【導讀】考依據，以便具體組織將來的營銷戰(zhàn)術。盤前）的營銷方向和方法。經我司認真論證后，我司現(xiàn)對本。（一）項目能夠或者應具有怎樣的市場形象？（五）采取怎樣的銷售周期來銷售項目相對合理？同時，我司認為，營銷是裝飾產品、美化產品、增殖產品，而是否能實現(xiàn)項目價值最大化，除營銷組織得當外，還取決于發(fā)展商的認可和堅決執(zhí)行。籍此，我司針對性的提。出項目營銷策略及執(zhí)行方法如下，期與發(fā)展商共同商榷。平衡集團的現(xiàn)金流，樹立集團項目公司標桿，為后續(xù)項目的開發(fā)打下基礎。塑造項目在益陽的品牌和知名度；以合理的市場售價，贏取最大的市場利潤，樹立項目品牌，提升開發(fā)商企業(yè)品牌；營銷攻擊力，迅速點爆整個益陽市場，一舉奠定本項目區(qū)域內領導者的地位。目前在益陽，各高端住宅以各式各樣的情景主題渲染自身社區(qū)的賣點；因此，本項目采用體驗式營銷模式。良好銷售的重要條件之一。特色顯著的銷售空間組織；絕無僅有，即使是郊區(qū)別墅類物業(yè)，亦不相上下。

　　

【正文】 硬廣、軟文設計以及投放 9 月初完成 認籌物料完成 認籌前 3 天 首批認籌 9 月初 直郵、短信 認籌前 2 天 單位價格表的制訂 9 月底最終確定 認籌客戶情況總結 9 月下旬 開盤方案的確定 9 月下旬確定 開盤物料準備完成 9 月下旬 第 四階段：開盤熱銷期 時間： 08 年 10月－ 08 年 11 月 目標： 封殺誠意客戶，消化潛在客戶，制造銷售熱潮。 銷售策略： 以中高素質產品面市，形成熱銷效應，依靠高銷售率奠定項目形象基礎，制造口碑傳播，形成期待。 本階段主要工作： ? 戶外廣告； ? 媒體投放； ? 項目開盤； ? 現(xiàn)場銷售活動； ? 加推第二批單位； 開盤熱銷期 工作表： 營銷階段 時間 工作大綱 時間截點 備注 開盤熱銷期 08 年 10 月08年 11月 戶外廣告更新； 結合現(xiàn)場銷售情況 直郵、短信更新 結合現(xiàn)場銷售情況 開盤系列報廣設計以及投放 結合現(xiàn)場銷售情況 首批開盤活動 10 月初開始 第二批單位推售、認籌方案 10 月中旬最終確定 第五階段：持續(xù)銷售期 時間： 2020 年 12 月 — 2020 年 2 月 目標：穩(wěn)扎穩(wěn)打，再創(chuàng)高峰 營銷策略原則： 本階段的核心目標是在前熱銷的基礎上，以穩(wěn)定的媒體發(fā)布和針對性的促銷活動來穩(wěn)固項目的銷售節(jié)奏。穩(wěn)步占有市場、鎖定目標客戶，從而消化推出產品的第二、三單位。所以作為此階段，更注重的是對項目創(chuàng)意性營銷活動的執(zhí)行和實施監(jiān)控，以及對媒體信息的有效跟蹤。令市場穩(wěn)定認識項目的熱銷局面，從而積 累為市場亮點。 本階段主要工作： ? 戶外廣告； ? 媒體投放； ? 現(xiàn)場銷售活動； ? 加推第二批單位； ? 儲備推出第三批單位客戶。 持續(xù)銷售期工作表： 營銷階段 時間 工作大綱 時間截點 備注 持續(xù)銷售期 08 年 12 09年 5月 戶外廣告更新； 結合實際情況 直郵、短信 結合實際情況 第二批單位價格表的確定 12 月下旬確定 第二批單位推出 1 月初開始 業(yè)主新年感恩活動 12 月底確定 第三批單位推售 \認籌方案 2 月下旬確定 第三批單位價格表的制訂 4 月完成 第三批單位解籌 4 月下旬 第六階段：尾盤銷售期 時間： 2020 年 6 月 —— 2020 年 8 月 目標：持續(xù)銷售，調整銷售策略，消化剩余單位 營銷策略原則： 本階段的核心目標是在消化剩余單位，以少量的媒體發(fā)布和針對性的促銷活動來穩(wěn)固項目的銷售節(jié)奏。消化市場。