【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 區(qū)青年大街 332 號 8700 SR 新城 渾南新區(qū) 9800 五里河大廈 沈河區(qū)青年大街 9000～ 12020 XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 15 曼哈頓國際花園 惠工街 1250（ dollar） 以上各項(xiàng)平均價(jià)格為人民幣 8982 元 /m2。 項(xiàng)目目標(biāo)市場分析 由于本項(xiàng)目 定位于高檔精品住宅樓項(xiàng)目， 地處城市金廊 CBD 與 CCD的交匯處，屬于車 流量較密集區(qū)域 ，并且還 是沈陽市為推動產(chǎn)業(yè)化住宅的示范項(xiàng)目 ，人氣足，居住氛圍濃。因此按照房地產(chǎn)市場分析 ,樓盤定價(jià)參照周邊樓盤價(jià)格，并結(jié)合不同產(chǎn)品成本和市場狀況確定 住宅預(yù)售價(jià)格為 ： 12020 元 /M178。 XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 16 項(xiàng)目開發(fā)用地狀況 該宗地位于 沈河區(qū)青年大街與文藝路的 交叉口 ， 總 占地 面積約 14424 M178。,總建筑面積為 76447M178。， 該宗地 規(guī)劃用途為 住宅 用地； 其產(chǎn)權(quán)歸沈陽 XX 恒祥置地有限公司。整體環(huán)境優(yōu)越，地理位置突出，在遠(yuǎn)期對推動沈陽市的經(jīng)濟(jì)、教育等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)起著主導(dǎo)作用。 項(xiàng)目方案的確定 本項(xiàng) 目方案 一 :為建造寬敞大戶型住 房。 設(shè)計(jì) 側(cè)重 “ 美觀 與健康”雙重主題，在健康、溫馨的生活氛圍中，突出演繹“ 美觀 健康 家”的原創(chuàng)概念 。 本項(xiàng)目方案 二 :為 建造簡約小戶型住 房。 設(shè)計(jì)側(cè)重 “舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、衛(wèi)生、 簡約 ”，在空間布局、環(huán)境設(shè)計(jì)及單體設(shè)計(jì)上充分考慮現(xiàn)代人行為模式對居住空間、環(huán)境的要求，創(chuàng)造富有特色的影觀和富有吸引力的生活居住環(huán)境。 XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 17 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想及原則 春河里提出 ―綠色生態(tài)社區(qū) ‖的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場等 ―硬質(zhì)景觀 ‖，較少采用有生命力的活生生的 ―軟質(zhì)景觀 ‖，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛， ‖形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少?？諝馇逍隆穸冗m宜，夏季涼爽，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 （ 1）建設(shè)規(guī)模 可建設(shè)用 地面積 14424 平方米， 可建設(shè) 建筑面積 76447 平方米，地下停車場 12020 平方米，綠化面積近 6490 平方米，容積率 。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。 住宅棟數(shù)：示范區(qū) 2 棟 ，標(biāo)準(zhǔn)區(qū) 4 棟 ； 示范區(qū) 120 戶， 標(biāo)準(zhǔn)區(qū) 611戶 公寓棟數(shù)：示范區(qū) 1 棟； 98 戶 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 地下車庫：兩個(gè)，面積各為 6976 平米和 5040 平米。 建筑形式、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、建筑面積等見下表： 表 建筑 、 結(jié)構(gòu)形式 詳 表 樓號 建筑高度（ m） 層 數(shù) 建筑面積（ m178。） 結(jié)構(gòu)形式 1 60 18 6189 裝配式剪力墻結(jié)構(gòu) XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 18 2 60 18 6189 裝配式剪力墻結(jié)構(gòu) 3 55 15 8850 裝配式框架核心筒結(jié)構(gòu) 4 100 35 43203 鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 5 35 6 35 7 35 （ 2）建筑技術(shù) 春河里 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán) 境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 a、 建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面： 150mm 厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/m179。，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =(m178。.k) 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40 厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=(m179。.k) 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106 第 2 級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 3 級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 4 級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(m178。.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=(m178。.k) 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20 厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() b、 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW 的熱水鍋爐 (熱效率為 80%)、 APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達(dá) 90%)、自XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 19 力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采 用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制 器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 c、 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 CFG 樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC 管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS 防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光 控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎? 