【正文】 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (6)對(duì)下屬人員的批評(píng)應(yīng)私下進(jìn)行，不論何種情況，都不應(yīng)在負(fù)責(zé)人、同級(jí)或下級(jí)雇員在場(chǎng)時(shí)，對(duì)下屬進(jìn)行批評(píng)。 (3)使責(zé)任伴有相應(yīng)的權(quán)力。 3．基層管理 基層管理人員直接向中層管理層負(fù)責(zé)，完成中層管理下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。 總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總工程師組成。由公司董事會(huì)、公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (7)協(xié)調(diào)原則。 (5)職責(zé)劃分原則。 (3)權(quán)力原則。 (1)目標(biāo)原則。 (2)能夠在關(guān)心建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)與關(guān)心職工之間找到一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)，使人們的工作要求和士氣保持平衡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二篇業(yè)主管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 (一 )機(jī)構(gòu)設(shè)置的理論基礎(chǔ)及設(shè)置原則 1．理論基礎(chǔ) 業(yè)主對(duì)某一工程項(xiàng)目設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的目的是要按時(shí)地在預(yù)算范圍內(nèi)、按預(yù)定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產(chǎn)品。 (5)最大現(xiàn)金投入量 (億 $)為： （Ⅰ）、 (Ⅱ )。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (二 )評(píng)估計(jì)算及結(jié)論 1．評(píng)估計(jì)算 (1)項(xiàng)目總投資 (億 $)為： （Ⅰ）、 （Ⅱ）。在售價(jià)上，標(biāo)準(zhǔn)為辦公樓按可售面積計(jì)暫定為 $3000／ m2。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在租務(wù)市場(chǎng)上，優(yōu)越地段的辦公樓租金仍會(huì)保持在較高價(jià)位，出租物業(yè)的回報(bào) (約 3． 5～ 5 年可收回投資 )仍會(huì)高于出售。 在需求方面，北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)超過(guò) 1 萬(wàn)家，目前僅有不到3000 家擁有高檔寫字樓物業(yè)，因租金高，又沒有現(xiàn)樓購(gòu)買，他們之中在未來(lái)幾年需自置物業(yè)的大有人在。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。預(yù)計(jì) 2021 年后，每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過(guò) 1994 年約45 萬(wàn) m2的水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2021～ 2021 年度，隨供應(yīng)量下降，只要國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)反彈。較同等地理位置目前樓花售價(jià)低約 5％～ 10％，亦較可靠。 (2)項(xiàng)目總成本 (億 $)為： 18． 5885(Ⅰ )、 22． 9192（Ⅱ）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2．結(jié)論 根據(jù)評(píng)估考慮的基本因素及計(jì)算結(jié)果，可以認(rèn)為該項(xiàng)目為盈利項(xiàng)目，但回報(bào)率不太理想，升值潛力雖較大，但要取決于未來(lái)幾年中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展及 2021 年后樓價(jià)恢復(fù)的程度。為完成項(xiàng)目目標(biāo)，這一機(jī)構(gòu)應(yīng)該是熟練的工程師和高級(jí)管理人才的腦力“聯(lián)合體”，而“聯(lián)合體”的成功與否關(guān)鍵在于項(xiàng)目經(jīng)理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (3)能夠辨證地解決建筑產(chǎn)品完成的基本條件，即費(fèi)用、工期、質(zhì)量之間的明顯矛盾。機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)的每一部分必須實(shí)現(xiàn)有關(guān)任務(wù)的目標(biāo)。從最高層領(lǐng)導(dǎo)到機(jī)構(gòu)中的每個(gè)人，應(yīng)形成明確的權(quán)力系統(tǒng)。對(duì)每項(xiàng)職務(wù)內(nèi)容，它所包含的任務(wù)、權(quán)力和責(zé)任，以及同其它職務(wù)的關(guān)系，都應(yīng)有明確的文字說(shuō)明，并向一切有關(guān)人員公布。協(xié)調(diào)一致為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而努力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。他們對(duì)一些影響全局的，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目管理起實(shí)質(zhì)性作用的問(wèn)題以及一些非程序性的定性問(wèn)題作出戰(zhàn)略決策。 4．優(yōu)良組織十戒 我們借鑒美國(guó)管理協(xié)會(huì)的“優(yōu)良組織十戒”提出了適合北京 金融街項(xiàng)目 項(xiàng)目管理的優(yōu)良組織十戒。 (4)在所有有關(guān)人員確切了解情況之前，不應(yīng)改變一個(gè)職位的范圍和責(zé)任。 (7)對(duì)于負(fù)責(zé)人之間或雇員之間在權(quán)力或責(zé)任方面所產(chǎn)生的任何糾紛或分歧，要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 立即予以慎重的裁決。 二、管理架構(gòu)科學(xué)，關(guān)系明晰 項(xiàng)目管理的目的是為了成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。