【導(dǎo)讀】黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告?3．嘉定商業(yè)情況分析13.4．黃渡鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)狀況分析18.9．項(xiàng)目交易區(qū)域的確定46.2021年開始，商業(yè)用房新開工、竣工均呈現(xiàn)出大幅度的放量，2021年共推出商鋪項(xiàng)目約70個(gè)，商業(yè)用房。2021年各區(qū)商鋪供應(yīng)量。目前上海房地產(chǎn)的發(fā)展逐步向外圍區(qū)域延伸，中環(huán)線、外環(huán)線附近將催生大量的居住區(qū)。商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一支重要力量。從2021年上半年的商鋪推盤情況來看，單個(gè)商業(yè)物。通過對(duì)去年土地招標(biāo)公告發(fā)現(xiàn)，公告所出讓的商業(yè)用房占地面積均較大，如寶山蘊(yùn)。仍將繼續(xù)上揚(yáng)，特別是上述黃金路段。年全年上海商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積為72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，占商品房預(yù)售總量的%。因此，2021年嘉定商品交易中批發(fā)業(yè)仍然是主體，占較大比重，銷售額占總比例的57%，同比下降4個(gè)百。2021年嘉定社會(huì)消費(fèi)品零售額795372萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)%。

　　

【正文】 ge 47 ? 項(xiàng)目交易區(qū)域的總結(jié) ? 通過項(xiàng)目交易區(qū)域的確定，本文認(rèn)為進(jìn)入我項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)的客源主要集中在黃渡鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)。安亭鎮(zhèn)、 青浦華新鎮(zhèn)、 閔行紀(jì)王鎮(zhèn)，均屬于次級(jí)交易區(qū)域，但由于 華新鎮(zhèn)、 紀(jì)王鎮(zhèn)均在嘉定區(qū)以外，如項(xiàng)目規(guī)劃合理應(yīng)能吸引一部分客源，但其數(shù)量決不能同處于同一等級(jí)交易區(qū)域的安亭鎮(zhèn)相提并論。 ? 邊緣區(qū)域的客源分布較廣，進(jìn)入我項(xiàng)目的數(shù)量較少。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 48 兩公里輻射圈 五公里輻射圈 項(xiàng)目商圈輻射圖 黃渡鎮(zhèn) 安亭鎮(zhèn) ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 49 10．項(xiàng)目總體定位 10． 1 項(xiàng)目交易區(qū)域的性質(zhì)對(duì)于項(xiàng)目定位影響 ? 在上文的分析中，安亭鎮(zhèn)、黃渡鎮(zhèn)被定義為我項(xiàng)目的主力交易區(qū)域，故此區(qū)域中的規(guī)劃和目前區(qū)域所處的狀態(tài)將成為我項(xiàng)目定位的主要因素。下面我們將對(duì)此進(jìn)行分析： ? 汽車貿(mào)易功能 ? 汽車科教博覽功能 ? 汽車研發(fā)制造功能 ? 汽車物流功能 ? 汽車文化旅游功能 ? 汽車服務(wù)功能 安亭鎮(zhèn) 上海國(guó)際汽車城 安亭新城居住區(qū)的開發(fā)成形 新興社區(qū)建設(shè)，居住人口的導(dǎo)入 主力產(chǎn)業(yè)的形成使得，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加導(dǎo)致對(duì)于居住的需求 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 50 ? 上圖可以看出安亭新鎮(zhèn)的工業(yè)的發(fā)展和住宅的建設(shè)呈現(xiàn)出循環(huán)促進(jìn)的互利狀態(tài)，鎮(zhèn)區(qū)中良好的工業(yè)規(guī)劃使得就業(yè)機(jī)會(huì)增加，引發(fā)就業(yè)人口的導(dǎo)入，從而產(chǎn)生對(duì)于居住的需求，居住的需求促進(jìn)了城 鎮(zhèn)的建設(shè)和市政配套的完善，提升了安亭鎮(zhèn)的整體發(fā)展。 ? 在這樣一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程中，區(qū)域內(nèi)居民在滿足了就業(yè)和安居的前提下，其支出的比重必然從“滿足生活基礎(chǔ)消費(fèi)”向“享受娛樂型消費(fèi)”傾斜，故此該區(qū)域娛樂休閑商業(yè)市場(chǎng)的需求將逐步增強(qiáng)。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 51 ? 