合生新項(xiàng)目商業(yè)模式-資料下載頁(yè)
2025-02-26 04:33本頁(yè)面
【正文】 盤(pán)前期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用定額標(biāo)準(zhǔn)是指截至開(kāi)盤(pán)當(dāng)月止（含開(kāi)盤(pán)當(dāng)月）所需使用的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用額度。 開(kāi)盤(pán)前期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用定額 標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售額掛鉤，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售額越大、開(kāi)盤(pán)費(fèi)用則越多，否則開(kāi)盤(pán)費(fèi)用則越少，按計(jì)劃銷(xiāo)售額確定開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算額度。 每年初，各地區(qū)公司須根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)在全年整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算中做好新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前期費(fèi)用預(yù)算，以確保使用。 項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)和比例執(zhí)行，未經(jīng)總部審批，一律不得擅自更改現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)及比例。 13 第五節(jié) 實(shí)現(xiàn)最高銷(xiāo)售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大產(chǎn)出化 第四十五條 要點(diǎn)一：二點(diǎn)一線的業(yè)態(tài) 1．在地塊總體策劃時(shí)，要適當(dāng)考慮有部分獨(dú)立功能的建筑體，主要以商業(yè)街的形式規(guī)劃在最具商業(yè)價(jià)值的地塊上，控制在二層 以內(nèi)，總面積視項(xiàng)目規(guī)模而定，但停車(chē)方便，面主要街道，最好是雙面臨街。 在這招牌式的商業(yè)街選點(diǎn)作為項(xiàng)目首期售樓部，這樣可以最快速度先行開(kāi)工售樓部。 由于不是臨時(shí)性的，所以不會(huì)浪費(fèi)錢(qián)，工期又短，而且市場(chǎng)形象又較好。 2．可以選擇會(huì)所來(lái)作售樓部，因?yàn)闀?huì)所是自營(yíng)性質(zhì)為主，一般會(huì)與商業(yè)街合并規(guī)劃考慮，不會(huì)單獨(dú)選擇最有商業(yè)價(jià)值的地段來(lái)做。那么，就要注意開(kāi)售條件在整體氣勢(shì)上的搭配，要綜合考慮會(huì)所旁的商業(yè)以及看樓通道、園林樣板段和樣板房整體的效果。因?yàn)槭┕っ姹容^大，總體工期也能保證。 、家私、家電的全配臵經(jīng)營(yíng)模式； 建筑 有問(wèn)題的通過(guò)園林彌補(bǔ)，產(chǎn)品有缺點(diǎn)的通過(guò)裝修去彌補(bǔ)，裝修產(chǎn)品有缺點(diǎn)的用裝飾去彌補(bǔ) ,通過(guò)增加配臵 ,提供利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。 ，不做示范單位；應(yīng)向客戶提供所見(jiàn)即所得的產(chǎn)品，只做按裝修標(biāo)準(zhǔn)，家私電器配臵標(biāo)準(zhǔn)的樣板房，不做公司無(wú)法提供的產(chǎn)品示范單位。 第四十六條 要點(diǎn)二：風(fēng)雨連廊業(yè)態(tài) 會(huì)客大堂與樓棟之間以風(fēng)雨連廊相連接，連廊注意和小區(qū)園林的配合（圖 4） 。 第四十七條 要點(diǎn)三：門(mén)樓業(yè)態(tài) 門(mén)樓是一個(gè)項(xiàng)目的門(mén)面 ，非常重要，可以做到北京珠江國(guó)際城的門(mén)樓檔次水平。 第四十八條 要點(diǎn)四：會(huì)所、酒店業(yè)態(tài) 1． 會(huì)客大堂或酒店的規(guī)劃要能提升小區(qū)品質(zhì)，形成 樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)。 2． 小區(qū)會(huì)所要做成一個(gè)凹入小內(nèi)的“公共會(huì)客大堂”，會(huì)客大堂前面是一個(gè)小廣場(chǎng)，要通過(guò)廣場(chǎng)、大堂才能進(jìn)入小區(qū)。 14 1樓 2樓 3樓 5 樓 6 樓 次干道 連廊 參考圖示 次 入口 門(mén)樓 小區(qū)主入口 入口廣場(chǎng) 4樓 兩小高層之間的架空層合并做成會(huì)所 售樓部 （永久商鋪或會(huì)所） 商鋪 商鋪 圖 4 主干道 15 第四章 操作模式 第四十九條 操作模式的主要內(nèi)容： 操作模式與經(jīng)營(yíng)模式都是手段，為完成公司盈利模式的要求，落實(shí)了各種手段來(lái)支持去實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，安排了回款高峰期付款、開(kāi)盤(pán)定價(jià)、證照辦理等各環(huán)節(jié)的整體配合，才能保證盈利模式的實(shí)現(xiàn)。 