【正文】 米。 長度超過 60米的走廊和長度超過 20 米的內(nèi)走廊設(shè)機械排煙，排煙量每平方米不小于 60M3/小時。排煙風機前設(shè)置煙氣溫度超過 280℃時自動關(guān)閉的排煙防火閥。 防煙樓梯間、合用前室、消防電梯間前室等不符合自然防煙條件的均按規(guī)范要求設(shè)計加壓送風系統(tǒng)。正壓風機分別放于風機房內(nèi) 或屋頂。所有風機與消防控制中心聯(lián)動。 ．風管設(shè)計 23 風管材質(zhì)：排煙、排風和送風管均選用不燃材料，其風管厚度根據(jù)規(guī)范執(zhí)行（高壓系統(tǒng)）；正壓風管均選用鍍鋅鋼板 ,其風管厚度為 1mm。 ：混凝土豎井風速采用 12 m/s；其它風管風速采用 15m/s。 風口布置：消防電梯前室和合用前室每層設(shè)一個多葉送風口，風口為常閉，風口和風機實現(xiàn)連鎖，一旦發(fā)生火警打開任何一個風口，風機即刻啟動。防煙樓梯間每隔23 層設(shè)一個自垂式送風口。排煙口距最遠點水平距離小于 30 米。一旦發(fā)生火 警風機即刻啟動。風口速度：正壓送風口 V=46m/s；排煙口 V=68m/s。 豎井設(shè)計要求密封，光滑 . 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計 、室外主要氣象參數(shù) （ 1）室外通風計算溫度：夏季 32℃，冬季 2℃； （ 2）室外通風夏季計算相對溫度 64%； （ 3）室外空調(diào)計算溫度：夏季 35℃，冬季 6℃； （ 4）夏季空調(diào)室外計算濕球溫度 ℃； （ 5）冬季空調(diào)室外計算相對溫度 73%。 建設(shè)區(qū)塊西北部的標準層面積為 1450 平方的 26層的酒店辦公綜合樓，擬采用分層 VRV空調(diào)方式，每層設(shè) VRV 空調(diào)系統(tǒng)，酒店 部分設(shè)置獨立新風，辦公部分不考慮新風與全面機械通風系統(tǒng)。 14層裙房的功能業(yè)態(tài)為擬售商鋪，采用分層 VRV 空調(diào)方式，每層設(shè) VRV 空調(diào)系統(tǒng)，外機設(shè)于裙房屋面，不考慮新風與全面機械通風系統(tǒng)。 建設(shè)區(qū)塊西南角標準層面積為 1950 平方的 40 層的辦公樓，采用分層 VRV空調(diào)方式，每層設(shè) VRV 空調(diào)系統(tǒng)，不考慮新風與全面機械通風系統(tǒng)。 建設(shè)區(qū)塊東面是一座 7 層小型城市綜合體，擬作自持大商業(yè)，其地上 7層及其整個地塊負一層的商業(yè)做集中空調(diào)系統(tǒng)。 空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化鋰冷熱水機組，冬天供暖，夏季供冷。 空調(diào) 方式采用采用低速定風量全空氣空調(diào)系統(tǒng)，每層設(shè)空調(diào)機房，過渡季節(jié)采用全面機械通風系統(tǒng)。 節(jié)能、環(huán)保設(shè)計 所有動力設(shè)備盡量采用低噪聲節(jié)能型設(shè)備，并考慮消聲，隔振措施。 24 風機進、出口設(shè)有防火帆布軟接頭。吊裝風機均設(shè)有減振吊架。 主風管考慮設(shè)置消聲器；盡量控制主風管內(nèi)的風速不會過大。 