磁卡燃?xì)獗?；電表?DDY17 磁卡電表；水表采用 ZS2 遠(yuǎn)程控制裝置； GRC 隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。 （ 3） 節(jié)水措施 a、 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 20 雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng) 達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適 當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 b、 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 c、節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9 升和9 升以上的座便器。 龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。根據(jù)用水場合的不同，可選用延時(shí)自動關(guān)閉 (延時(shí)自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。 XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 21 建筑設(shè)計(jì) 玄關(guān)的設(shè)置新穎、細(xì)致，考慮鞋柜、掛衣柜、穿衣鏡、照明燈等。根據(jù)不同面積，不同戶型，玄關(guān)設(shè)置要依據(jù)面積的大小功能和標(biāo)準(zhǔn)有所不同。室內(nèi)儲藏室的設(shè)置依據(jù)巧妙的原則，方便適用，存放雜物、衣物等。 朝南向采光對比 表 建筑朝南面寬資料對比研究 三居室戶型朝南面寬對比 朝南面寬 對生活的影響 一般住宅和公寓 810 米 冬季接受陽光照射面積小， 同等面積通風(fēng)受影響 春河里 1114 米 冬季可接受更多的陽光，在 夏季則可享受南風(fēng)吹拂 多角外飄窗特色 表 多角外飄窗研究分析 普通平面推拉窗 多角外飄窗 可滿足基本的采光要求 在同等面寬上，增加 40—60%的采光面積 通風(fēng)面積只有窗面積的50% 在同等面寬上，增加 60%的采光面積 戶外景觀視野狹窄 觀賞戶外景觀的視 野角度達(dá) 180270 度，將自然景觀引入室內(nèi) 外觀呆板，缺乏變化 建筑局部立面呈現(xiàn)凸起，構(gòu)成飽滿而富有變 化的建筑轉(zhuǎn)角形狀 XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 22 出于人們居住方便的需要，各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施以及戶外活動場地的布局，在滿足各自的時(shí)空服務(wù)距離的同時(shí)，以達(dá)到使居民有更多的選擇性為目標(biāo)。 公共服務(wù)設(shè)施：相對都集中在小區(qū)的出入口處，考慮到小區(qū)的地理位置及外部城市交通流線的規(guī)劃，小區(qū)的主要入口設(shè)于小區(qū) 東 側(cè)，保證居民的出行便捷，盡量縮短居民的回家距離；在小區(qū)主入口處安排商業(yè)設(shè)施及主會所，使商業(yè)設(shè)施位于居民的出行必 經(jīng)之地，即符合居民現(xiàn)代生活上的便利，內(nèi)外兼顧。教育設(shè)施在小區(qū)內(nèi)與住宅區(qū)的步行和綠地系統(tǒng)相聯(lián)系，同時(shí)考慮噪聲和對居住區(qū)居民的日常和正常通行帶來干擾。 建筑裝修 外立面裝修要以 沈陽 城市特點(diǎn)結(jié)合國際現(xiàn)代化水平考慮，與沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓采用高級防水涂料，局部彩色面磚，預(yù)留空調(diào)機(jī)座位置，采用雙色共擠中空玻璃塑鋼窗。 1 2 3樓為全裝修住宅； 4 5 6 7樓為簡裝修住宅 。 春河 里 項(xiàng)目效果圖 XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 23 公用工程與配套設(shè)備 供電 根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目消防設(shè)備及應(yīng)急照明負(fù)荷 為一級負(fù)荷，客梯、生活泵為二級負(fù)荷，商業(yè)用電及住宅用電為三級負(fù)荷。高壓擬采用二路 35KV 電源供電建設(shè) 35KV 變電站 1 座，由沈陽 市政府負(fù)責(zé)建設(shè)。 給排水系統(tǒng) ①給水 本項(xiàng)目用水主要是生活用水、運(yùn)營用水、消防用水及其它用水等，日用水量 3800 立方米。由市政給水管網(wǎng)引入 DN200 管自流入小區(qū)貯水池，再由小區(qū)泵站加壓供各建筑用水，采用變頻水泵。 ②排水 項(xiàng)目排水采用雨污分流制。生活沖廁污水排入市政污水管網(wǎng)，小區(qū)雨水通過小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)收集，直接排入城市雨水管網(wǎng)。專項(xiàng)日污水排量約 1000 立方米。 XX春河里項(xiàng)目房地產(chǎn)可行性研究 24 發(fā)進(jìn)度及組織安排 項(xiàng)目建設(shè)工期 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模， 標(biāo)準(zhǔn)區(qū) 建設(shè)期擬為 兩 年， 示范區(qū)建設(shè)期擬為兩年半。在這些建設(shè)工期內(nèi)，需要完成上交的工程量包括主體工程的成型以及簡裝的完工。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 表 傳統(tǒng) 式 建筑標(biāo)準(zhǔn)區(qū)住房 分部分項(xiàng)工程 23~26高層 開始時(shí)間 結(jié)束時(shí)間 開槽、土方 202031 2020430 基礎(chǔ)完成（地下室二層） 202051 202071 1～ 3 層（按每層 10 天計(jì)算） 202072 202081 4～ 6 層（按每層 6 天計(jì)算） 202082 2020820 7～ 9 層 2020821 202098 10～ 12 層 202099 2020927 13～ 15 層 2020928 20201015 16～ 18 層 20201016 2020113 19～ 21 層 2020114 20201120 22～ 24 層 2020315 202042 25～ 27 層 202043 2020421 28～ 30 層 2020422 2020510 31～ 33 層 2020511 2020529 34～封頂 2020530 2020615 工程復(fù)工 2020315 XX春河里項(xiàng)