【正文】 六大要點(diǎn) 定位：基于市場研究的準(zhǔn)確定位 ,提供有效市場供給 賣點(diǎn)：形成項(xiàng)目核心競爭力 產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新才有營銷創(chuàng)新 包裝：性價(jià)比是以包裝來體現(xiàn)的 銷售方式：大派籌的營銷方式成為主流 價(jià)格 : 低開高走的價(jià)格走勢 ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的價(jià)值 產(chǎn)品賣點(diǎn)形成的方向： (客戶關(guān)心的前十個(gè)方面 ) 1. 位置 —— 同質(zhì)化嚴(yán)重，難以形成唯一性 2. 價(jià)格 —— 價(jià)格低開高走 3. 戶型 —— 最容易做文章 4. 景觀 —— 景觀難以真正形成賣點(diǎn) 1. 5. 綜合配套 (復(fù)合 ) —— 可遇不可求 6. 開發(fā)商品牌和實(shí)力 —— 品牌打造需要積累 7. 物業(yè)管理 —— 難以拉開差距 8. 生活方式或社區(qū)文化 —— 接受過程緩慢 1. 9. 建筑質(zhì)量 —— 推廣接受過程慢 10. 項(xiàng)目風(fēng)格 —— 孤芳自賞，公性大于個(gè)性 “一點(diǎn)突破論”提升產(chǎn)品附加值 產(chǎn)品創(chuàng)新的必要性： ? 市場同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)隔市場，形成差異性，創(chuàng)造唯一性 ? 支撐高單價(jià)，提高投資回報(bào) ? 形成市場焦點(diǎn)，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場機(jī)會(huì)點(diǎn) 產(chǎn)品思考 物業(yè)價(jià)值塑造 基礎(chǔ)價(jià)值塑造 建筑風(fēng)格： 大美 外延價(jià)值塑造 拓展價(jià)值塑造 社區(qū)商業(yè)： 攻略 配套設(shè)施： 完善 售樓處： 展示 樣板房： 展示 園林風(fēng)格： 小美 戶型設(shè)計(jì)： 創(chuàng)新 物管服務(wù)： 周到 ?產(chǎn)品創(chuàng)新必要性 市場同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)隔市場，形成差異性，創(chuàng)造唯一 支撐高單價(jià)，提高投資回報(bào) 形成市場焦點(diǎn)，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場機(jī)會(huì)點(diǎn) 高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品塑造列項(xiàng)： ? 消費(fèi)者喜歡追求居住的舒適度及居住品質(zhì)的價(jià)值取向恰恰是可以通過戶型面積的大尺度給予最直觀的表達(dá) ? 消費(fèi)者對性價(jià)比的看重，則對室內(nèi)空間的功能分布上提出嚴(yán)格要求，戶型面積必須滿足居住的基本功能布局。 ? 對總價(jià)相對敏感，決定了大戶型區(qū)間不能占到戶型主流 目標(biāo)客戶 特點(diǎn) 追求生活質(zhì)量和性價(jià)比， 對房屋總價(jià)比較敏感 ?性價(jià)比的滿足建立在房屋功能分區(qū)的滿足上 ?室內(nèi)大尺度空間則是生活質(zhì)量提升的保證 ?對總價(jià)的敏感決定大戶型不是主流戶型 戶型面積確定：追求居住的舒適度及性價(jià)比，功能齊全、面積適中的戶型是首選 客戶價(jià)值取向 戶型創(chuàng)新，開創(chuàng)戶型革命新紀(jì)元 小高層的戶型 75㎡ 2房； 多層的戶型 70㎡ 2房。 商業(yè)區(qū)底層一層商業(yè)，層高 5米、進(jìn)深 12米、開間 5米。（銷售和使用的便利性） 面積區(qū)間和體量由市場戶型現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求決定的 ?15萬 /套左右的房子，對九江客戶群更具吸引力，用租房的錢購房。 ?客戶重景觀、朝向，排斥北向，對采光、通風(fēng)要求較高 ?中低收入階層能承受的總價(jià)集中 12— 18萬 消費(fèi)者需求 戶型建議 戶型面積定位 注： 各戶型面積可根據(jù)設(shè)計(jì)實(shí)際要求有所細(xì)微調(diào)整。 平層設(shè)計(jì)，不涉及復(fù)式層。 住宅底層全部架空 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ?2023年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)總產(chǎn)值 其中：工業(yè)總產(chǎn)值 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 財(cái)政收入完成 1615萬元 農(nóng)民人均純收入 3308元 人口規(guī)模 ?總?cè)丝?12萬人 其中：農(nóng)業(yè)人口 7萬人 城鎮(zhèn)人口 5萬人 居住模式 ?