【導(dǎo)讀】城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，定提供科學(xué)依據(jù)。地分為三個(gè)綜合級(jí)別并測(cè)算了各級(jí)別地價(jià)。“十一五”期間是某某縣國民經(jīng)濟(jì)與社。合等基本原則，充分利用計(jì)算機(jī)手段，采用量化為主，定性與定量相結(jié)合的方法，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行了綜合定級(jí)。在此基礎(chǔ)上測(cè)算了不同級(jí)別不同用途土。地的基準(zhǔn)地價(jià)，并建立了相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。為某某縣土地市場(chǎng)的管理提。供了重要的依據(jù)。課題組歷時(shí)4個(gè)月，完成了多幅土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)圖件，編。持和幫助，在此一并致意衷心的感謝。

　　

【正文】 濟(jì)區(qū)位的重要指標(biāo)。 某某縣 城鎮(zhèn)定級(jí)選擇了商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)來量化商服繁華影響度。 道路通達(dá)度 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 19 道路通達(dá)度是對(duì)城市道路狀況 (包括道路等級(jí)、功能、寬度、路網(wǎng)密度等 )和各區(qū)域內(nèi)道路通行能力的量度，其通達(dá)度高低反映該地區(qū)居民生產(chǎn)、生活出行的方便程度。 對(duì)外交通便利度 對(duì)外交通便利度是用城市對(duì)外交通設(shè)施 (包括 火車站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、碼頭、港口、機(jī)場(chǎng)等 )的類型和作用狀況來衡量的，它的高低反映該區(qū)域人流、物流向城市外移動(dòng)的機(jī)會(huì)、成本和頻度。 某某縣 選擇了長(zhǎng)途客運(yùn)站來量化對(duì)外交通便利度。 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度是投入土地的社會(huì)物化勞動(dòng)量的直接體現(xiàn)，主要指給水、排水、供氣、供電等為城市生產(chǎn)、生活服務(wù)的設(shè)施的配套程度、服務(wù)水平和保證率，是投資環(huán)境的重要標(biāo)志。鑒于 某某縣 電網(wǎng)建設(shè)已形成規(guī)模，城鎮(zhèn)內(nèi)部不存在供電差異，因而未選擇供電因子；排水設(shè)施基本建成，管網(wǎng)建設(shè)沿城鎮(zhèn)主要道路鋪設(shè)；供水在城鎮(zhèn)建成區(qū)管網(wǎng)分布已形成規(guī)模，但在 城鎮(zhèn)外圍區(qū)域供、排水還不配套，因而存在區(qū)域間差異，選擇了供、排水、供熱因子來量化基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 公用設(shè)施完備度 公用設(shè)施完備度也是衡量投入土地的社會(huì)物化勞 動(dòng)量的指標(biāo)之一，主要指與日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院 等生活服務(wù)設(shè)施的完備程度，公用設(shè)施完備，可以使人們順利地進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和日常生活。 綠地覆蓋度 用公園、綠地的位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模等指標(biāo)來量化綠地覆蓋度，綠地覆蓋度對(duì)商業(yè)、居住用地有較大影響。 二、土地定級(jí)因素（因子）指標(biāo)體系的確定 基于定級(jí)因素 (因子 )的選取原則和因素的分析， 在征詢有關(guān)專家意見的基礎(chǔ)上，確定了 某某縣 城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)因素體系，詳見下表。 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 20 表 31 綜合定級(jí)因素體系表 (第一輪 ) 定級(jí)因素 商服繁華程度 交通條件 基本設(shè)施狀況 環(huán)境條 件 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 綠地覆 蓋度 因子 客運(yùn)站 供水 排水 供熱 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 三、定級(jí)因素權(quán)重的確定 定級(jí)因素（因子）權(quán)重的確定方法主要有特爾菲測(cè)定法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏治龇ǎ?某某縣 選用特爾菲測(cè)定法來確定定級(jí)因 素權(quán)重。 特爾菲測(cè)定法（ Delphi方法） 特爾菲測(cè)定法是根據(jù)專家的經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，對(duì)大量無法定量分析的因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)估算，并將估算結(jié)果告訴專家，逐步使分散的評(píng)估意見收斂，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，最后集中在協(xié)調(diào)一致的評(píng)估結(jié)果上。特爾菲法測(cè)定的可信度較高，是系統(tǒng)工程中一種很重要的測(cè)定方法。 在 某某縣 土地定級(jí)中，采用特爾菲法，第一輪給專家提供背景資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行因素征詢。然后對(duì)各因素進(jìn)行多輪次的專家打分，并按下式計(jì)算權(quán)重值： Wi=Ei/100 式中： Wi ——第 i個(gè)因素或因子的權(quán)重； Ei ——第 i個(gè)因素或因子經(jīng)過多輪打分后的均值。 