成都芙蓉古城銷售方案-資料下載頁
2025-02-24 02:25本頁面
【導(dǎo)讀】展現(xiàn)中華明族古老文明的精髓，透出歷史的、文化的深層底蘊。建筑+星級服務(wù)。作為旅游地產(chǎn)的配套,以特色吸引游客，進而延長游客的停留時。間,促進其消費。在以創(chuàng)造經(jīng)濟效益為主的前提下提升置信品牌。上述市場的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行市場調(diào)查與分析。內(nèi)最大的旅游客源市場，占據(jù)了省內(nèi)客源的40%。目前，全市從事旅游經(jīng)營。其一，市場需求因季節(jié)性和節(jié)假日因素呈現(xiàn)出很大的不規(guī)則性。僅“春節(jié)”、“五一”、和“十一”三個長假的旅游收入就占全年總收入的17%，團隊；其二，行業(yè)競爭激烈，企業(yè)利潤趨薄。芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成溫公路快速通道旁，距市區(qū)九公里，至二環(huán)路只需10分鐘車程。芙蓉古城整個環(huán)境的營造和人氣的聚集。經(jīng)營原則評定，如實際水平達不到預(yù)期效果，則總分還會進一步降低。在芙蓉古城的旅游休閑消費方面，不同年齡、不同性質(zhì)的顧客有著一定的需
【正文】 （概率值 80%） 營業(yè)量小 （概率值 10%） 銷售收入期望 茶飲及相關(guān)休閑項目銷售收入 茶飲消費 600杯 /天，休閑消費人數(shù) 180 人 /天，年銷售收入346萬元 茶飲消費量 200杯 /天，休閑消費人數(shù) 75 人 /天，年銷售收入126萬元 茶飲消費量 40杯 /天，休閑消費人數(shù) 20 人 /天，年銷售收入33萬元 139萬元 由上表分析，休閑中心的年銷售收入期望為 139 萬元，按 60%的銷售毛利計算，銷售收益期望為 85 萬元 /年。 C、 家庭式酒店收益分析 面積：按投入 85套住宅房，每套平均 150 平米計算，共計 萬平米 14 營業(yè)項目：提供家庭式酒店服務(wù) 收益測算：由于古城的地理位置決定了其目標消費群體主要為外地游客，為了保證充分的客源，其經(jīng)營在很大程度上依賴于同本市旅行社的聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營，標價可按 400 元 /天，實際按 200 元 /天的散客價計算，同旅行社全年結(jié)算價約在 110 元 /天，現(xiàn)結(jié)合一定的散客比例，平均房價按 120 元 /天計算，其收益期望如下 ： 項目 營業(yè)量飽和 （概率值 10%） 營業(yè)量適中 （概率值 80%） 營業(yè)量小 （概率值 10%） 銷售收入期望 酒店銷售收入 年平均客房入住率達到 90%，年銷售收入 328萬元 年平均客房入住率達到 60%，年銷售收入 220萬元 年平均客房入住率達到 20%，年銷售收入 72萬元 216萬元 由上表分析，家庭式酒店的年銷售收入期望為 216 萬元，按 45%的銷售毛利計算，銷售收益期望為 97萬元 /年。 總計，自營項目全年銷售收益期望為 326 萬元。 招商項目收益測算 古城招商項目主要包括商業(yè)用房招商和娛樂項目招商兩 部分，目前娛樂項目如沙灘游泳池、溫泉等尚處于論證階段，本處僅限于對商業(yè)用房的收益分析。根據(jù)古城的規(guī)劃，招商項目主要包括四個部分：購物中心（面積 2500 平米），服務(wù)中心（面積 2021 平方米，兩層），手工藝一條街（長 80 米，寬 10米，家?guī)У晷问剑?，小吃街（長 60 米，寬 10 米，鋪門兩邊開）。 招商總面積為 5900 平方米。由于目前招商工作尚未開展，周圍地區(qū)也無可比性的同類商業(yè)用房，無法采用市場比較定價法，故只能按照自身意向性的定價，即一樓 40 元 /平米，二樓 20 元 /平米，均價 30 元 /平米，大致計算其投資收益情況。