【導(dǎo)讀】（七）項(xiàng)目建設(shè)投資：8600萬(wàn)元。（八）建設(shè)期：本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)周期為18個(gè)月。府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資公司。于2021年3月30日正式注冊(cè)成立，注。冊(cè)資本為5000萬(wàn)元人民幣。息咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、花卉及園藝作物種植和銷售。截止今年5月底，公司總資產(chǎn)為萬(wàn)元，負(fù)債萬(wàn)元。公司實(shí)行產(chǎn)權(quán)明晰，權(quán)責(zé)分明，管理科學(xué)，激勵(lì)和約束。相結(jié)合的內(nèi)部管理機(jī)制。項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料.資金籌措方案；財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)；可行性研究結(jié)論與建議。集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商”，為川西重要的物資集散地和交通樞紐，被評(píng)為全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)，全國(guó)浙商。評(píng)比第15位，連續(xù)4年被省委、省政府評(píng)為平原類區(qū)先進(jìn)縣?；ㄔ存?zhèn)是成都市14個(gè)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)之一，距成都市區(qū)20公里，距新津10公里，距西南航空港10公里。公里，預(yù)計(jì)一期將在今年年底對(duì)外開放。的川西小鎮(zhèn)如今正以深具歐洲風(fēng)情的個(gè)性小城呈現(xiàn)在世人面前。鎮(zhèn)，明確將通過(guò)3年時(shí)間其將建設(shè)成為新的亮點(diǎn)。

　　

【正文】 2250 噸 /日。 水廠規(guī)模到 2020年應(yīng)達(dá) 40000噸 /日。 2021年保留現(xiàn)有水廠，擴(kuò)容至 萬(wàn)噸 /日，并在金馬河附近新建水廠，一期工程規(guī)模為 萬(wàn)噸 /日。近期以地下水為主，遠(yuǎn)期以金馬河地表水為主。 二、排水工程規(guī)劃 規(guī)劃城鎮(zhèn)排水體制采用雨污分流制。 老城改造和新區(qū)建設(shè)均按分流制敷設(shè)排水管道；老城區(qū)近幾年可采用沼氣凈化處理。 2020 年逐步改造為雨、污完全分流制。 花源城鎮(zhèn)地處成都平原，雨水的排放以順應(yīng)地勢(shì)，直捷、就近、分散的排入楊柳河或其它斗渠。 利用污水輸送 干管輸至楊柳村污水處理廠進(jìn)行常規(guī)二級(jí)處理，達(dá)標(biāo)排放到楊柳河。 2021 年以前建成污水處理廠，一期規(guī)模為 萬(wàn)噸 /日，到 2020 年污水處理廠的規(guī)模為 萬(wàn)噸 /日。 三、電力工程規(guī)劃 2020 年人均綜合用電指標(biāo)為 700 瓦 /人，農(nóng)村新型社區(qū)為 500瓦 /人，總用電量為： 萬(wàn)千瓦。 電源：由花橋 110kV 變電站供給。 36 電壓等級(jí)：輸電電壓采用 10kV，低壓為 380/220V。 線路敷設(shè)：規(guī)劃對(duì)城鎮(zhèn) 10kV 網(wǎng)絡(luò)逐年進(jìn)行改造，一、二級(jí)道路上新建的中、低壓配電線路均采用電纜， 直埋敷設(shè)，公用變壓器服務(wù)半徑不大于 200 米，盡量以低壓線路不穿越主要街道的原則設(shè)置變壓器。 四、通訊工程規(guī)劃 １、郵政規(guī)劃 規(guī)劃按郵政支局體制，建成高效支線郵運(yùn)系統(tǒng)；重點(diǎn)提高局網(wǎng)綜合能力和技術(shù)服務(wù)水平。 ２、電信工程規(guī)劃 城鎮(zhèn)電話普及率 55 部 /百人，城鎮(zhèn)需電話 44000 部，農(nóng)村新型社區(qū) 40 部 /100 人，需電話 3600 部。 電話局交換機(jī)容量現(xiàn)有 22021 門不能滿足城鎮(zhèn)發(fā)展要求 ,規(guī)劃兼顧鎮(zhèn)域進(jìn)行擴(kuò)容 ,2020 年達(dá) 萬(wàn)門。