【正文】 住關(guān)懷得到了消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同和贊許，進(jìn)而鞏固了萬科在中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的品牌地位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)范與開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) （ 1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)范 1994年，萬科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái) ——萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司。直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目的初步規(guī)劃、材料把關(guān)、樣板間裝飾裝修等，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)上提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 1998年，萬科成立建筑研究中心，專責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。 萬科從 2023年開始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”，把各地公司各個(gè)階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范，提出 “ 要做沒有質(zhì)量問題的房子 ” 的目標(biāo)。從 2023年 3月起， 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程 》 、 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn) 》 等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （ 2）產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 與其他房地產(chǎn)公司產(chǎn)品因地而異不同的是，萬科現(xiàn)有的幾個(gè)項(xiàng)目品牌已形成了成熟的產(chǎn)品開發(fā)模式，每一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品走的都是標(biāo)準(zhǔn)化路線，形成了產(chǎn)品異地復(fù)制、大規(guī)模生產(chǎn)的能力，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 ——保證產(chǎn)品品質(zhì)和持續(xù)創(chuàng)新的能力 ◆建立 《 萬科住宅標(biāo)準(zhǔn) 》 ◆ 建造標(biāo)準(zhǔn)化住宅樣品 ◆引領(lǐng)行業(yè)的結(jié)構(gòu)形式、施工工藝、制作流程標(biāo)準(zhǔn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在差異化的前提下建立起萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系 住宅的 標(biāo)準(zhǔn)化 就是建立一個(gè) 行業(yè)產(chǎn)品 的 基準(zhǔn)平臺(tái) 空間尺度 功能組織 部品性能 物理指標(biāo) 設(shè)備要求 …… 國(guó)家規(guī)范 職業(yè)新銳 標(biāo)準(zhǔn)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 學(xué)習(xí) Pulte Homes的產(chǎn)品過程 產(chǎn)品目錄 4個(gè)工廠 選擇產(chǎn)品 研發(fā)中心 項(xiàng)目規(guī)劃 產(chǎn)品研發(fā)： 由研發(fā)中心 負(fù)責(zé)完成公司所有的 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和 升級(jí) ，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，包括圖紙、部品、造 價(jià)等必要內(nèi)容，分類存放于產(chǎn)品目錄中。 項(xiàng)目操作： 不做產(chǎn)品設(shè)計(jì)，只做規(guī)劃 ，從產(chǎn)品目錄中選擇產(chǎn)品，訂單發(fā)送到相應(yīng)的工廠 。 資料來源：萬科 標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Pulte Homes的產(chǎn)品目錄形成過程 研發(fā)中心 產(chǎn)品研發(fā)部 市場(chǎng)和銷售部 實(shí)施 部門 建筑部 設(shè)計(jì)中心 市場(chǎng)部 銷售部 采購(gòu)部 估價(jià)部 組織機(jī)構(gòu) 新房型、立面、結(jié)構(gòu)部品研發(fā) 確定（客戶互動(dòng)）裝飾性部品 決定是否研發(fā)新房型、部品 提供房型、部品的升級(jí)信息 對(duì)產(chǎn)品房型、立面、部品估價(jià) 整套產(chǎn)品預(yù)算系統(tǒng)的自動(dòng)化 工作分工 新產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品研發(fā) 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 產(chǎn) 品 目 錄 選 擇 產(chǎn) 品 工 廠 生 產(chǎn) 積 累 形 成 產(chǎn) 品 目 錄 資料來源：萬科 標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品分類 產(chǎn)品目錄 相互關(guān)系 支持引導(dǎo) 技術(shù)研究 推廣應(yīng)用 鼓勵(lì)提倡 市場(chǎng)檢驗(yàn) 工廠化產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 成熟產(chǎn)品目錄 檢驗(yàn)成熟 淘汰 同行產(chǎn)品 策略 生產(chǎn)方式升級(jí) 提煉完善 創(chuàng)新產(chǎn)品 工廠化產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 成熟產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推進(jìn)策略 —工作階段劃分 ? 