【導(dǎo)讀】科學(xué)養(yǎng)生樓示范基地。項目可行性研究報告。海南XX置業(yè)有限公司

　　

【正文】 企業(yè)家開始重視老年產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和投資，尤其是對老年養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，全國處于開發(fā)老年養(yǎng)老休閑的起步階段，科學(xué)養(yǎng)生龍樓示范基地項目的建設(shè)，對于培育、探索和促進(jìn)休閑養(yǎng)老具有重大意義。 在發(fā)展國際旅游度假和休閑養(yǎng)老戰(zhàn)略的帶動下， 2021 年海南旅游地產(chǎn)開 發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 %，地產(chǎn)投資總額達(dá)到 億元，年增長率在 40%以上。在全球經(jīng)濟(jì)普遍陷入低谷的情況下， 2021 年海南地產(chǎn)投資額仍舊能保持高速增長，說明各方投資者對海南市場始終充滿了信心。 海南地產(chǎn)市場的大部分客戶來自于島外，以老年養(yǎng)生度假為主。每年的 9 月至次年 3 月，許多 東北、華北、西南 以及浙江的養(yǎng)老休閑及投資客前來越冬，這段時間也是島內(nèi)傳統(tǒng)的銷售旺季。在旅游區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上，海南房地產(chǎn)目前發(fā)展的總體特征可以概括為“東鬧，西靜，中穩(wěn)”。東線是當(dāng)前的熱點開發(fā)區(qū)域，發(fā)展也較為成熟 。 全海南島旅游養(yǎng)老地產(chǎn)目前的形勢主要表現(xiàn)如下 : 東線濱海度假：國家海岸 +航天城 +亞洲論壇 海南東線沿海城市，以?？诤腿齺啚槎它c，中間主要包括 XX、陵水和瓊海。隨著東線鐵路的興建，很多投資客都將目光投向了這幾個東線沿海城市，使這幾個城市的房價也是水漲船高。 陵水的海景房，諸如清水灣，香水灣一號，價格幾乎與三亞持平，獨棟別墅往往從幾百萬到幾千萬不等。陵水與三亞相比，有獨特的優(yōu)勢：三亞旅游觀光客較多，沙灘上往往人滿為患；但在香水灣等地， 27 沙灘幾乎都是樓盤私有，滿足了一些高端客戶的品質(zhì)要求。博鰲因亞洲論壇永久會 址聞名，并擁有三江入?？讵毺氐木坝^，海邊度假公寓發(fā)展迅猛，銷售價格從 5000 元 /㎡ 躍升 20210 元 /㎡ 。同時，博鰲機場即將試航，東線輕軌也即將通車，前景看好。 XX，是東線城市房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的地域之一。 XX 的海岸線長度位居海南之首，有 207 公里。目前開發(fā)成熟的區(qū)域，還局限在高隆灣一帶。房價雖比其他東線城市略低，部分樓盤也已突破 10000 元/㎡ 。以 XX 航天發(fā)射場為基礎(chǔ)的航天城的興建，是 XX 房地產(chǎn)的強勁賣點之一。隨著區(qū)域配套的進(jìn)一步完善， XX 房價有望與博鰲陵水接軌。 作為省會城市，?？诜康禺a(chǎn)市場的發(fā)展前 景較為穩(wěn)定，新開樓盤均價大多突破 10000 元 /㎡ ，部分徘徊在 7000～ 8000 元 /㎡ 左右。 ?？谠谙拶徚畹南拗葡拢N售價格在不斷下降。 中線養(yǎng)老休閑：五指山 +熱帶雨林 +熱帶溫泉 東線城市的高端房價，迫使不少擁有島居夢的外地購房者將目光從重點城市轉(zhuǎn)到中部的保亭、五指山等地，使得傳統(tǒng)的海南房地產(chǎn)有了新詮釋。 五指山市，地處海南最高峰 —— 五指山主峰西南麓，素有“海南肺葉”、“天然大氧吧”、“南國夏宮”等諸多美譽，其森林覆蓋率高達(dá) %，比海南平均森林覆蓋率高出 24 個百分點。森林和養(yǎng)生成為五指山房地產(chǎn)最大的賣點 。新建商品房均價已從 4 年前的 800～900 元 /㎡ 漲至現(xiàn)在的 5000～ 8000 元 /㎡ 。 