從該兩個(gè)主要交易區(qū)域的規(guī)劃和發(fā)展特性所導(dǎo)致的對(duì)于休閑娛樂業(yè)態(tài)的需求，應(yīng)在產(chǎn)品的規(guī)劃中引起足夠的重視， 黃渡鎮(zhèn) 同濟(jì)大學(xué)汽車工業(yè)學(xué)院的建成，將導(dǎo)入 萬(wàn)人 黃 渡鎮(zhèn)商業(yè)娛樂休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展較為滯后 形成商業(yè)消費(fèi)、娛樂休閑的需求 形成的商業(yè)市場(chǎng)需求 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 52 10． 2 項(xiàng)目定位側(cè)重點(diǎn)的傾向?qū)τ诳驮捶秶龃蟮挠绊? ? 商業(yè)零售業(yè)能提供居民基本日常生活需求的滿足，這是一種被動(dòng)消費(fèi)，是必須滿足的“最底層的生存需求”， 而“休閑娛樂”是一種主動(dòng)的消費(fèi)，兩者的關(guān)系是“不得不去消費(fèi)”和“愿意選擇性的消費(fèi)”。 ? 故此一個(gè)商業(yè)中心的輻射范圍往往僅僅是相鄰的社區(qū)，而一個(gè)“娛樂、休閑中心”的吸引力往往能輻射整個(gè)城市。 ? 針對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差，對(duì)于消費(fèi)的吸引能力較弱這一情況，本文建議在項(xiàng)目中加強(qiáng)“休閑娛樂業(yè)態(tài)”的規(guī)劃，從而達(dá)到增大客源范圍的目的。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 53 10． 3 項(xiàng)目總體定位 ? 根據(jù)以上一系列對(duì)于項(xiàng)目定位的影響因素，本文認(rèn)為項(xiàng)目的總的定位為 “ 功 能 型 的 休 閑 娛 樂 商 業(yè) 中 心” 功能型 休閑娛樂 商業(yè)中心 使消費(fèi)者產(chǎn)生“主動(dòng)”消費(fèi) 項(xiàng)目以休閑娛樂為主，提供具有特色的休閑娛 樂場(chǎng)所，填補(bǔ)區(qū)域消費(fèi)業(yè)太中的不足 特色餐飲 休閑健身館 夜總會(huì)、影院 以休閑娛樂項(xiàng)目促動(dòng)零售業(yè)態(tài) 創(chuàng)造在區(qū)域市場(chǎng)的知名度 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 54 定位釋義： ? 項(xiàng)目的功能性在于使得目標(biāo)消費(fèi)者的將“ 必須型消費(fèi) ”轉(zhuǎn)換為“ 想 要型、享受型消費(fèi) ”，項(xiàng)目“ 功能性 ”能產(chǎn)生作用是以項(xiàng)目的有特色的“休閑娛樂的規(guī)劃”為依托的。 ? “必須型消費(fèi)”目的在于滿足日常生活所需，故此在消費(fèi)者的居住區(qū)域就能滿足；“想要型、享受型消費(fèi)”的消費(fèi)必須是居住區(qū)域內(nèi)不能滿足的消費(fèi)，這樣消費(fèi)者才能進(jìn)行主動(dòng)的居住區(qū)域外的消費(fèi)，從而擴(kuò)大了我項(xiàng)目的客源分布。 ? “商業(yè)中心”主要針對(duì)項(xiàng)目中一部分的零售業(yè)態(tài)，讓消費(fèi)者在娛樂、多變的環(huán)境中享受到安全、有樂趣和有人情味的購(gòu)物體驗(yàn)。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 55 11． 項(xiàng)目規(guī)劃建議 ? 根據(jù)項(xiàng)目的總占地和容積率的要求，項(xiàng)目總建筑面積約為 60000 平方米，針對(duì)項(xiàng)目的定 位本文認(rèn)為項(xiàng)目的主要規(guī)劃形態(tài)可分為購(gòu)物娛樂休閑、休閑廣場(chǎng)、酒店，根據(jù)項(xiàng)目的總建筑面積本文將該幾部分的建筑面積做如下的分配。 ? 建議本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念打破傳統(tǒng)封閉式購(gòu)物中心的做法 ，以人為本，更多融合本土文化、環(huán)境和建筑風(fēng)格，將庭院景觀、購(gòu)物、休閑、康體、文化、藝術(shù)娛樂、旅游、服務(wù)等設(shè)施融為一體； 以封閉式的娛樂中心與開放式的購(gòu)物街連成一片，帶動(dòng)消費(fèi)人流 ；將服務(wù)延伸至室外，并與自然景觀、綠地、流水相結(jié)合，形成購(gòu)物花園天地，顧客在滿足購(gòu)物欲望的同時(shí)，享受休閑消費(fèi)的愉悅。 規(guī)劃形態(tài) 面積比例 所占面積（萬(wàn)平方米） 商業(yè) 部分 50％ 3 休閑廣場(chǎng) 15％ 酒店 25％ 配套設(shè)施 10％ ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 56 11． 1 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)建議 ? 商業(yè)項(xiàng)目部分建議采用 3 到 4 層的設(shè)計(jì)， 首先從成本角度出發(fā)，本案的地價(jià)成本在一二層中已基本分?jǐn)偼戤?。三層只需承?dān)營(yíng)建成本，因此對(duì)我們來講價(jià)格壓力不大 。 三層以上的商鋪以其低廉的價(jià)格必將引起大型餐飲業(yè)或零售業(yè)的 注意 。