燃氣規(guī)劃設(shè)計 調(diào)壓柜與建筑物外墻距離不得小于 4m，與重要建筑物及一類高層民用建筑外墻距離不得小于 8m，與變配電柜距離不得小于 4m，與城鎮(zhèn)道路邊距離不得小于。低 壓管采用聚乙烯燃氣管道（小區(qū)地下有熱力管道，若安全距離無法滿足，則改為鋼管）。調(diào)壓柜占地面積約為 3179。 2m178。 。 低壓天然氣管道距建筑物最外墻（含北陽臺、樓梯間） 之間的凈距不小于 （建議燃氣管靠近建筑物最近，即為 ）。 天然氣管道覆土厚度須控制在機動車道下不小于 ，在非機動車道下不小于 。 若天然氣管道沿地下車庫頂敷設(shè)時，若滿足不了安全規(guī)范要求，須砌筑管溝保護。 高層（ 18 層及 18 層以上）室外天然氣總管（位于一層底部）宜設(shè)電動緊急切斷閥須與 該樓消防控制中心火災(zāi)報警信號聯(lián)鎖。室外電動緊急切斷閥須加防雨保護措施。室內(nèi)廚房應(yīng)獨立設(shè)計，且應(yīng)靠建筑物外墻布置。廚房內(nèi)燃氣計量表前須設(shè)家用型的燃氣泄漏報警裝置，且計量表前設(shè)電磁閥，家用型燃氣泄漏報警裝置與電磁閥聯(lián)鎖。廚房內(nèi)應(yīng)為家用燃氣泄漏報警裝置預(yù)留一個雙眼電源插座（ 220V， 10W），該插座應(yīng)位于燃氣立管 以外。室內(nèi)燃氣泄漏報警探頭應(yīng)安裝在燃氣立管附近距吊頂下 處。 業(yè)態(tài)定位 項目發(fā)展的背景 項目區(qū)位說明 本項目位于 XX 高鐵南 XX 側(cè)，東臨 XX 大道、南臨 XX 大道。 緊鄰 XX 高鐵南站樞紐站，周邊交通體系發(fā)達，由高鐵、 XX 城際鐵路、城際汽車、 XX 地鐵、城市道路主干道五套體系交織而成，區(qū)位優(yōu)勢明顯。本項目還是 XX 市重點規(guī)劃區(qū)域，項目將享受城市發(fā)展紅利，未來發(fā)展?jié)摿薮螅绕涫歉哞F片區(qū)商圈的商務(wù)規(guī)劃定位將利于項目定位及帶動項目發(fā)展。 項目位于中心城區(qū)、 XX 新區(qū)及高鐵站南廣場，處于 25 主城區(qū)、 XX 新區(qū)商圈及政務(wù)新區(qū)之間，區(qū)域位置較好，發(fā)展?jié)摿薮?。同時項目地周邊沒有競爭商業(yè)，隨著城市規(guī)劃的落實，未來項目地塊商業(yè)價值極高。 XX城區(qū) 未來規(guī)劃 中心城區(qū)：打造豐富多樣的城市特質(zhì)文化 空間，提升城市品位，形成高端服務(wù)集聚、綜合承載能力強的現(xiàn)代化城區(qū) 。 XX新區(qū)：核心功能是行政中心、金融商務(wù)、商務(wù)文化會展中心、省級休閑旅游基地、綜合居住新區(qū) 。 高鐵南廣場：將打造成為一個 7500畝的大型商圈，發(fā)展總部經(jīng)濟、會議產(chǎn)業(yè)，配套高端商業(yè)、休閑體驗等服務(wù)行業(yè)。 項目發(fā)展背景解析 區(qū)域特征分析 本案所在的南廣場將作為高鐵南站的 “ 門臉 ” ，主打的是城市景觀廣場和休閑廣場，同時將是 7500 畝大型商圈的核心，適宜發(fā)展：功能齊全、配套完善的辦公樓；中高端具有宴請、居住和會議會務(wù)功能、國際名 品集成店的酒店。 辦公樓需求：項目所在區(qū)域?qū)⑹谴笮蜕倘Φ暮诵?，商?wù)將是重點發(fā)展對象，由于交通便捷、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯以及相對較低的租金，未來商務(wù)需求巨大量大；同時，國內(nèi)火車站附近多為配套齊全、功能完善、面積較小的辦公樓，以滿足各類企業(yè)需求。 