【正文】 5 投資回收期 年 6 借款償還期 年 7 盈虧平衡點(diǎn) % % 通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論： 1．項(xiàng)目收益較好，有建設(shè)的必要性； 2．項(xiàng)目建設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求； 3．設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理； 4．財(cái)務(wù)可行性研究結(jié)論可行。 1． 4 可行性研究編制的依據(jù) 1． 《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則； 2．《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）》； 3．《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)一覽表》； 4．《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》； 城西人家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 5．西安市發(fā)展計(jì)劃委員會 2021 年 321 號文《西安市發(fā)展計(jì)劃委員會關(guān)于下達(dá)2021 年度第六批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備計(jì)劃的通知》 6．城西人家項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 7．城西人家營銷推廣思路 8．受托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料； 9．委托方提供的其他有關(guān)資料。 城西人家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 2．市場分析 本項(xiàng)目的市場分析首先從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、西 安市房地產(chǎn)市場、項(xiàng)目所在區(qū)位的房地產(chǎn)市場等三個(gè)不同的層次進(jìn)行分析與預(yù)測，然后從項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機(jī)會等四個(gè)方面進(jìn)行 SWOT 分析，最后對項(xiàng)目的目標(biāo)市場、價(jià)格以及功能等進(jìn)行定位。 2． 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 2． 1． 1 全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 在市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)處于長期發(fā)展之中的行業(yè)，只要經(jīng)濟(jì)在發(fā)展、社會環(huán)境在改善、人們的收入在增加，房地產(chǎn)需求就會不斷增長。近年來高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大潛在需求，成為支撐我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。與此同時(shí)，國家規(guī)范 房地產(chǎn)市場的決心更給消費(fèi)者帶來了信心。 從國民經(jīng)濟(jì)角度來看，國家統(tǒng)計(jì)資料顯示， 1991— 1999 年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長率達(dá)到 %， 2021 年至 2021 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率分別為 %、%、 8%和 %。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步測算， 2021 年 GDP 將持續(xù)增長，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁?？梢?，我國宏觀經(jīng)濟(jì)在長期內(nèi)具有潛在的高增長率、內(nèi)在的自身增長慣性和較強(qiáng)的穩(wěn)定性，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期中的上升期。 從社會環(huán)境看，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居 民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大 內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 從居民收入與消費(fèi)變動(dòng)上看，我國在過去 10多年中，并未因加大積累、加大資本的積聚和集中而忽略消費(fèi)，社會成員總體的收入增長速度、消費(fèi)能力增長速度幾乎始終高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度。從整體上來說，我國國民收入的分配長期保持了向消費(fèi)傾斜的格局 ，特別是積極推動(dòng)住房貨幣分配方案的實(shí)施和住房信貸政策的調(diào)整，市民對買賣商品房行為已能普遍接受。參見表 21。 城西人家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 表 21 我國職工工資、居民收入、儲蓄與國民經(jīng)濟(jì)環(huán)比增長速度 年份 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 國有經(jīng)濟(jì)單位職工工資總額增長（ %） 城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入增長（ %） 全國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額增長（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長（ %） 資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》 2021 從國家宏觀調(diào)控來看，近年，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資的迅速擴(kuò)張，為防止投資過熱，保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，國家和各地方政府從金融信貸和土地儲備等方面對 房地產(chǎn)市場采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。