【導(dǎo)讀】二月份的銷(xiāo)售分析而開(kāi)展的合肥市華地公館住宅項(xiàng)目可行性分析。時(shí)，以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性和市場(chǎng)性；以資源投入為限度，分析融資情況和醒目的形象定位；以科學(xué)方法為手段，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)；基本建設(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重要內(nèi)容，也是按基本建。失誤而造成的投資浪費(fèi)。

　　

【正文】 安裝工程 總計(jì) 土方工程部分 1 分部分項(xiàng)工程費(fèi) 2 措施項(xiàng)目費(fèi) 3 其他項(xiàng)目費(fèi) 4 規(guī)費(fèi) 5 稅金 合計(jì) 土建工程部分 1 分部分項(xiàng)工程費(fèi) 2 措施項(xiàng)目費(fèi) 3 其他項(xiàng)目費(fèi) 4 規(guī)費(fèi)及稅金 5 合計(jì) 安裝工程部分 1 分部分項(xiàng)工程費(fèi) 2 措施項(xiàng)目費(fèi) 3 其他項(xiàng)目費(fèi) 4 規(guī)費(fèi) 5 稅金 合計(jì) 28 (5)公共設(shè)施配套費(fèi)估算為 770 萬(wàn)元。 表 85 公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 會(huì)所 1100元 /平米 7000 7700000 2 物業(yè)及其他 （ 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算為 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按項(xiàng)目的 25項(xiàng)和的 5%估算，（ ++51748+770）= （ 7）其他費(fèi)用估算為 萬(wàn)元。 表 86 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 其他費(fèi)用估算 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi) 5‰ 2 竣工檔案保證金 3 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6 其他 合計(jì) （ 8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算為 萬(wàn)元 本項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目的 17 項(xiàng)和的 2%估算 （ 196600+++51748+770++） *2%= （ 9）管理費(fèi)用估算為 萬(wàn)元 本項(xiàng)目管理費(fèi)用按項(xiàng)目的 15項(xiàng)和的 3%估算 （ 96600+++51748+770） *3%= （ 10）銷(xiāo)售費(fèi)用估算為 萬(wàn)元 29 本項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 %估算， *%= （ 11）財(cái)務(wù)費(fèi)用估算為 萬(wàn)元 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款利率（ r=%）估算，詳見(jiàn)表87：長(zhǎng)期借款利息償還表 表 87 長(zhǎng)期借款利息償還表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 年初借款本 金 累計(jì) 25000 60000 40000 20210 2 本年借款 25000 35000 3 本年應(yīng)付利息 3990 2660 1330 4 本年還本付息 23990 22660 21330 還本 20210 20210 20210 付息 3990 2660 1330 30 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金 70000 萬(wàn)元，第一年（ 2021 年）投入40000 萬(wàn)元，第二年（ 2021 年）投入 20210 萬(wàn)元，第三年（ 2021 年）投入 10000 萬(wàn)元；項(xiàng)目長(zhǎng)期借款 60000 萬(wàn)元，第一年（ 2021 年）借款 25000 萬(wàn)元，第二年（ 2021 年）借款 35000萬(wàn)元；項(xiàng)目預(yù)算收入 萬(wàn)元。具體資金籌措和使用計(jì)劃詳見(jiàn)表 88投資計(jì)劃與資金籌措表。 表 88 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 18912144 非財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2 資金籌措 資本金 預(yù)售收入 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期借款 31 項(xiàng)目用款計(jì)劃 表 89 項(xiàng)目用款計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計(jì) 土地取得費(fèi) 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3990 2660 1330 各年合計(jì) 32 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 （ 1）住宅單價(jià)： 7650 元 /㎡。 以上價(jià)格為綜合單價(jià)，實(shí)際操作時(shí)可根據(jù)具體房屋的布局、位置、院落大小、付款方式和附帶條件等在小范圍內(nèi)變動(dòng)調(diào)整。 （ 2）本項(xiàng)目的計(jì)算期為 6 年，即 20212021 年。 （ 3）考慮到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域利潤(rùn)率較高，本項(xiàng)目取行業(yè)基準(zhǔn)收 益率為 15%。 （ 4）有關(guān)稅費(fèi)率，營(yíng)業(yè)稅稅率 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)費(fèi)率 3%，企業(yè)所得稅稅率 25%，管理費(fèi)用 5%，銷(xiāo)售費(fèi)用 %，房產(chǎn)稅稅率按租金 12%，盈余公積金按 10%提取，公益金按 5%提取，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按 2%提取。 收入估算 項(xiàng)目總收入為 萬(wàn)元 ，其中售房收入為 萬(wàn) 元 ，售車(chē)位收入為 萬(wàn)元。