酒店需求：隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)及商務(wù)需求的擴大，區(qū)域內(nèi)人流量劇增，市場對商務(wù)宴請、居住、會議會務(wù)等功能需求也將逐漸增加。另一方面，國內(nèi)大量的事實證明，火車站附近宜發(fā)展中檔或者中高端酒店，并且引入國際名品集成店，滿足大量涌入的各階層消費客群。 26 ① 地鐵：項目緊鄰地鐵 6號線高鐵站站， 6 號線貫穿 XX 東西、南北走向，貫穿市區(qū)與郊區(qū)，輻射整個 XX 市。 ② 城市主干道：項目位于城市主干道 XX大道和 XX大道交叉口， XX 大道東西走向，連接肥西縣、 XX 區(qū)和肥東縣， XX大道南北走向，是 XX 新區(qū)進入市區(qū)最便捷的通道。 ③ 城際鐵路：城際鐵路的始發(fā)站連通本項目，未來將建成 XX 到六安、安慶、滁州、蕪湖、宣城、寧國等地城際鐵路，將打造以 XX為中心的 1 小時城際鐵路交通圈，未來將是 XX省其他城市到達 XX最快最便捷的交通方式。 ④ 高鐵：項目位于高鐵 XX南站南廣場，高鐵 XX 南站將連接通過 XX市的合寧、合武兩條高速鐵路，其旅客發(fā)送量占 XX 鐵路總旅客發(fā)送量的 67%以上，是連接長三角區(qū)域和中部地區(qū)的重要樞紐。 ⑤ 長途客運站：項目靠近城際客運站， XX汽車站將搬遷至 XX 高鐵南站的長途汽車站，是連接 XX 省內(nèi)其他城市和周邊省市的重要公路客運中心。 高鐵南站是與南京南站、上海虹橋站、杭州東站并稱 “ 華東四大鐵路樞紐站 ” ，本案借助地塊交通優(yōu)勢將輻射 XX市、 XX省、長三角、整個中部地區(qū)乃至全國。 受到項目周邊 5 種交通體系的帶動， XX53廣場的消費覆蓋面 XX全市、 XX全省、全國高鐵覆蓋區(qū)域，得到了巨大的消費力支持，為項目定位和運營創(chuàng)造了良好的空間。5 大交通體系為項目導(dǎo)入三大類消費客群， XX、 XX、全國的消費者呈現(xiàn)明顯的需求差異，消費者對個性、目的性較強的商業(yè)需求較高。本項目消防群體分析如下： a、 XX消費者： 通過 XX地鐵、城市主干道等交通方式， XX城區(qū)及周邊縣市到達項目極為便捷， XX消費者將成為項目的重要消費客群。這部分消費者對時 尚風向敏感、追求新鮮事物的群體，對個性、差異化商業(yè)需求較高。 b、 XX消費者： 由于 XX其他城市商業(yè)發(fā)展水平低， XX消費者將選擇城際鐵路及長途客運站向 XX匯聚，將為項目導(dǎo)入核心消費客群。此類客群具備較高的消費能力，追求時尚，對精品零售和休閑娛樂需求較大。 c、全國消費者： 高鐵南站（合寧、合武等）是 XX省唯一的對外高鐵交通樞紐，客流物流優(yōu)勢明顯，將為項目帶來來自全國的消費者。此類客群來自全國的消費者對商務(wù)辦公、商務(wù)型酒店及配套和商旅服務(wù)有較大的需求。 27 傳統(tǒng)商圈：以四牌樓為代表，包括 老城區(qū)區(qū)域的一共四個商圈，集中于老城區(qū)為中心的區(qū)域。以零售為主的城市傳統(tǒng)商圈在自身不斷更新改建的同時，不斷在范圍上向外擴張。 新興商圈：政務(wù)新區(qū) 黃潛望商圈、 XX 新區(qū)商圈、高新區(qū)商圈；各城市重點開發(fā)區(qū)域；發(fā)展特性均以城市重點開發(fā)區(qū)域為，規(guī)劃前行，發(fā)展前景較好。 