【導讀】核準通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳！大瀑布飯100%權(quán)益。本次收購采取協(xié)議定價，以經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門核準的資產(chǎn)評估結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合交割審計結(jié)果確定。店向中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的全部或部分長期貸款。制企業(yè)，隸屬于桂林市旅游局。旅游總公司組建后，由政府劃撥給旅游總公司。五星級標準進行全面改擴建，共投入資金億元。2021年11月，改擴建工程。完工并投入試營業(yè)，桂林漓江飯店正式更名為“桂林漓江大瀑布飯店”。飯店現(xiàn)有各類客房652間，并配有中、西餐廳、多功能廳、會議室、除商場、文物商店、康體水療、大玩家（經(jīng)營根雕、奇石、名家名畫等收購桂林漓江大瀑布飯

　　

【正文】 漓江大瀑布飯店平均房價逐年上升， 2021 年平均房價為 元 /間。漓江 大瀑布飯店客源以入境游客為主，占客源總量的 70%，其中，港、澳、臺和華僑 游客約占客源總量的 40%，歐美等境外游客約占 客源總量的 30%；境內(nèi)游客占 客源總量的比例約為 30%。從客源結(jié)構(gòu)分析，目前影響漓江大瀑布飯店經(jīng)營的主收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告 3 要因素為全球金融危機導致的入境游市場下滑。 表一：漓江大瀑布飯店游客接待情況表 年度 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1－ 6 月 平均客房出租率 (%) 平均床位利用率 (%) 外賓 四種人 客 源 類 型 內(nèi)賓 團隊 散客 客 源 結(jié) 構(gòu) 會議 平 均 房 價 (元 /間 .夜 ) 合計 外賓 29,486 33,403 37,135 46870 31906 8112 四種人 90,637 120,390 90,101 67627 64936 21680 專業(yè)好文檔 內(nèi)賓 38,999 43,158 46,453 47298 49447 21194 主要客源 地 (人次 ) 合計 159,122 196,951 173,689 161795 146289 50986 注 :四種人是指來自港、澳、臺及華僑 （二）收入情況 從收入情況看， 2021 年到 2021 年飯店總收入和各項收入均保持較快增長， 2021 年實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，創(chuàng)歷史新高。 2021 年及 2021 年 1－ 6 月受南方 部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川 大地震及全球金融危機一系列不可控因素影響，營業(yè)收 入有所下降，分別為 億元、 萬元。 從收入結(jié)構(gòu)看，主要包括房費收入、餐費收入和其他收入三塊。房費收入為 飯店的主要收入來源，約占收入總額的 64%；其次為餐費收入，約占收入總額的 30%；其他收入主要為門面租賃、會議場租、健身服務(wù)收入，約占收入總額的 6%。 表二：漓江大瀑布飯店收入情況表 單位：萬元 年份 房費 收入 同比 增長 餐費 收入 同比 增長 其他 收入 同比 增長 總收入 同比 增長 2021 年 3, 1, 4, 2021 年 5, % 2, % % 8, % 2021 年 6, % 2, % % 10, % 2021 年 7, % 3, % % 12, % 2021 年 8, % 4, % % 14, % 2021 年 7, 15% 3, % % 12, %收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告 4 2021 年 16 月 % % % % （三）盈利狀況 由表三可知， 2021 年飯店虧損 萬元， 2021 年扭虧為盈，實現(xiàn)凈利潤 萬元，凈資產(chǎn)收益率為 %； 2021 年實現(xiàn)凈利潤為 萬元，凈 資產(chǎn)收益率為 %，飯店呈現(xiàn)出了盈利能力持續(xù)增強的良好發(fā)展態(tài)勢。 2021 年實現(xiàn)凈利潤 萬元 ，盈利下降的主要原因是： 2021 年一系列的重大事件影 專業(yè)好文檔 響了客源市場。 2021 年受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機 等不可控因素影響，游客接待量特別是入境游客接待量下降幅度較大，但酒店仍 實現(xiàn)了盈利 萬元。 同時，還需注意的是，漓江大瀑布飯店主要采取負債經(jīng)營的方式。至 2021 年底、 2021 年底、 2021 年底，飯店負債總額分別為 42,801 萬元、 38,839 萬元、 37,250 萬元。由表四可知，最近三年飯店利息支出占飯店財務(wù) 費用的 95%以上， 利息支出占營業(yè)收入 20%以上。