【正文】 注：上述指標(biāo)均為動態(tài)指標(biāo)，即考 慮了時間價值因素，投資回收期均包括建設(shè)期，下同。 本項(xiàng)目所得稅后項(xiàng)目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %，大于設(shè)定基準(zhǔn)收益率%，所得稅前項(xiàng)目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %，大于設(shè)定基準(zhǔn)收益率 12%，項(xiàng)目在財務(wù)上可以接受。同時，通過以上指標(biāo)判斷，項(xiàng)目投資盈利能力極強(qiáng)，遠(yuǎn)大于行業(yè)平均水平。項(xiàng)目可行，可進(jìn)一步做融資分析。 注：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（融資前）見備查文件 4。 三、融資后分析 融資后分析以融資前分析結(jié)果和初步的融資方案為基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力，判斷項(xiàng)目方案在融資條件下的可行性 ，幫助投資者作出融資決策。融資后分析以項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分析為主。 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分析是從項(xiàng)目權(quán)益投資者整體的角度，考察項(xiàng)目給項(xiàng)目投資者帶來的收益水平。它是在擬定的融資方案基礎(chǔ)上進(jìn)行的息稅后分析。 （一）初步融資方案 本次分析根據(jù) **公司 的要求，確定融資方式為銀行借款融資，借款金額龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 38 確定為 9000萬元，利率確定為 %。借款償還期限確定原則為：不影響企業(yè)和項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營能力、財務(wù)生存能力原則，還本付息負(fù)擔(dān)適當(dāng)原則，最大限度還款原則。經(jīng)計算，借款償還合理期限為 5年（含建設(shè)期 1年），還款期內(nèi)還本付息合計 11,，其中：還本 9,，付息 2,。 注：借款還本付息計劃表見備查文件 5。 值得說明的是，最終融資方案由委托方和貸款銀行根據(jù)項(xiàng)目盈利能力及財務(wù)生存能力、項(xiàng)目風(fēng)險、項(xiàng)目合作方自身風(fēng)險承受能力（如可接受的利息備付率、償債備付率等）等多方面因素協(xié)商確定，上述初步融資方案僅作參考。 （二）融資后盈利能力分析 根據(jù)上述初步融資方案 ,項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額 2,，年平均凈利潤 1,。 各項(xiàng)融資后盈利能力分析指標(biāo)見下表： 融資后盈利能力分析指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 項(xiàng)目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 項(xiàng)目資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=13%） 萬元 1, 3 項(xiàng)目資本金投資回收期 年 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 39 4 項(xiàng)目資本金凈利潤率 % 注：項(xiàng)目資本金凈利潤率 =運(yùn)營期年平均凈利潤 /項(xiàng)目資本金 項(xiàng)目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 %，大于行業(yè)項(xiàng)目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 13%，項(xiàng)目是可以接受的。同時通過以上指標(biāo)判斷，項(xiàng)目融資后的盈利能力較強(qiáng)，大于行業(yè)平均水平。 （三）償債能力分析 利息備付率 =息稅前利潤 /借款利息 償債備付率 =（息稅前利潤 +折舊 +非付現(xiàn)成本 企業(yè)所得稅） /還本付息金額 經(jīng)計算，還款期內(nèi)，各年度利息備付率均大于行業(yè)基準(zhǔn)利息備付率 2，各年度償債備付率均大于行業(yè)基準(zhǔn)償債備付率 。項(xiàng)目可用于還本付息的資金有保障。 注：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（融資后）及償債能力計算指標(biāo)見備查文件 6。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 40 第十一章 敏感性分析和風(fēng)險分析 一、敏感性分析 客房收入、租金收入、旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、營業(yè)費(fèi)用、建設(shè)投資等數(shù)據(jù)來源于預(yù)測，存在變化的可能，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對所得稅后項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度見下表： 序號 變 化因素 變動幅度 30% 20% 10% 基本方案 +10% +20% +30% 1 建設(shè)投資 11, 9, 8, 6, 4, 3, 1, 2 客房收入 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 3 租金收入 4, 5, 5, 6, 7, 7, 8, 4 轉(zhuǎn)讓收入 4, 5, 5, 6, 7, 7, 8, 5 營業(yè)費(fèi)用 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 從上表可以看出，各不確定性因素中，建設(shè)投資的上下波動對指標(biāo)的影響最大，其次為營業(yè)費(fèi)用，對指標(biāo)影響最小的因素是租金收入。