【正文】 視野，提升形象 l 各街臨街線處等距排列路旗噴繪， 宣傳項目形象 各階段營銷工具應(yīng)用： 推廣階段 營銷工具（應(yīng)用時間） 形象導(dǎo)入期 12 月 工地圍墻、現(xiàn)場大型噴繪 23 月 現(xiàn)場接待處包裝 34 月 路旗、外圍道路等全面呈現(xiàn) 形象提升及全面完善期 45 月 樓書、 DM 單、房交會展示（參與相關(guān)評獎） 56 月 報紙廣告（訴求排號）、前期促銷活動 67 月 媒體廣告預(yù)熱、客戶說明會 廣告強銷期 78 月 全面媒體廣告、促銷活動 89 月 全面媒體廣告、促銷活動 910 月 全面媒體廣告、促銷活動 廣告推廣進度安排 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) l 報紙廣告推廣計劃示意 以 7 月 15 日開盤為例 商報 時間規(guī)格 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 1/2 版（彩） 整 版（彩） 華西 1/2 版（彩） 整 版（彩） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 注： a) 具體投放計劃在開盤前根據(jù)排號情況安排，提前制定計劃，提前訂版； b) 排號期內(nèi)可有適量試探性廣告，開盤前提前 2 周進行 2~3 次軟文炒作，闡述“都市中心、皇冠小戶”理念； 投放時間未考慮周末、節(jié)日等因素，原則上優(yōu)選每周三、四、五，訂版盡量爭 取 A1~A8 版； 提前確定推廣主題進度和文案，廣告設(shè)計根據(jù)主題進行。 樣板房及裝修菜單 作為小戶型項目，樣板房是推廣項目、展示戶型的重要途徑，更是增強客戶下單決心的重要因素。好的樣板房，往往能夠一下打動購買者，產(chǎn)生長久良好印象，有時也能彌補戶型圖的不足。 本項目由于單房、套一（ 2 種）所占體量較大，建議均制作樣板房，其設(shè)計盡量突出品質(zhì)感和舒適感，契合其中心小戶定位，可參考錦都、金茂禮都、南橋視窗等同類樣板房的設(shè)計風格，如以現(xiàn)代居家型、商務(wù)辦公型、另類設(shè)計三種不同風格區(qū)別體現(xiàn)。 套二戶型相對體量較少 ，暫時不考慮，但由于面積較大，絕對體量也不小，因此可根據(jù)其銷售情況在推廣中后期考慮，如適時制作實體樣板房。 本項目雖然是清水發(fā)售，但考慮客戶對于裝修存在較多需求，為增加 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 賣點、強化銷售，建議在前期準備 3 套不同風格裝修菜單（單價為300~500 元 /m2）供選擇，裝修范圍主要考慮廚衛(wèi)精裝、墻地頂?shù)难b修。 會所及大堂的盡快呈現(xiàn) 由于會所、大堂是支撐項目品質(zhì)最有說服力的手段，建議在一期設(shè)計中提前完善相關(guān)設(shè)計，工程中則盡早確保其早日呈現(xiàn)，會所呈現(xiàn)后可考慮先期自營，給客戶營造舒適的生活感覺和對于項目配套的良好印象。 物業(yè)公司提前確定 項目將于 4 月份開始正式推廣，建議開發(fā)商提前選定物業(yè)公司，根據(jù)本項目的高品質(zhì)定位，物業(yè)公司一定是本地或外埠著名物業(yè)管理機構(gòu)，如置信下屬物業(yè)（本地）、帶有外埠背景的物業(yè)公司（英聯(lián)華）、外埠著名物管（戴德梁行）等都可以考慮。在售摟處啟用及銷售期間，通過前期物管人員的現(xiàn)場配合，能夠樹立起品牌物業(yè)形象，促進銷售。 