【導(dǎo)讀】時(shí)代世紀(jì)廣場(chǎng)位于高臺(tái)縣濕地新區(qū)的北端，地處高臺(tái)城市發(fā)展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和新區(qū)綠化主軸的。交匯點(diǎn)，由于高臺(tái)縣委、市政府等相關(guān)行政辦公機(jī)構(gòu)多座落于此，使本項(xiàng)目成為高臺(tái)形象名副其實(shí)的櫥窗，再加上濕地公。時(shí)代世紀(jì)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是高臺(tái)縣委、縣政府列入工作計(jì)劃的重點(diǎn)工程，這些在政府行文與報(bào)告中可充分體現(xiàn)與認(rèn)證。上，未來(lái)的剛需總量將會(huì)持續(xù)下降。同時(shí)值得注意的是目前高臺(tái)縣開(kāi)發(fā)及待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體量較大，存量房體量不斷攀升，總體而言，城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體量，且受制于全市乃至全省的整體市場(chǎng)風(fēng)向影響，未來(lái)高臺(tái)縣房地產(chǎn)。市場(chǎng)震蕩下挫幾成定局?？梢哉f(shuō)目前高臺(tái)消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化，高收入群體不愿在本地消費(fèi)，而中低收入群體又無(wú)法支撐較高的消費(fèi)額。據(jù)目前高臺(tái)人均收入水平及外來(lái)人口、常住人口總量測(cè)算，市場(chǎng)目前雖仍舊存留有部分需求量，但整體已處于透支發(fā)展?fàn)?。三季度，全縣納入統(tǒng)計(jì)范圍的在建項(xiàng)目

　　

【正文】 游 等為一體的商業(yè)模式，彌補(bǔ)了本區(qū)域高檔綜合體的空缺； 高臺(tái) 城市化進(jìn)程加速，城市及消費(fèi)群體擴(kuò)張，居民消費(fèi)能力的提升及追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)城市綜合體的迫切需求； 城市政策導(dǎo)向，形成商業(yè)綜合體、旅游經(jīng)濟(jì)共贏局面， 客觀上 擴(kuò)大 了 客戶群體和項(xiàng)目知名度； 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 26 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 天河家園商街 的新建運(yùn)營(yíng)，一定程度上增添了本區(qū)域商業(yè)氛圍； 貴 公司前期在高臺(tái)有成功開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擁有一定的市場(chǎng)認(rèn)知度； T— 威脅 ： 高臺(tái)縣 現(xiàn)有實(shí)力開(kāi)發(fā)商較少，城市市場(chǎng)空間有限，給城市綜合體帶來(lái)了前期招商的難度； 高臺(tái)縣整體市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大、需求量不足、市場(chǎng)情況不容樂(lè)觀； 新區(qū)板塊整體去化率較低，新商圈新住宅區(qū)尚未形成規(guī)模。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 打造 高臺(tái)縣 集購(gòu)物、酒店、住宅、餐飲、娛樂(lè)為一體的生態(tài)型城市綜合體，包含居住區(qū)、工作生活區(qū)、餐飲聚集區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物區(qū)，以各種功能均衡發(fā)展的模式，將體驗(yàn)式消費(fèi)、創(chuàng)新和特色相結(jié)合，形成一個(gè)對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射的城市新中 心。 產(chǎn)品配比情況 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 27 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 主力產(chǎn)品方向： 標(biāo)準(zhǔn)兩居 20%，小三居 10% 輔助產(chǎn)品方向：大型 賣場(chǎng) 40%、 主題 商城 20%（餐飲娛樂(lè)等） ，共 60% 附加產(chǎn)品方向：大型超市、停車場(chǎng)，共 10% （這部分仲總你看著改一下） 規(guī)模定位 就城市發(fā)展而言， 高臺(tái) 非常需要真正意義上的大體量城市商業(yè)綜合體，但 高臺(tái) 畢竟 城鎮(zhèn) 人口消費(fèi)水平距離 張掖等地 還有較大差距， 高臺(tái) 城市商業(yè)綜合體的 “ 少而精 ” 更顯重要。 城市綜合體體量的大小 與 現(xiàn)有 城市商業(yè)承載能力不無(wú)關(guān)聯(lián)， 因此高臺(tái) 的開(kāi)發(fā)體量 總建面控制在 35萬(wàn)平米左 右比較合適。 級(jí)別定位 作為城市高端的領(lǐng)導(dǎo)者，打造城市地標(biāo)性建筑，區(qū)域的價(jià)值創(chuàng)造者，商圈輻射整個(gè) 高臺(tái)縣及周邊村鎮(zhèn) 。本項(xiàng)目將承擔(dān)政府向心增長(zhǎng)策略的排頭兵。 形象定位 以新都市主義，打造 高臺(tái) 魅力生態(tài)型城市生活中心，以地標(biāo)性建筑，做城市名片，集“居住、餐飲、休閑、娛樂(lè)”于一體，創(chuàng)造自由、和諧、共享的高效生活空間。 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 28 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 四、風(fēng)險(xiǎn)控制與評(píng)估篇 （ 1） 項(xiàng)目前瞻市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)前瞻市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃、分級(jí)開(kāi)發(fā)，著重建設(shè)項(xiàng)目品牌、打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，通過(guò)文化元素 積極向市場(chǎng)滲透與輻射，做好市場(chǎng)的推廣工作，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，做好項(xiàng)目的深度開(kāi)發(fā)與升級(jí)工作，推出滿足市場(chǎng)需要的不同產(chǎn)品組合，與市場(chǎng)同步并盡可能的捕捉市場(chǎng)先機(jī)。 （ 2） 項(xiàng)目操作模式選擇帶來(lái)的資金與發(fā)展空間風(fēng)險(xiǎn) 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 29 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式目前國(guó)內(nèi)通用的有以下三種： ①、自持產(chǎn)權(quán)、招租經(jīng)營(yíng)模式，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：方便經(jīng)營(yíng)與管理，能夠打造商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀品牌，能夠保證項(xiàng)目的中長(zhǎng)期健康發(fā)展，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)回報(bào)。