我們認(rèn)真分析、研究了一些成功與失敗的項(xiàng)目管理案例后認(rèn)為，管理上重大問(wèn)題的發(fā)生多與下列因素有關(guān)：項(xiàng)目管理的計(jì)劃性差，且參與建設(shè)的單位各做各的計(jì)劃，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無(wú)序，項(xiàng)目關(guān)系不清，造成較多扯皮；以上原因又造成合同系統(tǒng)不明確，合約管理困難。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (2)因有上述多個(gè)單位共同參與同一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，就必須產(chǎn)生各個(gè)單位間的關(guān)系，也必然形成該項(xiàng)目的管理架構(gòu)，無(wú)論其形成是主動(dòng)的、有序的、明晰的、科 學(xué)的，還是被動(dòng)、無(wú)序、模糊的。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作原則，作為項(xiàng)目的初始顧主，業(yè)主也掌握著其它主要參建單位的選擇權(quán)及主要合同條件的決定權(quán)，即監(jiān)理公司的選定及合同條件、施工總承包的選定及合同條件以及設(shè)計(jì)總承包的選定及合同條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。監(jiān)理公司在這一過(guò)程中可以利用其公證人的獨(dú)立地位，發(fā)揮獨(dú)特的作用與優(yōu)勢(shì)。 我們?cè)谠擁?xiàng)目上簽訂的第一個(gè)合同就是監(jiān)理委托合同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。為此，我們向設(shè)計(jì)院反復(fù)講解，我們擬通過(guò)設(shè)計(jì)監(jiān)理方式，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行中間審查、階段審查和最終成果的全面審查，保障業(yè)主的策劃意 圖與投資控制目標(biāo)在設(shè)計(jì)中得以體現(xiàn)，保障設(shè)計(jì)文件的規(guī)范性、施工可行性、結(jié)構(gòu)的安全性，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度控制，滿足工程建設(shè)的需要。這一方面體現(xiàn)了設(shè)計(jì)院的工作水平、合作精神及設(shè)計(jì)總承包體制的作用，另一方面則與監(jiān)理公司介入設(shè)計(jì)、施工兩階段工作，發(fā)揮了承前啟后的作用密不可分。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)主是工程建設(shè)投資行為的主體。 2．主體之二 —— 監(jiān)理 監(jiān)理是指依法成立的、獨(dú)立的、智力密集型的從事工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。社會(huì)監(jiān)理單位應(yīng)該具有能發(fā)現(xiàn)與解決工程設(shè)計(jì)和施工單位所存在的技術(shù)與管理方面問(wèn)題的能力，能夠提供高水平的專業(yè)服務(wù)，所以他具有科學(xué)性，而科學(xué)性又以監(jiān)理人員的高素質(zhì)為保證。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。業(yè)主委托監(jiān)理方對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督、管理，就應(yīng)該對(duì)監(jiān)理方給予充分信任，對(duì)各自的職責(zé)和權(quán)限要有明確的劃分。 監(jiān)理與承包商的關(guān)系是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，雙方?jīng)]有合同制約。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在工程進(jìn)展過(guò)程中，承包商應(yīng)主動(dòng)將設(shè)計(jì)圖紙和材料、設(shè)備的原始資料遞交監(jiān)理方，并配合監(jiān)理方做好“三控制”。 (三 )三元管理主體的統(tǒng)一性 隨著改革的深化，建筑領(lǐng)域各企業(yè)之間的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)合同關(guān)系。而要解決這一矛盾主要取決于業(yè)主，也就是說(shuō)成熟的業(yè)主能 夠成功地將利益不同的多元體，組織成為具有同向行為的統(tǒng)一體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。就業(yè)主對(duì)建設(shè)監(jiān)理業(yè)的認(rèn)識(shí)方面，成熟 與不成熟就有很大的差異。有的業(yè)主不信任監(jiān)理，設(shè)立與監(jiān)理重復(fù)的機(jī)構(gòu)，使業(yè)主管理機(jī)構(gòu)臃腫，責(zé)、權(quán)、利不明確。在建立起項(xiàng)目管理模式與架構(gòu)的同時(shí)，還要 通過(guò)項(xiàng)目的目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 標(biāo)管理將項(xiàng)目開發(fā)的總體目標(biāo)分解，使之具有可操作性，并通過(guò)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，具體約定項(xiàng)目各參建單位的工作任務(wù)與合同責(zé)任。 2．項(xiàng)目開發(fā)工作期的目標(biāo) (1)項(xiàng)目工作期，主要分為項(xiàng)目前期、中期 (施工期 )及后期，其中前期工作主要是指需由建設(shè)單位完成的設(shè)立公司、立項(xiàng)、土地條件、政府相應(yīng)手續(xù)的辦理，并會(huì)同監(jiān)理與設(shè)計(jì)總承包共同完成規(guī)劃審批、初步設(shè)計(jì)及部分施工圖設(shè)計(jì)等工作；項(xiàng)目施 工期則主要是由參建的 各設(shè)計(jì)、施工承包商相繼進(jìn)場(chǎng)完成各自的設(shè)計(jì)與施工任務(wù)的過(guò)程，而后期則主要是項(xiàng)目的質(zhì)量核驗(yàn)、安排保修、辦理有關(guān)入住與房產(chǎn)手續(xù)、物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)接管已竣工的物業(yè)并使其運(yùn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如此交錯(cuò)作業(yè)，使項(xiàng)目從立項(xiàng)到開工僅耗時(shí)13 個(gè)月。 (4)在工作期控制及工期計(jì)劃編制上要依據(jù)前緊后松之原則，排定各階段工作計(jì)劃時(shí)，其前面的工作要排的緊一些，以便根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況作出調(diào)整時(shí)留有余地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù)，月更新房