28 與五指山市相毗鄰的保亭，依靠溫泉這一得天獨厚的優(yōu)勢，積極發(fā)展旅游觀光業(yè)。通過七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人逐漸增多。目前，除江西、西藏等兩省外，全國其他各省市均有人在保亭購房居住。保亭房產(chǎn)的銷售價格均已在5000 元 /㎡ 以上，部分溫泉別墅，如七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店，均價已逼近 40000 元 /㎡ 。 西線原生野趣：海南房地產(chǎn)的尷尬與困局 自 1988 年海南省開發(fā)以來，東西兩線的定位是東線 重點發(fā)展旅游業(yè)、西線發(fā)展工業(yè)。但隨著東線旅游逐年火熱，房地產(chǎn)價格不斷飆升，西線城市不甘落后，也在努力地尋找旅游業(yè)發(fā)展的突破口。 通過 調(diào)查 發(fā)現(xiàn)，很多外地購房者來到海南養(yǎng)老，是為了避免當(dāng)?shù)氐牟贿m氣候或者環(huán)境誘發(fā)的老年病。如支氣管炎患者，在北方的冬天極易發(fā)生，而到海南后往往不治而愈。 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，?？趰u外購房者的比例是 73%，三亞島外購房者的比例是 85%；在眾多的島外購房者中，“候鳥型”養(yǎng)老居住者占到大多數(shù)，其中?？跒?62%，三亞為 57%。來自全國的“候鳥型”購房者， 來自 上海 、浙江、江蘇、山西、 北京 、天津、遼寧、吉林、黑龍江、新疆、陜西等省市。 目前，我國老年人每年的離退休金、再就業(yè)收入加上親朋好友的資助，可達(dá) 3000～ 4000 億元的規(guī)模。預(yù)計到 2025 年，老年人潛在的市場購買力可望達(dá)到 億元。 大陸老年人到海南不僅購房養(yǎng)老休閑，也是投資養(yǎng)老的一種方式。 科學(xué)養(yǎng)生龍樓示范基地項目，位于海南東線旅游度假地域的北 29 段，依山傍海，水系環(huán)繞，地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，周邊旅游資源豐富，市場前景廣闊。 二線城市的 XX，卻沒有受到 限購令影響，房地產(chǎn)的開發(fā)日新月異，比如錦上添花。 第十章 項目產(chǎn)品定位 項目總體定位為 ：以大型公園 、養(yǎng)生公寓、老年人康復(fù)中心、產(chǎn)權(quán)式酒店、花園洋房、高檔別墅、休閑商業(yè)區(qū)、旅游餐飲、高檔醫(yī)院、學(xué)校等各種業(yè)態(tài)為一體的大型綜合性旅游休閑度假社區(qū)。項目具體分為以下大產(chǎn)品區(qū)域： 1. 獨立別墅區(qū) 獨立別墅區(qū)，建造多種體現(xiàn)海南風(fēng)情的獨棟度假別墅，讓您在海南天堂般的環(huán)境中享受大自然的恩賜與生活的尊貴與私密性 。 2. 聯(lián)排別墅區(qū) 設(shè)置在筆架嶺公園的東側(cè)，靜享生活的安逸與悠閑，別墅中的生活是一種享受，是一種物超所值的投資。 3. 花園洋房與養(yǎng)生養(yǎng)老 公寓 社區(qū)既有適合年輕人居住的花園洋房，又有適合年長者居住的養(yǎng)生公寓，體現(xiàn)了大社區(qū)的兼容和諧。 30 4. 看護(hù)式老年公寓 專門為需要關(guān)懷的老年人量身定制，體現(xiàn)社區(qū)的人性化關(guān)懷與專業(yè)化服務(wù)，結(jié)合社區(qū)專門從北京協(xié)和醫(yī)院引進(jìn)的專家團(tuán)隊，為在此居住的老年客戶提供專業(yè)全面的服務(wù)保障 。 5. 社區(qū)醫(yī)院 社區(qū)醫(yī)院采用與北京協(xié)和醫(yī)院合作聯(lián)營的方式，從北京協(xié)和醫(yī)院專門調(diào)派來數(shù)十位專家，作為協(xié)和醫(yī)院的海南分院，為在本社區(qū) 的業(yè)主 及周邊居住的客人提供最專業(yè)最完善的醫(yī)療保障和服務(wù)。 