【正文】 第 40 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： ●封頂儀式 ●外立面成型 ●小區(qū)景觀兌現 ●入住 廣告策略 廣告作為營銷推廣的手段之一，將在吉福城市花園項 目的銷售過程中起到重要的作用。 廣告策略 【 原則 】配合銷售節(jié)拍，軟硬兼施。 【 階段性廣告策略 】 A、入市前期（內部認購期） 以報紙廣告、新聞導入市場，推出吉福城市花園形象，預熱市場。 頻率為每周一次，共兩次，半版。 配合少量軟性新聞。 營銷中心開始接待客戶參觀。 B、公開發(fā)售期 報紙廣告密集推出，發(fā)布銷售信息。 頻率為每周兩次，維持一個月左右，然后減弱，版面 24 24。 電視廣告形象篇播出。 營銷中心現場氣氛營造。 ◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 41 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 軟性新聞配合。 宣傳品派發(fā)，禮品派送。 C、持續(xù)銷售期 電視廣告持續(xù)播出。 報紙廣告持續(xù) 不斷，但頻率隨著時間推移在減低，主要配合活動發(fā)布信息。 專業(yè)雜志廣告配合。 軟性新聞繼續(xù)維持。 促銷活動配合。 媒介策略 【原則】以小眾傳播媒體為主，大眾傳播媒體為輔助媒體。 【媒介選擇】 A、直郵廣告（ DM） 直郵廣告可將完整的銷售信息直接傳遞給目標客戶群，費用低，效果好。關鍵在于直郵對象名單的收集。（市場調查階段已有收集） B、聯合推廣廣告 所謂聯合推廣廣告就是與當地著名的酒店、會員制休閑度假中心、高檔茶樓等聯手，利用他們成熟的客戶網絡來推廣吉福城市花園項目。 C、禮品 設計精致的、值得收藏的吉福 城市花園項目專用禮品，可以用來在朋友之間相互饋贈，以提高吉福城市花園項目形象。 D、營銷現場包裝 ◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 42 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 良好的營銷及工地現場包裝可以塑造出高品質的產品形象，給人以高尚住宅的直觀印象。 E、報紙廣告 主要用于釋放部分銷售信息和做項目形象廣告，迅速提高知名度，使小眾傳播有良好的基礎。具體報紙媒體選擇有樓市專版、發(fā)行量較大的《吉安廣播電視報》、《吉安日報》為主。 F、電視廣告 制作 3 分種和 1 分鐘電視廣告，主要用于樹立項目形象。 G、廣播廣告 制作 30 秒及 3 分鐘廣播廣告，在吉安交廣電臺播出。 H、車身廣告 選擇經過吉福路 3 路公交車作車身廣告， 3 路公交車的路線是：廣場 —— 興橋鎮(zhèn)。也可以選擇 2 路。 2 路公交車的路線是：站前飯店 —— 火車站 J、網絡廣告 作為公司長期戰(zhàn)略發(fā)展考慮，應設計制作公司網頁。 創(chuàng)意主題其表現策略 廣告創(chuàng)意及其表現風格采用新穎、大方、高雅的藝術形式，將濃郁的文化和藝術氣息融入其中，以體現吉福城市花園唯我獨尊、舍我其誰的尊貴地位。 這種創(chuàng)意風格將貫穿使用于報紙廣告、電視廣告、售樓書、宣傳單頁、◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 43 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 營銷現場包裝等宣傳品之中，形成風格統一的立體宣傳策略。 活動策略 結合吉福城市花園特點，通過舉辦藝術、 文化等多元化主題的活動，在吉福城市花園聚集濃厚的銷售氣氛，增加吉福城市花園的文化藝術內涵，塑造獨特的物業(yè)形象，擴展知名度和好感度。 音樂沙龍 主題：中國民樂欣賞 地點：吉福城市花園營銷中心 形式：邀請藝員現場表演古箏、琵琶等中國民樂。 邀請客戶及潛在客戶參加活動，加深對項目的了解，增添項目的文化內涵。 紅酒雪茄會 主題：紅酒雪茄聚朋友 地點：吉福城市營銷中心 形式：紅酒雪茄義賣，品紅酒、品雪茄、交朋友，專業(yè)人士講解紅酒和雪茄的鑒賞、品嘗、儲藏等知識。 茶道 地點：吉福城市花園營銷中心 形式：專人 表演茶道，請客戶品茶。 書法、國畫比賽和展覽 地點：吉福城市花園營銷中心 ◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 44 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 形式：邀請書法、繪畫名家到吉福城市花園營銷中心進行書法、繪畫表演，可限制創(chuàng)作題材以吉福城市花園為主，并將其作品舉辦書法、繪畫展覽，也可現場拍賣。 項目營銷推廣費用 常規(guī)營銷推廣費用包括： 媒介廣告制作、發(fā)布費用，如報紙、電視、戶外、新聞報道等。 銷售文件、物品印刷制作費用，如售樓書、文件袋、海報等。 銷售環(huán)境包裝費用，如營銷中心裝修、導示系統制作等。 促銷活動費用，如展覽、促銷、講座、公益活動贊助等活動。 其他不可預見費。 七、開發(fā)經營戰(zhàn)略 項目起點較高，頗具發(fā)展?jié)撡|，開發(fā)商以此為契機，應達到以下目標： 項目目標 引導吉安樓市新航向，真正做到人居形象大使； 經濟效益、社會效益并駕齊驅。 