【導(dǎo)讀】投資項(xiàng)目的市場成敗，市場價值實(shí)現(xiàn)。我司通過對九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征的充分調(diào)查。與分析，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀的細(xì)致考究，周邊樓盤的縝密調(diào)研，目標(biāo)客戶行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，公司經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化。牌效應(yīng)，確保企業(yè)長遠(yuǎn)利益。根據(jù)公司計(jì)劃，本項(xiàng)目一區(qū)地塊啟動在即。鑒于項(xiàng)目總規(guī)特別是一區(qū)規(guī)劃目前已定案，為配合項(xiàng)。九江現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級。2021年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地。增長率，政府預(yù)計(jì)到2021年，實(shí)現(xiàn)GDP600億元，財政收入60億元。圍繞建設(shè)現(xiàn)代化大城市的目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。成為今后九江發(fā)展的主力區(qū)域。

　　

【正文】 江市民對魅力城市申報成功的激情， 吸引更多的九江市民關(guān)注本案，制造茶余飯后的話題。 ? 主題：“傳承九江千年文脈，演繹柴桑百世傳奇”暨“我家住在新九江”征文大賽 方式：在當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ膱蠹埳厦嫦驈V大九江市民征稿，從九江的歷史文化到今天的快速發(fā)展，從曾經(jīng)的生活方式到今天的人居升華，都可以作為征文所寫的內(nèi)容。 目的：突出新區(qū)規(guī)劃的美好遠(yuǎn)景，吸引更多的九江市民關(guān)注本項(xiàng)目，增強(qiáng)親近感。 ? 主題 ：舉辦項(xiàng)目總體規(guī)劃及經(jīng)典戶型展示活動 方式：租用大型場地布置項(xiàng)目概念規(guī)劃及戶型展覽。 目的：吸引更多的九江市民關(guān)注本案。 ? 主題：組辦“新湖杯”中國（九江）城市雕塑大賽 方式：面向全國發(fā)布大賽消息，吸引國內(nèi)外著名雕塑家參與，參賽作品為九江的著名歷史人物、傳奇故事等。 目的：通過本次大賽，一方面可精心打造連接本項(xiàng)目四組團(tuán)的兩條主干道，將參賽作品陳設(shè)在街道兩旁，形成一條雕塑文化長廊，建成后將濃縮九江千年文化內(nèi)涵，成為九江市民休閑居住的理想地， 27 也成為九江的重要旅游景點(diǎn)。另一方面也可進(jìn)一步宣傳和提升柴桑名城的品位和 知名度，引起更多市民對本項(xiàng)目的心理期待。 開盤期 ? 主題：產(chǎn)品推介會 方式：通過邀請本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、營銷專家、景觀設(shè)計(jì)單位、物業(yè)管理公司等集中公開介紹。 目的：增強(qiáng)項(xiàng)目的誠信度，樹立良好品牌形象。 ? 主題：開盤儀式 方式： 邀請政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)及公司老總出席剪彩。 邀請九江魅力小姐配合主持剪彩儀式。 報紙電視專訪：采訪主要政府要員、公司領(lǐng)導(dǎo)談新湖柴桑名城的規(guī)劃與前景。 為出席剪彩儀式的消費(fèi)者發(fā)放印有新湖柴桑名城標(biāo)志的紀(jì)念品。 