產(chǎn)品 ? ? 產(chǎn)品庫(kù) ? ? 項(xiàng)目應(yīng)用 ? 第一階段 第二階段 成立機(jī)構(gòu) 確定指標(biāo) 現(xiàn)有產(chǎn)品整理 同行產(chǎn)品借鑒 產(chǎn)品庫(kù)建立 標(biāo) 準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 成熟產(chǎn)品目錄 成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機(jī)制形成 產(chǎn)品體系建立 客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品 篩選 通用 部品 更多項(xiàng)目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行 工廠化產(chǎn)品成熟 工廠化產(chǎn)品目錄 工廠化產(chǎn)品項(xiàng)目 第三階段 資料來源：萬科 標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推進(jìn)策略 —工作階段劃分 ? 產(chǎn)品 ? ? 產(chǎn)品庫(kù) ? ? 項(xiàng)目應(yīng)用 ? 第一階段 第二階段 成立機(jī)構(gòu) 確定指標(biāo) 現(xiàn)有產(chǎn)品整理 同行產(chǎn)品借鑒 產(chǎn)品庫(kù)建立 標(biāo) 準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 成熟產(chǎn)品目錄 成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機(jī)制形成 產(chǎn)品體系建立 客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品 篩選 通用 部品 更多項(xiàng)目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行 工廠化產(chǎn)品成熟 工廠化產(chǎn)品目錄 工廠化產(chǎn)品項(xiàng)目 第三階段 成熟產(chǎn)品應(yīng)用 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用 工廠化產(chǎn)品應(yīng)用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科的未來將繼續(xù)專注于產(chǎn)品研發(fā)，專注于品牌建設(shè)，專注于行業(yè)規(guī)范，引領(lǐng)企業(yè)走產(chǎn)品標(biāo)桿化路線，走工業(yè)化模式的道路。 （ 1） 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略 從萬科城市花園系列產(chǎn)品到萬科自然人文系列產(chǎn)品，萬科以其產(chǎn)品的研發(fā)能力為核心在走一條產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化路線的發(fā)展戰(zhàn)略。這條標(biāo)準(zhǔn)化路線最終將引導(dǎo)萬科走向產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)化的道路，通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)化最大限度地控制企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。 （ 2）率先探索住宅產(chǎn)業(yè)化研究 萬科早就在深圳進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化實(shí)驗(yàn)樓的裝配，并設(shè)立了一個(gè)住宅部件工廠。萬科在上海和四川開發(fā)的部分中低層樓盤中，這些工廠化生產(chǎn)的模塊已經(jīng)得到運(yùn)用。在東莞成立了中國(guó)的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)化住宅基地。 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化探索 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)集成 （ 1）專業(yè)集成 ——快速發(fā)展的制度保障 為保證項(xiàng)目質(zhì)量，確保在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交付等一系列環(huán)節(jié)的高質(zhì)量運(yùn)作，萬科對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程進(jìn)行優(yōu)化重組，力求進(jìn)一步提高工程管理能力。萬科的基本做法是： ◆建立 《 萬科地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程全景圖 》 ◆ 建立 《 業(yè)務(wù)流程指南 》 ◆ 建立 《 業(yè)務(wù)操作說明書 》 ◆ 建立各專業(yè)部門典型 問題處理案例庫(kù) （ 2）專業(yè)集成計(jì)劃控制圖 專業(yè)集成對(duì)于評(píng)價(jià)一線公司 組織效率體統(tǒng)了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)， 并使開發(fā)計(jì)劃更合理。