【導(dǎo)讀】六.概算投資：4000萬元。

　　

【正文】 ，使用低噪聲施工機械； 對施工過程中的建筑廢料、揚塵等 ，可采取封閉運輸、濕潤噴灑、專人清掃車輪泥土等措施，使其對沿線大氣環(huán)境及周圍環(huán)境衛(wèi)生的影響減輕至最小程度； 施工期間產(chǎn)生的廢水經(jīng)過濾后與生活污水一同經(jīng)化糞池處理后進入城市排污管網(wǎng)?；炷翑嚢铏C的沖洗水、洗車廢水，民俗盆景花卉農(nóng)業(yè)觀光園項目建議書 29 應(yīng)在攪拌機旁修建沉淀池，將廢水回收使用； 施工中產(chǎn)生的建筑垃圾及生活垃圾應(yīng)集中堆放及時清運至附近指定建筑垃圾填埋場； 施工期舊房拆遷和工程產(chǎn)生的建筑垃圾須及時清運到指定的建筑垃圾堆放場。生活垃圾進行分類收集，并集中送指定垃圾填埋場進行處臵。嚴禁土石方和生活垃圾亂堆亂放污染環(huán)境。 采取 措施減少砼攪拌過程產(chǎn)生粉塵污染。 六 . 環(huán)境影響評價 該項目規(guī)模較小，對周圍環(huán)境的噪聲、粉塵污染影響將隨工程完工而消失，項目施工過程中無場外材料堆放、棄土、攪拌，不會造成公共道路及綠化的損壞， 因此， 本工程建設(shè)對環(huán)境的影響在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)。 第十二章 勞動安全衛(wèi)生消防 一 . 危害因素及危害程度分析 本項目在施工過程中的安全隱患主要 為 機械施工隱患，用電隱患，高空墜落及物體打擊等隱患。 項目建成后主要包括消防安全、避雷安全等。 二 . 安全設(shè)施及措施 機械施工的安全設(shè)施 定期對施工設(shè)備的安全裝臵進行檢查，不準(zhǔn)機械帶病運 轉(zhuǎn)和安全裝臵失靈的情況下進行操作。 施工用電安全設(shè)施 民俗盆景花卉農(nóng)業(yè)觀光園項目建議書 30 嚴格執(zhí)行工地供電數(shù)額調(diào)配，將用電量較大的對焊機、弧焊機的工作時間調(diào)開，在保持安全的前提下合理用電。按施工組織設(shè)計安裝正規(guī)施工供電線路和配電盤、配電箱。用紅線做好各機械的保護接零接地工作。 防止高空墜落和物體打擊設(shè)施 室外通道外搭設(shè)防護棚，防護棚鋼管搭設(shè)，滿鋪腳手架。所有臨設(shè)屋面滿鋪竹腳手架。樓層外側(cè)周邊及管道門洞均設(shè) 米欄桿，第二層水平洞口滿鋪腳手板防護。不允許上下重疊作業(yè)，不允許在操作層下逗留，上班必須戴安全帽。嚴禁鋼管、鋼筋單點起吊。高處 與地面?zhèn)鬟f物件時，不允許扔、擲等。樓板上的施工荷載不得大于 300 ㎏ /㎡，模板、架料嚴禁超載堆放。 無障礙設(shè)計 無障礙設(shè)計按《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（ JGJ50 J1142021）執(zhí)行。在公共活動空間，人行道路，建筑入口及門，垂直交通、衛(wèi)生間及各功能用房均相應(yīng)設(shè)臵坡道，扶手、欄桿、引導(dǎo)桿、盲道、標(biāo)志牌、殘疾人專用電梯，殘疾人專用廁所及殘疾人專用客房，體現(xiàn)對老年人及殘疾人的關(guān)注。 三 . 消防設(shè)施 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 建筑物設(shè)臵消防控制室，室內(nèi)設(shè)臵落地式火災(zāi)自動報警控制器及聯(lián)動控制柜，對樓內(nèi)進行 火災(zāi)自動報警及消防設(shè)備聯(lián)動控制，并設(shè)臵火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)及火災(zāi)報警電話系統(tǒng)，各房間均設(shè)民俗盆景花卉農(nóng)業(yè)觀光園項目建議書 31 臵感煙探測器，各層均在適當(dāng)位臵設(shè)臵手動報警按鈕及聲光報警裝臵。同時，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時對消防泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機等進行聯(lián)動控制，并切斷非消防電源。 建筑物周邊均設(shè)臵消防通道 和慮防火、防雷及消防疏散設(shè)施， 結(jié)合城市道路及規(guī)劃要求，沿用地周邊設(shè)步行入口及車行入口。沿用地周邊設(shè)消防應(yīng)急通道，滿足消防要求。 防雷系統(tǒng) 根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計》規(guī)范中建筑物防雷分類，建筑物屬三類防雷建筑，在建筑物屋面女兒墻設(shè)避雷帶，防直擊雷，利用柱內(nèi)和墻 內(nèi)的主筋作引下線。 