【導讀】公用設施社會依托條件錯誤!第五章技術方案、設備方案和工程方案.............錯誤!項目產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響................錯誤!

　　

【正文】 同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。 （八）單體建筑設計 建筑結構：低層和多層均為框架結構；樓層：低層為 23 層，多層為 45層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團 小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于 3 米，最好能達到 米，提升物業(yè)檔次。 ? 采用環(huán)保地熱供暖，分戶計費。分戶空調(diào)室外機懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中 供熱水管。 ? 隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 22 敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。 ? 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。 （九）戶型面積控制及戶內(nèi)設施 戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在 40 ㎡ 左右，二房面積控制在 50～ 60 ㎡ ，一房、二房占總套數(shù)的 70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。 陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫 暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。 （十）車位、 商業(yè)配套的設置 ? 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米 4 個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng) 。 ? 商業(yè)配套設置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。 五、項目風險分析 老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 23 段時間 鄭州市屬于大型中心城市，有 750 萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得 到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。 六、 風險規(guī)避與控制措施 認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替 代的。 本項目土地使用面積 400 畝，總建筑面積 20 萬平方米，分期建設，總周期約 36 個月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個性特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風格。 項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則：一是建筑設計必須體現(xiàn)老年公寓的個性、特色及建筑風格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設計；三是老年公寓必須“量身定做”，“ 量身定做”應從設計開始。 本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 24 時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。 七、項目實施 項目發(fā)起人： 養(yǎng)老服務機構名稱：河南泰德老年服務中心 項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地 簽訂《村企合作協(xié)議》 籌辦申請 獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關手續(xù) 實施建設 （同時完成 400 畝土地規(guī)劃，分四 期建設，首期建 50000 平方米。） 申領社會福利機構設置批準證書 開展養(yǎng)老服務 八、結論 老齡問題涉及政治、經(jīng)濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會進步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國 60 歲以上的人口已有 億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到 2020 年，將超過 2 億。發(fā)展老齡事業(yè)是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現(xiàn)在社會養(yǎng)老服務機構的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出 。目前的社星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 25 會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現(xiàn)狀，我們借鑒了一些國內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗，結合中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在鄭州市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)野曹村建設老年怡養(yǎng)公寓 — 鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。 目前， 國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老社會服務體系：一方面加快養(yǎng)老機構建設，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老 年護理院，在農(nóng)村加強敬老院建設；同時鼓勵和調(diào)動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養(yǎng)老機構發(fā)展，以期最終實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，為實現(xiàn)共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。 項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續(xù)、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營入股，組建村企合作公司，以實現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。具體 操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟組織；村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農(nóng)民集中居住新型社區(qū)，并配套各項基礎設施，改善村民生產(chǎn)生活條件。村民進入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養(yǎng)老住宅。簡言之就是：承包經(jīng)營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設用地換集體經(jīng)濟。 該項目建筑面積 202000 平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 26 10000 名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務，平均每人月消費 1000 元以內(nèi)。有一定 積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養(yǎng)老服務。 萬名老人在此居住，為合作公司和當?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物 萬斤，雞蛋 24 萬個，肉類 萬斤，蔬菜 24 萬斤，水果 萬斤。需要服務人員 2020 余人。 鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國 老齡化特點突出：基數(shù)大 ,已占全國總人口的 11%；增長速度快 ,半世紀走完別國一百年的老齡化進程；歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒有積累；人 口老齡化與社會發(fā)展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家 …… 因此 ,更需要低價位的養(yǎng)老公寓。國辦發(fā)〔 2020〕 19號《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》規(guī)定：社會福利機構的建設用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規(guī)規(guī)定應當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態(tài)度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。 星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告 27 目 錄 一、項目提出 的依據(jù) 二、老年公寓目標客戶需求及應對分析 三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件 四、 老年公寓 規(guī)劃 五、老年公寓 風險分析 六、 風險規(guī)避與控制措施 七、項目實施 八、結論