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、專業(yè)化和精細(xì)化的管理體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科在企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的宏觀策略尤其體現(xiàn)了自身扎實(shí)的公司管理能力，經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)整將促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范化，提高行業(yè)的集中度，優(yōu)秀企業(yè)將獲得更大的成長(zhǎng)空間。經(jīng)過之前數(shù)年的調(diào)整和自我變革，萬科在組織結(jié)構(gòu)、專業(yè)能力、客戶忠誠(chéng)、經(jīng)營(yíng)效率、資本市場(chǎng)信用、多元化融資渠道、經(jīng)營(yíng)效率等方面，已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。 萬 科 戰(zhàn) 略 的 四 個(gè) 核 心 特 點(diǎn) 專業(yè)化道路 精細(xì)化管理 良好的企業(yè)管理架構(gòu) 強(qiáng)大的企業(yè)資本和資金市場(chǎng)的融資能力 三、專業(yè)化和精細(xì)化的管理形成核心優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （ 1）專業(yè)化 ——專業(yè)方向越明確，規(guī)?；驮饺菀仔纬? 做專業(yè)化的住宅產(chǎn)品是萬科經(jīng)歷教訓(xùn)以后探索出來的一條 “ 低風(fēng)險(xiǎn)高收益 ” 的適合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。萬科十年規(guī)劃的專業(yè)化戰(zhàn)略不會(huì)改變。 萬科的企業(yè)管理思想 萬科從成立以來 22年的實(shí)踐中摸索出：企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源，并且得出 “ 專業(yè)化 +規(guī)范化 +透明度 =萬科化 ”的概念。反對(duì)黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （ 2）規(guī)范化 ——行為越規(guī)范，企業(yè)制度就越透明 規(guī)范化被萬科稱為企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的策略和計(jì)劃。 （ 3）透明度 ——管理制度越透明，企業(yè)越容易走向規(guī)范發(fā)展 萬科在完善治理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上建立了一套 規(guī)范化的、透明的管理制度 。 ① 對(duì)內(nèi)制度的透明度 對(duì)于企業(yè)內(nèi)部溝通，萬科堅(jiān)持簡(jiǎn)單不復(fù)雜，透明不黑箱，規(guī)范不權(quán)謀的原則，這是萬科在管理企業(yè)和在內(nèi)部進(jìn)行溝通時(shí)堅(jiān)持的原則。 ② 對(duì)外制度的透明度 萬科作為上市公司，在資本市場(chǎng)上具有高度的信息透明度。不僅每年的財(cái)務(wù)報(bào)表、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)诰W(wǎng)上公布，而且各項(xiàng)業(yè)務(wù)也是透明的：通過網(wǎng)站進(jìn)行招標(biāo)、采購(gòu)、并公布協(xié)議簽訂情況。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科企業(yè)的管理模式 在 2023年全面進(jìn)入高速擴(kuò)張的計(jì)劃下，萬科打造全新的管理架構(gòu)，即由 “ 集團(tuán)總部－市級(jí)公司 ” 的二級(jí)架構(gòu)，調(diào)整為 “ 戰(zhàn)略總部 ——專業(yè)區(qū)域 ——執(zhí)行一線 ” 為主線的三級(jí)架構(gòu)。將過去總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心，以打造更為高效的組織平臺(tái)。 （ 1）萬科企業(yè)的管理架構(gòu) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬通集團(tuán) 萬通東方策略 華潤(rùn)集團(tuán) 華潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 綠地集團(tuán) 綠地建材有限公司 財(cái)務(wù)管控 首創(chuàng)集團(tuán) 首創(chuàng)金豐易居 萬通股份 萬通鼎安物業(yè)公司 中國(guó)建筑設(shè)計(jì)院 聯(lián)安國(guó)際建筑設(shè)計(jì)公司 戰(zhàn)略管控 萬科區(qū)域中心 下屬項(xiàng)目公司 操作管控 目前的房地產(chǎn)企業(yè)存在三種典型的組織管控模式：財(cái)務(wù)管理型、戰(zhàn)略管理型及操作管理型 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 操作管控 集團(tuán)與子公司關(guān)系 發(fā)展目標(biāo) 管理手段 應(yīng)用方式 ?以 財(cái)務(wù)指標(biāo) 進(jìn)行管理及考核，總部無業(yè)務(wù)部門 ?投資回報(bào) ?通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化追求公司價(jià)值的最大化 ?財(cái)務(wù)控制 ?企業(yè)并購(gòu) ?法律 ?多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作 ?以 戰(zhàn)略規(guī)劃 進(jìn)行管理及考核，總部無業(yè)務(wù)部門 ?