建筑室內(nèi)外消防系統(tǒng) 本工程建筑均應(yīng)設(shè)臵室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，且其同一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。因此，室內(nèi)消防系統(tǒng)可統(tǒng)一考慮，采用區(qū)域集中的臨時高壓消防給水系統(tǒng)，即共用消防水池、消防泵房及消防給水管網(wǎng)系統(tǒng)。室外消火栓系統(tǒng)直接利用市政管網(wǎng)供水，與室外生活給水環(huán)管 DN200 共用管道系統(tǒng)，并在室外生活給水環(huán)管設(shè)SS100/65 型室外消火栓，設(shè)臵間距不大于 120M。 火災(zāi)初期滅火由屋頂消防水箱（消防儲水量 V=18M3）供水?；馂?zāi)時，由室內(nèi)消防泵加壓供水，系統(tǒng)成環(huán)。 配電室、消防中央控制室及其它不宜用水滅 火的地方設(shè)臵七氟丙烷自動氣體滅火裝臵。 民俗盆景花卉農(nóng)業(yè)觀光園項目建議書 32 第十三章 投資估算及資金籌措 一 . 投資估算 盆景園投資估算 盆景園投直接資測算 項目 單位 單價 （元） 數(shù)量（ m179。） 金額（萬元） 備注 場地平整 m179。 30 15000 45 建筑 m178。 1500 2021 300 生產(chǎn)工藝設(shè)備 套 15000 60 90 流動生產(chǎn)資金 元 200 配套設(shè)施 套 250000 6 150 配套休閑用房 溫室大棚 套 150000 2 30 生活設(shè)施 套 12021 10 12 合計 827 花卉園投資 估算 花卉園投直接資測算 項目 單位 單價 數(shù)量（ m179。） 金額（萬元） 備注 場地平整 m179。 30 20210 60 建筑 m178。 1500 1500 225 生產(chǎn)工藝設(shè)備 套 8000 80 64 流動生產(chǎn)資金 元 100 配套設(shè)施 套 250000 6 150 配套休閑用房 溫室大棚 套 150000 6 90 生活設(shè)施 套 12021 10 12 合計 701 民俗園 、會議 、生活服務(wù)設(shè)施 及 休閑設(shè)施投資預(yù)算 民俗園及生活設(shè)施投資預(yù)算表 總投資 4231 序號 工程項目及費用名稱 建筑面積（ m2） 建筑工程費用（萬元） 公用工程費用（萬元） 其他費用（萬元） 合計 備注 1 工程費用 土建 20210 2, 2600 1300 2 內(nèi)裝修 20210 740 370 3 外裝修 20210 300 150 4 給排水 20210 70 35 5 電氣 20210 70 35 6 通風(fēng) 20210 60 30 7 電梯 31 25 小計 20210 3, 3871 民俗盆景花卉農(nóng)業(yè)觀光園項目建議書 33 其他費用 8 設(shè)計費 % 9 地勘費 % 10 工程監(jiān)理 % 11 質(zhì)量監(jiān)督 % 12 招標(biāo)費 % 13 市政配套 % 14 管理費 % 小計 15 基本預(yù) 備 % 16 靜態(tài)投 資 3, 4359 % 項目直接 總投資估算合計： 5887 萬元。 以上是基礎(chǔ)設(shè)施投資費用， 為項目直接投資。 為了使得項目以開展就能進入經(jīng)營狀態(tài)，直接 進入銷售渠道， 擬 采取一次性 購入部分 適合本項目的盆景及花卉產(chǎn)品 ， 以及民俗園前期招商及項目宣傳費用， 預(yù)計投入 113 萬元。 合計 項目 總投入約 6000 萬元。 二 . 資金籌措 企業(yè) 自籌資金 4000 萬元。 銀行貸款 2021 萬元 第十四章 不確定性分析 本項目選址及其對 ***城區(qū)范圍的消費輻射和影響力，與前期宣傳密切相關(guān)，其不確定性表現(xiàn)在整個經(jīng)營定位和目標(biāo)消費群的確定和消費需求挖掘上，如果定位出現(xiàn)較大偏差，需求分析不到位，所提供的產(chǎn)品和服務(wù)則不符合預(yù)計目標(biāo)人群的要求， 將造成短時間的經(jīng)營困難，滯后投資回收。 民俗盆景花卉農(nóng)業(yè)觀光園項目建議書 34 避免這種不確定因素，只有加強項目前期 的消費群調(diào)查和消費潛力分析，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營銷策略，優(yōu)化生產(chǎn)過程和生產(chǎn)措施，提高生產(chǎn)效益，做好可能的銷售滯后或經(jīng)營遲緩的 應(yīng)急方案。 