【導讀】（七）項目建設(shè)投資：8600萬元。（八）建設(shè)期：本項目計劃建設(shè)周期為18個月。府批準成立的國有獨資公司。于2021年3月30日正式注冊成立，注。冊資本為5000萬元人民幣。息咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、花卉及園藝作物種植和銷售。截止今年5月底，公司總資產(chǎn)為萬元，負債萬元。公司實行產(chǎn)權(quán)明晰，權(quán)責分明，管理科學，激勵和約束。相結(jié)合的內(nèi)部管理機制。項目單位提供的有關(guān)資料.資金籌措方案；財務(wù)分析和項目效益評價；可行性研究結(jié)論與建議。集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商”，為川西重要的物資集散地和交通樞紐，被評為全國最具投資潛力中小城市百強，全國浙商。評比第15位，連續(xù)4年被省委、省政府評為平原類區(qū)先進縣?；ㄔ存?zhèn)是成都市14個優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)之一，距成都市區(qū)20公里，距新津10公里，距西南航空港10公里。公里，預計一期將在今年年底對外開放。的川西小鎮(zhèn)如今正以深具歐洲風情的個性小城呈現(xiàn)在世人面前。鎮(zhèn)，明確將通過3年時間其將建設(shè)成為新的亮點。

　　

【正文】 2250 噸 /日。 水廠規(guī)模到 2020年應達 40000噸 /日。 2021年保留現(xiàn)有水廠，擴容至 萬噸 /日，并在金馬河附近新建水廠，一期工程規(guī)模為 萬噸 /日。近期以地下水為主，遠期以金馬河地表水為主。 二、排水工程規(guī)劃 規(guī)劃城鎮(zhèn)排水體制采用雨污分流制。 老城改造和新區(qū)建設(shè)均按分流制敷設(shè)排水管道；老城區(qū)近幾年可采用沼氣凈化處理。 2020 年逐步改造為雨、污完全分流制。 花源城鎮(zhèn)地處成都平原，雨水的排放以順應地勢，直捷、就近、分散的排入楊柳河或其它斗渠。 利用污水輸送 干管輸至楊柳村污水處理廠進行常規(guī)二級處理，達標排放到楊柳河。 2021 年以前建成污水處理廠，一期規(guī)模為 萬噸 /日，到 2020 年污水處理廠的規(guī)模為 萬噸 /日。 三、電力工程規(guī)劃 2020 年人均綜合用電指標為 700 瓦 /人，農(nóng)村新型社區(qū)為 500瓦 /人，總用電量為： 萬千瓦。 電源：由花橋 110kV 變電站供給。 36 電壓等級：輸電電壓采用 10kV，低壓為 380/220V。 線路敷設(shè)：規(guī)劃對城鎮(zhèn) 10kV 網(wǎng)絡(luò)逐年進行改造，一、二級道路上新建的中、低壓配電線路均采用電纜， 直埋敷設(shè)，公用變壓器服務(wù)半徑不大于 200 米，盡量以低壓線路不穿越主要街道的原則設(shè)置變壓器。 四、通訊工程規(guī)劃 １、郵政規(guī)劃 規(guī)劃按郵政支局體制，建成高效支線郵運系統(tǒng)；重點提高局網(wǎng)綜合能力和技術(shù)服務(wù)水平。 ２、電信工程規(guī)劃 城鎮(zhèn)電話普及率 55 部 /百人，城鎮(zhèn)需電話 44000 部，農(nóng)村新型社區(qū) 40 部 /100 人，需電話 3600 部。 電話局交換機容量現(xiàn)有 22021 門不能滿足城鎮(zhèn)發(fā)展要求 ,規(guī)劃兼顧鎮(zhèn)域進行擴容 ,2020 年達 萬門。城鎮(zhèn)有線電視 CATU 網(wǎng)的建設(shè)，積極發(fā)展用 戶光纜網(wǎng)，電信寬帶網(wǎng)；城鎮(zhèn)道路上均采用光纜埋地 CPV 管，敷設(shè)于人行道下。 