動物園拆遷可行性報告-資料下載頁
2025-02-25 20:02本頁面
【導讀】比較落后，大部分仍處于現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場交易階段，運輸、庫存成本高。因人流、車流聚集，動物園周邊已成為著名交通擁堵點。為改變中心城區(qū)功能、業(yè)形態(tài)，著名的“動批”和大紅門服裝批發(fā)商圈均被列入外遷名單。“動批”外遷至永清服裝新城的可行性做了一系列調(diào)研。說，本項目是可行的。通過盈虧平衡點分析得出，本項目有極強的抗風險能力，處于行業(yè)安全區(qū)間范圍內(nèi)，即使在最壞的情況下，虧損的可能性也是極小的。
【正文】 目首期財務盈利能力分析 項目首期凈利潤總額為 萬元，項目首期利潤率為 %，投資回收期 為 24 個月 。（見表 表 3） １０ 表 2 損益表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 1 銷售收入 2 總成本費用 3 稅前利潤總額 (毛利潤額 ) 4 營業(yè)稅金及附加 5 所得稅 6 稅后凈利潤總額 表 3 項目經(jīng)濟指標匯總表 經(jīng)濟指標名稱 指標 稅前利潤總額 (毛利潤額 ) 萬元 稅后凈利潤總額 萬元 全部投資毛利潤率 % 全部投資凈利潤率 % 自有資金毛利潤率 % 自有資金凈利潤率 % 凈現(xiàn)值 回收成本期 24 個月 從上表可看出，投資凈利潤率遠遠大于行業(yè)平均收益率 ,項目凈現(xiàn)值大于 0，回收成本期為 24 個月 ,因此在財務上是可行的。 清償能力分析 申請抵押貸款 10000 萬元，其中 2021 年貸款，約定從第 2021 年起兩年內(nèi)償還，即 2021 年還清 ,其還貸資金來源主要為可利用預售收入。經(jīng)測算，預售收入除少量用于項目投資外，其余款用來還款是富富有余的。項目資產(chǎn)負債率處于行 １１ 業(yè)安全區(qū)間， 2021 年負債率為 %,2021 年負債率為 %,2021 年負債率為0%。 (以 固定資產(chǎn)市場評估價為基數(shù) ) 項目首期不確定性分析 盈虧平衡分析 投資總成本的保本點是 ，安全系數(shù)為 %，即投資總成本增 加了 %仍能保本。銷售單價的保本點是 ，安全系數(shù)為 %，即銷售單價下降了 %仍能保本。銷售面積的保本點是 ，安全系數(shù)為%，即銷售面積下降了 %仍能保本。 表 4 盈虧平衡表 項 目 不確定因素 投資總成本 （萬元） 平均銷售單價 （元 /平方米） 銷 售面積 （萬平方米） 正常情況 盈虧平衡點變化數(shù)值 盈虧平衡點變化幅度 (%) 盈虧平衡點數(shù)值 % % % 稅前利潤 0 0 0 由上面盈虧平衡分析可知，本項目的安全系數(shù)處于行業(yè)安全區(qū)間 ,抗風險能力極強，所以本案是安全的 ,是可行的。 敏感性分析 （ 1）單價因素敏感性分析 當單價下降了 10%時，投資凈利潤額為 ,投資凈利潤率為 %， 下降了 %；當單價下降了 5%時，投資凈利潤額為 ,投資凈利潤率為%，下降了 %；當單價上升了 5%時，投資凈利潤額為 ,投資凈利潤率為 %，上升了 %；當單價上升了 10%時，投資凈利潤額為 元 ,投資凈利潤率為 %，上升了 %。 １２ 表 5 敏感性分析表（單價） （ 2）總投資因素敏感性分析 當總投資下降了 10%時，投資凈利潤總額為 ，投資凈利潤率為 %， 上升了 %；當總投資下降了 5%時，投資凈利潤總額為 ，投資凈利潤率為 %，上升了 %%；當總投資上升 5%時，投資凈利潤總額為 萬元，投資利潤率為 %，下降了 %；當總投資上升了 10%時，投資凈利 潤總額為 ，投資利潤率為 %，下降了 %。 表 6 敏感性分析表（總投資） 全部投資 基準方案 單位售價變動 10% 5% 5% 10% 單位售價 （元 /平方米） 銷售收入 (萬元 ) 稅后凈利潤 (萬元 ) 稅后投資 凈利潤率 % % % % % 稅后投資利潤率升降幅度 % % +% +% 全部投資 基準方案 （萬元） 總投資變動 10% 5% +5% +10% 總投資額（萬元） 稅后凈利潤（萬元） 稅后投資凈利潤率 % % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % １３ （ 3）銷售率因素敏感性分析 當銷售率下降了 5%時，投資凈利潤總額為 ,投資凈利潤率為%，下降了 %；當銷售率下降了 10%時，投資凈利潤總額為 ,投資凈利潤率為 %，下降了 %；當銷售率下降了 15%時，投資凈利潤總額為 ,投資利潤率為 %，下降了 %。 敏感性分析 表（銷售率） 敏感分析結(jié)論： 分析可知，影響本案的諸因素中，最敏感的是銷售單價 ,其次是銷售率 ,然后是投資總成本。 綜合評價結(jié)論 本項目需總投資 ，需累計自有資金 9000萬 元，銀行貸款 7000萬 元，不足部分用預售收入投入。項目稅前收入預計 28800萬元， 項目稅后總收入為。 凈利潤總額為 ，凈利潤率為 %,自有資金毛利潤率為 %,自有資金凈利潤率為 %，凈現(xiàn)值為 ，投資成本回收期為 24個月。 本項目有較強的盈利能力，處在行業(yè)平均收益率水平區(qū)間內(nèi)，總的來說，本 項目是可行的。通過盈虧平衡點分析得出，本項目有極強的抗風險能力，處于行業(yè)安全區(qū)間范圍內(nèi)，即使在最壞的情況下，虧損的可能性也是極小的。通過本項全部投資 基準方案 銷售率變動 5% 10% 15% 銷售率 100% 95% 90% 85% 銷售面積 (平方米 ) 銷售收入 (萬元 ) 28800 27360 25920 24480 稅后凈利潤 (萬元 ) 稅后投資凈利潤率 % % % % 投資利潤率 升降幅度 % % % １ ４ 目的敏感性分析得出，最能影響該項目投資收益率的是銷售單價，其次是銷售率，然后是投資總成本，該三個因素對項目效益的較為敏感。 建議 通過敏感性分析可知，本項目的銷售單價、銷售率、總投資成本對財務結(jié)果的影響較為敏感，建議本 案主辦者盡量控制建設成本以及一系列相關(guān)費用，努力提高銷售面積與銷售單價，以提高本項目的總體財務效益。因本項目的投資較大，建設周期較長，有效而合理地利用資金必將有利于本項目的總投資額降低。因此建議主辦者宜聘請施工監(jiān)理公司協(xié)助整個項目的實施，同時也要聘請高水平的財務管理員努力做好財務管理工作。 本項目投資額會較大，開發(fā)初期必須落實足夠的資金來源與使用方式，打造 良性的資本運作平臺，避免資金鏈條斷裂。盡快落實項目預售問題，實現(xiàn)項目的投資資金快速回收，減少資金壓力與資金機會成本。 １５
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