如能償還部分債務(wù)，改善飯店資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改變當 前的負債經(jīng)營方式，飯店盈利能力將進一步提高。 表三：漓江大瀑布飯店盈利情況表 項 目 2021 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年度 營業(yè)收入（萬元） 12, 14, 12, 10, 營業(yè)成本（萬元） 5, 5, 5, 4, 管理費用（萬元） 2, 2, 2, 2, 財務(wù)費用（萬元） 3, 3, 2, 2, 營業(yè)利潤 （萬元） 1, 利潤總額 （萬元） 1, 凈利潤 （萬元） 1, 凈資產(chǎn)收益率（攤?。? % % % % 營業(yè)成本 /營業(yè)收入 43% % % % 管理費用 /營業(yè)收入 21% % % % 財務(wù)費用 /營業(yè)收入 26% % % % 表四：漓江大瀑布酒店的最近三年的利息支出情況 項目 2021 年度 2021 年度 2021 年 利息支出（萬元） 3, 3, 2, 利息支出 /財務(wù)費用 97% % % 利息支出 /營業(yè)收入 25% % %收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告 5 三、漓江大瀑布飯店的市場競爭力分析 （一）競爭優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢 漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設(shè)施設(shè)備最豪華的五星級飯店 ,其擁 有的大型人造瀑布 ——九天銀河瀑布，列入大世界基尼斯紀錄 ,是迄今為止最大 的人造瀑布。漓江大瀑布飯店已成為桂林標志性建筑和高檔酒店的代表，九天銀 河瀑布成為桂林市新的標志性景觀，在國內(nèi)外享有較高知名度。 位置優(yōu)勢 漓江 大瀑布飯店位于桂林城中區(qū)，又處于杉湖與漓江的交匯處，從商業(yè)區(qū)位 而言，飯店地處桂林市黃金地段中心廣場，東西兩側(cè)是桂林最繁華的旅游購物休 閑街 ——正陽步行街和中山步行街，南面是桂林 “兩江四湖 ”環(huán)城水系旅游路線的 駁船點之一和桂林水上公園的入口，匯集了桂林市最密集的人流、客流和商流； 從自然景觀而言，飯店東臨秀麗的漓江，正對碧波蕩漾的杉湖，南鄰象山公園， 北望獨秀峰、疊彩山，堪稱 “江山會景處 ”，景色宜人。 規(guī)模優(yōu)勢 漓江大瀑布飯店是廣西客房數(shù)量最多的五 星級酒店，規(guī)模優(yōu)勢決定了漓江大 瀑布飯店在高檔酒店市場的領(lǐng)先地位。目前飯店已成為桂林市接待入境游客數(shù)量 專業(yè)好文檔 最多的星級酒店；曾多次成功舉辦過包括博鰲亞洲旅游論壇、世界旅游組織目的 地開發(fā)與管理地區(qū)合作研討會、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)高層論壇在內(nèi)的國際性、高 規(guī)格會議； 2021 年飯店成為廣西首家收入過億元的高星級飯店。 （二）市場機遇 中國和桂林旅游業(yè)正處于黃金發(fā)展期 中國旅游業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)世界旅游組織 2020 年發(fā)展規(guī)劃的預(yù)測，中國將 躍居為世界 第一大旅游目的地和第四大客源市場。雖受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川 汶川大地震及全球金融危機等不可控因素影響， 2021 年中國旅游業(yè)陷于暫時低收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告 6 迷，但 2021 年上半年國內(nèi)旅游出現(xiàn)了恢復性增長，中國旅游業(yè)仍將在相當一個 時期內(nèi)處于發(fā)展的黃金期。 桂林是廣西旅游業(yè)的龍頭，旅游業(yè)是桂林市最具城市優(yōu)勢、最具品牌效應(yīng)、 最具綜合競爭力、最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。桂林已提出了建設(shè)現(xiàn)代化國際旅游城市 的總目標，建成中國旅游強市的近期 目標。桂林大規(guī)模城市改造完成后，旅游城 市配套功能進一步完善，環(huán)境有了根本改觀，桂林旅游業(yè)迎來了難得的發(fā)展機遇。 桂林旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級將改變酒店業(yè)的競爭格局 為改善桂林旅游環(huán)境，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)升級，桂林市政府自 1998 年起投入巨 資進行城市改造，完成中山中路、中心廣場、解放橋、國際會展中心等一大批重 點工程，特別是 “兩江四湖 ”工程竣工后，城市面貌煥然一新，旅游城市功能日趨 完善，桂林旅游產(chǎn)業(yè)具備了由傳統(tǒng)的觀光旅游產(chǎn)品向休閑度假、歷史文化、會展 商 務(wù)、民族風情等多元化復合型旅游產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)設(shè)施條件。