近期建設(shè)規(guī)劃 （一）規(guī)模及范圍 近期建設(shè)年限到 2021 年，城鎮(zhèn)人口達 45000 人，建設(shè)用地 公頃，人均用地 平方米。規(guī)劃建設(shè)時序采用在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上整體推進，在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上向東向南擴展。 （二）用地布局 37 近期建設(shè)以縱向主干道花源大道為突破，以沿楊柳河房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面啟動為動力，重點搞好楊柳河的環(huán)境打造和東部淺丘的生態(tài)休閑環(huán)境建設(shè)。 加強電力、通信、天然氣、 給排水等設(shè)施的配套建設(shè)，同時按規(guī)劃建設(shè)非市屬行政辦公，幼兒園、文化、娛樂、商業(yè)金融和集貿(mào)設(shè)施。 搞好舊城區(qū)的風貌改造和基礎(chǔ)設(shè)施的完善。 （三）近期建設(shè)項目安排 主要為道路、排水、供水、電力、通信等十六大項，詳見附表：成都市推進城鄉(xiāng)一體化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目表?？偼顿Y 18667 萬元。 宜居城市，美麗花之源。 我市 14 個優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)之一的新津縣花源鎮(zhèn)，自古便為明蜀王花園地，因“鮮花之源”的美譽而得名。 近年來，隨著花源鎮(zhèn)作為大成都南部門戶地位的日益凸顯，花源鎮(zhèn)加大了對環(huán)境的整治 和提升力度，這個依山傍水的城鎮(zhèn)就像“鄰家碧玉初長成”，逐漸以一幅清秀靚麗的景象出現(xiàn)在市民的面前。 良巢引得百鳳聚。隨著一批實力雄厚的知名房產(chǎn)開發(fā)商如龍湖、置信、萬邦等房地產(chǎn)項目陸續(xù)落戶花源鎮(zhèn)并相繼施工建設(shè)，人們發(fā)現(xiàn)，在不經(jīng)意間，花源鎮(zhèn)這個成都的南部新城已經(jīng)刮起了一種時尚健康、宜室宜家的居家風潮。 五 、項目優(yōu)劣勢分析 ★ 地塊優(yōu)勢 38 新津縣位于成都平原南端 ,是川西南交通樞紐。距雙流國際機場 18 公里，交通條件便利，有國、省市級公路 7 條，成樂、成雅高速公路穿境而過，成昆鐵路斜貫東境。川藏、成樂、和省大件路 、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路 48 條，總長 公里，總面積 萬平方米。大件路、五津東路、五津西路、五津南路、五津北路、武陽東路、武陽中路、武陽西路等構(gòu)成了縣城道路的主骨架道路系統(tǒng)。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò) 小結(jié)：本地塊各種優(yōu)勢均體現(xiàn)出其極大的商業(yè)價值，其居住價值則相對較弱，因此如何最大限度地開發(fā)本地塊的商業(yè)價值是后期項目操作的重點，也是土地價值最大化的所在。 ★ 地塊劣勢 周邊環(huán)境 該地塊相對較小 ,難以進行大規(guī)模環(huán)境打造，距離中心城區(qū)相對較遠。 周邊商業(yè)氛圍 整個商業(yè)氛圍稍弱。 ★ 小結(jié)：本地塊劣勢主要體現(xiàn)在地塊相對較小，距離中心城區(qū)相對較遠，但隨著楊柳河規(guī)劃方案的出臺，該地塊未來將成為美麗的濱河路，預期河景商業(yè)及住宅的價值提前至銷售期進行宣傳，可有效減弱其影響。 六 、總結(jié) 現(xiàn)市場上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，消費群體重疊，產(chǎn)品間競爭呈貼身肉搏之勢。