【正文】 理收益處理。商管部對(duì)返租的物業(yè)具有經(jīng)營處置權(quán)和使用權(quán)以及因經(jīng)營而獲取收益的權(quán)利。商管公司約定一個(gè)市場培育期，市場培育期一般規(guī)定在 2— 3 年。在培育期內(nèi)，對(duì)外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。商管部對(duì)經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 鑒于從事商業(yè)管理的機(jī)構(gòu)是物業(yè)公司下屬商管部，商業(yè)管理收費(fèi)含在物業(yè)管理收費(fèi)中，按以下標(biāo)準(zhǔn)收?。? 一層 6元 /㎡ 二層 3元 /㎡ 三層 3元 /㎡ 此費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與中海公司制定的標(biāo)準(zhǔn)在二層上有所不同，將二、三層管理費(fèi)調(diào)為一致的主要因?yàn)椋? ? 商業(yè)步行街的物業(yè)管理服務(wù)相對(duì)單一，商管與物管在工作職能上有一定的重疊，但主 要一商管為主，有別于住宅或?qū)懽珠g管理費(fèi)的制定原則； ? 作為商業(yè)經(jīng)營，二、三層的經(jīng)營口岸沒有本質(zhì)區(qū)別，物業(yè)硬件配套條件基本一致； ? 作為大型商家整體經(jīng)營，二、三商業(yè)很可能是一家，作為同一商家面臨兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行難度較大； ? 兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)給招商也帶來一定的難度。 商管組織構(gòu)架、職能 管理 內(nèi)部事務(wù)日常工作：（略） 制 度執(zhí)行：嚴(yán)格遵守執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 文化建設(shè)：注重企業(yè)文化建設(shè)，弘揚(yáng)公司企業(yè)文化。 信息收集：收集與項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的相關(guān)市場信息，對(duì)市場采用不定期調(diào)研。了解市場動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目的目地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 標(biāo)客戶狀況。根據(jù)項(xiàng)目的要求，分析所儲(chǔ)備的信息資源，撰寫分析報(bào)告。 基礎(chǔ)資料；項(xiàng)目租務(wù)管理基礎(chǔ)工作的準(zhǔn)備?；A(chǔ)資料應(yīng)作到準(zhǔn)確、真實(shí)、具體、可操作性和可持續(xù)性。并在實(shí)際工作中逐步完善。 后期運(yùn)作：項(xiàng)目客戶資源的開發(fā)。入場商家的業(yè)務(wù)跟進(jìn)，為項(xiàng)目租務(wù)管理進(jìn)行嚴(yán)密細(xì)致的工作。 項(xiàng)目執(zhí)行：全力執(zhí)行公司下達(dá)的經(jīng)營指標(biāo)，認(rèn)真協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目的前期策劃、中 期執(zhí)行、重點(diǎn)突出后期租務(wù)管理工作，預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤目標(biāo)。 組織管理：根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，員工進(jìn)行定期或不定期的工作培訓(xùn)。做到分工明確，目標(biāo)到位。 文檔管理：收集、整理、歸檔部門的各類文書檔案，專人負(fù)責(zé)，對(duì)密級(jí)檔案確保安全。 信息處理：及時(shí)對(duì)所收集的相關(guān)信息進(jìn)行分析，如項(xiàng)目有異動(dòng)情況，應(yīng)及時(shí)調(diào)研，作出調(diào)整。 客戶開發(fā)：主動(dòng)、熱情、規(guī)范地對(duì)入場客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)接洽，注重自身的言行舉止、行為規(guī)范，以企業(yè)形象為本，任真對(duì)待客戶。 完善資料：根據(jù)市場和項(xiàng)目變化，在實(shí)際工作中逐步完善相關(guān)資料。 求變創(chuàng)新：立足對(duì)項(xiàng)目利潤、項(xiàng)目管 理工作的提升，在實(shí)際工作中努力求變創(chuàng)新。 協(xié)調(diào)關(guān)系 準(zhǔn)則：以企業(yè)文化理念、企業(yè)自身形象為準(zhǔn)則，處理好公司內(nèi)部各職能部門和對(duì)外的社會(huì)公共關(guān)系。 對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)關(guān)系：緊密聯(lián)系各部門，協(xié)調(diào)好上級(jí)與下級(jí)、公司與公司之間的關(guān)系。從而達(dá)到“企業(yè)利益高于一切”的目標(biāo)。 對(duì)外協(xié)調(diào)關(guān)系：與政府部門關(guān)系：針對(duì)政府機(jī)構(gòu)的特殊性，掌握其機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能劃分基本情況。熟知其辦事程序，建立與政府部門的良好關(guān)系。 與社會(huì)公眾：建立與媒體和社會(huì)公眾的友好往來關(guān)系，弘揚(yáng)企業(yè)文化，維護(hù)企業(yè)的社會(huì)形象，體現(xiàn)企業(yè)的品牌價(jià)值。 與目標(biāo)客戶：按照“有理、有 利、有節(jié)”的原則，保持熱情的態(tài)度，處理和協(xié)調(diào)雙方關(guān)系。