到 2021 年，政府更是加大了宏觀調(diào)控力度，從加大土地調(diào)控力度，實(shí)施土地市場清理整頓，緊縮房地產(chǎn)信 貸等方面對房地產(chǎn)實(shí)行“點(diǎn)剎車”。這一系列政策 對樓市的健康運(yùn)行無疑起到了良好的規(guī)范作用， 市場競爭加劇，優(yōu)勝劣汰加速，資金實(shí)力雄厚、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的實(shí)力型公司將凸現(xiàn)競爭優(yōu)勢，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。 另外，中產(chǎn)階層的形成對我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展有著極其重要和深遠(yuǎn)的影響。一方面中產(chǎn)階層是購買商品房的主力軍，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，步入中產(chǎn)階層的人將越來越多，這些人中相當(dāng)一部分原先的居住條件并不十分理想，收入的不斷增長使他們對居住品質(zhì)的要求也愈加提升，即使已經(jīng)進(jìn)行過一次置業(yè)的家庭也開始對住宅的位置、環(huán)境、檔次等方面 有了更新更好的 要求，因而不少中產(chǎn)階層家庭會進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)。從而大大增加住宅市場的需求，而他們所選的住宅將是中高檔或高檔住宅，對提高我國住宅市場的整體品質(zhì)也會起到積極的促進(jìn)作用。另一方面，由于中產(chǎn)階層手中有較為充裕的資金，他們會積極地尋找較好的投資渠道，而購買一處或多處升值潛力大的商品房作為投資是一個(gè)很好的選擇，因此中產(chǎn)階層中房地產(chǎn)的投資者將會越來越多，這在很大程度上增加了住宅市場的有效需求。 2． 1． 2 西安市整體經(jīng)濟(jì)形勢 隨著全國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，特別是國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和我國加入了世界貿(mào)易組織，西安的經(jīng) 濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)非常重要的歷史時(shí)期，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是突飛猛進(jìn)。 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和國家實(shí)行重點(diǎn)支持西部發(fā)展的政策措施的落實(shí)，國家增加了對西部地區(qū)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和建設(shè)資金的投入，并在對外開放、稅收、土地、資源、人才等方面采取優(yōu)惠政策。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的寬松局城西人家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 面，為以西安為橋頭堡的大西北迅速崛起、為西安市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，提供了極為有利的外部環(huán)境。 2021 年 ，西安 市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元， 較 2021 年 增長 %，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長 %、 %、 %。 今年 上半年保持了良 好的發(fā)展勢頭 ， 全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %。 中央繼續(xù)堅(jiān)定不移地推進(jìn)西部大開發(fā)，為 西安 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了 良 好機(jī)遇。 2． 2 西安市房地產(chǎn)市場分析 2021年以來，西安市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持著穩(wěn)定、快速、健康的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價(jià)格穩(wěn)中有升，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交易活躍，空置率下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和改進(jìn)、居民收入的穩(wěn)步增長，商品房市場人氣不斷上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定的增長期，尤其是商品房銷售的高速 增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)出來，人們對西部大開發(fā)的信心日益增強(qiáng)。城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策逐步到位，可以預(yù)計(jì)今后幾年西安房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速健康的發(fā)展勢頭。 與此同時(shí)，城市規(guī)模不斷延伸，軌道交通建設(shè)迅速發(fā)展，郊區(qū)的大規(guī)模城市化建設(shè)，以及城鎮(zhèn)配套設(shè)施的完善，中低價(jià)位小區(qū)的試點(diǎn)開發(fā)為西安市房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力。 在西安市整體經(jīng)濟(jì)形勢良好的背景下，房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2021年住宅占投資總量的比重保持在 68%（其中 51%為 普通住宅），別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占 4%和 9%，辦公樓為 12%，商業(yè)用房為 12%。 2． 2． 1需求市場分析 2021年 8月我們對西安市商品住房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查，其中住宅調(diào)查分析如下。 