由城市商圈形態(tài)與分布可知，西南是 XX 城市商業(yè)的主要發(fā)展方向，常規(guī)購物中心數(shù)量多，市場需求已經(jīng)趨向飽和，尤其是老城區(qū)、 XX 新區(qū)及政務(wù)新區(qū)商業(yè)數(shù)量較多，競爭十分激烈。而本案位于老城區(qū)、政務(wù)新區(qū)及 XX 新區(qū)中間位置，商業(yè)氛圍較差，無發(fā)展常規(guī)購物中心的優(yōu)勢 。 周邊商業(yè)發(fā)展不成熟：目前項目地周邊無任何商業(yè)，未來將需要較長時間培育商業(yè)氛圍。 項目消費導(dǎo)入受交通方式影響大：高鐵站、地鐵、城際鐵路、長途客運站等開通時間不一，項目客群導(dǎo)入數(shù)量受各大交通方式開通時間影響較大。 常規(guī)客群不足：目前項目地周邊無住宅，未來規(guī)劃周邊主要為辦公樓，區(qū)域內(nèi)缺少常規(guī)客群導(dǎo)入，主要依靠 5大交通體系客群導(dǎo)入。 28 市場培育期較長：本案是區(qū)域內(nèi)最早啟動建設(shè)的項目，高鐵站將于明年開通，對于新的區(qū)域，高鐵南站成熟將利于項目發(fā)展，但是項目周邊其他項目建設(shè)晚于本案，本案將面臨較 長的市場培育期。 因此，項目將面臨常規(guī)客群導(dǎo)入不足，周邊商業(yè)發(fā)展不成熟、市場培育期長，消費導(dǎo)入受交通方式影響大等發(fā)展不足，項目應(yīng)發(fā)展目的性較強的商業(yè)以吸引消費客群。 項目發(fā)展空間判斷 單一業(yè)態(tài)的商業(yè)體，如百貨、單一餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)、單一娛樂業(yè)態(tài)商業(yè)、單一休閑業(yè)態(tài)商業(yè)等，需要大量消費客群支撐，體量為 15萬，項目周邊商業(yè)氛圍好。這種業(yè)態(tài)的商業(yè)體需求面積較小，同時對周邊商業(yè)環(huán)境及常規(guī)客群導(dǎo)入要求較高，與本案的經(jīng)濟基礎(chǔ)形態(tài)及周邊環(huán)境不符，因此本案不宜發(fā)展單一業(yè)態(tài)的商業(yè)體。 常規(guī)專業(yè)市場 常規(guī)專業(yè)市場多為盒子體建筑，外觀普通，建筑面積大，面積多為 10萬㎡以上，內(nèi)部商鋪分割較小，走道擁擠，業(yè)態(tài)檔次偏低，無休憩處，餐飲嚴重不足。如：家居建材市場、服裝市場、汽配市場等，建筑外觀差，業(yè)態(tài)檔次低，形象不佳，收益偏低，未來難以提升，同時與本案經(jīng)濟基礎(chǔ)形態(tài)不符，因此本案不宜發(fā)展常規(guī)專業(yè)市場。 常規(guī)購物中心 常規(guī)購物中心多為集零售、餐飲、娛樂、休閑等于一體的商業(yè)體，對周邊消費力要求較高，同時需要良好的商業(yè)氛圍，建筑面積多為 10萬㎡及以上。這種業(yè)態(tài)對周邊常規(guī)客群需求較大 ，另一方面， XX市場上常規(guī)購物中心數(shù)量極大，已經(jīng)趨于飽和，競爭激烈。因此，本案不宜定位為常規(guī)購物中心。 常規(guī)奧特萊斯 常規(guī)奧特萊斯多為品牌折扣，業(yè)態(tài)主要是零售，餐飲、休閑娛樂較少，需求體量大，目前國內(nèi)除了上海青浦奧特萊斯以外，經(jīng)營狀況均較差。