十一、促銷活動策略 活動目的：利用項目廣場口岸，配合報紙廣告，為現(xiàn)場進行造勢，積蓄人氣、提高關(guān)注度、增強滿意率 活動總體安排： 時間段 頻率 活動主題 活動形式（ 暫定） 合作方 5 月中旬 6 月中旬（積蓄期） 1 次 /2 周 中心地盤聽我的（預(yù)計連續(xù) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5 次） 街舞 PK 大擂臺 面向愛好者進行廣泛征集的有獎活動 6 月中旬 7 月中旬（儲備期） 1 次 /1 周 開盤前 1 周 項目產(chǎn)品說明會 以產(chǎn)品推介與投資分析為主要形式 項目設(shè)計者、合作者、開發(fā)投資者 開盤當日 夏日激情（美酒 +咖啡） 現(xiàn)場造勢活動（花式調(diào)酒、冰淇淋等） 邀請專業(yè)酒家、調(diào)酒師 7 月中旬 8 月初（開盤期內(nèi) ） 2 次 /1 周 北京華聯(lián)品牌時裝秀 為北京華聯(lián)品牌時裝秀提供展示場地 北京華聯(lián) 8 月初以后 2 次 /1 周 現(xiàn)場小型活動 （根據(jù)開盤情況而定） 注：針對項目的龐大客戶量，應(yīng)將促銷活動定位于吸引客戶、增強滿意度的又一有力措施，真正持續(xù)進行和深化 除了以上現(xiàn)場活動，項目的客戶說明會、客戶大型聯(lián)誼活動也是重點考慮的方式 十二、銷售策略 內(nèi)部認購期（ 2021/5/28— 2021/7/14 暫定） 1．階段目標：收取 1 期銷售單位數(shù)量的 120%的數(shù)量的誠意認購客戶數(shù)量。在前期形象展示及房交會參展的基礎(chǔ)上，其形象樹立有一定的基礎(chǔ)與認同感，此時通過廣告的立體包裝與多重演繹，其概念形象以及投資價值將得以拔高，以此將對價格形成一定的支撐。 （價格范圍此階段應(yīng)模糊透露） 2．實施條件：內(nèi)部認購相關(guān)事宜準備到位；認購書、協(xié)議準備完成； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 廣告進一步充實：公交站牌廣告、媒體廣告、報紙廣告啟動；主力戶型樣板房設(shè)計裝修完成并提供使用；銷售項目百問完成確定，并對銷售人員進行認購培訓(xùn)； 6 月客戶說明會相關(guān)準備到位 3．推廣活動： 6 月客戶說明（項目推介）會 注：可采用增值優(yōu)惠方式刺激排號，如從排號日起至開盤日每天享受100 元的增值排號，或買一送一（排一個號享受與誠意金等值的購買優(yōu)惠） 公開發(fā)售期（ 2021/7/15— ） 1．階段目標：按銷售計劃完成銷售目標 ；通過前一階段媒體、活動炒作，項目熱度得以積蓄至高潮，此時事宜公開價格消化 1 期積累客戶 2．實施條件：進行客戶分析會并完成相關(guān)分析；價格體系及銷控策略擬定完成；開盤活動組織準備完成；合同條款及銀行按揭事項完善；相關(guān)銷售資料準備；廣告準備到位； 3．推廣活動：開盤現(xiàn)場熱烈活動 注：開盤價格體系、銷控策略由策劃、銷售根據(jù)屆時排號情況及客戶分析情況詳細制定。 價格策略 1．總體策略： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) A、采用“低開高走”的總體價格策略 B、考慮以稍差的“死角房”低價開盤，將好房留在最后推高價位，為后期推售形成高價 定勢 C、除了排號增值優(yōu)惠，還可采用開盤現(xiàn)金優(yōu)惠與數(shù)量折扣的方式刺激消費 D、執(zhí)行“一房一價，好房優(yōu)價，特房特價” E、開盤前根據(jù)排號及客戶分析，制定具體銷控措施 2．關(guān)于價格范圍、層差、物管費的制定： 清水價范圍： 45005000 元 /平米 精裝價范圍： 48005300 元 /平米 層差價： 10 元 /平米 /層（考慮樓層較高） 物管費：不超過 元 /平米 其他相關(guān)將根據(jù)客戶積累的實際情況與市場同類產(chǎn)品的成交價與成交率來制定 注：以上銷售策略為暫定，具體根 據(jù)排號及開盤情況作進一步調(diào)整 十三、全程營銷總控制圖 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)