【正文】 然資源豐富，景觀可塑性強(qiáng)，是可借 鑒的資源優(yōu)勢，具備發(fā)展高檔物業(yè)產(chǎn)品的先天條件。 ? 配套成熟 項目所處區(qū)域配套成熟，具有一般低密度物業(yè)所不具備的居住氛圍和成熟度。 五、項目總體發(fā)展戰(zhàn)略 第 47 頁 共 77 頁 在以上市場及項目分析的基礎(chǔ)上，融合物業(yè)特性，為項目整體定位和細(xì)分各類物業(yè)之開發(fā)特色明確方向，提出項目發(fā)展總體發(fā)展戰(zhàn)略如下： 依托片區(qū)優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，打造都市生態(tài)高檔社區(qū) 突出產(chǎn)品稀缺特色，挖掘項目升值潛力 ※ 項目所處片區(qū)優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢明顯，項目發(fā)展應(yīng)主要依托該優(yōu)勢，打造杭州頂級都市生態(tài)高檔社區(qū)。 ※ 由于高檔低密度物業(yè)的稀缺性，將確立項目在區(qū)域競爭的優(yōu) 勢和項目形象。 ※ 項目屬于都市中的高檔社區(qū)，這是其他區(qū)域的高檔物業(yè)所無法比擬和復(fù)制的，更加強(qiáng)化了項目的稀缺性，有助于挖掘項目的升值潛力，對客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。 六、項目定位 （一） 定位依據(jù) 市場調(diào)查及分析 實地勘察 結(jié)合公司及項目的實際情況 （二）項目規(guī)劃設(shè)想 項目 D2 D25 兩地塊被城市道路和自然河道劃分成五個區(qū)塊，在項目總體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)把握各區(qū)塊自身的特色及相互之間的協(xié)調(diào)，形成項目獨有的優(yōu)勢。 第 48 頁 共 77 頁 （ 1）清晰分區(qū)，整盤融合 項目 自然 分 區(qū) 清晰， 可以此 打造大盤下的小社區(qū)， 強(qiáng)調(diào)各區(qū)的私密性，同 時 通過內(nèi)部路網(wǎng)形成呼應(yīng)， 整盤融合， 做到“形離神不離”； 通過水體及小區(qū)道路的營造，將排屋與高層住宅之間加以分隔，形成相對獨立的組團(tuán)體系，把握空間層次的過渡。 （ 2）發(fā)揮自然水體資源優(yōu)勢 項目內(nèi)部水體資源豐富，可將現(xiàn)有水體資源向項目縱深延伸，改善項目內(nèi)部小環(huán)境 。 （ 3）整合市政綠化與項目景觀 項目章家橋河北側(cè)的城市公園及沿河綠化帶，屬市政范疇，在項目方案中可將其作為項目的“后花園”和內(nèi)部景觀資源，緊密聯(lián)系，將公共配套納入項目可借鑒的景觀配套，提升項目價值 。 （三）產(chǎn)品功能定位 項目 總占地約 畝，地上建 筑面積 逾 41 萬平方米，在目前城西甚至整個杭州都是屈指可數(shù)的大盤。 基于項目現(xiàn)有公園、水體資源優(yōu)勢及項目可改造的環(huán)境優(yōu)勢，可將水體改造利用，打造成一個 規(guī)模大、檔次高的都市生態(tài)居住社區(qū)，融合排屋、高層住宅等高檔物業(yè)類型，以高檔、尊貴、稀缺、精致和創(chuàng)新吸引客戶。 通過良好的規(guī)劃設(shè)計使建筑有機(jī)融于自然環(huán)境之中，在突出既有景觀優(yōu)勢的同時，對水體資源加以改造利用，保證景觀的均好性，讓建筑與環(huán)境、人與自然達(dá)到一種和諧共存的狀態(tài)。 第 49 頁 共 77 頁 產(chǎn)品組合：項目地上建筑面積約 41萬平米，以排屋和高層公寓為主的都市親水生態(tài)居住社區(qū)。 