【導(dǎo)讀】鄭州市航空港區(qū)鄭港一路項(xiàng)目。中建嘉和地產(chǎn)有限公司。二〇一二年十二月。.看區(qū)域——航空港區(qū)優(yōu)勢匯聚，將成為中原區(qū)域的一顆明珠....45. .看市場——航空港區(qū)房地產(chǎn)市場啟動在即，目前正值價(jià)值洼地..46. .看需求——目前航空港區(qū)內(nèi)需強(qiáng)勁，外需無限................46. 中建地產(chǎn)—項(xiàng)目可研

　　

【正文】 鋪?zhàn)饨鹉晔找媛?16% ，遠(yuǎn)高于市區(qū)投資收益率且收益穩(wěn)定不斷吸納投資需求。 20202020年，隨港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、南水北調(diào)工程開通，以及富士康產(chǎn)業(yè)人群穩(wěn) 定區(qū)域房價(jià)還將有 30%以上的上漲空間，廣闊的升值空間吸引大量投資人潮涌入。 根據(jù)沃金商業(yè)廣場等項(xiàng)目調(diào)研發(fā)現(xiàn)，綜 保區(qū)內(nèi)商業(yè)投資人群鄭州市區(qū)客戶占 5060%，不少浙江溫州客戶已經(jīng)進(jìn)入，專購大面積商鋪。住宅投資目前外地客戶占 10%以上，總體 以自住為主。 ? 其他大型企業(yè)入駐帶來的高端客戶 南航、中航將在港區(qū)設(shè)基地，未來會有大量高收入航空公司員工進(jìn)入，將給港區(qū)房地產(chǎn)市場帶來大批高端客戶群體。另外，富士康內(nèi)部近 10 人的中高管人群也是港區(qū)低密度高端產(chǎn)品強(qiáng)有力的購買者。 ? 鄭州溢出型客戶 鄭州航空港區(qū)地理位置優(yōu)越，距鄭州市區(qū)僅 20 公里。 2020年鄭機(jī)快軌修通后，從港區(qū)到鄭州市區(qū)僅需 15 分鐘。目前，港區(qū)商品房均價(jià)比鄭州市商品房均價(jià)偏低，鄭州市溢出人群選擇在鄭東新區(qū)購房的壓力較大。未來，港區(qū)定會吸引大批鄭州溢出型、投資型客戶。 ? 總結(jié) 鄭州航空港區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯、 發(fā)展前景廣闊。無論是本地人群，還是外來投資人群、鄭州溢出人群，港區(qū)都極具吸引力。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 32 . 案例 調(diào)研 — 武漢盤龍城經(jīng)開區(qū) 2020 年全國城市人均 GDP 排名中，武漢居 43 位，鄭州居 50 位，僅相差 7 位。同時由以上 3 個表格可以看出，鄭州與武漢在人均 GDP，可支配收入、商品房均價(jià)等方面差距 較 小。 與鄭州 航空 港區(qū) 區(qū)位對比 武漢盤龍新城距武漢市中心 26 公里 ，鄭州航空港區(qū)距市中心20公里 。初期以生產(chǎn)制造、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心城市規(guī)模擴(kuò)大后，依托便捷交通條件形成包含居住、商業(yè)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)等完整城市功能的新城。 武漢機(jī)場截止今年 9月份，旅客吞吐量超過 1000萬人次，計(jì)劃2020 年旅客吞吐量達(dá) 3500萬人次，貨運(yùn)吞吐量達(dá) 44萬噸。新鄭 國際機(jī)場擁有 13個近機(jī)位和 13 個遠(yuǎn)機(jī)位，年旅客保障能力 1200萬人次。機(jī)場貨站擁有 5 個貨運(yùn)停機(jī)位，貨郵保障能力 35萬噸。鄭州機(jī)場二期工程建設(shè)正在推進(jìn)，機(jī)場二期完工后年旅客吞吐能力將達(dá) 2900萬人次、貨郵吞吐能力達(dá) 50 萬噸。 航空港區(qū)與盤龍新城區(qū)位相似，盤龍新城的 目前態(tài)勢 對港區(qū) 未來 發(fā)展有一定的借鑒價(jià)值。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 33 盤龍城位于武漢市北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，盤龍城功能定位為：臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，現(xiàn)代制造區(qū)，旅游度假區(qū)，生態(tài)人居區(qū)，航空物流 。 ? 臨空經(jīng)濟(jì)： 依托天河國際機(jī)場的區(qū)位交通 優(yōu)勢，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，將武漢國際航空物流港建設(shè)成為一個集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際化空港城。 ? 臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)： 重點(diǎn)發(fā)展航空運(yùn)輸、航空物流、空港工業(yè)等臨空經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)功能，成為帶動整個臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的增長極 。 ? 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)： 在對現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造提升的基礎(chǔ)上 ,積極引導(dǎo)商務(wù)、會展、旅游、居住、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)等臨空產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，形成臨空經(jīng)濟(jì)聚集發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 盤龍城依托航空優(yōu)勢，目前已形成現(xiàn)代制造、總部經(jīng)濟(jì)、區(qū)域市場群三大功能，正 在向縱深發(fā)展，影響范圍不斷擴(kuò)大。空港經(jīng)濟(jì)驅(qū)動區(qū)域快速發(fā)展的同時，隨之而來產(chǎn)業(yè)人口大量涌入，客戶構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)生較大變化，客戶群體的來源會更加廣泛。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 34 盤龍新城 2020年以來新開盤加推量約 40 萬方，共 7個項(xiàng)目，成交 23萬方左右，普通產(chǎn)品價(jià)格在 5200元 /m178。 ，低密度聯(lián)排別墅等高檔產(chǎn)品價(jià)格在 15000元 /平米以上，整體當(dāng)日去化率達(dá) 56％。 2020 年底受漢正街拆遷影響，在恒大名都、漢飛向上城、香奈天鵝湖等項(xiàng)目的引導(dǎo)下進(jìn)入加速周期，目前普通商品房成交均價(jià)基本維持在 6200元 /平方以上， 2020年成交量接近 150 萬方。 土地市場 盤龍新城有其特殊的區(qū)位優(yōu)勢，隨著新城發(fā)展逐步成熟，城區(qū)吸引了越來越多投資者的眼球。在近幾年武漢市國有建設(shè)用地拍賣中，盤龍新城土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，土地市場火爆。 武漢與鄭州的城市規(guī)模、城市人口、經(jīng)濟(jì)總量差距較小。航空港區(qū)與盤龍新城的相對區(qū)位、發(fā)展趨勢具有一定的相似度，所以盤龍新城現(xiàn)在的 目前態(tài)勢 對航空港區(qū)未來的發(fā)展具有一定的借鑒意義。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 35 盤龍新城近 10 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛， 2020 年成交量接近 150萬方，目前，區(qū)域內(nèi)普通商品房均價(jià)在 5200元 /平 米 以上， 低密度聯(lián)排別墅等高檔產(chǎn)品價(jià)格在 15000 元 /平 米 以上，目前，盤龍新城在售樓盤達(dá) 20 多個。 相較之下，鄭州航空港區(qū)目前銷售樓盤不多，且住宅產(chǎn)品大多以公寓的形式出租給富士康員工，商品房供應(yīng)量遠(yuǎn)比不上盤龍新城，目前，港區(qū)普通商品房均價(jià)達(dá)到 5000元 /平 米 ，低密度聯(lián)排別墅等高檔產(chǎn)品價(jià)格在 12020 元 /平 米 左右，各物業(yè)價(jià)格水平離盤龍新城目前同類物業(yè)還有一段距離，照此推算，港區(qū)未來商品房供應(yīng)量和價(jià)格都將有大幅提升的空間。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 36 . 可比樓盤 調(diào)研 分析 目前裕鴻 ? 世界港為在航空港區(qū)體量最大的綜合體項(xiàng) 目，開發(fā)有商業(yè)、小高層、洋房、寫字樓、酒店等產(chǎn)品， 80%以上產(chǎn)品要面對市場銷售，其項(xiàng)目的銷售和客戶情況可充分代表著航空港區(qū)整體銷售及客戶情況，并具有較強(qiáng)的市場參考性 ，下面將著重分析 一、裕鴻世界港 項(xiàng)目位于新鄭市鄭州國際機(jī)場北（四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 37 處）占地 1700畝，建面 80萬平方米，其中 40%為商業(yè)及公建，容積率 ，綠化率 40%。產(chǎn)品類型為：小高層、花園洋房、別墅（獨(dú)棟 +聯(lián)排）、商業(yè)、酒店、寫字樓等。小高層 5200元 /㎡左右；洋房 8000元 /㎡左 右。商業(yè) 16000 元 /㎡ 左右。 配套主要有五星 級酒店、雙語幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、商業(yè)、寫字樓等。 裕鴻世界港 銷售情況： 裕鴻世界港自 2020年 12月項(xiàng)目一期開盤至今，銷售花園洋房、小高層、商鋪等物業(yè)共計(jì) 598 套，月均銷售約 50套（不含 4層寫字樓）。項(xiàng)目總體去化率約 64%。 