公司目標 通過與專業(yè)公司的強強合作，邁入吉安房地產第一方陣，牢固樹立優(yōu)秀的區(qū)域性地產品牌形象，通過強強聯手，建立專業(yè)化房地產流程操作隊伍，◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 45 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 培養(yǎng)房地產職業(yè)經理人，實現房地產理念的創(chuàng)新及“新理念、新機制、新團隊、新品牌”四新戰(zhàn)略目標； 通過富有創(chuàng)意的房地產全程營銷策劃顧問服務，公司進入有獨 特個性的專業(yè)化、藝術化、個性化的發(fā)展階段，通過服務品種創(chuàng)新與業(yè)界聯盟等多種營銷策略，保證公司的可持續(xù)經營和創(chuàng)造盈利。 ◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 46 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 《吉福苑》可行性研究報告 吉安市潤陽房地產開發(fā)有限公司 ◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 47 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 一、成本估算與成本控制分析 從成本控制出發(fā)，擬定本案的成本估算，從而提出成本控制措施，做到從策劃立案階段就注重成本控制，使本案達到低價位、高品質、高附加值的定位。 ◆ 說明： （ 1） 本投資報告為模擬分析，基本數據基于一般市場數據，最終投資分析則在開發(fā)方案確定后，另行計算； （ 2） 本部分主要以靜態(tài)方式對本案投資進行效益分析，并提出項目投資風險控制初步建議。 （ 3） 本報告涉及的 年 ，為時間間隔上的 年 ，第一年從項目基礎施工時算起。 （ 4） 結合吉安市房地產市場交易及銷售速度，一般項目開發(fā)現狀綜合設定。 項目技術指標設定 指標名稱 指標數據 項目總用地面積 （ 畝） 容積率 項目總建筑面積 46224m2 住宅 建筑面積 16422m2 沿街店面 建筑面積 8370m2 托兒所 建筑面積 2532 m2 垃圾站 建筑面積 綜合寫字樓 建筑面 積 18900m2 車位 16 個 綠地率 30% 建筑密度 % ◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 48 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 項目價格指標設定 項目收入估算 指標名稱 指標數據 備注 住宅均價 1350 元 / m2 多層均價 車位價格 3 萬元 /個 按 15 ㎡ 2021 商鋪價格 2800 元 / m2 三層均價 商業(yè)物業(yè)價格 1700 元 / m2 高層均價 車庫 1500 元 / m2 均價 指標名稱 指標數據 面積（㎡） 銷售收入（萬元） 住宅均價 1350 元 / m2 16422m2 2217 車 位價格 3 萬元 /個 16 個 48 商鋪價格 一層 5000 元 / m2 3285 1643 二層 2021 元 / m2 3285 657 三層 1200 元 / m2 1800 216 商業(yè)物業(yè)價格 1700 元 / m2 18900 m2 3213 車庫 1500 元 / m2 3000 m2 450 合 計 8444 ◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 49 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 二、總投資估算 本案投資預計為 5298 萬元，設定的總投資由開發(fā)前期成本，工程成本、管理費用、財務費用、營銷費用、不可預見費用等六大部分組成，單價的確定及計 算方法分析慣例以吉安市場價擬定。 本案單位面積投資為 1146 元 /m2，考慮到本區(qū)域居住定位及未來發(fā)展趨勢，本案預計住宅銷售均價可達多層： 1350 元 /m2 高層： 1700 元 /m2。 ◆ 南昌智原地產公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財大廈 A115 室 第 50 頁 共 59 頁 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 總投資估算表 項目名稱 工程量 （ m2） 單價 （元 /m2） 總投資額（萬元） 備注 一、成本 4751 （一）開發(fā)前期成本 1488 土地出讓金 46224 244 1130 以 35萬元 /畝計 契稅 46224 5 23 以出讓金的 2％計 規(guī)費、報建費 46224 45 208 方案設計費 99 施工圖設計費 46224 15 69 園林景觀設計費 15120 20 30 按用地面積的 70％計 地質勘測費 21600 5 11 策劃方案 6 排污接管等費用 21600 5 11 （二）工程成本 2894 建安工程 多層 27324 350 956 高層 18900 700 1323 招投標質檢、鑒定 57 建安工程費的 2％計 人防工程 46224 30 139 電梯費 60 30萬每部 2部 水電增容費 26 建安成本的 10％計 園林綠化及道路工程 12960 150 194 用地面積的 60％計 智能化設施 46224 30 139 二、管理費用 48 成本的 1％ 三、財務費用 238 成本 50％ 5％ 2年， （資本金年利率的 5％） 四、營銷費用 230