【導(dǎo)讀】土地使用權(quán)，根據(jù)規(guī)劃，項目總建筑面積為62800平方米。項目投資效益和風(fēng)險，編制本項目的申請報告。

　　

【正文】 最高、品牌最全的商務(wù)、商業(yè)、居住廣場 。 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 8 第二節(jié) 項目概況 一、項目名稱 ****工 業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目 二、項目申報單位及法人代表 項目申報單位： ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法定代表人：屠文軍 三、項目經(jīng)營期限 經(jīng)營期限 為 50 年， 自 營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 計算。 四、項目建設(shè)地點 項目擬建地點位于 ****工業(yè)新區(qū) 1 號路北 ， 東 臨 青威高速公 路的延伸段 ， 南側(cè)為工業(yè)新區(qū)規(guī)劃的環(huán)形干道，西面和北面靠山。 五、項目建設(shè)背景 ****自成立地級市以來，隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展， ****市人民生活水平和質(zhì)量有了較大提高。 ****風(fēng)光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑勝地。 1996 年 ****被聯(lián)合國評為全球改善人居環(huán)境 100個范例城市之一。 1998 年，又被評為中國優(yōu)秀旅游城市。 2020 年被聯(lián)合國評為最適合人類居住的城市。 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 9 ****有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海 水、沙灘是這個城市美為驕人的資源。國家環(huán)保總局對全國 54 個沿海城市的海水水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明： ****是 22 個 水質(zhì)優(yōu) 的城市之一 。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。每年有 300 多萬的海內(nèi)外游客赴 ****休閑度假，居住養(yǎng)生。從 ****市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮 著 越來越重要的作用。 ****的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。近年來 ****城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。 衛(wèi)生城市、旅游城市、最適合人類居住的城市 —— 將 ****推向全國、 乃 至世界。 隨著改革開放步伐的不斷加快， ****市社會經(jīng)濟各方面取得了長足發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長具有重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，住宅業(yè)每增長 10%，可以帶動 GDP 增長 個百分點，同時還可以增加就業(yè)機會，促進經(jīng) 濟發(fā)展和社會進步。自 1998 年國家實現(xiàn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟增長點加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開發(fā)的重點，并陸續(xù)出臺了一系列政策措施以加快推動商品 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 10 住宅的建設(shè)。住宅建設(shè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對經(jīng)濟的拉動作用越來越強。改革開放初期我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積不到七平方米，到 2020 年末中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積已經(jīng)超過二十八平方米。在不到三十年周期里面，我國城鎮(zhèn)常住人口從 億人增長到了 億人。從 1999 年到 2020 年， 9 年內(nèi)商品房竣工面積超過 五十億平方米，住新房的家庭人口就達 億人。預(yù)計到 2020 年中國的城鎮(zhèn)居民將達到 億。城市的人口數(shù)量不斷增加，促使著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為本項目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 根據(jù)市場需求，為了滿足市場需要，繁榮 ****的城市建設(shè)確定開發(fā)建設(shè)此項目。本項目擬建于 ****工業(yè)新區(qū)， 位于 ****市工業(yè)新區(qū)中心黃金地帶，距環(huán)靑威公路約 2020 米、距離 ****汽車站、火車站 10 千米 。 具有 優(yōu) 越 的地理位置、濃厚的文化氛圍、便捷的交通條件、完善的配套設(shè)施 ， 周邊擁有 成熟的工業(yè)園區(qū) 。項目距 ****新 港 12 公里、飛機場 30 公里、煙臺飛機場 80 公里。 ****家家悅 、****韓國國際學(xué)校、 ****工業(yè)新區(qū)管委 、銀行 等 均在項目輻射區(qū)內(nèi)。土地用途為住宅、商業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)終止日期住宅為 70 年，商業(yè)為 40 年。 