招 商項目年銷售收入估算值為 30 12 5900=212 萬元，現(xiàn)按照 30 萬元的招商前期費用和 25 萬元的房屋租賃稅（ 212 12%）計算，招商項目的銷售收益估算值為 157 萬元。 產(chǎn)品開發(fā)項目收益測算 古城的產(chǎn)品開發(fā)項目主要包括生態(tài)基地的農(nóng)副產(chǎn)品開發(fā)和芙蓉系列產(chǎn)品的開發(fā)。由于生態(tài)基地的農(nóng)副產(chǎn)品前期主要面向古城的自營餐廳并少量向業(yè)主供應(yīng)，供應(yīng)面較窄，供應(yīng)量較小，短期內(nèi)還不能成為有效的 15 利潤源。故此項目的利潤開發(fā)重心在于芙蓉系列產(chǎn)品，尤其是芙蓉系列酒的開發(fā)與市場推廣。就目前而言，如能著力將簡包裝的芙蓉蜜酒 推廣為古城餐飲的主力飲品，其市場潛力應(yīng)相當可觀?，F(xiàn)大致按照簡包裝 500克 /瓶蜜酒每瓶 15 元的售價，以及每瓶 10 元的銷售毛利計算，其他相關(guān)系列產(chǎn)品大致按 10%的銷售毛利計算，初步對產(chǎn)品開發(fā)項目的收益期望計算如下： 項目 營業(yè)量飽和 （概率值 20%） 營業(yè)量適中 （概率值 60%） 營業(yè)量小 （概率值 20%） 銷售收入期望 芙 蓉 蜜酒 銷 售收入 日平均銷售 300瓶，年平均銷售收入 162萬元。 日平均銷售 150瓶，年平均銷售收入 81萬元。 日平均銷售量50瓶，年平均銷售收入 27萬元。 87萬元 其 他 產(chǎn)品 銷 售收入 年 平均銷售收入 90萬元 年平均銷售收入 40萬元 年平均銷售收入 20萬元 36萬元 由上表分析，產(chǎn)品開發(fā)項目的年銷售收入期望為 123 萬元，兩類產(chǎn)品分別按 50%和 10%的銷售毛利計算，銷售收益期望為 47 萬元 /年。 項目總收益分析 A、總收益： 項目總收益 =各項目銷售毛利值和 各項固定成本之和 =（ 326+157+47） 611 =81萬元 B、收益分析： 由于第一年為營造人氣，創(chuàng)立品牌，需要實行 低價的促銷行為。故反映在項目整體收益上體現(xiàn)為虧損，估算虧損額為 81 萬元。按所測算的保本點估算，第一年自營餐飲中心虧損額約 113 萬元，自營酒店虧損額約 97 萬元，招商項目和產(chǎn)品開發(fā)項目和茶樓大致能提供毛利214 萬元。如果在古城初步形成口岸效應(yīng)的基礎(chǔ)上，通過芙蓉系列產(chǎn)品的開發(fā)與推廣、沙灘游泳池及溫泉等娛樂項目的招商、房屋租金和餐飲價格的適當提高等措施，促使年銷售收入保持 20%的增長速度，則第二年項目整體可實現(xiàn)銷售毛利 639 萬元，達到銷售毛利保本點并約有 28 萬元盈余。第三年可實現(xiàn)銷售毛利 769 萬元，收支相抵后，可獲 凈利 158萬元。現(xiàn)以第三年的預(yù)測收入計算增量投資收益率（即將前期土地購置及建安成本全部視為沉沒成本，增量利潤 =增量收入 增量支出，來計算投資收益率）和凈資產(chǎn)收益率（凈資產(chǎn)總額包括 4000 萬元的商業(yè)區(qū)造價、1500 萬元的酒店房屋造價、 960 萬元的裝修及設(shè)施投入，總計 6460 萬元） 16 第三年增量投資收益率 =% 第三年凈資產(chǎn)收益率 =% C、敏感性分析：為更有效地反映因有效消費人數(shù)的變化而導(dǎo)致銷售毛利的波動，現(xiàn)以預(yù)計消費量為基數(shù)，在其正負 50%的變化區(qū)間對銷售毛利進行敏感性分析：詳見附表一、附表二（銷售 毛利的敏感性分析）。 二零零二年四月一日
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