公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 ?投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào) ?戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 ?財(cái)務(wù)控制 ?戰(zhàn)略規(guī)劃與控制 ?人力資源 ?相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?通過總部業(yè)務(wù)管理部門對(duì)子公司的 日常運(yùn)營(yíng) 進(jìn)行管理 ?各分公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一及優(yōu)化 ?公司整體協(xié)調(diào)及增長(zhǎng) ?對(duì)行業(yè)成功因素集中控制及管理 ?財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略 ?營(yíng)銷 /銷售 ?網(wǎng)絡(luò) /技術(shù) ?單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作，有地域局限性 ?新業(yè)務(wù)開發(fā) ?人力資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由于行業(yè)特質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張較快，在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張過程中，其管控模式逐漸從母公司 項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)變?yōu)榭偛?區(qū)域中心式管控 母公司 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司Ｎ …… 母公司 …… 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司M 區(qū)域公司 1 區(qū)域公司 N 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司M …… …… 組織管控演進(jìn) 母公司 — 項(xiàng)目公司 /項(xiàng)目部的架構(gòu) “ 總部 — 區(qū)域公司”的集團(tuán)架構(gòu) 管理者 操作者 管理者 操作者 分權(quán) ?“二八原則 ”： 重大的 20％業(yè)務(wù) 涉及了 80％的資金 需求，需要由 總部審批 ，區(qū)域公司的資金審批權(quán)并沒有擴(kuò)大，雖犧牲了效率，但出于 防范行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn) 和權(quán)利下放帶來的 道德風(fēng)險(xiǎn) ?人事權(quán)總部統(tǒng)一 ： 制度上規(guī)定 總部人力資源 部門的 權(quán)威性 ，各區(qū)域公司高管來自總部，在理念集團(tuán)保持一致，有效的防止個(gè)別 區(qū)域公司 的 獨(dú)立傾向 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在萬科成就為巨大企業(yè)的過程中，其管控模式經(jīng)歷了兩次重大轉(zhuǎn)變從戰(zhàn)略管控向基于價(jià)值鏈的管控 粗放的財(cái)務(wù)管控期 戰(zhàn)略管控強(qiáng)化總部 基于價(jià)值鏈管控 2023年 2023年 母公司 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司Ｎ …… 戰(zhàn)略把控 ?92年萬科的大規(guī)模擴(kuò)張因管控成本問題而 95年全面收縮，只集中在 4個(gè)城市，業(yè)務(wù)規(guī)模相對(duì)較小 ?集團(tuán)只設(shè)立了投資決策、資金運(yùn)作以及人力資源等部門 ?具體業(yè)務(wù)運(yùn)作全在第一線 ?2023年萬科重新啟動(dòng)跨區(qū)域布局戰(zhàn)略，企業(yè)規(guī)模迅速壯大，分公司增多 ?開始形成區(qū)域型的運(yùn)營(yíng)中心 …… 集團(tuán)總部 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司M 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司M …… 深圳 區(qū)域公司 北京 區(qū)域公司 上海 區(qū)域公司 …… ?萬科在集團(tuán)增設(shè)了很多的專業(yè)部門如規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程管理部和營(yíng)銷管理部，強(qiáng)化了總部專業(yè)化職能 戰(zhàn)略把控 操作把控 操作把控 ?萬科規(guī)模上進(jìn)一步向巨型化發(fā)展，精細(xì)化管理的概念首次提出 ?萬科在之前的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造性的按照房地產(chǎn)開發(fā)中創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)進(jìn)行針對(duì)性的管控 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科基于價(jià)值鏈的管理其本質(zhì)是在戰(zhàn)略管控的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈風(fēng)險(xiǎn)的分級(jí)把控 銷售 /客服 招標(biāo) /采購(gòu) /施工 規(guī)劃設(shè)計(jì) 拿地 /人力 /融資 價(jià)值鏈 —— 房地產(chǎn)開發(fā)鏈中創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié) 弱 強(qiáng) 微利 低風(fēng)險(xiǎn) 利潤(rùn)一般 一般風(fēng)險(xiǎn) 較高利潤(rùn) 較