多以自建房為主 從上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)出小池鎮(zhèn)無論是經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是人口基數(shù)都難以成為購買本項(xiàng)目的主力客源，走出去將是本項(xiàng)目的出入所在。 市場背景 小池鎮(zhèn)概況 物流貿(mào)易和餐飲服務(wù)發(fā)達(dá)： 小池鎮(zhèn)是諸多交通運(yùn)輸干線的連接點(diǎn)； 日過境貨車 2萬多輛，形成了以物流貿(mào)易和餐飲服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)有物流貿(mào)易企業(yè) 10家、餐飲服務(wù)業(yè) 242家，從事貨運(yùn)車輛 850輛，年運(yùn)輸能力 300萬噸。 已建成貨運(yùn)碼頭 7個(gè)，年裝卸能力 100萬噸。大型加油站 6座，年?duì)I業(yè)收入近 3億元。 小池鎮(zhèn)發(fā)展觃劃 發(fā)展定位是：實(shí)行“東拓北延，適當(dāng)西展，產(chǎn)業(yè)支撐，濱江城鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。 ?沿東港向東發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)； ?沿清江大道、湖北大道發(fā)展物流業(yè)，建設(shè)省際邊界貿(mào)易區(qū)； ?沿清江大道、妙樂路、五環(huán)路向北發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)旅游服務(wù)業(yè)； ?沿湖北大道向西發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)由“點(diǎn)狀”向“板塊”聚集發(fā)展 旅游服務(wù)業(yè) 物流業(yè) 中心城區(qū) 商業(yè)業(yè)態(tài)布局分類 小池鎮(zhèn)商業(yè)概況 ?業(yè)態(tài)：經(jīng)營品種多樣，消費(fèi)水平不高，商品相對比較低廉； ?市民購買目的為日常生活所需，對質(zhì)量要求不高； ?客戶群：主要消費(fèi)群體為小池鎮(zhèn)區(qū)和鄉(xiāng)村市民； ?汽車修理、小旅館及餐飲較為發(fā)達(dá)；沿黃梅大道一路排開； 小池鎮(zhèn)商業(yè)街 小池商業(yè)街概況 —— 定位為小鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市 ?路面坑洼，單車道，易堵，交通條件影響經(jīng)營環(huán)境相當(dāng)差； ?業(yè)態(tài)組合具有自發(fā)性，缺乏有序管理及引導(dǎo)； ?檔次低，沒有高品質(zhì)商業(yè)氛圍。 制約發(fā)展因素分析 建面 產(chǎn)品類型 一期（ A、 B棟） A棟 1樓商業(yè)， 212樓住宅； B棟 12樓商業(yè)， 38樓住宅； 二期在建（ C、 D棟）， 1樓商業(yè)， 26樓住宅，以 2房為主 住宅戶型 1房： 82平米 2房： 94109平米； 3房： 115118平米 價(jià)格 住宅目前 1400元 /平米，商業(yè) 3500元 /平米， 銷售情況 08年年初開賣，目前一期 91套剩余 18套左右，銷售7000㎡ 左右； 二期在建。 客戶群體 本地為主，九江投資客 30%左右。 缺乏整體合理的規(guī)劃定位：戶型結(jié)構(gòu)及面積不合理； 整體營銷展示水平較低，銷售中心較粗略； 規(guī)模小，宣傳包裝不到位， 基本上沒有系統(tǒng)的營銷手段，缺乏對客戶主動(dòng)引導(dǎo)； 整體缺乏創(chuàng)新與亮點(diǎn)，競爭力不強(qiáng)； 交通家園 —— 前期定位、規(guī)劃不準(zhǔn)確、不合理、無設(shè)計(jì)無創(chuàng)新、無亮點(diǎn)；后期展示薄弱、營銷手法較落后； 樓盤情況 30%九江客戶投資性置業(yè) 整體營銷展示水平較低，銷售中心較粗略； 規(guī)模較大，但是產(chǎn)品單一，純商業(yè)體量過大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大； 雖然在九江做了宣傳，依然不到位， 缺乏系統(tǒng)的營銷手段，依然缺乏對客戶主動(dòng)引導(dǎo)； 產(chǎn)品單一，并且 普通租賃和銷售，不涉及返租方式銷售，自主經(jīng)營混雜， 競爭力不強(qiáng)； 新天地 —— 前期定位、規(guī)劃特點(diǎn)突出，但是體量過大，缺乏統(tǒng)一運(yùn)營管理，而且展示薄弱、營銷手法較落后；定位與現(xiàn)實(shí)操作差距大。 樓盤情況 4045%九江客戶投資性置業(yè) 九江市概況及同本項(xiàng)目的關(guān)系 ?小池居住環(huán)境差、居住品質(zhì)低 ?九江房地產(chǎn)住宅均價(jià)達(dá) 3500元 /m2 九江市人均收入為 1050元 /月 ?九江市區(qū)外來人口近 30萬人 ?居住郊區(qū)化發(fā)展趨勢 ?九江市與小池鎮(zhèn)僅一江之隔 一江兩岸的發(fā)展模式，未來 升值空間巨大 檔次較高，產(chǎn)品附加值高的產(chǎn)品，吸引本地人換房、買房； 房價(jià)收入比高，低價(jià)引導(dǎo)中低收入者購房 外來人口對住房剛性需求 一、二線城市的發(fā)展趨勢借鑒 世界各地沿江物業(yè)兩岸發(fā)展的潛力。