【正文】 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時計劃體制對提高工作效率及工程質量也起到了很好的作用。項目公司要求，對于周工作計劃，每個 有關的員工均應熟知，并作為個人工作安排的依據，做到事事有人做，人人有事做，周工作計劃參見附件 3— 7。月度工作計劃首先由公司負責人起草，草稿再由各部門主要負責人參加的月度工作例會上充分討論確定并下達執(zhí)行。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫，月更新房地產資料近千個。 上述計劃體制的建立及各級計劃的編制，提高了項目參建單位工作的計劃性、預見性、周密性及相應出工作的協(xié)調，為工程總目標的實現(xiàn)創(chuàng)造了必要的條件。 在上述三級計劃的實施中又有如下措施作為補充和完善： (1)將專業(yè)分包商的計劃編制水平作為向其授標的重要依據。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為此北京 金融街項目 建立了如下兩套計劃體制：一是業(yè)主 (建設單位 )內部的月、周計劃體制，該計劃體制涵蓋了業(yè)主在項目開發(fā)全過程的各項工作，并貫穿項目開發(fā)的始終；二是由業(yè)主、監(jiān)理公司、設計總承包及施工總承包四方共同參與管理的項目三級計劃體制，該計劃體系主要涵蓋項目施工期的各項工作，并貫穿施工期的始終。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (6)與其它有關單位保持溝通。 (2)選擇合適的人和組織幫助實現(xiàn)目標。 (4)反映當地工程建設政策、法規(guī)方面的資料：包括工程報批程序、招投標及建設監(jiān)理法規(guī)、工程造價管理制度等。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。協(xié)調的目的是力求得到各方協(xié)助，促使各方協(xié)同一致，齊心協(xié)力，以實現(xiàn)自己的預定目標。 第二類包括： (1)各種工程變化資料，包括協(xié)作條件變化、標準的變化、工程內部情況的變化以及工 程變更等； (2)工程實際進展資料，包括工程質量完成情況，工程進度、工程質量及材料消耗等。檢查監(jiān)督可通過過三種方式進行： （ 1)交談或 會議等直接語言交流； （ 2）原始記錄、會議報表、統(tǒng)計數據等書面材料的分析察看； (3)深入到現(xiàn)場了解實際情況。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。計劃包括期限、某一任務的起訖日期、工作標 準及支出預算的極限等，這些是控 制的基礎。計劃、組織、控制是相互關聯(lián)的有機整體。 反之不經計劃或只備些不科學、粗糙的、臨時的計劃即能達成目標的事的確有，但屬極少數。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 科學的計劃促成有目標有次序的活動。要結合三者確定大廈銷售的總價位及價格關減讓的原則。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫，月更新房地產資料近千個。 4．質量控制目標 (1)在項目初期就確定了大廈的質量標準是，確保優(yōu)良工程，爭創(chuàng)魯班獎，在此后的招投標文件與合同件中對此質量目標又都作出了明確規(guī)定。 （ 2）為使董事會批準可研報告規(guī)定的總投資及大股東提出調減的總投資指標切實得以控制，需要控制目標具有可操作性。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如北京 金融街項目 定額工期為 44． 8 個月，實際僅用 23 個月即完成了工程，僅為定額工期的 51． 1％。依據上述思路，項目公司將前期工作周期目標確定為 13 個月，具體實施時在項目的規(guī)劃設計審批上，北京 金融街項目 于 2021 年 11 月 12 日報出了送審方案， 2021 年 2 月 9 日獲得批準，而初步設計工作已插在 2021 年 12 月 18 日便已經進行，并于 2021 年 3 月 20 日完成，其結果是在送審方案獲批后極短的時間里就報出初步設計；初步設計于 2021 年 5 月30 日獲批，但因施工圖已搶先于 3 月底開始繪制，到 6 月 17 日便已取得 +o 以下全部施工圖，為項目的提前開工創(chuàng)造了條件。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫，月更新房地產資料近千個。因為從可研報告編制 到項目啟動建設可能出現(xiàn)原不曾料想的過大的時間跨度，可 研報告的一些預測根據、數據可能出現(xiàn)與現(xiàn)實情況不符的偏差、矛盾，所以項目公司在依據可研報告數據制定工作目標時，首先要重新認定其客觀性、科學性及實現(xiàn)的可能性，必要時要運用開發(fā)建設管理的專門知 識對可研報告進行調整，并將調整的根據與調整后的數據報告項目的投資人。