政策上，桂林市 旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確將 “加快推進山水觀光、休閑度假、歷史文化、會展商務(wù)、 體育健身、民俗風情、城市旅游、紅色旅游八大類系列旅游產(chǎn)品建設(shè) ”作為未來 的重點工作。同時，桂林市提出了優(yōu)化中部，發(fā)展西部，再造一個新桂林的城市 發(fā)展戰(zhàn)略，城市中心區(qū)將主要作為休閑、購物的區(qū)域，通過優(yōu)化提升后，為旅游 者提供一個良好的旅游空間。 隨著桂林旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，休閑度假和會展商務(wù)等高端旅游市場迅速發(fā) 展， 酒店業(yè)的競爭格局也將發(fā)生巨大變化，高品質(zhì)的、多功能的酒店服務(wù)勢必取 代傳統(tǒng)的價格競爭，成為贏得高端客戶的核心競爭力。漓江大瀑布飯店作為桂林 市規(guī)模最大、功能設(shè)施最齊備、最具品牌的高星級酒店，具有接待大規(guī)模高端商 務(wù)游客和休閑度假游客、舉辦各等規(guī)模商務(wù)會議和會展、提供全方位高品質(zhì)旅游 服務(wù)的先天優(yōu)勢，將在桂林酒店業(yè)的競爭中處于優(yōu)勢地位。 交通通達性的改善為漓江大瀑布飯店帶來重要的發(fā)展機會 桂林至賀州高速公路已于 2021 年 2 月全線貫通，廣州至賀州高速公路預(yù) 計 2021 年底通車；通往湖南的桂林至黃沙河高速公路預(yù)計于 2021 年底建成通車； 昆明至汕頭高速公路已開工建設(shè)，預(yù)計 2021 年底開通；湘桂鐵路復線已開工（設(shè) 計時速 200 公里），預(yù)計 2021 年底建成；設(shè)計時速 250 公里 /小時的貴陽至廣州 高速鐵路桂林至廣州段將于 2021 年 10 月開工建設(shè)，預(yù)計將于 2021 年 10 月全線收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告 7 通車。桂林兩江國際機場以跑道延長為主的擴建工程已于 2021 年 8 月完工并啟 用，可起降波音 74 A380 等大型客機。目前，通航桂林機場的中外航空公司 已達 48 家，機場開通航線 48 條，覆蓋 8 個國際（地區(qū)）城市、 30 個國內(nèi)城市。 專業(yè)好文檔 隨著上述工程陸續(xù)建設(shè)完成，整個大桂林的交通條件進一步改善，景區(qū)通達性的 提高將推動國內(nèi)外游客特別是珠三角及東南亞游客的增長。 桂林至賀州高速公路已通車，廣州至賀州高速公路的通車后，由珠三角地區(qū) 駕車 4 小時即可抵達桂林；貴陽至廣州高速鐵路桂林至廣州段通車后，由廣州乘 火車至桂林僅需 3 小時。上述兩 線交通線路通車后，桂林作為珠三角后花園的旅 游度假功能將進一步加強，這將直接刺激珠三角地區(qū)自駕游和公路客運游游客數(shù) 量的增長，拉動桂林周末休閑度假旅游產(chǎn)品的市場需求。 四、本次收購的目的和意義 （一）是完善公司旅游產(chǎn)品鏈、形成一體化經(jīng)營的需要 目前公司旅游業(yè)務(wù)架構(gòu)已形成漓江游船、景區(qū)經(jīng)營、旅游汽車客運、出租車 服務(wù)等業(yè)務(wù)，但尚未有獨立于景區(qū)的酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)。漓江大瀑布飯店收購的完成 將填補公司在高星級酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)中的空白，并可以與公司景區(qū)中的酒店，如龍 勝溫泉中心酒店、豐魚巖貴賓樓等在客源和市場上形成聯(lián)動和互動，使公司的旅 游產(chǎn)品鏈條更加完善和豐滿。公司可以對所屬的景區(qū)（景點）、酒店及旅游車、 游船進行有機組合，在市場上推出適合不同客源市場需求的完整的旅游產(chǎn)品，以 一體化的運營和銷售，獲得更好的經(jīng)濟效益。 （二）是配套和完善桂林 “兩江四湖 ”環(huán)城水系旅游項目的需要 作為本次公開發(fā)行股票募集資金的主要投資方向之一，公司擬收購桂林 “兩 江四湖 ”項目。收購完成后，公司將整合 “兩江四湖 ”環(huán)城水系旅游資源，實現(xiàn)桂 林水上環(huán)城一日精華游，開創(chuàng)水上游桂林、水上游 “三山兩洞 ”（象鼻山、伏波山、 疊彩山、七星巖、蘆笛巖）新型游覽模式。漓江大瀑布飯店位于 “兩江四湖 ”游覽 線上，飯店前有供客人游覽 “兩江四湖 ”的專用碼頭。漓江大瀑布飯店和 “兩江四 湖 ”環(huán)城水系聯(lián)動發(fā)展，可以實現(xiàn)住、游一體化 ——住漓江大瀑布飯店、游 “兩江 四湖 ”，于閑暇之時在飯店欣賞 “千峰環(huán)野立，一水抱城流 ”的 “兩江四湖 ”夜景， 還可以使漓江大瀑布飯店和 “兩江四湖 ”的旅游品牌相得益彰，擴大其市場影響收購桂林漓江大瀑布 飯店項目可行性分析報告 8 力。 （三）是公司實施高端客戶細分市場戰(zhàn)略的需要 目前，公司已開發(fā)以水療文化為特色、融休閑度假、康體保健為一體的龍 勝溫泉產(chǎn)品；致力于將公司現(xiàn)有的銀子巖景區(qū)和賀州溫泉由原來的單一性產(chǎn)品 改造升級為集景區(qū)觀光、休閑度假、汽