一期推出產(chǎn)品 小高層 花園洋房 商鋪 寫字樓 共計(jì)（套） 688 160 80 9 層 已售套數(shù) 488 60 50 4 層 剩余套數(shù) 200 100 30 5 層 剩余面積區(qū)間 142175 ㎡ 180400㎡ 200 ㎡ 左右 整層銷售 銷售率 71% 38% 63% 44% 如： 2020 年 11月份來電來訪、大定簽約情況（截止 11 月 25日） 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 38 裕鴻世界港 2020 年 11月份銷售 （近期主要廣宣傳寫字樓產(chǎn)品） 大定（ 55 套） 簽約 回款 商鋪 電梯洋房 花園洋房 寫字樓 小高層 6套 1套 11 套 23 套 14 套 64 套 7159 萬元 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 39 4 2 裕鴻世界港來訪及成交客戶情況（ 2020年 12 月至今 ） ： 置業(yè)需求分析小高層49%洋房45%皆可6%小高層 洋房 皆可 置業(yè)目的分析投資14%自住79%皆可7%投資 自住 皆可 面積需求分析1 0 0 ㎡以內(nèi)5%100200㎡77%200300㎡13%3 0 0 ㎡以上5%1 0 0 ㎡以內(nèi) 100200㎡ 200300㎡ 3 0 0 ㎡以上 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 40 區(qū)域來源分析二七區(qū)2%航空港區(qū)26%金水區(qū)44%鄭東新區(qū)14%中原區(qū)1% 外省5%管城區(qū)3%省內(nèi)地市5%航空港區(qū) 金水區(qū) 鄭東新區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 中原區(qū) 省內(nèi)地市 外省 通過對裕鴻世界港項(xiàng)目銷售和客戶情況分析可看出： ，小高層銷售速度最快，去化率達(dá) 71%，其次為商業(yè)去化 率 63%，花園洋房產(chǎn)品銷售速度相對較慢，去化率 38%。別墅產(chǎn)品屬于市場稀缺產(chǎn)品，市場推出很少。高層產(chǎn)品市場中暫無產(chǎn)品推出。 2. 客戶置業(yè)目的主要為自住，占 79%；投資客戶比例為 14%。 3. 從客戶的需求來看：客戶洋房、小高層需求比例占 94%，洋房、小高層等低密度產(chǎn)品仍受客戶追捧，這同時也與港區(qū)市場產(chǎn)品供應(yīng)有一定關(guān)系。 ：目前客戶主要源自鄭州市區(qū)金水區(qū)，占44%， 其次為航空港區(qū) 26%，鄭東新區(qū) 14%，其他為省內(nèi)地市、外省和鄭州市區(qū)其他區(qū)域客戶。 洋房： 外地客戶占比 30%，以商丘、周口 客戶居多，整體分析做生意者較少，多為公務(wù)員、事業(yè)單位人員。 小高層： 航空港區(qū)占比 30%左右，另外一部分為團(tuán)購客戶，如富 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 41 士康，中石油，中棉，鄭州散客多為投資客戶。 商業(yè)： 基本以租用為主，以銀行和富士康配套企業(yè)居多。 寫字樓： 50%客戶為自用（多為軌道、勘察類設(shè)計(jì)院）， 50%市區(qū)投資型客戶。 二、潤豐悅尚（新推樓盤， 3萬㎡可售住宅 +5萬㎡商業(yè) +10萬㎡富士康精裝高管公寓 +2 萬㎡酒店） 項(xiàng)目 位于鄭州航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動大道交匯處北100 米，由河南保利置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目總建筑面積 20 萬平方米，容積率 ，綠化率 30%，產(chǎn)品為： 3 萬平米住宅（面向市場銷售，面積區(qū)間 90— 115 m178。 ）、 10 萬平米精裝酒店式公寓（富士康高級人才公寓， 45 m178。 — 90 m178。 ，層高 ）、 5萬平米風(fēng)情商業(yè)街（ 40600 ㎡）， 2 萬平米酒店。 目前只推售商業(yè)，正對外宣傳推廣中，暫未進(jìn)行排號認(rèn)籌。預(yù)計(jì)在 2020 年 12 月中下旬開盤。目前暫無價(jià)格。 三、山頂時代商業(yè)廣場（新推售樓盤，可售小高層住宅 554套 ㎡ + 萬㎡商業(yè) +17 萬㎡富士康配套。） 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 42 位于鄭州航空港區(qū)鄭港 7 路和鄭港 6 街交叉口東南角 ，由鄭州航空港山頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。項(xiàng)目總建設(shè)用地面積 ㎡（約 140 畝），容積率 ，綠化率 %。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 ㎡，其中 6棟小高層公寓建筑面積 ㎡（富士康員工宿舍配套）， 5棟小高層住宅建筑面積 ㎡（共計(jì) 554套，對外市場化銷售 ），其中商業(yè) ㎡，地下建筑面積㎡。項(xiàng)目估算總投資約 11億元，項(xiàng)目建設(shè)工期 12個月， 2020年 4 月開工，預(yù)計(jì) 2020 年 3 月底交房 。