【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。年初，此后，因北京市政府在2021年全年與2021年停止批準(zhǔn)新的高檔辦公樓項(xiàng)目，整體供應(yīng)量將顯著下降。預(yù)計(jì)2021年后，每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過1994年約。開始出現(xiàn)短缺，市場(chǎng)發(fā)展在全國(guó)各大城市中最為良好。價(jià)下調(diào)，但在租務(wù)市場(chǎng)上，辦公樓租金未降反升，顯示需求強(qiáng)勁。資)仍會(huì)高于出售。符合物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的實(shí)際情況。及7％入伙前資金回收定金30％均較為穩(wěn)妥。在售價(jià)上，標(biāo)準(zhǔn)為辦公樓按可售面。較同等地理位置目前樓花售價(jià)低約5％～10％，亦較可靠。后樓價(jià)恢復(fù)的程度。根據(jù)兩個(gè)方案的對(duì)比分析，北京金融街項(xiàng)目項(xiàng)目最終采用方案Ⅱ建設(shè)。工作要求和士氣保持平衡。因事設(shè)崗、按崗定人的原則。因目標(biāo)需要設(shè)定辦事機(jī)構(gòu)，所以應(yīng)按辦事職責(zé)。范圍來確定人員編制。從最高層領(lǐng)導(dǎo)到機(jī)構(gòu)中的每個(gè)人，應(yīng)形成明確的權(quán)力系統(tǒng)。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)其下級(jí)人員的行動(dòng)負(fù)責(zé)。對(duì)每項(xiàng)職務(wù)內(nèi)容，它所包含的任務(wù)、權(quán)力和責(zé)任，以

　　

【正文】 于信息是否全面、準(zhǔn)確、及時(shí)。信息資料大致可分為三類。 第一類包括： (1)各種合同資料； (2)各種計(jì)劃、施工方案、設(shè)計(jì)圖紙和定額，各種施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定等信息資料； (3)各種控制人員和控制工作責(zé)任、權(quán)利和利益的資料。 第二類包括： (1)各種工程變化資料，包括協(xié)作條件變化、標(biāo)準(zhǔn)的變化、工程內(nèi)部情況的變化以及工 程變更等； (2)工程實(shí)際進(jìn)展資料，包括工程質(zhì)量完成情況，工程進(jìn)度、工程質(zhì)量及材料消耗等。 第三類包括： (1)實(shí)際情況與計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)的比較資料； (2)實(shí)際情況與其它同類工程項(xiàng)目的比較資料。 成功的控制離不開協(xié)調(diào)的服務(wù)。協(xié)調(diào)就是利用聯(lián)結(jié)、聯(lián)合、調(diào)合的協(xié)調(diào)方法對(duì)工程建設(shè)所有的活動(dòng)及所有的力量進(jìn)行協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)的目的是力求得到各方協(xié)助，促使各方協(xié)同一致，齊心協(xié)力，以實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)定目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2．指定計(jì)劃的依據(jù) (1)經(jīng)可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)分析后的項(xiàng)目總目標(biāo)，即投資目標(biāo)、 工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、合同目標(biāo)。 （ 2)反映項(xiàng)目特征的有關(guān)資料：包括批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或計(jì)劃任務(wù)書、項(xiàng)目立項(xiàng)批文、規(guī)劃紅線范圍、用地許可證、設(shè)計(jì)條件通知書、設(shè)計(jì)圖紙及地形圖等。 (3)反映項(xiàng)目建設(shè)條件的有關(guān)資料：包括當(dāng)?shù)貧庀筚Y料、工程地址資料、當(dāng)?shù)亟ㄖ牧?、交通、能源及市政公用設(shè)施條件等。 (4)反映當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)方面的資料：包括工程報(bào)批程序、招投標(biāo)及建設(shè)監(jiān)理法規(guī)、工程造價(jià)管理制度等。 (5)建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)：包括勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量評(píng)定等方面的法定規(guī)范、規(guī)程 、標(biāo)準(zhǔn)等。 (6)《中華人民共和國(guó)建筑法》。 3．計(jì)劃負(fù)責(zé)人的素質(zhì)要求 (1)對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)有充分的信心，并知道如何實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)。 (2)選擇合適的人和組織幫助實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。 (3)領(lǐng)導(dǎo)和激勵(lì)上述選定的人。 (4)控制成本、確定時(shí)間量程、幫助訂立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 (5)計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌安排工作。 (6)與其它有關(guān)單位保持溝通。 (7)懂得經(jīng)濟(jì)合同法、風(fēng)險(xiǎn)分析、價(jià)值管理、變更管理。 (8)調(diào)節(jié)糾紛，解決矛盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 金融街項(xiàng)目 項(xiàng)目的計(jì)劃 體制 確定上述各項(xiàng)工作目標(biāo)并明確責(zé)任后，項(xiàng)目公司需通過嚴(yán)密的計(jì)劃系統(tǒng)，對(duì)實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的步驟與基本方法作出具體的安排，進(jìn)行過，程控制與分階段檢查。為此北京 金融街項(xiàng)目 建立了如下兩套計(jì)劃體制：一是業(yè)主 (建設(shè)單位 )內(nèi)部的月、周計(jì)劃體制，該計(jì)劃體制涵蓋了業(yè)主在項(xiàng)目開發(fā)全過程的各項(xiàng)工作，并貫穿項(xiàng)目開發(fā)的始終；二是由業(yè)主、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)總承包及施工總承包四方共同參與管理的項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃體制，該計(jì)劃體系主要涵蓋項(xiàng)目施工期的各項(xiàng)工作，并貫穿施工期的始終。 1．四方計(jì)劃小組 為避免出現(xiàn)一些建設(shè)項(xiàng)目各參建單 位計(jì)劃互不統(tǒng)一協(xié)調(diào)，監(jiān)理公司不管進(jìn)度，設(shè)計(jì)院不重視項(xiàng)目進(jìn)度，使各單位工作配合困難的情況，項(xiàng)目公司在施工期建立了由參建四單位共同組建的項(xiàng)目計(jì)劃小組，由業(yè)主方出任組長(zhǎng)，并共同建立了項(xiàng)目的三級(jí)計(jì)劃體制。計(jì)劃小組的 任務(wù)為： (1)確定項(xiàng)目計(jì)劃總目標(biāo)； (2)為實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)指定分階段的目標(biāo)及分類的形象進(jìn)度要求； (3)對(duì)設(shè)計(jì)、施工和外部市政條件等過程統(tǒng)籌安排； (4)使四方之間及與其它有關(guān)單位保持溝通； (5)對(duì)計(jì)劃作出必要的修訂。 2．三級(jí)計(jì)劃體制 項(xiàng)目的三級(jí)計(jì)劃體制 ： (1)一級(jí)計(jì)劃，即由上述四方共同編制的項(xiàng)目總控制進(jìn)度計(jì)劃，參見附件 3— 1； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (2)二級(jí)計(jì)劃，即由各專業(yè)分包編制并由總承包與監(jiān)理核定的專業(yè)性工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，參見附件 3— 2； (3)三級(jí)計(jì)劃，即由總承包與各分包人共同編制的短周期各專業(yè)施工綜合計(jì)劃，參見附件 3— 3。 在上述三級(jí)計(jì)劃的實(shí)施中又有如下措施作為補(bǔ)充和完善： (1)將專業(yè)分包商的計(jì)劃編制水平作為向其授標(biāo)的重要依據(jù)。 (2)項(xiàng)目監(jiān)理每周對(duì)短周期進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行檢查，提出進(jìn)度報(bào)告，進(jìn)行階段分析，參見附件 3— 4。 (3)在以上計(jì)劃中，存在諸如市政工程及路由拆遷等由業(yè)主主持實(shí)施的項(xiàng)目，則由項(xiàng)目公司編擬相應(yīng)的二級(jí)計(jì)劃。 對(duì)項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃的編制，項(xiàng)目公司與施工總承包采取了非常慎重的態(tài)度，一是要經(jīng)反復(fù)的協(xié)商與協(xié)調(diào)才定稿發(fā)布，如項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃第一版就經(jīng)過六個(gè)星期四次正式研討反復(fù)修訂才予以發(fā)布；二是計(jì)劃細(xì)致具體，有較強(qiáng)的可操作性，如一級(jí)計(jì)劃第一版共分為 316 項(xiàng)內(nèi)容，其中涉及土 0 以下結(jié)構(gòu)工程的內(nèi)容共有 18項(xiàng)，但土 0 以上結(jié)構(gòu)工程的二級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃則細(xì)化為 309 個(gè)控制點(diǎn)；三是不斷根據(jù)計(jì)劃實(shí)施情況調(diào)整原計(jì)劃，如一級(jí)計(jì)劃在整個(gè)施工期內(nèi) 就排出了三個(gè)正式版本。 上述計(jì)劃體制的建立及各級(jí)計(jì)劃的編制，提高了項(xiàng)目參建單位工作的計(jì)劃性、預(yù)見性、周密性及相應(yīng)出工作的協(xié)調(diào)，為工程總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造了必要的條件。 四、項(xiàng)目公司內(nèi)部月、周計(jì)劃的 進(jìn)行一個(gè)大型現(xiàn)代化建筑物的開發(fā)建設(shè)，各項(xiàng)工作錯(cuò)綜復(fù)雜，除現(xiàn)場(chǎng)的工程施工需要有較強(qiáng)的計(jì)劃性外，業(yè)主內(nèi)部的各項(xiàng)工作也應(yīng)進(jìn)行較周密的安排和計(jì)劃。為此， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們執(zhí)行了月、周計(jì)劃例會(huì)制度。依據(jù)項(xiàng)目總體工作目標(biāo)，每月編制一個(gè)月度工作計(jì)劃，詳細(xì)列明當(dāng)月工作內(nèi)容、完成程度、執(zhí)行部門和完成時(shí)間，對(duì)于重要工作，進(jìn)一步列 出工作步驟以利執(zhí)行，參見附件 3— 5。月度工作計(jì)劃首先由公司負(fù)責(zé)人起草，草稿再由各部門主要負(fù)責(zé)人參加的月度工作例會(huì)上充分討論確定并下達(dá)執(zhí)行。月末在起草編擬下月工作計(jì)劃的同時(shí)，對(duì)當(dāng)月計(jì)劃的執(zhí)行情況予以檢查，在此基礎(chǔ)上編寫詳盡的項(xiàng)目月報(bào)，參見附件 3— 6。若出現(xiàn)工作滯后，則查明原因，在下月計(jì)劃中采取措施，予以調(diào)整。 在月度工作計(jì)劃的基礎(chǔ)上，由各職能部門經(jīng)理將月計(jì)劃進(jìn)一步細(xì)化，本著長(zhǎng)計(jì)劃、短安排、責(zé)任到人的原則，起草周工作計(jì)劃，于周例會(huì)上充分討論，協(xié)調(diào)各部門之間的分工與合作。項(xiàng)目公司要求，對(duì)于周工作計(jì)劃，每個(gè) 有關(guān)的員工均應(yīng)熟知，并作為個(gè)人工作安排的依據(jù)，做到事事有人做，人人有事做，周工作計(jì)劃參見附件 3— 7。 實(shí)踐證明，該項(xiàng)目實(shí)行的四方三級(jí)計(jì)劃體制及項(xiàng)目公司內(nèi)部的月、周工作計(jì)劃體制，保障了公司工作的正常進(jìn)行。如項(xiàng)目自 2021 年 8 月中旬開始開挖，到 10 月底便基本完成了 18． 4 萬 m2土方挖運(yùn)及約 6000m2護(hù)坡工程，經(jīng) 2021 年 11 月～ 2021 年 1月三個(gè)月的冬季施 工，又完成了近 2． 7 萬 m2的地下結(jié)構(gòu)施工，于 2021 年 1 月 31 日按計(jì)劃達(dá)到177。 0 標(biāo)高，自 2021 年 2 月底開始地上結(jié)構(gòu)工程， 2021 年 7 月 15 日封頂， 這樣的進(jìn)度是北京市極為罕見的，在此期間我們克服了一連串的重大困難，嚴(yán)密的計(jì)劃管理及責(zé)任到人則始終是保證進(jìn)度的核心。同時(shí)計(jì)劃體制對(duì)提高工作效率及工程質(zhì)量也起到了很好的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。