【正文】 額 200%的部分，稅率為 60%。 三、經(jīng)濟(jì)效益分析 位于珠海市高新區(qū)內(nèi)，屬于政府扶持的的企業(yè)，享受 減按 15%征收企業(yè)所得稅 。 、投資回報(bào)率、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 62 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /㎡） 項(xiàng)目總金額（元） 銷售收入 16,011 2,095,560,000 直接成本 11,599 1,518,048,000 總投資 13,640 1,785,215,686 稅前利潤(rùn) 2,371 310,344,314 稅后利潤(rùn) 1,778 232,758,236 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 % 銷售毛利率 % 表 63 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021 年 1 月 2021 年 12 月 合計(jì) 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 結(jié)算面積（㎡） 11,945 17,918 17,918 11,945 59,727 單位利潤(rùn)（元 /㎡） 34,031 34,031 34,031 34,031 34,031 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 8,103 3,106 3,106 14,315 3,106 （ 1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 ，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較。 表 64 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投資（元） 1,606,694,117 1,785,215,686 1,963,737,254 2,142,258,823 稅前利潤(rùn)（元） 279,309,883 310,344,314 341,378,746 372,413,177 稅后凈利（元） 209,482,412 232,758,236 256,034,059 279,309,883 保本售價(jià)（元 /㎡） 10,800 12,000 13,200 14,400 銷售凈利率 % % % % （ 2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較。 表 65 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 1,886,004,000 2,095,560,000 2,305,116,000 2,514,672,000 稅前利潤(rùn)（元） 279,309,883 310,344,314 341,378,746 372,413,177 稅后凈利（元） 209,482,412 232,758,236 256,034,059 279,309,883 銷售凈利率 % % % % 四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 表 66 資金投入計(jì)劃 項(xiàng)目 2021 年 1 月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（㎡） 17,918 17,918 銷售額 203,256,000 203,256,000 銀行貸款 675,360,000 自有資金 606,973,333 小計(jì) 1,282,333,333 203,256,000 203,256,000 二、投資情況 土地出讓金 1,125,600,000 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 90,048,000 建安費(fèi)用 38,304,000 38,304,000 39,744,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 4,277,280 4,438,080 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 融資費(fèi)用 20,308 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 裝修費(fèi)用 利息資本化 7,779,400 小計(jì) 1,261,751,708 112,121,171 113,721,971 凈現(xiàn)金 20,581,625 91,134,829 89,534,029 凈現(xiàn)金和 20,581,625 111,716,454 201,250,483 項(xiàng)目 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（㎡） 17,918 17,918 17,918 銷售額 203,256,000 203,256,000 203,256,000 銀行貸款 自有資金 小計(jì) 203,256,000 203,256,000 203,256,000 二、投資情況 土地出讓金 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 建安費(fèi)用 39,744,000 39,744,000 39,744,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 4,438,080 4,438,080 4,438,080 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 3,376,800 融資費(fèi)用 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 66,163,091 裝修費(fèi)用 利息資本化 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 小計(jì) 113,721,971 113,721,971 113,721,971 凈現(xiàn)金 89,534,029 89,534,029 89,534,029 凈現(xiàn)金和 290,784,512 380,318,542 469,852,571 項(xiàng)目 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（㎡） 17,918 17,918 17,918 銷售額 203,256,000 203,256,000 203,256,000 銀行貸款 自有資金 小計(jì) 203,256,000 203,256,000 203,256,000 二、投資情況 土地出讓金 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 建安費(fèi)用 30,240,000 75,600,000 75,600,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 3,376,800 8,442,000 8,442,000 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 3,376,800 融資費(fèi)用 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 66,163,091 裝修費(fèi)用 利息資本化 小計(jì) 103,156,691 153,581,891 153,581,891 凈現(xiàn)金 100,099,309 49,674,109 49,674,109 凈現(xiàn)金和 569,951,880 619,625,989 669,300,098 項(xiàng)目 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12 月 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（㎡） 17,918 17,918 179,180 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 銷售額 203,256,000 203,256,000 2,032,560,000 銀行貸款 自有資金 小計(jì) 203,256,000 203,256,000 2,032,560,000 二、投資情況 土地出讓金 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 建安費(fèi)用 18,288,000 18,288,000 1,125,600,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 2,042,160 2,042,160 33,768,000 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 33,768,000 融資費(fèi)用 20,308 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 15,349,091 676,980,000 裝修費(fèi)用 利息資本化 小計(jì) 89,870,051 89,870,051 15,349,091 凈現(xiàn)金 113,385,949 113,385,949 15,349,091 凈現(xiàn)金和 782,686,047 896,071,996 880,722,905 資金回款計(jì)劃 各期銷售回款計(jì)劃。 表 67 銷售回款計(jì)劃 年度 2021 年 1月 2021 年 2月 2021 年 3月 銷售均價(jià)（元 /㎡） 12,000 12,000 銷售面積（㎡） 銷售收入（元） 開(kāi)發(fā)成本（元） 434,846,520 435,170,253 435,462,657 各期費(fèi)用（元） 26,716,769 26,716,769 26,716,769 各期稅費(fèi)（元） 16,884,000 16,884,000 16,884,000 成本費(fèi)用（元） 151,804,800 151,804,800 151,804,800 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 總投資（元） 178,521,569