要體現(xiàn)相互合作的精神，建立真誠雙贏的合作伙伴關(guān)系。 崗位、職責(zé) 商業(yè)管理部經(jīng)理（ 1名） 任務(wù)：全面負(fù)責(zé)商業(yè)管理部的各項(xiàng)管理工作，保障公司下達(dá)目標(biāo)任務(wù)的完成。 主要責(zé)權(quán)： 負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)管理部的日常管理； 負(fù)責(zé)制訂、貫徹商業(yè)管理部的規(guī)章制度，制定工作要求、工作目的； 組織商業(yè)管理部的管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整方案的制定； 地產(chǎn)江湖 —— 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定期組織公司相關(guān)部門對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、消防等進(jìn)行安全檢查，并作好相應(yīng)記錄存檔； 負(fù)責(zé)配合物業(yè)公司對(duì)新進(jìn)場商家二次裝修方案的審定、監(jiān)督； 接受業(yè)主的委托代為進(jìn)行招商，做好商家資源儲(chǔ)備； 負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各廣告位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和管理。 承擔(dān) 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。 組織關(guān)系： 受商業(yè)管理部經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報(bào)告； 充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務(wù)的職能作用。 商務(wù)內(nèi)勤（ 1名）： 任務(wù)：負(fù)責(zé)部門經(jīng)理下達(dá)的工作計(jì)劃任務(wù)，安排本部門的日常工作及職責(zé)工作完成情況，保證部門地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 計(jì)劃工作的完成。 主要責(zé)權(quán)： 負(fù)責(zé)商業(yè)管理部文件撰寫、信息檔案的建立、租賃合同整理和管理等事宜； 承擔(dān)商業(yè)管理部的文具保管清點(diǎn)、收發(fā)傳達(dá)文件、妥善保管部門的各類文件等事宜； 與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通； 負(fù)責(zé)銜接設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)、租賃管理事宜； 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)部門的協(xié)作、銜接工作； 負(fù)責(zé)商業(yè)管理部日常物資的庫存、調(diào)度、管理； 負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各商家的接待、來訪及售后服務(wù)、消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)、糾紛調(diào)解、投訴等事宜； 承擔(dān)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。 組織關(guān)系： 充受商業(yè)管理部經(jīng)理的指揮與監(jiān)督，并向其直接報(bào)告； 充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務(wù)的職能作用。 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 四、物業(yè)管理板塊 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 （ 1）房屋公用部分的維修及管理 樓蓋、屋頂、梁、柱、墻體、基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等 （ 2）施 設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理 公用上下水管道、雨落水管、照明、家養(yǎng)供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等 （ 3）規(guī)劃紅線內(nèi)屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政公用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 道路、室外上下水管道、化糞池、溝、池、井、泵房、路燈、地下停車場等 （ 4）紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 （ 5）公共環(huán)境（場地、建筑公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾收集清運(yùn) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 6）交通、車輛行駛和停泊管理 （ 7）協(xié)助配合公安進(jìn)行安保和消防工作； （ 8）開展客戶文化娛樂活動(dòng)； （ 9）管理物業(yè)擋案、資料 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 上同商管收費(fèi)，具體 略。 