城鎮(zhèn)有線電視 CATU 網(wǎng)的建設(shè)，積極發(fā)展用 戶光纜網(wǎng)，電信寬帶網(wǎng)；城鎮(zhèn)道路上均采用光纜埋地 CPV 管，敷設(shè)于人行道下。 近期建設(shè)規(guī)劃 （一）規(guī)模及范圍 近期建設(shè)年限到 2021 年，城鎮(zhèn)人口達(dá) 45000 人，建設(shè)用地 公頃，人均用地 平方米。規(guī)劃建設(shè)時(shí)序采用在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上整體推進(jìn)，在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上向東向南擴(kuò)展。 （二）用地布局 37 近期建設(shè)以縱向主干道花源大道為突破，以沿楊柳河房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)為動(dòng)力，重點(diǎn)搞好楊柳河的環(huán)境打造和東部淺丘的生態(tài)休閑環(huán)境建設(shè)。 加強(qiáng)電力、通信、天然氣、 給排水等設(shè)施的配套建設(shè)，同時(shí)按規(guī)劃建設(shè)非市屬行政辦公，幼兒園、文化、娛樂(lè)、商業(yè)金融和集貿(mào)設(shè)施。 搞好舊城區(qū)的風(fēng)貌改造和基礎(chǔ)設(shè)施的完善。 （三）近期建設(shè)項(xiàng)目安排 主要為道路、排水、供水、電力、通信等十六大項(xiàng)，詳見附表：成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目表?？偼顿Y 18667 萬(wàn)元。 宜居城市，美麗花之源。 我市 14 個(gè)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)之一的新津縣花源鎮(zhèn)，自古便為明蜀王花園地，因“鮮花之源”的美譽(yù)而得名。 近年來(lái)，隨著花源鎮(zhèn)作為大成都南部門戶地位的日益凸顯，花源鎮(zhèn)加大了對(duì)環(huán)境的整治 和提升力度，這個(gè)依山傍水的城鎮(zhèn)就像“鄰家碧玉初長(zhǎng)成”，逐漸以一幅清秀靚麗的景象出現(xiàn)在市民的面前。 良巢引得百鳳聚。隨著一批實(shí)力雄厚的知名房產(chǎn)開發(fā)商如龍湖、置信、萬(wàn)邦等房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)落戶花源鎮(zhèn)并相繼施工建設(shè)，人們發(fā)現(xiàn)，在不經(jīng)意間，花源鎮(zhèn)這個(gè)成都的南部新城已經(jīng)刮起了一種時(shí)尚健康、宜室宜家的居家風(fēng)潮。 五 、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ★ 地塊優(yōu)勢(shì) 38 新津縣位于成都平原南端 ,是川西南交通樞紐。距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 18 公里，交通條件便利，有國(guó)、省市級(jí)公路 7 條，成樂(lè)、成雅高速公路穿境而過(guò)，成昆鐵路斜貫東境。川藏、成樂(lè)、和省大件路 、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路 48 條，總長(zhǎng) 公里，總面積 萬(wàn)平方米。大件路、五津東路、五津西路、五津南路、五津北路、武陽(yáng)東路、武陽(yáng)中路、武陽(yáng)西路等構(gòu)成了縣城道路的主骨架道路系統(tǒng)。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 小結(jié)：本地塊各種優(yōu)勢(shì)均體現(xiàn)出其極大的商業(yè)價(jià)值，其居住價(jià)值則相對(duì)較弱，因此如何最大限度地開發(fā)本地塊的商業(yè)價(jià)值是后期項(xiàng)目操作的重點(diǎn)，也是土地價(jià)值最大化的所在。 ★ 地塊劣勢(shì) 周邊環(huán)境 該地塊相對(duì)較小 ,難以進(jìn)行大規(guī)模環(huán)境打造，距離中心城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。 周邊商業(yè)氛圍 整個(gè)商業(yè)氛圍稍弱。 ★ 小結(jié)：本地塊劣勢(shì)主要體現(xiàn)在地塊相對(duì)較小，距離中心城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，但隨著楊柳河規(guī)劃方案的出臺(tái)，該地塊未來(lái)將成為美麗的濱河路，預(yù)期河景商業(yè)及住宅的價(jià)值提前至銷售期進(jìn)行宣傳，可有效減弱其影響。 六 、總結(jié) 現(xiàn)市場(chǎng)上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，消費(fèi)群體重疊，產(chǎn)品間競(jìng)爭(zhēng)呈貼身肉搏之勢(shì)。必須要做出有特色的產(chǎn)品，才能從眾多樓盤中跳出來(lái)，形成差異化優(yōu)勢(shì)。 39 現(xiàn)市場(chǎng)雖存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，但這些機(jī)會(huì)點(diǎn)對(duì)于所有新開樓盤來(lái)說(shuō)是共同面對(duì)的，隨著新樓盤的面市，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)也將逐步被蠶食，因此要求項(xiàng)目運(yùn)作加快步伐，以搶 得市場(chǎng)先機(jī)。 著重強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)老城區(qū)商業(yè)的投資信心，以形成與東門新城區(qū)和西門望叢區(qū)域抗衡之勢(shì)。 在營(yíng)銷手段上除運(yùn)用常規(guī)方式外，還需要采用一些差異化的手段（如公關(guān)活動(dòng)等）。 （一）價(jià)格定位 ○1 定位原則 A、立足于市場(chǎng)，符合市場(chǎng)規(guī)律，所定價(jià)格不會(huì)延長(zhǎng)銷售周期，滿足開發(fā)商利潤(rùn)的最大化。 B、入市時(shí)為市場(chǎng)留出一定的升值空間，使購(gòu)買者獲得心理上的滿足，從而形成社會(huì)關(guān)系集團(tuán)購(gòu)買的局面。 C、有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)價(jià)格，整體售價(jià)充分體現(xiàn)市場(chǎng)行情，體現(xiàn)業(yè)主級(jí)數(shù)。使質(zhì)素價(jià)格比達(dá)到理想水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的 社會(huì)公認(rèn)。 ○2 方法 A、根據(jù)市場(chǎng)可比定價(jià)：實(shí)際銷售時(shí)，主要參照項(xiàng)目片區(qū)的可比樓盤進(jìn)行定價(jià)，以提高銷售競(jìng)爭(zhēng)力。 B、根據(jù)市場(chǎng)需求定位：根據(jù)本項(xiàng)目各種戶型在市場(chǎng)中前期認(rèn)購(gòu)的實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格。 C、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)：按照開發(fā)商預(yù)先確定的項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行定價(jià)，或?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)銷售，或快速搶占市場(chǎng)。 40 綜合上述分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)劃思路，我們認(rèn)為本項(xiàng)目將是 新津 縣城中心現(xiàn)階段最好的商住樓盤，理應(yīng)放在高質(zhì)高價(jià)的市場(chǎng)位置。建議價(jià)格范圍 商業(yè)均價(jià)： 7000 元 / M2，住宅均價(jià)： 25003000 元 / M2。 七 、項(xiàng)目營(yíng)銷策略 （一）營(yíng)銷總目標(biāo) 整個(gè)項(xiàng)目操作遵循“短、平、快”的原則進(jìn)行，在一年半內(nèi)快速完成項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)預(yù)期項(xiàng)目利潤(rùn)。 （二）營(yíng)銷總策略 [一 ]項(xiàng)目定位（我們打造的是什么樣的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上占什么樣的地位） 整體定位： 以商業(yè)為主，住宅為輔的綜合性小高層商住項(xiàng)目。 