活動在當(dāng)天報紙和電視新聞中公開報道。 目的：造成轟天的氣勢和喧騰 熱烈的場面，力求在客戶腦海中留下高品質(zhì)、大手筆的印象。 ? 主題：民間藝術(shù)表演 方式：在開盤現(xiàn)場選一個有利場地，請當(dāng)?shù)厮囆g(shù)界名人進(jìn)行民間藝術(shù)表演。 目的：本次活動可從一個側(cè)面透出本案對當(dāng)?shù)匚幕闹匾暸c延續(xù)。 強(qiáng)銷期 ? 主題： “新湖杯”少兒書畫大賽 方式：通過九江主流媒體發(fā)布大賽消息， 邀請九江市著名書畫家作評委，增強(qiáng)比賽權(quán)威性。 參賽內(nèi)容為“描繪心目中的理想生活?！? 目的：孩子是家庭的重心，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)本次活動參與率將極高。本次活動一方面極大增強(qiáng)貴司品牌公益形象，另一方面也可借勢再次吸引潛在客戶對本項(xiàng)目的關(guān)注， 提升銷售率。 28 ? 主題： 客戶聯(lián)誼活動 方式：可通過“五一”、中秋、國慶或新年等一些傳統(tǒng)節(jié)日，組辦一次客戶聯(lián)誼活動。 目的：通過此類活動，在增強(qiáng)簽約客戶對項(xiàng)目信任感，親近感，體現(xiàn)貴司人性化服務(wù)同時亦可吸引更多潛在客戶。 尾盤期 ? 主題：業(yè)主植樹活動 方式：邀請一期業(yè)主參加小區(qū)植樹活動，親手扮綠未來家園。 目的，通過此類活動，使業(yè)主增加感性認(rèn)識及親近感同時，亦體現(xiàn)公司人性化色彩，吸引更多潛在客戶購買后續(xù)房源。 除以上不同階段活動外，建議根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際，積極參與房地產(chǎn)的相關(guān)展銷會和促銷活動。同時根據(jù) 樓盤產(chǎn)品特性和主題定位，開展其它相關(guān)創(chuàng)意活動，具體方案結(jié)合實(shí)際情況擬訂提交。 八、銷售現(xiàn)場包裝建議 賣場作為主要銷售場地，選擇區(qū)域要便于到達(dá)，便于展示，主要由兩部分組成：售樓處、停車場。因九江目前繁華地段商鋪普遍存在開間小，層高低等問題，選用當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商鋪?zhàn)鳛橘u場顯然不能突顯項(xiàng)目氣勢，加上本項(xiàng)目銷售時間長，綜合成本及形象因素，建議貴司銷售現(xiàn)場選址地點(diǎn)為工地現(xiàn)場一號地塊西北角二期開發(fā)區(qū)域。 ⑴ 包裝思路 在具備日常常規(guī)洽談功能的同時，建議重視品牌展示功能。整體包裝在與公司品牌、項(xiàng)目 形象保持整體統(tǒng)一的前提下，通過建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)等的結(jié)合，用實(shí)景的臨場感進(jìn)一步傳遞樓盤建成后的實(shí)際效果，力求做到 九江 第一、江西一流，一舉樹立大盤形象。 ⑵ 功能分布 模型展示區(qū) 細(xì)部產(chǎn)品展示區(qū)（門、窗、智能化產(chǎn)品等） 接待中心 資料索取臺（架） 洽談區(qū) 音像放送區(qū) 簽約區(qū) 29 銷售職能房 員工更衣室及儲物間 衛(wèi)生間 ⑶ 售樓處導(dǎo)示、展板系列 售樓處導(dǎo)示主要包括銷售現(xiàn)場內(nèi)外用以標(biāo)識各區(qū)域的標(biāo)識牌。展板主要介紹項(xiàng)目的區(qū)域、配套、交通、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、園林介紹、景觀介 紹等。 ⑷ 景觀建議 銷售現(xiàn)場作為傳達(dá)項(xiàng)目印象的第一窗口，利用價值極大。為更形象地展示小區(qū)生活景觀，建議售樓中心外環(huán)境布置，以營造小區(qū)樣板景觀為主，此舉一方面通過逼真展示小區(qū)未來生活景觀增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的現(xiàn)場感、認(rèn)同感，另一方面由于售樓中心所處區(qū)域貴司計(jì)劃于五年后最后一期開發(fā)，故此，此批景觀植物五年存活后待此區(qū)域開發(fā)時可移植入小區(qū)，在增強(qiáng)小區(qū)景觀性的同時又可為貴司合理減少成本開支。 九、售樓培訓(xùn) ⑴ 銷售人員基本素質(zhì)培訓(xùn) 公司制度 口頭表達(dá)方法 組織方法 堅(jiān)韌性 影響力 靈活度 敏感度 積極性 學(xué)習(xí)方法 判斷方法 分析方法 洽談技巧 服務(wù)態(tài)度 公關(guān)禮儀等。 ⑵專業(yè)性培訓(xùn) ◎ 公司樓盤特色（規(guī)劃、戶型、建筑、配套、教育、景觀、功能等等） ◎ 區(qū)域樓市概況 ◎ 競爭對手概況 ◎ 營銷基本知識 ◎ 營銷策略和技巧 ◎ 投訴處理方法 ◎ 刁蠻客戶應(yīng)對措施 ◎ 合同簽訂程序 ◎ 工程知識 ◎ 入住須知及物業(yè)管理 ◎ 計(jì)價及按揭知識 ◎ 合同及法律知識 30 ◎ 各種銷售表格的填寫規(guī)范 第六部分 項(xiàng)目傳播推案 本案屬大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，分期開 發(fā)銷售，一期是樹立整個項(xiàng)目品質(zhì)與品牌形象的關(guān)鍵，因此在廣告策略上應(yīng)注意運(yùn)用以下策略： 一、廣告階段策略： 根據(jù)廣告緊緊圍繞銷售推廣服務(wù)這一宗旨，并結(jié)合廣告主題層面以及開發(fā)節(jié)奏，我們建議將一期廣告排為如下幾個階段： ⑴ 引導(dǎo)期： 以軟性新聞為主，配合大篇幅的硬廣告進(jìn)行品牌公益形象推廣，以城市中心的未來發(fā)展方向以及打造九江一流品質(zhì)物業(yè)為宣傳核心， 以高炮等戶外看板的形式做引導(dǎo)，吸引眼球、形成輿論，將想要購房的客戶攔下來積累為本案的客戶。 內(nèi)部認(rèn)購時，針對地段發(fā)展、物業(yè)形象、產(chǎn)品等方面進(jìn) 行全面訴求，以硬廣告介紹物業(yè)的產(chǎn)品及認(rèn)購方式，配合適量介紹內(nèi)部認(rèn)購情況的軟廣告。 ⑵ 開盤期： 利用電視、廣播、報紙、 DM、派夾、戶外看板等媒體，實(shí)施立體投放。廣告?zhèn)鬟f全面，突出項(xiàng)目自身優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時結(jié)合開盤的銷售狀況，及時調(diào)整策略，適時傳達(dá)給受眾銷售火爆的信息。 ⑶ 強(qiáng)銷期： 著重對建筑、景觀、建材、團(tuán)隊(duì)、戶型等物業(yè)品質(zhì)方面做重點(diǎn)宣傳，同時針對產(chǎn)品自身存在的不足或銷售環(huán)節(jié)遇到的問題，及時調(diào)整策略。 ⑷ 尾盤期： 視前 一階段的廣告效果及銷售情況而制定尾盤廣告投入，旨在宣傳一種入住后的理想生活方式，同時根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動的告知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。 二、階段推廣主題擬定 ⑴ 導(dǎo)入期：強(qiáng)勢樹立品牌形象 軟文： 突出重點(diǎn) ： 新湖 房產(chǎn)來自富庶的長三角地區(qū)，作為一家專業(yè)化房產(chǎn)公司，建筑對于他們不單單是一個賴以居住的房子，更是一個可賞可憩的空間，是一個釋放生命力的作品。