而常規(guī)的奧特萊斯面積較大，開發(fā)風險較高，同時與本案經(jīng)濟基礎(chǔ)形態(tài)不符，因此本案不宜定位為常規(guī)奧特萊斯。 站前商業(yè)體分析 A、 XX白馬服裝市場位于 XX火車 XX側(cè)，于 2021年開業(yè)，經(jīng)營面積 ㎡，是 XX唯一的服裝批發(fā)市場，市場外觀陳舊，內(nèi)部業(yè) 態(tài)檔次低。作為傳統(tǒng)站前商業(yè)體，白馬批 29 發(fā)市場檔次偏低，與本案不符。 B、上海盛泰奧特萊斯位于上?；疖嚹险镜叵乱粯悄蠌V場和北廣場，于 2021年開業(yè)，建筑面積 ㎡，營業(yè)面積 3萬㎡，主要經(jīng)營時尚品牌、運動品牌折扣店及中西快餐，經(jīng)營狀況一般，作為近期站前商業(yè)體，盛泰奧特萊斯經(jīng)營狀況一般，不適合本項目。 C、虹橋火車站商業(yè)位于站內(nèi)走道兩側(cè)及候車大廳，于 2021年開業(yè)，建筑外觀簡潔時尚，經(jīng)營特產(chǎn)、快餐、便利店、時尚服飾等，客流量大，經(jīng)營狀況較好。虹橋火車站商業(yè)位于站內(nèi)走道兩側(cè)及候車大廳，于 2021年開業(yè)，建筑外觀簡 潔時尚，經(jīng)營特產(chǎn)、快餐、便利店、時尚服飾等，客流量大，經(jīng)營狀況較好。 商業(yè)開發(fā)類型分析 目前市場商業(yè)開發(fā)類型與本項目匹配度分析 A、 百貨：開發(fā)環(huán)境與項目規(guī)劃不符； B、 專業(yè)市場：運營收益與商業(yè)形象不佳； C、 購物中心：開發(fā)環(huán)境不符，規(guī)劃優(yōu)勢難體現(xiàn)； D、 奧特萊斯：物業(yè)類型不符，運營難度過大； E、 站前商業(yè)：無成功同類站前商業(yè)可供參考。 通過對常規(guī)商業(yè)類型的比對，我們發(fā)現(xiàn)常規(guī)商業(yè)開發(fā)類型的不適合本項目，經(jīng)綜合各類商業(yè)類型可借鑒的優(yōu)點，本項目發(fā)展空間的開發(fā)類型定位為：以目的性消費為主的商業(yè)類型；兼顧商業(yè)開發(fā)收益與優(yōu)質(zhì) 商業(yè)形象的商業(yè)開發(fā)類型；符合高鐵時代與電商時代的先進開發(fā)類型。 項目整體定位 項目定位空間 SHOPPING CENTER和 OUTLETS是目前占據(jù)主流優(yōu)勢的商業(yè)類型，兩者中 SHOPPING CENTER 是消費者體驗性較強的商業(yè)類型，正逐步將電商納入營銷體系，作為銷售途徑的一種。而 OUTLETS 則以優(yōu)質(zhì)品牌與相對低廉價格著稱，但需要相應(yīng)的物流支持，且消費者的體驗性較差，各類配套相對欠缺。因此，本項目將擯棄傳統(tǒng)站前商業(yè)廣場模式，在繼承 SHOPPING CENTE 體驗性較強優(yōu)勢的前提下，融合 OUTLETS 的性價比優(yōu)勢，并將電商模式融入定位中，借助高鐵樞紐帶來的交通優(yōu)勢，打造突破傳統(tǒng)模式的新型商業(yè)中心。 30 A、融合多元商業(yè)功能 ，結(jié)合豐富商業(yè)元素，從而覆蓋消費群體的多種消費需求，并延長消費時間，實現(xiàn)現(xiàn)代綜合商業(yè)中心功能。 B、融合精品零售與名品折扣 ，將商業(yè)零售功能作為項目的重要商業(yè)功能，同時借助 XX南站樞紐帶來的物流優(yōu)勢，融合名品折扣