實(shí)施要求： a）專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為 10～ 40人； b）專家打分應(yīng)根據(jù)相應(yīng)工作的背景材料和打分說明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況下按表獨(dú)立打分； c）從第二輪打分起，打分必須參考上一輪打分的結(jié)果進(jìn)行； d）打分輪次為 2～ 3輪。 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 21 特爾菲法權(quán)重測(cè)定的處理結(jié)果 本次土地定級(jí)成果修訂中的因素（因子）選擇，是以原有成果為基礎(chǔ)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，遵循相關(guān)性、差異性、易量化等原則，進(jìn)行綜合 分析。專家組主要由土地相關(guān)部門的技術(shù)、管理人員和決策者組成，共 18人。根據(jù)特爾菲法的原則和方法，通過兩輪特爾菲法打分對(duì)其權(quán)重值進(jìn)行了測(cè)定，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的要求，以方差≤ （因子）權(quán)重測(cè)定結(jié)果 (見表 3表 3表 3表 35)。 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 22 表 32 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)因素權(quán)重值測(cè)定表 (第一輪 ) 序號(hào) 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 綠地覆蓋度 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 23 表 33 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)因子權(quán)重值測(cè)定表 (第一輪 ) 因子 供水 排水 供熱 小計(jì) 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 小計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 1 1 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 24 表 34 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)因素權(quán)重值測(cè)定表 (第二輪 ) 序號(hào) 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備 度 綠地覆蓋度 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 25 表 35 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)因子權(quán)重值測(cè)定表 (第二輪 ) 因子 供水 排水 供熱 小計(jì) 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 小計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 1 1 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 26 表 36 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)重計(jì)算結(jié)果表 定級(jí)因素 商服繁華程度 交通條件 基本設(shè)施狀況 環(huán)境條件 合計(jì) 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 綠地覆蓋度 權(quán)重 因子 供水 排水 供熱 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 權(quán)重 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 27 第三節(jié) 土地定級(jí)單元?jiǎng)澐? 定級(jí)單元是評(píng)定土地級(jí)別的基本空間單位，單元內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件基本一致。 一、定級(jí)單元?jiǎng)澐值脑瓌t 單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致，同一單元內(nèi)的同一主要因素作用分值差異必須小于 100/(n+1)(n為擬劃分的土地級(jí)別數(shù) )； 單元面積確定在 5～ 25公頃之間。在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面 積盡量取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可適當(dāng)放大。當(dāng)采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行定級(jí)并按網(wǎng)格法直接劃定單元時(shí)，劃分的單元面積應(yīng)不大于 ； 劃分的單元能方便的進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計(jì)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性； 商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。 二、定級(jí)單元?jiǎng)澐址椒? 定級(jí)單元的劃分方法有主導(dǎo)因素判定法、疊置法、動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法、網(wǎng)格法等方法。 