1． 住宅需求市場分析 住宅調(diào)查的主要內(nèi)容是市場上最受歡迎的區(qū)域、房型、房價(jià)、付款形式以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等；主要目的是了解西安市居民對商品住宅的購買能力以及偏好的房屋類型。本次調(diào)查以調(diào)查問卷的方式獲得調(diào)查問卷 517份，其中有效問卷 450份。 調(diào)查顯示，有意向在高新區(qū)和南郊附近購買住宅的被調(diào)查者仍然占大多數(shù)。其次較多消費(fèi)者更傾向 于城西和城北，如圖 1。 城西人家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 %%%% %%%%%%%%%%%高新區(qū) 南郊 東郊 北郊 西郊 城內(nèi)圖1 計(jì)劃購房區(qū)域分布 在被調(diào)查者中，計(jì)劃購買高層住宅的占 %，計(jì)劃購買小高層住宅的占%，計(jì)劃購買其他類型住宅（主要是多層）的占 %，如圖 2。 圖2 計(jì) 劃購買住宅類型分布高層%小高層%其他%高層小高層其他 調(diào)查顯示，欲購住宅面積在 60㎡以下的被調(diào)查者占 %， 面積在 60~70㎡的被調(diào)查者占 %， 面積在 70~80㎡的被調(diào)查者占 %，面積在 80~90㎡的被調(diào)查者占%，面積在 90~100㎡的被調(diào)查者占 %，面積在 100~110㎡的被調(diào)查者占%，面積在 110~120㎡的被調(diào)查者占 %，面積在 120~130㎡的被調(diào)查者占%，面積在 130~140㎡的被調(diào)查者占 %，面積在 140~150㎡的被調(diào)查者占%，面積在 150㎡以上的被調(diào)查者占 %。參照圖 3可知，有 %的被調(diào)查者欲購住宅的面積集中于 70~130㎡范圍內(nèi)，這反映出西安消費(fèi)者目前對中小戶型住宅需求旺盛的狀況。 城西人家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 %%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%( 百分比)60以下 6070 7080 8090 90100 100110110120120130130140140150150以上 ( 平方米)圖3 需要購買的住宅面積分布情況 由于調(diào)查主要針對欲購買 3000 元 /㎡以上的客戶群體，在這一基礎(chǔ)上，目標(biāo)客戶群體可接受價(jià)格調(diào)查顯示， %的被調(diào)查者可接受的高層住宅單價(jià)在 3000～3500 元之間， %的被調(diào)查者可接受的單價(jià)在 3500～ 4000 元之間， %的被調(diào)查者可接受的單價(jià)在 4000～ 4500 元之間， %的被調(diào)查者可接受的單價(jià)在 4500～5000 元之間。加權(quán)平均分析，被調(diào)查者最高可接受的高層單價(jià)在 3500 元 /㎡左右。 %%%%% %%%%%%%%30003500 35004000 40004500 45005000 50006000 6 0 0 0 以上( 元)圖4 可接受高層單價(jià)分布( 百分比) 城西人家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 從圖 4可以看出，被調(diào)查者對于高層價(jià)格接受的程度和我們對調(diào)查 對象的主觀選擇基本一致。 3000— 3500元的住宅是調(diào)查者可以接受的價(jià)格。 2． 商鋪需求市場分析 調(diào)查結(jié)果顯示： %的投資者打算購置 20 m2以下的商鋪， %的投資者打算購置 20~29 m2的商鋪， %的投資者打算購置 30~39 m2的商鋪， %的投資者打算購置 40~49 m2的商鋪， %的投資者打算購置 50~59 m2的商鋪， %的投資者打算購置 60~79 m2的商鋪， %打算購置 80~99 m2的商鋪， %的投資者打算購置 100~119 m2的商鋪， %的投資者打算購置 120~139 m2的商鋪，%的投資者打算購置 140 m2以上的商鋪 ,如表 22。 表 22 戶型面積分布比例 戶型 面積 20㎡以下 20— 29㎡ 30— 39㎡ 40— 49㎡ 50— 59㎡ 60— 79㎡ 80— 99㎡ 100㎡以上 所占 比例 % % % % % % % % 可見，商鋪投資者對于面積的要求依據(jù)各自用途及資金狀況的不同而不同， 100㎡以上的需求 量相對較大 。同樣，投資者對于開間、進(jìn)深的要求基本對應(yīng)于其所選擇的面積大小。 對本項(xiàng)目所在地的商鋪，有 %的投資者最高能接受 6000 元 /m2以下的價(jià)格， %的投資者最高能接受 6000～ 7000 元 /m2， %的投資者可接受 7000 元/m2以上的價(jià)格。 2． 2． 2供給市場分析 根據(jù)我們的市場調(diào)查，西安房地產(chǎn)供給市場的基本情況如下： 1．一般供給市場現(xiàn)狀調(diào)查 近期西安市在售樓盤統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)： （ 1）銷售均價(jià) 西安市銷售均價(jià)： 普通住宅： 2987 元 /m2 寫 字 樓： 4782 元 /m2 商 鋪 類： 6873 元 /m2 公寓別墅： 4379 元 /m2 城西銷售均價(jià)： 普通住宅： 2728 元 /m2 寫 字 樓： 4193 元 /m2 商 鋪 類： 6657 元 /m2 公寓別墅： 3312 元 /m2 資料來源：西宇信息網(wǎng) （ 2）樓盤區(qū)域分布 城西人家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 通過市場調(diào)查，我們了解到西安樓盤在各區(qū)域分布狀況：城南樓 盤項(xiàng)目占總項(xiàng)目的 29%；城內(nèi)項(xiàng)目占總項(xiàng)目 14%；城北項(xiàng)目所占比例為 14%；城西所占比例為20%；城東為 14%。如圖所示： 圖5 現(xiàn)有樓盤區(qū)域分布32%16%17%20%15% 城南城東城內(nèi)城西城北 （ 3）物業(yè)類型及總投資比例 表 23 物業(yè)類型投資比例分布 物業(yè)類型 住宅 寫字樓 商鋪 別墅 總投資比例 46% 18% 27% 9% （ 4）現(xiàn)售房產(chǎn)類型及面積 近期房地產(chǎn)市場在售樓盤戶型主要表現(xiàn)為二居室、三居室、四居室、復(fù)式結(jié)構(gòu)、獨(dú)院別墅等。大戶 型樓盤占很大一部分比例，主要集中在 120~150 m2。見下表 表 24 現(xiàn)有戶型面積分布 戶