同時還可以看出，本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)上下波動 30%，所得稅后項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)大于0，本項(xiàng)目抗風(fēng)險能 力極強(qiáng)。 二、主要風(fēng)險因素識別、應(yīng)對與風(fēng)險等級判斷 為避免各種風(fēng)險給項(xiàng)目帶來損失，準(zhǔn)確地識別風(fēng)險因素并判斷風(fēng)險等級十分必要。 **公司 應(yīng) 積極采取 相應(yīng)的 對策和措施，將風(fēng)險和影響降低至最小程度。 （一）經(jīng)營風(fēng)險 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 41 客源的影響 本項(xiàng)目主營業(yè)務(wù) — 旅游經(jīng)營的發(fā)展以客源為依托，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，加之近年來，重慶旅游行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，造成客源分流，這些因素都會引起本項(xiàng)目客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響公司（項(xiàng)目）的持續(xù)發(fā)展。 針對本項(xiàng)目以旅游經(jīng)營為主業(yè)的經(jīng)營特 點(diǎn)， **公司 應(yīng) 實(shí)施三項(xiàng)主要對策：一是樹品牌；二是創(chuàng)精品；三是市場多元化。借助巴南區(qū)的地域優(yōu)勢、旅游資源優(yōu)勢和客源優(yōu)勢，樹立“龍洲水岸”品牌，確定市場定位，擴(kuò)大知名度，開拓客源市場；創(chuàng)造精品，把握客源的分工定位，吸引客源；實(shí)行多元化產(chǎn)品定位，增加客源，鞏固和提高市場占有率。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。 價格因素的影響 價格因素是旅游者作出選擇的因素之一，旅游經(jīng)營具有比較明顯的周期性，淡季與旺季的區(qū)分明顯，一年中的 4至 6月、 9至 11月是旅游旺季， 8兩月為平季， 12月到來年的 3月為淡季。 旺季時客流集中，價格相對高于其他時期；淡季期間客流減少，價格降低。根據(jù)這種季節(jié)的變化，旅游企業(yè)普遍采取優(yōu)惠和折扣等方式的銷售價格來吸引消費(fèi)者。這樣的做法，保持了一定的營業(yè)收入，但利潤收入也會隨季節(jié)的變化出現(xiàn)波動，相對減少。企業(yè)的不同時期的價格策略的變化和價格水平的降低，將在一定程度上影響公司整體經(jīng)營效益。另外 ,隨著旅游企業(yè)和旅游景區(qū)數(shù)量的不斷增加，近年來出現(xiàn)壓價競爭現(xiàn)象，也在一定程度上影響公司效益。 **公司 應(yīng)通過科學(xué)管理，規(guī)模經(jīng)營，優(yōu)化資源配置，根據(jù)旅游業(yè)季節(jié)變龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 42 化的特點(diǎn)，認(rèn)真分析和及時把握旅游價格變化因素 ，采取靈活的價格政策，通過有特色的產(chǎn)品開發(fā)，明確本項(xiàng)目的價格定位，實(shí)行多層次的價格戰(zhàn)略，適應(yīng)各種檔次的市場需求，做到以量取勝，以質(zhì)獲優(yōu)，絕不以降低質(zhì)量的價格吸引消費(fèi)者，絕不盲目削價競爭。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。 服務(wù)質(zhì)量的影響 旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)與消費(fèi)過程的同一性，決定了旅游者的消費(fèi)活動中更多地體 現(xiàn) 了人與人的接觸，這種以人為主體的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營對象，使服務(wù)質(zhì)量在其中的影響更為提出。作為“硬件”的設(shè)備設(shè)施可以有明確的量化要求，而作為“軟件”的服務(wù)內(nèi)容，雖然有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，但會由于被服務(wù) 的對象不同，服務(wù)者的能力不同，經(jīng)營者的經(jīng)營理念不同，加之行業(yè)涉及范圍廣泛，相關(guān)的各個領(lǐng)域較多，致使質(zhì)量控制難度較大，這些都可能影響服務(wù)的質(zhì)量。 **公司 應(yīng)從管理入手，以質(zhì)量吸引客源，以質(zhì)量保障客源，著眼于市場的長遠(yuǎn)前景，著眼于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，著眼于投資者和貸款銀行的長遠(yuǎn)利益。