【導(dǎo)讀】六、環(huán)境影響評價·······························································&

　　

【正文】 租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計 30 萬人民幣。 時 間 任 務(wù) 2021年 9月至12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6 月 4 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 45 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在 唐林苑青蓮路 東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 雨，污水排放： 青蓮路 大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從 青蓮路 新敷設(shè)的供熱干線接入。 供電：擬采用 青蓮路 開閉站引 一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 供氣：已由 青蓮路 引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 麟游 城市建設(shè)部門 統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 電信：本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為 820門的程控交換機(jī)，擬由 麟游縣電信 局解決。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四 個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。 由此可得 5 號住宅樓唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 46 項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 3000 總建筑面積 平方米 17000 居住建筑面積 平方米 12750 公共建筑面積 平方米 居住居數(shù) 戶 170 平均每戶建筑面積 平方米 100 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 1 平均層數(shù) 層 12 停車位 個 100 唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 47 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 120 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設(shè)期利息 8 總投資 2550 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 120 2 建設(shè)工程費 建筑工 程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預(yù)見費 6 建設(shè)期利息 7 項目投資總額 2550 唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 48 十一、融資方案 唐林苑小區(qū) 的建設(shè)項目 中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交 鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資 金： 1. 籌措和利用自有資金 2550萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 49 以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 2．用銀行貸款 1000萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項 目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強(qiáng)及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房 屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中 的資金不足，由于 唐林苑小區(qū) 處在 繁華 地區(qū)，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達(dá) 4250萬元。 唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 50 二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額 序號 項目 小計 2021 2021 1 投資 分年計劃 70% 30% 建設(shè)投資 2550 1785 765 建設(shè)期利息 50 小計 2 資金籌措 自有資金 1000 貸款 1000 700 300 銷售款收入 4250 2975 1275 三．資金的 使 用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實際價值。 d．銀行借款的唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 51 成本率。 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 序 號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。 ，可以緩和資金矛盾。 ，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料 及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 52 十二、財務(wù)評價 一．設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 根據(jù)項目現(xiàn)金流量，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） =1700萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 2550 萬元，總銷售收入為 4250萬元，總銷售利潤額為 1217萬 元 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝％ 投資回收期＝ 3）流動資金 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見附唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 53 圖 5） 三．財務(wù)評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。 十三、社會評價 一．項目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成 為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校 教師前來居住。 除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 54 會。 二．項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地 廣場附近 ，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。 三．社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設(shè)對 社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 55 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就 業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對 地 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 十四、風(fēng)險 分析 為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。 一 ．定性分析 唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 56 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來 各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價 風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。 唐林苑小區(qū) 5 號住宅樓工程 可行性研究報告 57 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的