憑借著對建筑的獨(dú)特理解，公司誓為九江創(chuàng)造一個新時代的精品社區(qū)，建成后的名城將成為九江一座永恒的城市豐碑。 31 形式： 新聞報道、專訪、 夾報、企業(yè)內(nèi)刊 《牽手長三角 我市房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)新跨越》（招商引資帶出開發(fā)商） 《興起地產(chǎn)革命 新湖地產(chǎn)打造九江未來 CLD》 《吹響西進(jìn)的號角 新湖舉起房產(chǎn)“標(biāo)桿”》 《大手筆運(yùn)作 —— 新湖柴桑名城構(gòu)建九江新景》 《透視新湖柴桑名城的四大開發(fā)理念》（建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神） 《一個房地產(chǎn)商的責(zé)任 —— 九江新湖房產(chǎn)老總專訪》 《 “ 要做就做最好的 ” 》 《新湖 柴桑名城，魅力之都的大型山水人文景觀家園 》 《新環(huán)境、新社區(qū)、新前景、新生活 —— 新湖柴桑名城四新說語》 另外此階段還 可通過《好房子 九江人的“隔靴之癢”！》、《我們需要怎樣的好房子？》、 《房子，就該這么造！》等系列采訪報道的宣傳，提升九江市民對房產(chǎn)品的消費(fèi)品位，形成一種新消費(fèi)觀念。 平面表現(xiàn) 歸去來兮柴桑城 —— “承載九江千古文脈 演繹柴桑百世傳奇” 新湖柴桑名城 浙商實(shí)力出品 一氣呵城 名宅風(fēng)雅 —— “承載九江千古文脈 演繹柴桑百世傳奇” 新湖柴桑名城 九江首座大型人文生態(tài)景觀型中央居住區(qū) 鳳隱于林 悠人在城 —— “承載九江千古文脈 演繹柴桑百世傳奇” 新湖柴桑名城 記憶中的世外桃源 ⑵ 開盤期：傳達(dá)開盤信息，掀起搶購熱潮。 軟文： 突出重點(diǎn)：通過新聞報道，吸引更多人到現(xiàn)場。 形式：新聞報道、專訪、夾報、 DM、企業(yè)內(nèi)刊 《新湖柴桑名城盛大開盤 搶購者踴躍》 《完美銷售 新湖柴桑名城領(lǐng)舞九江房市》 《新湖柴桑名城 銷售火爆中演繹文化地產(chǎn)傳奇》 《打造人文地產(chǎn) 新湖柴桑名城重拾九江記憶》 平面表現(xiàn) 桃之夭夭 其灼華華 ——— 新湖柴桑名城一期桃花源“十一”盛大開盤 32 引導(dǎo)期、開盤期平面稿為一組系列稿，應(yīng)在開盤前相對集中的時間段，以整版或跨版形式集中投放。 ⑶ 強(qiáng)銷期：全面介紹產(chǎn)品細(xì)部特征，展示產(chǎn)品高質(zhì)品位。 軟文： 突出重點(diǎn)：根據(jù)銷售情況， 著重從規(guī)模、景觀、建筑、團(tuán)隊(duì)、戶型、物業(yè)管理等方面做重點(diǎn)宣傳，同時針對產(chǎn)品自身存在的不足或銷售環(huán)節(jié)遇到的問題，及時調(diào)整策略。 形式：新聞報道、專訪、 DM、夾報、企業(yè)內(nèi)刊 《新湖 柴桑名城：城市建筑交響樂 —— 九江新湖房產(chǎn)總建筑師專訪 》（建筑特色） 《建一座真正的生態(tài)人文社區(qū) —— 九江新湖房產(chǎn)總園藝師專訪》（景觀特色） 《 “ 造房子乃百年大計(jì) ” 新湖房產(chǎn)嚴(yán)字當(dāng)頭造好房 新湖房產(chǎn)總工程師專訪 》（工程質(zhì)量） 《空間細(xì)語 走近新湖柴桑名城多層景觀公寓》（多層介紹） 《解讀新湖 ?柴桑名城高層建筑 從三個層次品味經(jīng)典 》（小高層、高層介紹） 《新湖柴桑名城：豁然開朗 追逐陽光的空間藝術(shù)》（戶型介紹） 《新湖柴桑名城 生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是綠化率》（生態(tài)） 《 360176。