強(qiáng)化企業(yè)的市場意識，形成公司內(nèi)部互相補(bǔ)充，互相促進(jìn)的良性循環(huán)體系；創(chuàng)造優(yōu)良的市場信譽(yù)，即體現(xiàn)整體水平的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，又突出特色的個性服務(wù)；把文化經(jīng)營的理念融入企業(yè)經(jīng)營的過程，構(gòu)造濃郁的企業(yè)文化氛圍，從根本上保障服務(wù)質(zhì)量。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性 考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。 人力資源管理風(fēng)險 旅游行業(yè)人力資源具有知識密集和勞動密集的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)表現(xiàn)為一龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 43 方面為國際旅游的服務(wù)對象是國外旅游者，對從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)、語言能力和單兵作業(yè)水平的要求較高；另一方面是以人到人的服務(wù)方式，決定了對勞動力的需求相對密集，而從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響經(jīng)營業(yè)績。不合理的人員流動比例，特別是業(yè)務(wù)骨干的流動會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，從而給公司效益的持續(xù)成長帶來影響。 **公司 應(yīng)努力達(dá)到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過 全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵機(jī)制的綜合效應(yīng)；通過多種渠道、多種形式培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才，使人員的流動達(dá)到合理和正常的狀態(tài)；創(chuàng)造一個良好的內(nèi)部環(huán)境，提供完備的服務(wù)保障措施，提高員工的積極性和主動性；培育員工對職業(yè)的忠誠和敬業(yè)精神，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。 外匯風(fēng)險 外匯市場匯率的波動和變化會影響旅游涉外企業(yè)的對外報價和結(jié)算業(yè)務(wù)。 **公司 應(yīng)密切關(guān)注國際金融市場動態(tài)和外匯市場走勢，把握外匯收付時效，以規(guī)避外匯風(fēng)險，盡量減少和避免外匯匯率波動給公司效益帶來的影響。 從風(fēng) 險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。 （二）行業(yè)風(fēng)險 行業(yè)特點(diǎn)所決定的風(fēng)險因素 旅游業(yè)具有比較強(qiáng)的依托性，任何一種不利條件都可能使旅游業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化和自然災(zāi)害等因素，如亞洲金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)形勢動蕩及 1989年的政治風(fēng)波、 1998年夏季的特大龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 44 洪水都為旅游發(fā)展帶來全面的或局部的風(fēng)險。 **公司 應(yīng)針對旅游行業(yè)發(fā)展易受國際國內(nèi)因素影響產(chǎn)生波動的特點(diǎn)，充分發(fā)揮本項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)良，結(jié)構(gòu)合理，集旅游業(yè)“食、住、行、游、購、娛”六要素于一體的特性，積極開拓新的渠道，盡力減少和規(guī) 避風(fēng)險，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。 行業(yè)內(nèi)部競爭風(fēng)險 由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被喻為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍旅游業(yè)，近年來，全國旅游業(yè)的發(fā)展速度始終保持著兩位數(shù)的增長水平，行業(yè)的整體規(guī)模和單體規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，這種競爭又主要反映在價格競爭和客源競爭方面。面對日益激烈的行業(yè)內(nèi)部競爭局面，風(fēng)險因素不可避免。 **公司 應(yīng)充分發(fā)揮資本運(yùn)營優(yōu)勢，致力于面向旅游業(yè)的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)，降低行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險；利用資金優(yōu)勢，形成立足 重慶，面向全國的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營，迅速擴(kuò)大公司在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模和市場占有率；盡快形成以“龍洲水岸”為核心的整體形象，積極開拓市場，形成合力，發(fā)展成為市內(nèi)外知名的旅游企業(yè)。