五、關(guān)于項(xiàng)目銷售推廣建議 （略） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的運(yùn)作情況報(bào)告 一、 相關(guān)政策和辦證環(huán)節(jié) 總體來看，各級(jí)政府對(duì)農(nóng)貿(mào)市場的建立或改建持支持的態(tài)度，包括對(duì)在建立或改建的農(nóng)貿(mào)市場 1000米的范圍內(nèi)取締所有臨時(shí)站道的農(nóng)貿(mào)市場；對(duì)經(jīng)營中的農(nóng)貿(mào)市場的管理和稅收等方面政策都比較寬松；對(duì)進(jìn)入的經(jīng)營者沒有太多的限制。 市、區(qū)兩級(jí)政府的“兩場辦”（農(nóng)貿(mào)市場和停車場）負(fù)責(zé)審核發(fā)放“經(jīng)營許可證”，作為工商證照申辦的必須條件?！皟蓤鲛k”對(duì)農(nóng)貿(mào)市場的建立總體也持支持的態(tài)度，主要指標(biāo)是在已建農(nóng)貿(mào)市場的 1— 復(fù)建設(shè)。 二、 市場內(nèi)部區(qū)位劃分 農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)部主要包括以下區(qū)位：蔬菜、肉類；副食干雜；水果；家禽（活殺）；水產(chǎn)品；腌鹵熟食；糧油；豆制品；凈菜及冷凍制品。成熟的市場多包含鮮花、糕點(diǎn)、日用品及其他相關(guān)經(jīng)營內(nèi)容等。 各類攤位的大小劃分和總量比例根據(jù)各個(gè)市場的具體情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，不盡相同，以下數(shù)據(jù)僅作為參考： 蔬菜、肉類為必須項(xiàng)目，一般占整個(gè)市場有效面積的 20%— 30%。副食干雜、糧油和水果各占 10%左右。 蔬菜、肉類的單個(gè)面積 2— 4 平米；副食干雜、糧油和水果的單個(gè)面積 3— 5平米；家禽（活殺）、水產(chǎn)品、腌鹵熟食單個(gè)面積 5— 10 平米； 注：以上數(shù)據(jù)特指室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場；面積指供商家使用的凈面積。 三、 配套及建筑需要 停車場 自行車停車場為必須。部分條件好的農(nóng)貿(mào)市場還設(shè)有機(jī)動(dòng)車停車場，如新建的玉林綜合市場。 水電氣 除照明電外，部分項(xiàng)目別如糕點(diǎn)制作等需要?jiǎng)恿﹄娫础? 腌鹵熟食、家禽（活殺）等項(xiàng)目需要熱源，天然氣的配套既便于商家經(jīng)營，也便于市場通過消防等部門的驗(yàn)收和檢查，同時(shí)能減少安全隱患。 排污 上下水；垃圾清運(yùn)站。 衛(wèi)生間 采光通風(fēng) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 和其他有商場不同的是，農(nóng)貿(mào)市場對(duì)采光通風(fēng)需要較高，建筑層高多在 。同一市場內(nèi)，采光通風(fēng)條件好的區(qū)域價(jià)格明顯要高一些。 四、 收益模式 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場大多采用攤位租賃的方式，對(duì)市場內(nèi)不同攤位制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行出租，此部分為主要收入來源。 不同攤位的租金水平差別很大，好的攤位租金水平可達(dá) 100元 /平米，差的僅為 20元 /平米。 注：攤位面積指供商家使用的凈面積。 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場都由市場管理者統(tǒng)一交納各種稅費(fèi)，再以市場管理費(fèi)、清潔費(fèi)等名目向商家分?jǐn)偸杖。唧w方法各個(gè)市場不盡相同，次部分為次要收入來源。 部分農(nóng)貿(mào)市場如新建的玉林綜合市場，以買斷 30年經(jīng)營權(quán)的方 式使開發(fā)商能一次性收回較大部分投資。 五、 本項(xiàng)目的難點(diǎn) 望江綜合市場的存在。 位于農(nóng)墾局旁的望江綜合市場為半室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，距本項(xiàng)目直線距離不足 1公里，能否獲得“經(jīng)營許可證”是問題；對(duì)未來本項(xiàng)目的市場經(jīng)營也有較大的影響。 輻射范圍小。 一環(huán)路、九眼橋和府南河的區(qū)隔作用，限制了本項(xiàng)目的輻射能力。 人口密度小。 本項(xiàng)目至望江公園沿河一線基本無居民。 現(xiàn)實(shí)經(jīng)營條件不足。 可以預(yù)見，隨著格林威治城的建成和業(yè)主的入住，未來 3— 5 年本項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)⑹址睒s，但其間的時(shí)間跨度中的市場經(jīng)營會(huì)比較困難。 六、 相關(guān)建議 盡快明確“經(jīng)營許 可證”獲得的可能性。 對(duì)農(nóng)貿(mào)市場部分的規(guī)劃和設(shè)計(jì)可以適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新和超前。 前期的市場培育比較困難，需要相應(yīng)的策略。 前期采用低費(fèi)用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營，待市場成熟后以拍賣經(jīng)營權(quán)的方式獲取更大的收益。 和當(dāng)?shù)剞k事處密切合作，盡可能多的享受政策的支持。 邀請專業(yè)人士提早對(duì)內(nèi)部設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能配套。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 成熟的農(nóng)貿(mào)市場鄰近的商鋪，是具有一定知名度的腌鹵熟食品制作和糕點(diǎn)制造企業(yè)以及小型超市和便利店所偏愛的布點(diǎn)選擇，在業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候應(yīng)予以考慮。