項目主要技術(shù)指標(biāo) 凈用地面積 230366 平方米，合 畝 地上建筑面積 413397 平方米 其中 排屋 104681 平方米 高層公寓 284716 平方米 商業(yè) 及會所 24000 平方米 規(guī)劃戶數(shù) 3500 戶 規(guī) 劃 條 件 滿 足 90m2以下戶型比例 2560/3500=73%，滿足 容積率 ，滿足 建筑密度 22%，滿足 綠化率 ≥ 40%，滿足 第 50 頁 共 77 頁 產(chǎn)品布局 （ 1）排屋 排屋主要分布于 25號地塊南側(cè)和 24號地塊東區(qū)，依托內(nèi)部河流、綠化帶及城市公園的景觀，打造集中、 獨立、私密的高檔專屬空間。 排屋素描： 排屋分為沿路區(qū)域和內(nèi)部縱深區(qū)域。 沿路區(qū)域景觀優(yōu)勢、私密性和寧靜程度相對較弱，產(chǎn)品以多拼為主，主力面積 250— 300 平方米； 內(nèi)部縱深區(qū)域景觀、私密性優(yōu)越，適合打造高檔頂級的排屋產(chǎn)品，類型依可視景觀的不同，以雙拼和三拼為主，主力面積 400 平方米左右。 規(guī)劃戶數(shù) 戶型比例 主力面積 單套總價 雙拼、三拼 170 戶 60% 350420m2 10001500 萬元 多拼 110 戶 40% 250300m2 600800 萬元 排屋通過把握“有天有地”的基本 條件，營造良好的景觀視覺效果，打造親水的生態(tài)社區(qū)。 設(shè)計上通過上天（露臺）入地（地下室）及戶外空間的延展，保持排屋定義的前提下體現(xiàn)別墅特質(zhì)，形成產(chǎn)品的獨特的風(fēng)格和使用功能的延伸，提高實用性和附加值。 項目絕佳位置可將雙拼合并，形成獨棟別墅，強(qiáng)化項目形象、品質(zhì)和稀缺性。 （ 2）高層公寓 高層公寓主要分布于 24號地塊西區(qū)和 25號地塊北側(cè)，視野開闊，可借鑒和共享內(nèi)部河流、綠化帶及城市公園等景觀。 第 51 頁 共 77 頁 高層公寓素描： 高層公寓戶型以 80— 90 平方米精致、實用型二房及小三房戶型為主，同時兼顧 60 平方米以下一房小戶 型和 120— 160 平方米三、四房中大戶型。 面積區(qū)間 戶型 規(guī)劃戶數(shù) 戶型比例 單套總價 60m2以下 一房一廳 480 戶 15% 8090萬元 7590m2 二房二廳 小三房 2080 戶 65% 120150 萬元 120160m2 三房二廳 四房二廳 640 戶 20% 180260 萬元 由于 90/70 政策影響，項目必須以 90 平方米以下戶型為主； 先期入市的一些項目一房小戶型公寓市場反映火爆，項目可考慮適當(dāng)設(shè)置部分小戶型精致公寓，擴(kuò)大市場層面，減小銷售壓力； 三房戶型是市場需求 主力，四房需求量也較大，所以該部分客戶群體必須留住。項目可考慮通過技術(shù)處理適當(dāng)設(shè)置部分大中戶型公寓，擴(kuò)大市場層面，減小銷售壓力。 第 52 頁 共 77 頁 （四）項目形象定位 項目形象定位 定位解析 低密 度水景社區(qū) 親山掬水 山景坡地排屋 優(yōu)勢 西溪風(fēng)情 留莊 和家園 應(yīng)用 物業(yè)建設(shè) 推廣概念 組織活動 實景景觀營造，景觀價值最大化 都市中的親水生態(tài)豪宅 親身體驗都市自然景觀 人 環(huán)境 關(guān)系 親近自然，居于都市 自然水景，天然融匯， 形象定位 都市低密度親水 都市 低密度親水 都市 天然水系，城市后花園，與人共融 低密度 親水 成熟社區(qū)和配套 人文的 稀缺、高檔、私密 服務(wù)周到 概念 延展 第 53 頁 共 77 頁 項目最大的景觀賣點是位于城區(qū)和資源優(yōu)勢，考慮項目有部分排屋的規(guī)劃，而且是距離中心區(qū)最近的排屋產(chǎn)品之一，因此產(chǎn)品定位中強(qiáng)調(diào)“都市”概念，將項目賣點直接傳遞給客戶。 （五）目標(biāo)客戶群體定位 排屋目標(biāo)客戶定位 由于別墅用地的供應(yīng)減少，排屋成為別墅的替代品，因此購買客戶都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力。這一部分人群在 整個社會的金字塔構(gòu)成中，處于中上游位置，他們有豐裕、穩(wěn)定的家庭收入，并經(jīng)過長時間的積累。 目標(biāo)客戶關(guān)鍵詞 基本特征 智慧人生、關(guān)系網(wǎng)、耐心捕捉機(jī)會、財富積累完成 生活態(tài)度 不穿西裝、真性情 關(guān)于家庭 努力維持穩(wěn)定、對兒女寄予厚望 社會關(guān)系 與圈外保持適度距離，安全、隱私 媒體接觸 關(guān)心時事、視野廣闊、專業(yè)深度 置業(yè)特征 自信、果斷、注重享受、善于理財 項目排屋目標(biāo)客戶群體定位： ◎ 別墅客戶→排屋主力消費人群 ◎ 市中心高檔公寓客戶→排屋主力消費人群 ◎ 中小企業(yè)、私營企業(yè)主 ◎ 大型國 企高管 ◎ 新興企業(yè)高管 第 54 頁 共 77 頁 高層公寓目標(biāo)客戶定位 根據(jù)規(guī)劃要求，地塊開發(fā) 90 平方米以下的戶型占 70%以上，所以項目的高層住宅以小面積戶型為主，面對的客戶以首次置業(yè)為主，年齡應(yīng)集中在 25— 35 歲左右，他們最看重的是品質(zhì)、交通以及未來的升值潛力。 目標(biāo)客戶關(guān)鍵詞 基本特征 知識新貴、高風(fēng)險、創(chuàng)業(yè)階段、對未來充滿信心 生活態(tài)度 灑脫、不拘小節(jié) 關(guān)于家庭 充滿激情、努力改善環(huán)境 社會關(guān)系 與圈外緊密聯(lián)系、善于捕捉、利用社會關(guān)系 媒體接觸 關(guān)心熱點話題和偏愛事物 置業(yè)特征 自信、果斷、注重實用 項目 高層公寓目標(biāo)客戶群體定位： ◎ 企業(yè)白領(lǐng) ◎ 大專院校教師 ◎ 父輩為子女置業(yè) ◎ 異地到杭首次置業(yè)者 ◎ 創(chuàng)業(yè)初有成就者 ◎ 原住民 ◎ 投資者 （六）價格定位 市場決定價格，因此主要從市場競爭的角度來定價，競爭主要考慮同類型、同品質(zhì)樓盤的競爭情況。因此，采用競爭價格定位主要依據(jù)類型相同、品質(zhì)相近的樓盤來確定項目的銷售價格。 第 55 頁 共 77 頁 排屋價格定位 序號 比較項目 權(quán)重 大華西溪風(fēng)情 留莊 和家園 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 銷售均價 18000 30000 25000 1 區(qū)域位置 10 60 80 70 2 交通便利 10 60 80 80 3 自然環(huán)境 10 80 150 150 4 市政配套 10 50 50 50 5 內(nèi)部配套 5 60 100 100 6 建筑品質(zhì) 10 80 120 80 7 社區(qū)環(huán)境 15 80 150 100 8 產(chǎn)品規(guī)劃 10 80 120 100 9 物業(yè)管理 10 80 100 100 10 品牌實力 10 80 150 100 合計 100 從上表總結(jié)得出： ◇與 大華西溪風(fēng)情 相比，所得均價為： 18000247。 =25000 元 /㎡ ◇與 留莊 相比，所得均價為： 30000247。 =26666 元 /㎡ ◇與 和家園 相比，所得均價為： 25000247。 =26882 元 /㎡ 通過上述擬合分析，運(yùn)用最小二乘法理論，擬合方程 y=a+bx，滿足方程： 第 56 頁 共 77 頁 將以上數(shù)值帶入，求得： a=22320， b=4176 則本案擬合價格為： 22320+4176 1=26496 元 /㎡ 即排屋目 前的價格為 26496 元 /㎡，而排屋推出時間為 2021 年10 月份，主力銷售周期為 2021 年 5 月份，即距離目前有兩年時間。按照兩年最低 15%的價格增長，則至項目銷售時均價為： 26496（ 1+15%） =30470 元 /㎡ 因此，預(yù)計排屋未來銷售均價為 30000 元 /㎡ 。 高層公寓價格定位 項目定位中，高層公寓檔次與排屋產(chǎn)品檔次相匹配，力求塑造杭州同類物業(yè)頂級產(chǎn)品。 類比杭州目前同一項目內(nèi)排屋與高層（小高層）公寓價格差異，高層公寓一般為排屋價格水平的 55%。以此為依據(jù)，得出項目高層公寓平均價格為： 30000 55%=16500 元 /㎡ 因此，預(yù)計高層公寓未來銷售均價為 16000 元 /㎡ 。 項目價格支撐 （ 1）杭州房地產(chǎn)價格進(jìn)入新一輪快速上漲軌道； 杭州房地產(chǎn)市場在國家宏觀政策調(diào)控影響下，經(jīng)過了 0 06 兩年的平穩(wěn)發(fā)展期，自 06 年底至今，受杭州經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢頭、土地出讓價格飛漲及股市等相關(guān)因素 影響，杭城房價正進(jìn)入新一輪快速上漲軌道。 第 57 頁 共 77 頁 區(qū)域典型樓盤價格上漲分析 樓盤 以往價格 現(xiàn)在價格 上漲幅度 時間 價格 親親家園 2021 年 3000 元 /m2 8000 元 /m2 年漲幅近 30% 頤景園 2021 年下半年 6600 元 /m2 8000 元 /m2 半年漲幅逾 20% 萬家花城 2021 年初 7800 元 /m2 9000 元 /m2 半年漲幅逾 15% （ 2）社區(qū)成熟度由量變到質(zhì)變； XX 區(qū)域教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。 區(qū)域內(nèi)隨著浙大紫金港校區(qū)的遷入， 其配套設(shè)施逐步完善，相關(guān)高新科技企業(yè)不斷落戶，區(qū)域配套日益完善，同時浙大為全國知名高等學(xué)府，其影響力是其他大學(xué)聚集區(qū)所無法比擬的，更增加了區(qū)域的文化底蘊(yùn)、影響力和認(rèn)知度。 項目周邊豐潭路商業(yè)中心、 XX 商業(yè)中心、世紀(jì)聯(lián)華祥符購物中心、紫金廣場購物中心、城市中心廣場等配套商業(yè)、城市公共空間的建設(shè)改造，區(qū)域配套日漸完善。 XX 無疑將成為杭州大城西的區(qū)域性中心，并逐步融入 中心 區(qū)，成為杭州稀缺的 主城區(qū) 板塊，發(fā)展?jié)摿Α⑸禎摿薮蟆? （ 3）杭城高檔物業(yè)的牽引； 作為長三角重要的一員，杭州以其強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)、購買能力、自然資源優(yōu)勢受到國內(nèi)開發(fā)商的廣泛 關(guān)注。萬科及本土知名開發(fā)商綠城、濱江、耀江等開發(fā)的高檔物業(yè)整體提升杭州高檔物業(yè)的開發(fā)檔次和價格水平，使得客戶預(yù)期也得到大幅度提升。 （ 4）大城西高檔物業(yè)對區(qū)域的提升； 涵蓋西溪濕地的大城西，目前已有萬科、綠城、中海、濱江等國第 58 頁 共 77 頁 內(nèi)及本土知名實力型企業(yè)進(jìn)駐，由于片區(qū)資源優(yōu)勢，打造杭州高檔物