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。 （三）旅游市場需求變化風(fēng)險 旅游者對旅游產(chǎn)品的需求不斷變化，單一或傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品已無法滿足消費(fèi)者的要求，不斷提升的市場需求和旅游產(chǎn)品周期縮短的局面，加大市場的風(fēng)險因素， **公司 適應(yīng)市場變化能力的強(qiáng)弱，將在激烈的市場競爭中經(jīng)受考驗(yàn)。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 45 針對旅游市場需求不斷變化的狀況， **公司 應(yīng)密切注視市場動向，樹立超前意識 ，擴(kuò)大市場空間，隨時抓住市場切入點(diǎn)；不斷開發(fā)具有特色的新產(chǎn)品，走在市場的前列；開拓新的客源市場，完善客源結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險的能力。在把握市場的同時，通過質(zhì)量促銷、品牌營銷、售后服務(wù)等多種經(jīng)營方式，不斷調(diào)整、完善和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。 （四）政策風(fēng)險 旅游業(yè)是綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和相關(guān)政策規(guī)定，如稅收、利率的調(diào)整，國家基建投資方向的轉(zhuǎn)變及與旅游密切相關(guān)的民航價格調(diào)整的不確定性，均可能增大 **公司 的經(jīng)營成本，降低經(jīng)營收入，影響收益水 平。 針對政策風(fēng)險。 **公司 應(yīng)加強(qiáng)對國家政策的分析和把握，建立信息收集和分析系統(tǒng)，做到了解政策、掌握政策、運(yùn)用政策，以積極的態(tài)度響應(yīng)國家對旅游業(yè)發(fā)展政策的落實(shí)和執(zhí)行，把握發(fā)展機(jī)會，及時采取措施，適應(yīng)政策、市場和形勢發(fā)展，以避免或減少政策調(diào)整等因素對公司發(fā)展的影響。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。 （五） 項(xiàng)目投資風(fēng)險 本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，其施工技術(shù)、施工成本、資金籌措到位情況、氣候等自然條件的變化都將對該項(xiàng)目的進(jìn)展造成較大影響，進(jìn)而直接影響該項(xiàng)目能否順利達(dá)成預(yù)期生產(chǎn)建設(shè)目的并盡快產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益；項(xiàng) 目建成后，市場需要的新變化亦會對該項(xiàng)目設(shè)計的預(yù)期收益產(chǎn)生不利影響。 **公司 應(yīng) 完善工程設(shè)施和施工的科學(xué)管理，加強(qiáng)內(nèi)部成本核算，與承建龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 46 商及原材料供應(yīng)商建立起良好的合作伙伴關(guān)系，盡可能降低項(xiàng)目投資成本；同時嚴(yán)格按照資金 籌措 及使用計劃，科學(xué)合理安排使用，確保項(xiàng)目按期峻工，保證及時產(chǎn)生收益。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。 綜合以上各項(xiàng)風(fēng)險因素，本項(xiàng)目風(fēng)險因素對項(xiàng)目的影響程度為中等偏低。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 47 第十二章 項(xiàng)目評價 一、經(jīng)濟(jì)效益評價 本項(xiàng)目所得稅后項(xiàng)目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)所得稅后項(xiàng) 目投資基準(zhǔn)財務(wù)內(nèi)部收益率 %，所得稅前項(xiàng)目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%，高于行業(yè)所得稅前項(xiàng)目投資基準(zhǔn)財務(wù)內(nèi)部收益率 12%，項(xiàng)目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)融資后資本金基準(zhǔn)收益率 13%，項(xiàng)目投資可行。本項(xiàng)目償債期間，利息備付率大于 3，償債備付率大于 ，利息備付率、償債備付率均大于行業(yè)償債指標(biāo)基準(zhǔn)水平，項(xiàng)目償債分析指標(biāo)較好，償債能力較強(qiáng)，易于取得貸款機(jī)構(gòu)的貸款支持。計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量均為正數(shù)，不需要借用短期借款，具備較強(qiáng)的財務(wù)生存能力。項(xiàng)目存在的風(fēng)險對項(xiàng)目的影響程度為中等偏 低。根據(jù)文化娛樂