但它同樣存在自己的缺陷：經(jīng)營(yíng)初期資金壓力較大，項(xiàng)目運(yùn)行中存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商大多選擇了這種模式。 ② 、萬(wàn)達(dá)模式：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完項(xiàng)目把項(xiàng)目整體出售給專業(yè)的商業(yè)公司，由其持有自行經(jīng)營(yíng)，但現(xiàn)今萬(wàn)達(dá)擁有了自身的商業(yè)管理公司，以滿足龐大的萬(wàn)達(dá)商業(yè)王國(guó)的需要。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商比較省心，不需考慮經(jīng)營(yíng)中的諸多問(wèn)題，目標(biāo)業(yè)績(jī)?cè)谏虡I(yè)管理公司那里可以得到分解與體現(xiàn)；缺點(diǎn)是：目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法同萬(wàn)達(dá)站在同一起跑線上，缺失萬(wàn)達(dá)成熟的管理團(tuán)隊(duì)與運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，委托給別的公司自己不放心，自己經(jīng)營(yíng)又不能保證一定能做好，專業(yè)性或復(fù)合型人才是困擾企業(yè)的頭等課題。 ③、租售結(jié)合、捆綁運(yùn)營(yíng)，這種模式的特點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出讓，然 后從業(yè)主那里返租（賦予業(yè)主一定的利率回報(bào)），交由商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，這種模式的優(yōu)缺點(diǎn)同樣明顯，優(yōu)點(diǎn)是：可以加快資金回籠，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是 :開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的返租協(xié)議有一定的期限（大多是五年），協(xié)議結(jié)束后，市場(chǎng)情況發(fā)生了改變，業(yè)主不一定再把物業(yè)出租給開(kāi)發(fā)商或商業(yè)管理公司，他們或許自主經(jīng)營(yíng)，這樣，市場(chǎng)就失去了統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，失去了應(yīng)有的品位與特蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 30 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 色，從而也失去了應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)生存的空間受到削弱，最終迫使項(xiàng)目退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前國(guó)內(nèi)大多商業(yè)項(xiàng)目操作采用的是這種模式，但在這種模式的操作中也有兩種選擇：一種是邊 開(kāi)發(fā)邊銷售，招商與銷售同步，加快資金回籠，另一種是先培育市場(chǎng)，放水養(yǎng)魚(yú)，待市場(chǎng)進(jìn)入成熟時(shí)（一般為三年左右）再銷售產(chǎn)權(quán)，這就是所謂的 “溫水煮魚(yú) ”。開(kāi)發(fā)商這么做，一方面是增加投資者的信心，另一方面是通過(guò)成熟的商業(yè)運(yùn)作，使商業(yè)地產(chǎn)升值，此時(shí)銷售，可以保證一個(gè)較高的銷售價(jià)位，能夠得到最大的商業(yè)回報(bào)。本項(xiàng)目可采取這種模式，以保持項(xiàng)目平穩(wěn)、健康運(yùn)行的同時(shí)，緩解投資者資金壓力，追求盡可能多的商業(yè)回報(bào)。 （ 3） 評(píng)估結(jié)論 從當(dāng)前市場(chǎng)分析與投資分析看，本項(xiàng)目短期內(nèi)不可能出現(xiàn)危及項(xiàng)目生存與發(fā)展的直接與潛在風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目采取初期經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、中期出讓產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式，一方面可實(shí)現(xiàn)自己的快速回籠，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)、項(xiàng)目深度開(kāi)發(fā)做好基礎(chǔ)；另一方面，保持了市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，打造了一個(gè)具有輻射力的商業(yè)地產(chǎn)品牌。此外，實(shí)行初期培育市場(chǎng)、建設(shè)品牌，中期銷售的經(jīng)營(yíng)策略，可以獲得最大的商業(yè)回報(bào)。 總結(jié)： 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 31 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的全面分析，以及對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)的深度論證，我們認(rèn)為：時(shí)代世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力巨大，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，各方配置資源良好，投資環(huán)境優(yōu)越，符合項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的綜合市場(chǎng)要求；此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求合理，投入與產(chǎn)出性價(jià)比高，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)可控，商業(yè)回報(bào) 與綜合回報(bào)率高，品牌成長(zhǎng)基礎(chǔ)良好，具備一個(gè)成功商業(yè)地產(chǎn)投資的綜合條件，因此，我們建議：推動(dòng)項(xiàng)目付諸實(shí)施，促使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)，打造一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。