商業(yè)部分：以餐飲業(yè)為龍頭，集“購(gòu)物、休閑”為一體的主題式生活廣場(chǎng) 住宅部分：個(gè)性、獨(dú)立、享受、配套完善、極具投資價(jià)值的住宅空間。 [二 ]消費(fèi)群定位 本項(xiàng)目消費(fèi)群以本地消費(fèi)者為主 ★ 商業(yè)部分客戶分析 客戶類型 投資客戶：城區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企 41 業(yè)主、其它投資者 經(jīng)營(yíng)客戶：以本地知名商家及品牌連鎖商家為主 客戶關(guān)注點(diǎn) 投資者：獲得穩(wěn)定的投資收益 硬件 +軟件 +商家穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。（投資理由：認(rèn)可中心城區(qū)商業(yè)價(jià)值，看好中心城區(qū)商業(yè)增值潛力，對(duì)未來(lái)獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)有信心） 經(jīng)營(yíng)者：獲得可觀的經(jīng)營(yíng)收益 硬件 +軟件 +經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) （入場(chǎng)理由：認(rèn)可中心城區(qū)區(qū)位，認(rèn)可本區(qū)域的商業(yè)吸附力，認(rèn)可本物業(yè)的軟硬件配套對(duì)其商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供的強(qiáng)大支撐） 消費(fèi)者：獲得滿意的消費(fèi)環(huán)境（期待理由：能提供理想的消費(fèi)場(chǎng)所、獲得不 一樣的消費(fèi)感受） ★ 住宅部分客戶分析 客戶類型： 認(rèn)可本項(xiàng)目區(qū)域位置的本地居民 準(zhǔn)備結(jié)婚的青年男女，對(duì)生活便利程度要求較高（臨時(shí)過(guò)渡帶投資考慮） 老倆口單獨(dú)居住，對(duì)配套完善程度要求較高（自己購(gòu)買或子女為其購(gòu)買） 高新西區(qū)及現(xiàn)代工業(yè)港企業(yè)，為中高層管理人員及家屬提供臨時(shí)居住空間 純投資人群（投資額小，希望獲得穩(wěn)定收益） 客戶關(guān)注點(diǎn) 42 自用者：獲得滿意的居住環(huán)境 配套 +戶型 +總價(jià)（購(gòu)買理由：小投入，獲得個(gè)性、獨(dú)立的私享空間、便捷的生活環(huán)境、完善的周邊配套） 投資者：獲得穩(wěn)定的投資收益 低投 入 +高回報(bào)（投資理由：小投入，獲得老城區(qū)稀缺的小戶型住宅、出租率高） （三）營(yíng)銷手段分析 ① 商業(yè)部分的銷售完成，是項(xiàng)目最終成功的有力保障。要達(dá)到商業(yè)部分的熱銷，就必須充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)對(duì)外灘項(xiàng)目的關(guān)注，最大限度地放大項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（硬件及軟件），將投資者及經(jīng)營(yíng)者的目光導(dǎo)向項(xiàng)目，確保客戶的來(lái)訪量及高成交率。 ② 住宅部分的快速銷售，是項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的有力保障，要達(dá)到住宅的持續(xù)熱銷勢(shì)頭，就必須充分保證客戶的來(lái)訪量及高成交率。 ③ 消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)后，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造，銷售人員理性、客觀的分析、介紹打動(dòng)客戶，實(shí)現(xiàn)銷售。 ④ 主要策略： ⊙ 價(jià)格策略 由于該地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量逐步增大，而市場(chǎng)并沒(méi)能完全打開，主要購(gòu)買力仍是本地市場(chǎng)，外來(lái)消費(fèi)少，競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。