關(guān)愛的家園 —— 新湖柴桑名城熱點(diǎn)透析》 平面表現(xiàn) 翩翩飛鳥 息我庭何 —— 新湖柴桑名城 芳草鮮美的名城生活 （景觀規(guī)劃） 悠悠我心 爰自君心 —— 新湖柴桑名城 名家呵護(hù)的名城生活 （配套物管） 結(jié)廬人境 車馬無喧 —— 新湖柴桑名城 行之有道的名城生活 （人車分流） ⑷ 尾銷期：深化九江市民對小區(qū)未來生活的感性認(rèn)識 軟文： 策略：充分利用一期 交房前的準(zhǔn)備工作和交房前后的各種活動宣傳， 加強(qiáng)小區(qū)“生活篇”宣傳，并根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動的告知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。㎡ 形式：散文、新聞報道、夾報、企業(yè)內(nèi)刊 可 圍繞項(xiàng)目整體規(guī)劃理念，通過虛擬主人公 “ 我 ” 對柴桑名城的認(rèn)識，對今后生活的闡述，從品質(zhì)、綠化、人文、親和、環(huán)境五方面突顯該項(xiàng)目在九江無可替代的重要地位，給讀者營造一種身 臨其境的現(xiàn)場感，增加感性認(rèn)知。 33 《我家就住柴桑城》（配套篇） 《我家住在 “ 公園 ” 里》（綠化篇） 《有里有外的我家生活》（親和篇） 《我在我家的幸福生活》（品質(zhì)篇） 《緣起八里湖 我心自悠遠(yuǎn)》（人文篇） 《抓質(zhì)保量 新湖柴桑名城工程進(jìn)展順利》 《今夜柴桑燦爛 —— 寫在新湖柴桑名城交付之際》 平面表現(xiàn) “暖暖遠(yuǎn)人村 依依墟里煙” —— 新湖柴桑名城 似水流年的珍貴生活 以上僅為 本 司關(guān)于項(xiàng)目一期媒體計(jì)劃性安排，在實(shí)際操盤中據(jù)情況改動。 三、媒體投放及費(fèi)用預(yù)算 優(yōu)勢媒體組合 進(jìn)行項(xiàng)目宣傳并非在所有的宣傳媒 體上加大投入量就能取得較好的效果。我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合。根據(jù)銷售階段設(shè)計(jì)，現(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下： ⑴ 導(dǎo)入期 這一時期主要為項(xiàng)目造勢階段。故應(yīng)利用媒體做部分宣傳，并準(zhǔn)備好項(xiàng)目銷售道具，如售樓書、模型、展板等。通過營造聲勢，建立起開發(fā)商良好的企業(yè)形象與項(xiàng)目的品牌形象，為產(chǎn)品的銷售奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ? 媒體組合 電視、廣播、報紙新聞稿 工地圍墻廣告 戶外看板 企業(yè)內(nèi)刊 ⑵ 開盤期 在前期的宣傳推廣下，項(xiàng) 目形象得到建立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。 ? 媒體組合： 34 報紙、電視廣告 車體廣告 雜志 夾報 銷海 派發(fā)單張 SP活動 企業(yè)內(nèi)刊 鞏固前階段的市場形象，增加促銷性元素，將項(xiàng)目物業(yè)形象清晰的公諸于市場，此階段報紙廣告占較大比重。 ⑶ 強(qiáng)銷期 此時項(xiàng)目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢頭，加強(qiáng)客戶對物業(yè)的認(rèn)同度，從而達(dá)到大量銷售的目的。 媒體組合： 報紙廣告 夾報 SP活動 企業(yè)內(nèi)刊 廣告訴求點(diǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)的訴求，加強(qiáng)消費(fèi)者對物業(yè)形象的認(rèn)同。 ⑷ 尾