第五十條 操作模式有以下要點(diǎn) 第五十一條 要點(diǎn)一： 從交地開(kāi)始計(jì)算到首期開(kāi)售，總工期要求為 195 天，即 個(gè)月，但總規(guī)是在交地前提前 10 天 開(kāi)始進(jìn)行。 第五十二條 要點(diǎn)二： 所有的報(bào)建一次過(guò)，必須一次性全部報(bào)完，報(bào)完將施工證拿到后，再調(diào)整產(chǎn)品、換圖，就不用再辦理施工證 。 第五十三條 要點(diǎn) 三 ：交地前一個(gè)月開(kāi)發(fā)部門(mén)要將總體規(guī)劃設(shè)計(jì)所需資料交給設(shè)計(jì)管理部門(mén)，總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、評(píng)審須提前到交地前 10 天進(jìn)行 ，否則“總體規(guī)劃方案批復(fù)”無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。 第五十四條 要點(diǎn) 四 ： 售樓部選址 須定在會(huì)所首層（或商業(yè)街入口），總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)確定后，售樓部 須采取臨時(shí)報(bào)建 ，否則，無(wú)法確保售樓部工程如期開(kāi)工。 第五十五條 要點(diǎn) 五 ：?jiǎn)误w套用標(biāo)準(zhǔn)圖設(shè)計(jì)， 二點(diǎn)一線設(shè)計(jì) 方案須在出具“五圖一書(shū)”后優(yōu)先安排完成 ，否則難于保障二 點(diǎn)一線如期開(kāi)工。 第五十六條 要點(diǎn) 六 ： 售樓部施工圖預(yù)算、對(duì)數(shù)工作應(yīng)與主體施工圖預(yù)算、對(duì)數(shù)工作分開(kāi) ，且須提前到“售樓部基礎(chǔ)、主體施工”前完成，否則無(wú)法確保售樓部工程施工。 第五十七條 要點(diǎn) 七 ：基礎(chǔ)施工必須在施工許可證辦出前 45 天進(jìn)行； 樣板房須建在主體 2 層 ，否則，無(wú)法確保在公開(kāi)發(fā)售日開(kāi)放樣板間。 第五十八條 要點(diǎn) 八 ：樣板房軟裝飾設(shè)計(jì)方案與物品采購(gòu)須提前樣板房硬裝修施工的同時(shí)進(jìn)行，這樣才能確保樣板房在公開(kāi)發(fā)售之日開(kāi)放。 第五十九條 要點(diǎn) 九 ：工作節(jié)點(diǎn)請(qǐng)參照《新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式（以十二層無(wú)地下室排期）》，二十四層、三十二層及別墅等類(lèi)型項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)請(qǐng)參照對(duì)應(yīng)的附表，營(yíng) 銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)等方面的時(shí)間節(jié)點(diǎn)按工程節(jié)點(diǎn)的時(shí)間安排作相應(yīng)的調(diào)整。 第六十條 要點(diǎn) 十 ：時(shí)間定額標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)表 4） 項(xiàng)目商業(yè)模式的每項(xiàng)工作進(jìn)行細(xì)化的 時(shí)間定額，每個(gè)工程節(jié)點(diǎn)工作都有一定的時(shí)間控制 ，具體的時(shí)間定額表參照《新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式（以十二層無(wú)地下室排期）》中的“任務(wù)名稱”及“工期”欄目，比如任務(wù)名稱為“施工圖報(bào)建”的工期為“ 20 天”。 16 第五章 附則 第六十一條 有關(guān)住宅類(lèi)、商用物業(yè)（包括商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)位）新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都按本商業(yè)模式執(zhí)行，如本管理規(guī)定與之前下發(fā)的相關(guān)制度不一致，則以本管理規(guī)定為準(zhǔn)，與董事局指示不一致，則以董事局指示為準(zhǔn)。 第六十二條 本規(guī)定自批準(zhǔn)生效之日起開(kāi)始執(zhí)行。 第六十三條 本辦法的修訂和解釋權(quán)歸合生集團(tuán)總部。 附件： 一、 節(jié)點(diǎn)及時(shí)間定額表 5． 附件一 新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式（以十二層無(wú)地下室排期） 6． 附件二 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（二十四層一層地下室） 7． 附件三 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（三十二層二層地下室） 8． 附件四 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（別墅） 二、 盈利模式表 1. 附件五 盈利模式匯總圖示 2. 附件六 盈利方案一 3. 附件七 盈利方案二 4. 附件八 盈利方案匯總表 5. 附件九 動(dòng)態(tài)定價(jià)模式
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