必須要做出有特色的產(chǎn)品，才能從眾多樓盤中跳出來，形成差異化優(yōu)勢。 39 現(xiàn)市場雖存在機會點，但這些機會點對于所有新開樓盤來說是共同面對的，隨著新樓盤的面市，市場機會點也將逐步被蠶食，因此要求項目運作加快步伐，以搶 得市場先機。 著重強化消費者對老城區(qū)商業(yè)的投資信心，以形成與東門新城區(qū)和西門望叢區(qū)域抗衡之勢。 在營銷手段上除運用常規(guī)方式外，還需要采用一些差異化的手段（如公關(guān)活動等）。 （一）價格定位 ○1 定位原則 A、立足于市場，符合市場規(guī)律，所定價格不會延長銷售周期，滿足開發(fā)商利潤的最大化。 B、入市時為市場留出一定的升值空間，使購買者獲得心理上的滿足，從而形成社會關(guān)系集團購買的局面。 C、有競爭力的市場價格，整體售價充分體現(xiàn)市場行情，體現(xiàn)業(yè)主級數(shù)。使質(zhì)素價格比達到理想水平，實現(xiàn)物業(yè)價值的 社會公認。 ○2 方法 A、根據(jù)市場可比定價：實際銷售時，主要參照項目片區(qū)的可比樓盤進行定價，以提高銷售競爭力。 B、根據(jù)市場需求定位：根據(jù)本項目各種戶型在市場中前期認購的實際情況，適時調(diào)整銷售價格。 C、目標利潤定價：按照開發(fā)商預先確定的項目目標利潤進行定價，或?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)銷售，或快速搶占市場。 40 綜合上述分析，評價項目規(guī)劃思路，我們認為本項目將是 新津 縣城中心現(xiàn)階段最好的商住樓盤，理應放在高質(zhì)高價的市場位置。建議價格范圍 商業(yè)均價： 7000 元 / M2，住宅均價： 25003000 元 / M2。 七 、項目營銷策略 （一）營銷總目標 整個項目操作遵循“短、平、快”的原則進行，在一年半內(nèi)快速完成項目，實現(xiàn)預期項目利潤。 （二）營銷總策略 [一 ]項目定位（我們打造的是什么樣的產(chǎn)品，在市場上占什么樣的地位） 整體定位： 以商業(yè)為主，住宅為輔的綜合性小高層商住項目。 商業(yè)部分：以餐飲業(yè)為龍頭，集“購物、休閑”為一體的主題式生活廣場 住宅部分：個性、獨立、享受、配套完善、極具投資價值的住宅空間。 [二 ]消費群定位 本項目消費群以本地消費者為主 ★ 商業(yè)部分客戶分析 客戶類型 投資客戶：城區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導、私營企 41 業(yè)主、其它投資者 經(jīng)營客戶：以本地知名商家及品牌連鎖商家為主 客戶關(guān)注點 投資者：獲得穩(wěn)定的投資收益 硬件 +軟件 +商家穩(wěn)定經(jīng)營。（投資理由：認可中心城區(qū)商業(yè)價值，看好中心城區(qū)商業(yè)增值潛力，對未來獲得穩(wěn)定的投資回報有信心） 經(jīng)營者：獲得可觀的經(jīng)營收益 硬件 +軟件 +經(jīng)營優(yōu)勢 （入場理由：認可中心城區(qū)區(qū)位，認可本區(qū)域的商業(yè)吸附力，認可本物業(yè)的軟硬件配套對其商業(yè)經(jīng)營提供的強大支撐） 消費者：獲得滿意的消費環(huán)境（期待理由：能提供理想的消費場所、獲得不 一樣的消費感受） ★ 住宅部分客戶分析 客戶類型： 認可本項目區(qū)域位置的本地居民 準備結(jié)婚的青年男女，對生活便利程度要求較高（臨時過渡帶投資考慮） 老倆口單獨居住，對配套完善程度要求較高（自己購買或子女為其購買） 高新西區(qū)及現(xiàn)代工業(yè)港企業(yè)，為中高層管理人員及家屬提供臨時居住空間 純投資人群（投資額小，希望獲得穩(wěn)定收益） 客戶關(guān)注點 42 自用者：獲得滿意的居住環(huán)境 配套 +戶型 +總價（購買理由：小投入，獲得個性、獨立的私享空間、便捷的生活環(huán)境、完善的周邊配套） 投資者：獲得穩(wěn)定的投資收益 低投 入 +高回報（投資理由：小投入，獲得老城區(qū)稀缺的小戶型住宅、出租率高） （三）營銷手段分析 ① 商業(yè)部分的銷售完成，是項目最終成功的有力保障。