6. 產(chǎn)權(quán)式酒店 專為投資客定制的高收益低風(fēng)險的投資產(chǎn)品，讓您在坐享投資 收益的同時還可享受到每年固定的免費海南度假居住權(quán)。 7. 社區(qū)商業(yè) 結(jié)合項目本身的休閑農(nóng)業(yè)項目，吸引來此度假旅游的客人在此消費，形成社區(qū)消費與外部消費相結(jié)合的大型社區(qū)商業(yè)，保障了商業(yè)收益的安全性與增長性。此商業(yè)項目也是為本區(qū)域原住居民提供動遷后居民的安置問題，本區(qū)域為年齡在 18— 45 歲之間的原住居民提供全部的就業(yè)崗位，保障其動遷后的生活問題。 45 歲以上的居民提供養(yǎng)老保險的資金來源。 31 8. 社區(qū)學(xué)校 社區(qū)配備專門的幼兒園及 中 小學(xué)，為本社區(qū)的居民提供良好便捷的教育服務(wù)。 9. 超大社區(qū)公園 筆架嶺公園作為社區(qū)的配套公園，占地面超 過了項目總面積的四分之一，為社區(qū)居民提供了良好的生活休閑場所。 項目總體產(chǎn)品的設(shè)計本著提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?，提供居民收入，擴大財政稅收，提高當(dāng)?shù)鼐用竦尼t(yī)療水平及教育水平等原則來配備資源，最大限度地發(fā)揮項目對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的總體帶動作用，為海南走向國際化起到推波助瀾的作用，為海南國際旅游島的建設(shè)添磚加瓦。 第十一章 可行性研究結(jié)論 根據(jù)前述測算、分析，對于申報投資開發(fā)建設(shè) 科學(xué)養(yǎng)生龍樓示范基地項目， 可以得出如下結(jié)論： 科學(xué)養(yǎng)生龍樓示范基地項目，地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，周邊旅游資源豐富。項目建成，能大規(guī)模有效解決 現(xiàn)有老齡人口的科學(xué)養(yǎng)生需求；同時，為養(yǎng)老事業(yè)和海南國際旅游島的科學(xué)發(fā)展，帶來巨大的示范效應(yīng)。 項目直接投資總額達(dá) 萬元 ,直接繳納的營業(yè)稅及附加約 48510 萬元 。同時 ,項目建成投入使用后 ,可帶來 25400 個直接居 32 住人口 ,另外經(jīng)常性保持 4000 人次以上的高端養(yǎng)老度假休閑人口。為項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財政收入，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 項目投資營業(yè)稅后毛利總額約為 萬元 ,成本利潤率約為 %；建設(shè)周期按 5 年計算，營業(yè)稅后年投資回報率約為%。項目投資，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 項目在規(guī)劃設(shè)計階段即充分考慮和最大限度地采用環(huán)保節(jié)能措施與技術(shù)，以保持和改善生態(tài)環(huán)境，為海南國際旅游島的開發(fā)建設(shè)提供良好、文明、優(yōu)美的自然景觀和人文環(huán)境，實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。 項目建成投入使用后，可提供就業(yè)崗位近二千個，并帶動本地村民的自主創(chuàng)業(yè)，實現(xiàn)長期繁榮和共同富裕。 綜上， 科學(xué)養(yǎng)生龍樓示范基地項目的投資建設(shè)，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，是可行的。