開發(fā)前期初步市場調研報告-資料下載頁
2025-02-26 22:47本頁面
【正文】 宣傳有難度。 賈湖廣場地價低，又有大量商鋪無銷售，影響市場。 拆遷一旦拖延時間，影響開發(fā)周期。 □ 對策 項目引爆點 —— 企業(yè)品牌 、 商圈 —— 樹立商業(yè)中心地位 市場切入點 —— 產(chǎn)品組合 —— 全新商業(yè)模式、商業(yè)文化 發(fā) 展平衡點 —— 分期拆遷（先上海路后人民路，先體校后商鋪 分期拆遷、先拆先建 ） XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 20 ■ 項目發(fā)展定位 ◇ 產(chǎn)品組合 廣場 +購物中心 +商業(yè)街 ◇ 發(fā)展理念： 改變傳統(tǒng)購物習慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購物中心 ， 打造 XX 高檔、時尚、休閑、精品商業(yè)中心； 開創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式。 ◇ 區(qū)位定位： XX 商業(yè)中心 ◇ 產(chǎn)品定位： 全新商業(yè)形態(tài)、設計風格、商業(yè)氛圍表現(xiàn)高檔化、精品化。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 21 ■ 項目規(guī)劃設計方案 □ 步行商業(yè)街為兩層，進深 12 米，面寬 4 米，單鋪 96 ㎡， □ 購物中心由購物廣場 +獨立外鋪組合； □ 購物中心獨立外鋪為一層，進深 10 米，門面寬 4 米，單鋪 40 ㎡； □ 購物廣場二層，一層 4100 ㎡，二層 5400 ㎡； □ 廣場分 ： 休閑廣場和購物中心門前廣場，休閑廣場 12420 ㎡（合 畝）門前廣場 1800 ㎡； □ 現(xiàn)以本方案進行分析： XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 22 ■ 項目投資成本分析 表一：項目各面積指標（單位：㎡） 商業(yè)組合 商業(yè)街 購物中心 廣場面積 獨立商鋪 購物廣場 物業(yè)面積 9480 1300 9600 14220 表二：各項開發(fā)投入 項目 建筑面 積（㎡） 單方造價（元 /㎡） 建安 成本（萬元） 商業(yè)街 9480 480 購物中心 10800 800 864 廣場建設 14220 100 建安 成本合計 20280（不含廣場） —— 前期費用 萬元（ 5%取費） 管理費用 萬元（ 8%取費） 財務成本 160 萬元 公式 {600 [（ 1+12%/4） 2 41]} 表三：物業(yè)銷售收入 項目 面積（㎡） 單價（元 /㎡） 銷售總價（萬元） 商業(yè)街 9480 2021 1896 獨立商鋪 1300 3000 390 銷售合計 10780 —— 2286 銷售稅金 萬元（營業(yè)稅 %） 銷售費用 萬元（ 3%取費） XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 23 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 24 項目投資的風險因素 ？ ■ 項目的風險 因素 分析 ◆ 政策風險 國家房地產(chǎn)宏觀調控已經(jīng)見效，住宅地產(chǎn)已經(jīng)開始緊縮，一些地產(chǎn)商開始向商業(yè)地產(chǎn)進軍，從目前市場看縣級市場是 開發(fā)商 進軍的一個重要目標。銀行對貸款的控制力度非常大，縣級市場貸款很難辦理。 ◆ 政府風險 市政府正在換屆，新縣班子對項 目支持力度現(xiàn)在不可預測。 ◆ 拆遷風險 目前新拆遷法對拆遷要求很嚴格，拆遷是項目最大制約。 ◆ 開發(fā)周期 風險 因拆遷的不確定性，項目存 在開發(fā)周期的不確定性。 ◆ 銷售風險 市場容量有限，消費水平偏低， 銷售存在很大不確定性。 ◆ 經(jīng)營風險 商業(yè)的招商和后期經(jīng)營有一定難度，市場購買力隨逐步增加，但還有很大差距。 ■ 項目開發(fā)建議 全部拆遷，先開發(fā)商業(yè)街，隨后開發(fā)主力店，以主力店帶動商業(yè)街銷售。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 25 ■ 項目目前 下步要做的工作 完成項目投資策劃報告和消費市場調查報告 ◆ 商業(yè)物業(yè)深入調研分 析 ◆ 市場研究的深入分析 尤其投資消費市場 的 分析 ◆ 市場定位及開發(fā)經(jīng)營模式的深 化 ◆ 規(guī)劃設計 細化 建議 ◆ 物業(yè)銷售策略 ◆ 成本財務細化分析
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