【正文】 品質(zhì)，多樣化采購，合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 理的毛利 高毛利，規(guī)格小 更低的價(jià)格更大的包裝 經(jīng)營者自行采購 目標(biāo)消費(fèi)者 白領(lǐng)階層和品牌追隨者 一般家庭 家庭主婦社區(qū)型消費(fèi) 學(xué)生及上班族男性居多 小型零售商，批發(fā)商、公司、工廠等 農(nóng)村消費(fèi)者和個(gè)體經(jīng)營者 其他特性 品牌專賣細(xì)致服務(wù)價(jià)格不菲 各類商品齊全（日用品，生鮮，冷凍，食用，電器，甚至花卉），多有停車場，倡導(dǎo)低價(jià) 銷售種類指雜貨、日用品、食品、冷凍食品，購物環(huán)境較佳，價(jià)位中等，能配合做特賣活動(dòng) 食品及飲料占到銷售額的 70％－ 80％。滿足及時(shí)性需求為主 高成交量，低加價(jià)率 沒有特定消費(fèi)層 未來發(fā)展 大部分向超市轉(zhuǎn)型，多數(shù)成為百貨精品 零售業(yè)主力業(yè)態(tài) 現(xiàn)代化的菜市場，更專業(yè)化，如食品超市、生鮮超市 零售業(yè)最有潛力的業(yè)態(tài) 低運(yùn)營成本，有選擇地銷售當(dāng)?shù)刈顬闀充N的產(chǎn)品規(guī)格，并批量銷售成為批發(fā)配銷 零售業(yè)態(tài)的初級階段，正在向超市化發(fā)展和轉(zhuǎn)型 ● 商圈內(nèi)主要業(yè)種面積較情況（單位：平方米） 女裝 男裝 兒童 皮件 運(yùn)動(dòng)休閑 餐飲 寢具 圣亞 7100 4700 0 2350 0 300 0 精品 18300 7300 0 0 0 0 0 吉美 3000 1500 0 0 3000 0 0 鴻金寶 13500 9000 1500 4500 3500 2021 1500 根據(jù)上述數(shù)據(jù)表明，各商場主 力業(yè)種的面積均比本案規(guī)劃中相應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 的面積要小 集合本商圈優(yōu)勢業(yè)種，將其做大做強(qiáng)是勝出本商圈的最佳方式 商圈內(nèi)業(yè)種與本案的柱狀比較示意圖 ● 本案適合的零售業(yè)態(tài) 零售業(yè)態(tài) 適合程度 原因 百貨公司 不適合 百貨公司為標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)販型零售業(yè)態(tài)，需要的是購物環(huán)境和有品質(zhì)的商品，是在出售商品的同時(shí)也在出售服務(wù)，本商圈為標(biāo)準(zhǔn)量販型商圈，低檔商品已形成固定消費(fèi)圈，本地和外省的人口都對本商圈的認(rèn)識(shí)為市場型的商圈，故從根本上是不具備定位成百貨公司模式的。 大賣場 不適合 需求面積要求超過 10000 平方米以上，且對大樓 樓體結(jié)構(gòu)要求很高，由于受到本案前期銷售格局的限定，本案也不適合引進(jìn)大賣場系統(tǒng)。 超市 適合 超市由于相對需求面積小，且需要周邊有規(guī)模的居民區(qū)的配合，根據(jù)對本案的市場調(diào)查表明，山姆士店能夠成功在本商圈生存，其表明本商圈仍能夠支持并開設(shè)一家超市，同時(shí)超市具備集客力，可以作為本案的核心店引進(jìn)。 專業(yè)商店 適合 本案若引進(jìn)專業(yè)店，其基礎(chǔ)為家電的量販型商店，如：國美家電、迪信通手機(jī)城等形式，同時(shí)專業(yè)店仍具備超市集客能力，可以做 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 為本案的核心店考慮。 便利店 不適合 根據(jù)太原市人均 GDP 指標(biāo)以及本案環(huán)境因素，不適合該業(yè)態(tài) 進(jìn)駐。 市場 適合 根據(jù)本商圈的周邊環(huán)境，已經(jīng)是一個(gè)成熟的批發(fā)為主的市場形式，故本案的主要商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該為市場形式，同時(shí)在現(xiàn)有商圈業(yè)種單一分散的格局下，集合本商圈服飾優(yōu)勢，將單一業(yè)種做大做強(qiáng)，以商業(yè)一貫的定論 ——大魚吃小魚的方式，來進(jìn)入本商圈，以面積和專業(yè)程度在商圈內(nèi)發(fā)展。 ● 根據(jù)對本案商圈調(diào)查分析得出 商品檔次偏低 主要為中低檔消費(fèi)全體 整體商品單價(jià)很低 批發(fā)行為占主導(dǎo) 由于是一個(gè)已經(jīng)成熟的消費(fèi)市場，對太原市居民的了解。 90%以上人認(rèn)為該商圈就是一個(gè)批發(fā)市場的概念 本商圈在參照山西省和國家宏觀經(jīng)濟(jì)范 疇內(nèi)，尚屬于華北經(jīng)濟(jì)圈的范圍，其未來商圈涉及面可以覆蓋整個(gè)山西省和周邊地區(qū) 在商場購物行為為主 根據(jù)調(diào)查主要來此商圈的消費(fèi)者多進(jìn)入商場購物，由于本案屬于本商圈中單體面積最大的商場，有著先天的優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 商品業(yè)種單調(diào) 本商圈商品主要特征為商品的業(yè)種非常之單調(diào)，服裝幾乎占了 70%以上的市場，這與本商圈多年以服裝為主的消費(fèi)形態(tài)有關(guān)，強(qiáng)力改變這種形態(tài)將會(huì)付出較大的代價(jià) ● 商業(yè)定位 零售業(yè)態(tài)定位 標(biāo)準(zhǔn)市場模式，并結(jié)合超市或?qū)I(yè)店的業(yè)態(tài)，打造成為該商圈最大的以批零結(jié)合的復(fù)合業(yè)態(tài)市場 商品檔次趨向 餅狀示意圖 柱狀示 意圖 顧客年齡層趨向 餅狀示意圖 柱狀示意圖 業(yè)種組合 餅狀示意圖 柱狀示意圖 本案商業(yè)規(guī)劃描述 ● A、 B館分割的構(gòu)想 根據(jù)專業(yè)的測算，一般顧客在商場內(nèi)直線行走距離超過 100 米將視為一個(gè)界限，即每 100 左右應(yīng)該有個(gè)節(jié)點(diǎn)的場地提供休閑，或在商品業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 種上發(fā)生 變化，否則顧客是不容易繼續(xù)在商場內(nèi)進(jìn)行停留的。 本案的大樓結(jié)構(gòu)寬度已經(jīng)遠(yuǎn)超過顧客購物行走距離，所以必須將大樓進(jìn)行合理的分割，利用商品業(yè)種和其它方式使顧客在商場內(nèi)的滯留時(shí)間延長，從 而提升顧客購物幾率 人流從各入口進(jìn)入的 100 米 有效步行范圍示意圖 示意圖表明，無論本案任何一個(gè)入口進(jìn)入商場，其 100 米有效步行范圍均無法行走完整個(gè)商場，而相應(yīng)的離各入口進(jìn)入的進(jìn)入的最近結(jié)合點(diǎn)在二館的中間部分。 根據(jù)上述示意圖顯示，本案有理由將現(xiàn)行商場人為分割成 A、B 二館，以商業(yè)和業(yè)種進(jìn)行區(qū)分，使進(jìn)入商場的人流基本能夠走完整個(gè)商場或進(jìn)行有目的的購物引導(dǎo)。 ● 本案商業(yè)業(yè)種配置 全館業(yè)種占比餅狀示意圖 全館業(yè)種占比柱狀示意圖 ●主要業(yè)種細(xì)分說明： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 女裝的細(xì)分業(yè)種示意圖 男裝的細(xì)分業(yè)種示意圖 兒童用 品的細(xì)分業(yè)種示意圖 運(yùn)動(dòng)用品的細(xì)分業(yè)種示意圖 ● 全館平面商鋪及動(dòng)線說明 全館平面商鋪及動(dòng)線示意圖 主動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)保持在 米 3 米以上范圍。 次主動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)保持在 米以上，次主動(dòng)線二側(cè)商鋪應(yīng)盡量保持視覺上的透視。 A、 B 館結(jié)合部分將是主要節(jié)點(diǎn)店的位置，如；咖啡、茶座等，在招商過程中先保留，以實(shí)際發(fā)生狀況為準(zhǔn)，合并或增減部分商鋪為策略。 A、 B 館結(jié)合部分應(yīng)考慮現(xiàn)場實(shí)際情況，適當(dāng)拆除部分商鋪，以確保二館人流之流暢，視覺之清晰。 ● 建筑物車流人 流管理 本案人流未來主流入方向?yàn)樽猿柦窒虮绷飨驗(yàn)橹鳌? 由于人流側(cè)重于自南向北流入，相應(yīng)就本案建筑體而言，規(guī)劃中的 B館未來人流自然流入較難。 以本案平面外部動(dòng)線而言，未來 1號(hào)門是主要人流進(jìn)入中心， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 3 號(hào)門由于是車流進(jìn)出主動(dòng)線，有交通工具的客流將主要通過此二門進(jìn)人流較 多人流流出方向多為自北向南流出，未來 1號(hào)門附近將是主要人流集散地。 3 號(hào)門由于人車混雜，相對未來交通會(huì)比較混亂，有效管理好此處的人流和車流是未來外場保安的主要任務(wù)。 由于 B館 外場空間較大，相對人流較少，可以利用 B館外部廣場舉辦各類促銷或廣場活動(dòng)以帶動(dòng)人流流入。 由于受朝陽街車輛擁堵的現(xiàn)象制約，未來預(yù)計(jì)車輛流入可能會(huì)形成南北均衡的情況。 鑒于現(xiàn)有商圈各大商場外部不具備車輛管制條件，本案在車輛流入或流出上應(yīng)做相應(yīng)的考慮，即將車輛的流入或流出做單向管理，保證所有車 輛有一個(gè)良好的回轉(zhuǎn)動(dòng)線保證車輛的正常進(jìn)出。 出租車將集中在統(tǒng)一的地方上客，短途駁運(yùn)的機(jī)動(dòng)車輛或人力車輛也將利用商場外場保安進(jìn)行管理。 自行車是市內(nèi)消費(fèi)群體來本案的主 要交通工具，統(tǒng)一管理好自行車也是非常重要的。 在車輛容易進(jìn)行掉頭或左轉(zhuǎn)的馬路上可以利用交通管制標(biāo)志進(jìn)行有效管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 本案設(shè)計(jì)建議簡述 ● 內(nèi)裝設(shè)計(jì)施工建議個(gè)要求 有關(guān)地面的設(shè)計(jì)建議要求。 本案地面動(dòng)線有其先天的不足之處，即有 米、 米、 3米、 米等多尺寸寬度，這為地面石材施工帶來一定的影響，尤其是各尺寸動(dòng)線的交匯部分是相對最難處理的。 本案地面公共區(qū)域動(dòng)線與鋪面內(nèi)之間需要有一定的色彩分割，使公共區(qū)域和實(shí)際經(jīng)營鋪面之間形成色彩和材料上的差異。 在對于各入口和動(dòng)線交匯處，需要進(jìn)行地面石材拼花處理，使相對單調(diào)漫長的動(dòng)線發(fā)生適當(dāng)變化，使商場在整體上趨于有動(dòng)感。 地面施工期間應(yīng)安置地面插座，以備未來做商場地面清潔時(shí)用，常規(guī)范圍在 50 平方米內(nèi)需要有一個(gè)地插座。 局部地面建議示意圖 有關(guān)天花的設(shè)計(jì)建議要求 本案天花由于受地面寬度的影響，同樣存在與地面相同的問題，故在設(shè)計(jì)中應(yīng)予以注意。 天花板建議使用石膏板材料，這與本商圈內(nèi)其它商場使用簡易的輕鋼龍骨材料更顯得商場整體檔次要高，且在未來若干年內(nèi)不易被 淘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 汰。 商場燈光基本照明要求達(dá)到 400500 勒克司 /平方米，燈光色彩應(yīng)選擇暖色調(diào)，每層樓和區(qū)位應(yīng)該有獨(dú)立的開關(guān)控制，同時(shí)注意商場在營業(yè)時(shí)間使用的燈光和在營業(yè)之后使用的燈光光源是不同的，且開關(guān)控制也是分開的。 天花板施工之前應(yīng)注意除正常消防、空調(diào)、燈具、電線等基本設(shè)施施工外，針對商場還有其特有的綜合布線工作，綜合布線內(nèi)含有背景音樂線路和喇叭的安裝、閉路電視線路和電視支架的安裝、電話線路、監(jiān)控線路和監(jiān)控?cái)z像頭的安裝等。 背景音樂喇叭要求為平均每 50 平方米安裝一個(gè)，常規(guī)功率要求 5W 以上，可進(jìn)行音樂播放和常規(guī)人工廣播，后臺(tái)要求有 CD 機(jī)、功放機(jī)、調(diào)音功能、 VCD 機(jī)、磁帶機(jī)，音量應(yīng)根據(jù)場地面積可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的調(diào)節(jié)