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三篇 業(yè)主的計劃工作體系 正如上篇“項目管理架構”中所提及的，一個大型建設項目將不可避免地有多個單位共同參與完成，為使各單位在項目的經營行為規(guī)則有序、避免不必要的管理矛盾和沖突，首先要確立一個科學的項目管理模式，以理清各參建單位的合同關系，使其經營行為相互協(xié)調并 為項目開發(fā)的總目標服務。還有的業(yè)主迫于形式，不得不請監(jiān)理，但怕權力削弱，而把監(jiān)理涼在一邊，監(jiān)理只做些相當于質檢員的事情。 不成熟業(yè)主的特征為：立項時敢拍胸脯說大話，實施時敢找國家、敢貸款，壓工期、壓造價，完工后敢不還錢，敢不兌現(xiàn)，在工程管理上不清楚業(yè)主、監(jiān)理、承包商的新型關系，也處理不好工期、質 量、費用三者間的辨證關系。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而三元管理主體雖然有統(tǒng)一的項目建設目標，但每個主體都有各自不同的價值觀、利益目標和行為取向，這就存在著項目目標的統(tǒng)一性與管理主體多元性的矛盾。由于經濟地位和利害關系的不同，對待工程進度、質量、成本等方面既有共同 的利益，也有不同的要求，兩者必然會發(fā)生一些矛盾，監(jiān)理工程師應對發(fā)生的爭端給予公正的調解。 理、組織協(xié)調 )，以確保項目總目標的最優(yōu)實現(xiàn)。監(jiān)理是受業(yè)主委托，運用經濟、技術和法律手段為業(yè)主服務，注重事前控制和全過程跟蹤，做好“三控制、兩管理、一協(xié)調” (質量控制、投資控制、進度控 制、合同管理、信息管 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。監(jiān)理方在接受業(yè)主的委托后，也要主動定期或不定期地以書面或口頭形式向業(yè)主匯報工程進 展情況，提出存在的問題，并提供經分析、論證后的兩個以上的解決方案，以使業(yè)主決策。 (二 )三個主體的相 互關系 業(yè)主與監(jiān)理方的關系是委托與被委托的關系，雙方要簽訂監(jiān)理委托合同。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫，月更新房地產資料近千個。為使這一職能得以順利實施，他必須 堅持自己的公正性，而公正性又必須以獨立性為前提。有科學頭腦且開明的業(yè)主，必然委托高智能的監(jiān)理單位為其提供高水平的咨詢和管理合同服務，為保證工程質量、縮短建設周期、提高投資效益提供有利的保證，最終使項目總目標達到整體最優(yōu)，從而最大限度保障業(yè)主利益。 們之 間是經濟合同關系，以經濟合同為紐帶，以完成工程建設項目目標為目的，最終形成相互制約、相互協(xié)作、相互促進的建設管理格局 (一 )三個主體 1．主體之一 —— 業(yè)主 業(yè)主是指工程從籌劃、籌資、設計、建設實施直至生產經營、歸還貸款及債券本息等全面負責并承擔投資風險的單位。 目前，我國新的投資經營機制逐步形成，現(xiàn)代企業(yè)制度的改革正在加快步伐，他 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。由監(jiān)理公司組織的設計交底均及時、完善、清楚。這一管理架構也不是一開始就得到各方認可的，譬如說設計院在談判初期就有抵觸他們認為不需要設計監(jiān)理，而且對監(jiān)理公司的監(jiān)理設計能力提出質疑。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3．北京 金融街項目 管理架構的設立 我們在 金融街項目 項目策劃階段就已確定了明晰的管理架構 (見附圖 2— 2)，而此架構是據我方多年國際運作的經驗、學習和借鑒國際先進的管理思想、方法和手段，并結合我國國情和全面推行建設監(jiān)理的形式而確立的，經實踐檢驗該架構是非常成功的。文字與合同意義上的架構也需要通過各有關單位的磨合才能逐漸成為各參建單位的自覺行為，變成活生生的有序管理。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料 庫，月更新房地產資料近千個。 2．業(yè)主是確定管理架構的主要策劃者和唯一的決策者 因 為業(yè)主是項目的出資人及投資風險的承受者，理所當然地對項目的功能策劃及投資回收承擔主要甚至是全部的責任。建設項目規(guī)模越大、技術越復雜、這個體系越是龐大復雜。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如何使眾多組織的行動寓于一個統(tǒng)一目標的管理 系統(tǒng)之中，為此，我們頗費了一番心思。 (10)組織中的每個人要模范遵守國家以及地方的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商模范地遵守，并據以保護業(yè)主的正當權益。最大程度的搜集了數十家國