由于它們的面積需求較大所以會(huì)選擇高層次低價(jià)格之商業(yè)用房。 ? 建議商業(yè)部分因?yàn)閵蕵沸蓍e和零售購(gòu)物兩個(gè)部分（見下表）： 商業(yè)分類 所包含的業(yè)態(tài) 娛樂休閑 特色大中型餐飲、 夜總會(huì)、小型影院、網(wǎng)吧、健身中心、茶坊、咖啡廳、酒吧、電子娛樂中心等 零售購(gòu)物 中型超市、服裝品牌專賣店、運(yùn)動(dòng)品牌專賣店、電訊專賣店、書店、兒童天地等 配套服務(wù) 銀行、 商務(wù)中心、洗衣店、充印店、郵遞、速遞 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 57 商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)管理 ? 由于本商業(yè)項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)使用中是由眾多商家各自獨(dú)立、同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，構(gòu)成了商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理 “既分散，又集中 ”的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目商業(yè)管理將采用：集中管理、分散經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行嚴(yán)格管理。 三權(quán)分離，集中管理 ? 本項(xiàng)目的所有權(quán)為投資者及發(fā)展商。建議在項(xiàng)目前期在預(yù)售的同時(shí)也展開預(yù)租推廣 ，用完善的流程吸引商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。而后在項(xiàng)目交房進(jìn)入運(yùn)作階段前，委托或成立專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目的管理工作，實(shí)行所有者、經(jīng)營(yíng)著、管理者三權(quán)分離的管理模式。 ? 項(xiàng)目在三權(quán)分立的基礎(chǔ)上，實(shí)施由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)集中管理，協(xié)調(diào)項(xiàng)目的功能組合、經(jīng)營(yíng)品種、商業(yè)秩序、推廣宣傳、招商租賃、物業(yè)管理等工作，統(tǒng)一制定《項(xiàng)目管理公約》、《項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷基金使用規(guī)定》等管理制度，讓全體商家共同遵守，共同履行、共同樹立和維護(hù)項(xiàng)目良好的商業(yè)形象，為經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造公平的營(yíng)商環(huán)境。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 58 分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一運(yùn)作 ? 項(xiàng)目將眾多商家集中在廣場(chǎng)內(nèi)， 實(shí)現(xiàn)分散經(jīng)營(yíng)、充分滿足消費(fèi)者貨比三家和方便選購(gòu)的心理。在分散經(jīng)營(yíng)的前提下，生活廣場(chǎng)整體實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一運(yùn)作措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、同一組合、統(tǒng)一物流、同一信息等，將眾多經(jīng)營(yíng)者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式之下，各自開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的九大職能 ? 招商代理、開業(yè)計(jì)劃、功能組合、宣傳推廣、品牌建立、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系、防止惡性競(jìng)爭(zhēng)、杜絕偽劣商品、處理客戶投訴。 物業(yè)管理的六大管理職能 ? 建筑物與裝修的維護(hù)、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)、物業(yè)消防與安全的管理、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理、 車輛及交通管理、日常緊急事件處理。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 59 11． 3 主題休閑廣場(chǎng)建議 ? 主題休閑廣場(chǎng)和延街商鋪互相融合，主要以特色餐飲、茶座、酒吧等為主要業(yè)態(tài)并可以 ? 休閑街可增加小品雕塑和露天的桌椅，供消費(fèi)者歇息和消費(fèi)。街可引進(jìn)一些咖啡店、茶室、果汁店等等適宜于休閑廣場(chǎng)特色的餐飲。 休閑街綠化 露天餐飲桌椅 主題雕塑小品