直線距離符合交通出入需求，低價(jià)引導(dǎo)九江人置業(yè)投資 引導(dǎo)我們思考九江市場對本項(xiàng)目的重要性 √ √ √ √ √ 市場背景結(jié)合項(xiàng)目所帶來的思考 項(xiàng)目思考 定位為何種物業(yè)才能吸引九江人來此置業(yè)？ 心理距離遠(yuǎn)大于實(shí)際距離區(qū)位印象如何解決？ 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，并在合理時(shí)間利潤最大化？ 提升和突破 產(chǎn)品創(chuàng)新 顛覆觀念 營銷創(chuàng)新 總價(jià)低，首付低，月供低，掀起九江全民置業(yè)的浪潮 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 05:31:2023:31:2023:313/28/2023 5:31:20 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :31:2023:31Mar2328Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 05:31:2023:31:2023:31Tuesday, March 28, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :31:2023:31:20March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時(shí) 31分 20秒 05:31: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 5時(shí) 31分 :31March 28, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 28日星期二 5時(shí) 31分 20秒 05:31:2028 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 5時(shí) 31分 20秒 上午 5時(shí) 31分 05:31: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 05:31:2023:31:2023:313/28/2023 5:31:20 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :31:2023:31Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 05:31:2023:31:2023:31Tuesday, March 28, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :31:2023:31:20March 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時(shí) 31分 20秒 05:31: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 5時(shí) 31分 :31March 28, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 28日星期二 5時(shí) 31分 20秒 05:31:2028 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 5時(shí) 31分 20秒 上午 5時(shí) 31分 05:31: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 05:31:2023:31:2023:313/28/2023 5:31:20 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :31:2023:31Mar2328Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 05:31:2023:31:2023:31Tuesday, March 28, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :31:2023:31:20March 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時(shí) 31分 20秒 05:31: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 5時(shí) 31分 :31March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 28日星期二 5時(shí) 31分 20秒 05:31:2028 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 5時(shí) 31分 20秒 上午 5時(shí) 31分 05:31: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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