銷(xiāo)售進(jìn)度及收入詳見(jiàn)表 16。 編制收入估算表 33 表 91 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 總銷(xiāo)售收入 1 住宅銷(xiāo)售收入 住宅可銷(xiāo)售面積 293910 102869 58782 73478 23513 35269 銷(xiāo)售比例 35% 20% 25% 8% 12% 2 車(chē)位銷(xiāo)售收入 24700 8645 4940 6175 1976 2964 車(chē)位個(gè)數(shù) 1900 665 380 475 152 228 車(chē)位均價(jià) 13 13 13 13 13 銷(xiāo)售比例 35% 20% 25% 8% 12% 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè) 教育費(fèi)附加 4 土地增值稅 5 銷(xiāo)售凈收入 34 財(cái)務(wù)分析 盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)為 萬(wàn)元，扣除所得稅，資本公積金后還有 萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅金為 萬(wàn)元，所得稅為 萬(wàn)元，土地增值額經(jīng)計(jì)算未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 20%，免征土地增值稅。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金 70000 萬(wàn)元相比，在 4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 28%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為 15%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為 年。資本金內(nèi)部收益率 47%,項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 92：全部投資現(xiàn)金流量表，表 93：資本金現(xiàn)金流量表。 35 表 92 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 售房收入 售車(chē)位收入 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 4 所得稅前現(xiàn)金流出 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 6 折現(xiàn)系數(shù) 所得稅前折現(xiàn)值 折現(xiàn)值累計(jì) 所得稅后折現(xiàn)值 折現(xiàn)值累計(jì) 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) 28% 16% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 基準(zhǔn)收益率（ Ic) 15% 15% 36 表 93 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 售房收入 售車(chē)位收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預(yù)售收入用于開(kāi)發(fā)資金 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長(zhǎng)期借款本金償還 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)值 累計(jì)折現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 47% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 基準(zhǔn)收益率 15% 37 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 *100% =*100% =% 資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /資本金 *100% =*100% =% 計(jì)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表 94：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表。 表 94 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 總成本費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 應(yīng)繳所得稅額 7 所得稅 8 稅后利潤(rùn) 9 盈余公積 公益金 法定盈余公積金 10 年初未分配利潤(rùn) 11 可供投資者分配的利潤(rùn) 12 年末未分配利潤(rùn) 38 清償能力分析 安照項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃，從 2021 年開(kāi)始分三年等額償還本金，每年償還 20210萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息 萬(wàn)元。具體清償能力分析詳見(jiàn)表 95：長(zhǎng)期借款還本付息表。 表 95 長(zhǎng)期借款還本付息表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 長(zhǎng)期借款償還 年初借款本息累計(jì) 25000 60000 40000 20210 本年借款 25000 35000 本年應(yīng)付利息 3990 2660 1330 本年還本付息 23990 22660 21330 還本 20210 20210 20210 付息 3990 2660 1330 年末借款本息累計(jì) 36010 17340 39 第十章 不確定性分析 盈虧平衡分析 （ 1）在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債率最高為 46%，低于 70%。因此，從總體上看，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)還是合理的。資金的平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債詳見(jiàn)表 101：資金的來(lái)源與運(yùn)用表和表 22：資產(chǎn)負(fù)債表。 表 101 資金的來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 資金來(lái)源 住宅銷(xiāo)售收入 車(chē)位銷(xiāo)售收入