所以作為此階段，更注重的是對項目創(chuàng)意性營銷活動的執(zhí)行和實施監(jiān)控以及深度挖掘老業(yè)主連帶效應，形成口碑傳播，從而逐步消化一期剩余單位。 同時為本項目的第二期銷售做好基礎。 本階段主要工作： ? 戶外廣告更改 ? 封頂入住儀式 ? 剩余單位銷售 ? 項目銷售總結 尾盤銷售期 工 作表 營銷階段 時間 工作計劃 時間截點 重點工作 尾盤銷售期 09 年 6 月 — 09 年 8 月 戶外廣告更新； 結合項目實際情況 樓體條幅廣告更新 結合項目實際情況 剩余單位推售方案確定； 5 月下旬確定 項目入住儀式 待定 項目銷售總結 7 月下旬 營銷部署總體執(zhí)行方案 第三章 形象展示策略 形象展示 4 大要點：戶外、售樓處、樣板房、現(xiàn)場環(huán)境 A. 戶 外：價值展示，核心信息傳遞 B. 售 樓 處：概念展示，價值展示 C. 樣 板 房：產品展示＋價值再提升 D. 現(xiàn)場環(huán)境：反映社區(qū)價值，體現(xiàn)居住品質 緊緊把握 兩個關鍵 ： 風 格 營 銷 情 調 營 造 在項目的形象展示過程中需要 滿足消費者內、外兩方面的需求： 內：身心上的享受 輕松舒適生活 外：生活品味的體現(xiàn) 廣泛的社會認同 因此我們需要的風格是： ? 一個代表一種生活形態(tài)的風格； ? 一個可以歷久彌新的風格； ? 一個可以增加產品的附加值的風格； ? 一個提升客戶的心理價格的風格。 “（自然）資源是會枯竭的，唯 有文化才會生生不息?！? 我們將風格與文化的營銷貫穿整個推廣的過程，達到最有效的傳播目的。 ? 我們需要的情調是：檔次、文化。 ? 對都市金字塔上層人士有著致命吸引力的是品味、情調。因為虛榮始終是這些現(xiàn)代精英的致命傷。 戶外展示 戶外展示 —— 片區(qū)控制 ? 在龍洲路、桃花侖路等要道沿路設置導示系統(tǒng)； ? 通過導示系統(tǒng)控制郝山區(qū)板塊。 戶外展示－路牌廣告 控制主要路口，并增加公交站牌廣告以及道旗等 。 教育路與桃花侖路交叉口的廣告牌和教育路入 口的導視系統(tǒng)需最大限度的對客戶進行截流。 售樓部展示 模型展示區(qū) —— 沙盤的范圍項目本身。 建議做 下沉式 沙盤，強調園林效果；可以考慮 2 個沙盤 。 形象墻展示 —— 展示標簽 一面墻上設置項目的榮譽證書、五證等；注意燈光配合；體現(xiàn)發(fā)展商雄厚實力。 洽談區(qū) —— 裝飾效果咖啡吧感覺，是靜謐，知性格調體驗 吧臺服務 —— 聘請當?shù)刂Х鹊犟v外服務 售樓處里面裝修提示 —— 知性標簽、可配合名流書畫展、攝影展 售樓處里面細節(jié)營造 —— 擦鞋機、雨傘架、小煙缸、水牌等 樣板房展示 示范單位 —— 選擇原則 看樓通道 —— 燈光、通道臨時包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)知性、文化感 示范單位 —— 示范單位導示 導示：戶型面積圖、裝修材料及隨樓附送說明；提醒注意，方便客戶，展示細心與誠意。 示范單位： ? 設計概念炒作 ? 客廳、主臥格調展示 ? 廚房、衛(wèi)生間檔次展示 ? 入戶大堂、電梯廳檔次展示 ? 智能化系統(tǒng)展示 園林展示 園林： ? 室外的廣場的狀態(tài)直接表達了開發(fā)商的開發(fā)理念； ? 戶外的休閑用具體現(xiàn)了對人性的尊重； ? 充分表現(xiàn)項目情調 ； ? 盡快建設園林示范區(qū) 。 現(xiàn)場 包裝 —— 在會所周圍景觀上局部做鋪地細節(jié) 在人群停留的地方做鋪地視覺，展示細節(jié)的注重與品味。 現(xiàn)場包裝 —— 標旗系列 路旗設計建議設計 整面 ，突顯 簡約、典雅感。 現(xiàn)場包裝－外圍氣氛營造：通過氣球、條幅、紅地毯等元素營造 銷售物料