但從總的社會發(fā)展趨勢和都市人群的需求發(fā)展趨勢來看，該項目屬于綠色、無公害，提高群眾生活品質(zhì)的前瞻性項目，早定位，早實施，為即將迎來的美好市場前景打下堅實基礎(chǔ)。 第十五章 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength ） 劣勢（ Weakness） 在 ***是一種新的業(yè)態(tài)，符合未來城市生活需求，能打造和拉動我市都市觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展。 項目選址與城市布局之間交通便利，設(shè)施基礎(chǔ)好，經(jīng)營投入 低。 已積累有行業(yè)相關(guān)生產(chǎn)資源和市場渠道。 具有相關(guān)經(jīng)營經(jīng)驗。 產(chǎn)品設(shè)計及市場調(diào)查工作未完成。 消費群定位方面的分析資料不全面。 市區(qū)范圍較近的零散的農(nóng)家樂和小規(guī)模花卉盆景園會帶來惡性價格競爭。 機會（ Opportunity） 風(fēng)險（ Threat） 新興行業(yè)，作為填補 ***旅游和都市農(nóng)業(yè)的空白，市場潛力巨大。 與 ***紅色旅游資源形成互補，互相促進，擴大市場容量。 行業(yè)領(lǐng)跑者，能探索和積累豐富的經(jīng)營和人力資源。 消費群分析不到位導(dǎo)致經(jīng)營滯緩，延遲投資回收。 資金鏈斷裂后，與周邊小規(guī)模的農(nóng)家樂和盆景花卉園形成惡性價格競爭的惡性經(jīng)營局面。 產(chǎn)品定位不精確，導(dǎo)致產(chǎn)品積壓而造成的定位戰(zhàn)略調(diào)整的投入損失。 從上述 SWOT 分析表來看，整體優(yōu)勢大于劣勢，機會多于風(fēng)險，在經(jīng)營項目過程中，充分看到劣勢和風(fēng)險，把握優(yōu)勢和機會，是經(jīng)營戰(zhàn)略中須時時刻刻作為日常工作來抓的具體內(nèi)容 。 民俗盆景花卉農(nóng)業(yè)觀光園項目建議書 35 第十六章 效益分析 一 . 效益分析 盆景產(chǎn)量：中高端盆景， 35 畝年產(chǎn) 10 萬盆，平均售價 150 元 /盆，生產(chǎn)成本扣除每盆 50 元，年生產(chǎn)凈利潤 1050萬元。 花卉產(chǎn)量：中高端花卉， 100 畝花卉年產(chǎn) 15 萬株（盆 ），平均售價 60 元 /盆（株），生產(chǎn)成本扣除每盆（株） 20 元，年生產(chǎn)凈利潤 600 萬元。 民俗園產(chǎn)量：年接待休閑、旅游人數(shù) 萬人次，平均消費每人次 80 元，扣除生產(chǎn)成本 40 元每人次，年生產(chǎn)凈利潤 300 萬元。 會議產(chǎn)業(yè)：年接待會議 5000 人次，人均利潤 200 元，年凈利 100 萬元。 其他附帶旅游產(chǎn)品收入： 50 萬元。 項目年利潤收入 2100 萬元。 投資回收期： 3 年。 二 . 社會效益 拉動就業(yè) 該項目建設(shè)過程中及建成后，將解決 150200 名就業(yè)人員，環(huán)節(jié)政府就業(yè)壓力，為社會解決就業(yè)矛盾。 提升 ***對外的城市窗口形象，拉動內(nèi)需，促進旅游和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)發(fā)展。 培訓(xùn)和規(guī)范現(xiàn)代都市旅游、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的從業(yè)和管理，民俗盆景花卉農(nóng)業(yè)觀光園項目建議書 36 提高都市人群生活質(zhì)量和改善節(jié)假日和周末休閑生活環(huán)境。 該項目是打造“轉(zhuǎn)折之城、會議之都”和“創(chuàng)建人居模范城”及“全國文明城市”的具體項目，有很高的社會效益，對提升城市品牌，改善人居環(huán)境都能起到相應(yīng)的作用。 第十七章 結(jié)論 該項目不僅填補了 ***旅游資源單一和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的空白，還能拉動內(nèi)需，促進城市旅游經(jīng)濟和都市觀光農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，有又有利于提升城市形象，打造一流城市名片， 是一個值得及早投入運行的生態(tài) 型經(jīng)濟 項目。