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元的確定采用計(jì)算機(jī)輔助手段進(jìn)行，土地定級(jí)時(shí)直接把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相同的網(wǎng)格，一個(gè)網(wǎng)格代表一個(gè)定級(jí)單元。在 1： 1000的某某縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元圖上共劃分 25mm 25mm，面積為 19712個(gè)。 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 28 第四節(jié) 定級(jí)因素的整理與量化 一、定級(jí)因素的量化 定級(jí)因素的量化可分面狀因素和點(diǎn)、線狀因素兩大類進(jìn)行。若因素對(duì)土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱之為面狀因素。面狀因素直接計(jì)算其對(duì)空間上各點(diǎn)的作用分。其量化步驟為 : a）對(duì)因素進(jìn)行整理，計(jì)算指標(biāo)值； b）按下式計(jì)算作用分 : ei＝ 100 (XiXmin)/(XmaxXmin) 式中： ei——i指標(biāo)值的作用分； Xi——i指標(biāo)值 ； Xmin——i指標(biāo)值的最小值 ； Xmax——i指標(biāo)值的最大值。 c）劃分 3～ 10 個(gè)作用分區(qū)間，編制作用分值表。 若因素對(duì)土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距設(shè)施的相對(duì)距離有關(guān)，稱之為點(diǎn)、線狀因素。點(diǎn)、線狀因素應(yīng)計(jì)算設(shè)施本身的功能分，進(jìn)而計(jì)算設(shè)施對(duì)空間上各點(diǎn)產(chǎn)生的作用分。其量化步驟為： a）在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c(diǎn)或線的功能分，其最大值為 100 ； b）計(jì)算因素內(nèi)各相同規(guī)模或類型的點(diǎn)、線的平均作用或平均吸引范圍，并劃分若干個(gè)相對(duì)距離區(qū)間； c）點(diǎn)、線設(shè)施邊界范圍內(nèi)各點(diǎn) 的因素作用分一致，都為該設(shè)施相應(yīng)功能的功能分；邊界范圍以外的各點(diǎn)，根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的功能分按相應(yīng)的衰減公式計(jì)算得各個(gè)相對(duì)距離上的作用分； d）以因素作用分、相對(duì)距離區(qū)間編制因素作用分值表； e）采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，可按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算因素對(duì)單元中心點(diǎn)的作用分； 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 29 f）當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙（如鐵路、高速公路、河流等）時(shí)，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)處的因素作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減；當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時(shí)， 可以忽視其的存在。 某某縣 定級(jí)所選因素中基礎(chǔ)設(shè)施完善度為面狀因素；道路通達(dá)度為線狀因素；其余均為點(diǎn)狀因素。 二、作用分衰減模型 表 37 定級(jí)因子作用分值計(jì)算方法及說明 因子類型 因子名稱 衰減模型 影響方式 點(diǎn)狀因子 商服繁華影響度 指數(shù)衰減 內(nèi)部均勻分布，外部以設(shè)施邊界為基礎(chǔ) 在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減 幼兒園 線性衰減 以中心為基礎(chǔ)在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減 小學(xué) 線性衰減 中學(xué) 線性衰減 醫(yī)院 線性衰減 客運(yùn)站 線性衰減 線狀因子 道路通達(dá)度 指數(shù)衰減 沿線狀目標(biāo)在服務(wù)半徑內(nèi)向外 衰減 面狀因子 供水 無衰減 在面狀因素影響區(qū)域內(nèi)均勻分布 排水 無衰減 供熱 無衰減 綠地覆蓋度 無衰減 計(jì)算作用分衰減的模型通常有兩種方式： 指數(shù)模型 eij=(fi)1r 線性模型 eij = fi (1r) 上式中： eij——i定級(jí)因子對(duì) j點(diǎn)的作用分； fi——i定級(jí)因子的功能分； r ——j點(diǎn)到 i定級(jí)因子的相對(duì)距離。 相對(duì)距離按下式計(jì)算。 r＝ di247。 d [0≤ r≤ 1] 式中： r——相對(duì)距離； 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 30 di——在 i級(jí)定級(jí)因子的服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距中心的實(shí)際距離； d——i級(jí)定級(jí)因子的服務(wù)半徑。 三、繁華程度資料整理 （ 1）商服中心劃分 按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的規(guī)定，各級(jí)城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級(jí)別數(shù)目見表 38， 某某縣 為小城鎮(zhèn)，并結(jié)合 某某縣 商服實(shí)際情況，確定商服中心的級(jí)別數(shù)為 2級(jí)。 表 38 各級(jí)城鎮(zhèn)應(yīng)分出的