為快速完成商業(yè)銷售，盡快回收項(xiàng)目資金，在價(jià)格定位上，根據(jù)商業(yè)各部分的特點(diǎn)進(jìn)行定價(jià)，其基本原則是：入市時(shí)持平于市場(chǎng)基本價(jià)格，后期根據(jù)銷售實(shí)際走勢(shì)靈活調(diào)整價(jià)格。 43 ⊙ 突出項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的商業(yè)化 現(xiàn)場(chǎng)包裝突出商業(yè)氛圍，做出自己的特色，從現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品廣告中脫穎而出，做出氣勢(shì)，做出商業(yè)的高品質(zhì)，吸引市場(chǎng)眼球，關(guān)注項(xiàng)目，促成到訪。 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求具有極強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，突出項(xiàng)目商業(yè) 氣質(zhì) 工地旗設(shè)立，旗幟要求高大、挺拔、有霸氣，并形成浩大的聲勢(shì) 工地看板根據(jù)不同的推廣階段更換畫面及內(nèi)容，看板設(shè)計(jì)要求宣傳主題簡(jiǎn)潔，應(yīng)直達(dá)廣告主題 現(xiàn)場(chǎng)矗立風(fēng)格獨(dú)特的路燈，在入夜后有助于項(xiàng)目的引導(dǎo)宣傳，并提前營(yíng)造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍 ⊙ 強(qiáng)化售樓部包裝的商業(yè)化 銷售中心整體要營(yíng)造出濃厚的商業(yè)氛圍，以理性的圖文進(jìn)行商業(yè)分析和表現(xiàn)。 銷售中心所用物料中沙盤及宣傳資料制作時(shí)，著重將周邊道路交通系統(tǒng)、未來(lái)規(guī)劃的沱江美景、周邊林立的成熟小區(qū)及人口數(shù)加以標(biāo)注，構(gòu)畫區(qū)域詳圖，形成項(xiàng)目的支撐點(diǎn) ⊙ 到訪現(xiàn)場(chǎng)有禮 通過(guò)夾報(bào)或 銷售中心粘貼海報(bào)的形式發(fā)布：“到訪有禮”的信息，即凡到訪銷售中心的客戶，均獲贈(zèng)精美小禮品（筆、小植物等）一份，以吸引消費(fèi)者的現(xiàn)場(chǎng)到訪，增加人氣，部份客戶雖未打算購(gòu)買但可以成為項(xiàng)目的宣傳員。 ⊙ 常規(guī)營(yíng)銷方式 通過(guò)戶外廣告、夾報(bào)廣告等常規(guī)媒體廣告，宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)，發(fā)布促銷信息，以吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，通過(guò)銷售人員現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)、推薦達(dá)到銷售成交。 ⊙ 開展公關(guān)活動(dòng) 通過(guò)舉辦投資置業(yè)說(shuō)明會(huì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)討論會(huì) 44 等商業(yè)主題活動(dòng)，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍，擴(kuò)大項(xiàng)目在新津縣商家中的影響。 ⊙ 拓展?fàn)I銷渠道 與新津縣餐飲協(xié)會(huì)協(xié)作，以促 進(jìn)新津縣餐飲發(fā)展，擴(kuò)大其影響力為目的開展聯(lián)合活動(dòng)（具體活動(dòng)方案另附），擴(kuò)大項(xiàng)目在餐飲業(yè)內(nèi)部的影響力及關(guān)注率，同時(shí)有效拓展招商渠道（著重針對(duì)二層商業(yè)部分）。 ⊙ 加強(qiáng)服務(wù) 加強(qiáng)銷售人員的服務(wù)意識(shí)，提高商業(yè)營(yíng)銷技巧。通過(guò)銷售人員理性、客觀的分析、生動(dòng)全面的講解，使消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，認(rèn)同項(xiàng)目，產(chǎn)生購(gòu)買行為。 ⊙ 商業(yè)拉動(dòng)住宅 通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)部分的強(qiáng)勢(shì)推廣、銷售，帶動(dòng)住宅快速銷售。在商業(yè)推廣的同時(shí)，加入沖擊力強(qiáng)的住宅信息。