要達到商業(yè)部分的熱銷，就必須充分調(diào)動市場對外灘項目的關(guān)注，最大限度地放大項目的優(yōu)勢（硬件及軟件），將投資者及經(jīng)營者的目光導向項目，確?？蛻舻膩碓L量及高成交率。 ② 住宅部分的快速銷售，是項目目標順利實現(xiàn)的有力保障，要達到住宅的持續(xù)熱銷勢頭，就必須充分保證客戶的來訪量及高成交率。 ③ 消費者到現(xiàn)場后，通過現(xiàn)場氛圍的營造，銷售人員理性、客觀的分析、介紹打動客戶，實現(xiàn)銷售。 ④ 主要策略： ⊙ 價格策略 由于該地區(qū)商業(yè)市場供應量逐步增大，而市場并沒能完全打開，主要購買力仍是本地市場，外來消費少，競爭將更為激烈。為快速完成商業(yè)銷售，盡快回收項目資金，在價格定位上，根據(jù)商業(yè)各部分的特點進行定價，其基本原則是：入市時持平于市場基本價格，后期根據(jù)銷售實際走勢靈活調(diào)整價格。 43 ⊙ 突出項目現(xiàn)場包裝的商業(yè)化 現(xiàn)場包裝突出商業(yè)氛圍，做出自己的特色，從現(xiàn)有市場產(chǎn)品廣告中脫穎而出，做出氣勢，做出商業(yè)的高品質(zhì)，吸引市場眼球，關(guān)注項目，促成到訪。 現(xiàn)場包裝要求具有極強的視覺沖擊力，突出項目商業(yè) 氣質(zhì) 工地旗設(shè)立，旗幟要求高大、挺拔、有霸氣，并形成浩大的聲勢 工地看板根據(jù)不同的推廣階段更換畫面及內(nèi)容，看板設(shè)計要求宣傳主題簡潔，應直達廣告主題 現(xiàn)場矗立風格獨特的路燈，在入夜后有助于項目的引導宣傳，并提前營造項目的商業(yè)氛圍 ⊙ 強化售樓部包裝的商業(yè)化 銷售中心整體要營造出濃厚的商業(yè)氛圍，以理性的圖文進行商業(yè)分析和表現(xiàn)。 銷售中心所用物料中沙盤及宣傳資料制作時，著重將周邊道路交通系統(tǒng)、未來規(guī)劃的沱江美景、周邊林立的成熟小區(qū)及人口數(shù)加以標注，構(gòu)畫區(qū)域詳圖，形成項目的支撐點 ⊙ 到訪現(xiàn)場有禮 通過夾報或 銷售中心粘貼海報的形式發(fā)布：“到訪有禮”的信息，即凡到訪銷售中心的客戶，均獲贈精美小禮品（筆、小植物等）一份，以吸引消費者的現(xiàn)場到訪，增加人氣，部份客戶雖未打算購買但可以成為項目的宣傳員。 ⊙ 常規(guī)營銷方式 通過戶外廣告、夾報廣告等常規(guī)媒體廣告，宣傳項目賣點，發(fā)布促銷信息，以吸引客戶到現(xiàn)場咨詢，通過銷售人員現(xiàn)場引導、推薦達到銷售成交。 ⊙ 開展公關(guān)活動 通過舉辦投資置業(yè)說明會、商業(yè)經(jīng)營討論會 44 等商業(yè)主題活動，營造濃厚的商業(yè)氛圍，擴大項目在新津縣商家中的影響。 ⊙ 拓展營銷渠道 與新津縣餐飲協(xié)會協(xié)作，以促 進新津縣餐飲發(fā)展，擴大其影響力為目的開展聯(lián)合活動（具體活動方案另附），擴大項目在餐飲業(yè)內(nèi)部的影響力及關(guān)注率，同時有效拓展招商渠道（著重針對二層商業(yè)部分）。 ⊙ 加強服務(wù) 加強銷售人員的服務(wù)意識，提高商業(yè)營銷技巧。通過銷售人員理性、客觀的分析、生動全面的講解，使消費者充分認識項目價值，認同項目，產(chǎn)生購買行為。 ⊙ 商業(yè)拉動住宅 通過項目商業(yè)部分的強勢推廣、銷售，帶動住宅快速銷售。在商業(yè)推廣的同時，加入沖擊力強的住宅信息。