八、編制依據(jù) 項目申報單位委托編制項目申請報告的委托書； 國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃、方針及產(chǎn)業(yè)政策和投資政策； 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 11 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)； ****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港 規(guī)劃總平面圖； 城市規(guī)劃、土地、環(huán)境保護等 行政主管部門出具的有關(guān)文件； 項目申報單位提供的其他有關(guān)資料。 九、主要編制內(nèi)容 項目基本情況 建設(shè)方案 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃 資源利用和能源耗用分析 生態(tài)環(huán)境影響分析 經(jīng)濟和社會效果分析 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 12 第二章 項目建設(shè)方案 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 根據(jù) ****市城市總體規(guī)劃， ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在****工業(yè)新區(qū) 1 號路北 ， 開發(fā)建設(shè) ****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目 。項目總 用地面積 51301 平方米，規(guī)劃建筑面積 62800 平方米，其中住宅建筑面積 31360 平方米，商業(yè)建筑面積 31440 平方米。停車位 563個。 ****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目 建成后，可為社會提供多種 戶型的住宅共計 320 套，商業(yè)建筑面積 23440 平方米。 該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展要求，對滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的消費需求，促進****市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有積極意義。 第二節(jié) 建筑方案 ****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港 項目，是由 ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資 興建的集 商務(wù)、商業(yè)、居住等 功能為一體的大型綜合性地產(chǎn)項目。建成后將是 ****工業(yè)新區(qū) 規(guī)模最大的綜合性地產(chǎn)項目。 一、項目主要建設(shè)內(nèi)容 擬建項目 由北面的高層住宅區(qū)和南面得商務(wù)辦公區(qū)組成，其中 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 13 高層住宅區(qū)是由 8 棟 11 層的住宅樓組成；商務(wù)辦公區(qū)是由 3 棟 7層的辦公樓及 2 棟 11 層的辦公樓組成 。 二、項目主要建設(shè)規(guī)模 ****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目 規(guī)劃方案具體分述如下： 規(guī)劃用地面積 51301 平方米（包括道路）。 規(guī)劃建筑面積 62800 平方米，其中 住宅區(qū)樓建筑面積 31360平方米，商務(wù)辦公區(qū)建筑面積 31440 平方米 。 整個地塊建筑由高層住宅區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)組成，其中高層住宅區(qū)由 8 棟 11 層的小高層組成，每棟高層住宅建筑面積為 3920 平方米，底層商業(yè)建筑面積 3000 平方米；商務(wù)辦公區(qū)由 3（每棟 5320平方米）棟 7 層的多層 辦公樓、 2 棟（每棟 5220 平方米） 11 層的小高層辦公樓以及 2040 平方米的底層商業(yè)組成，停車位 563 個。 容積率： 建筑密度： 21% 綠地率： % 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 14 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 總用地 面積 51301㎡ (包括道路 ) 48294㎡ (不包括道路 ) 總建筑 面積 62800㎡ 其中： 面積（ ㎡ ） /棟 棟數(shù) 合計（ ㎡ ） 占地面積 容積率 建筑密度 綠地率 停車位指標(biāo) 停車（輛） 高層住 宅區(qū) 3920（ 11層） 8 34360 31340 % 50% （ 90平 方米以上） 1車位/100平方米建筑面積 （ 90平方米） 1車位 /戶 336 3000（底層商業(yè)） 商務(wù)辦 公區(qū) 5320（ 7層） 3 28400 16954 33% 25% /100平方米建筑面積 227 5220（ 11層） 2 2040（底層商業(yè)） 容積率 建筑密度 21% 綠地率 % 戶數(shù) 90平方米以上 80戶 面積 9760 90平方米及以下 240戶 面積 21600 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 15 住宅套型 建筑面積結(jié)構(gòu)比例一覽表 項 目 戶型面積 (㎡ ) 戶數(shù) (戶 ) 建筑面積 (㎡ ) 面積比 例 (%) 1 住宅建筑面積 2 住宅戶數(shù) 320 3 套型建筑面積 小于 90 ㎡ 240 21600 % A 戶型 240 21600 % 4 套型建筑面積 大于 90 ㎡ 80 9760 % F 戶型 115 20 2300 % G 戶型 130 26 3380 % H 戶型 120 34 4080 % 由此可見，套型建筑面積小于 90 ㎡的住宅面積占總面積比例達 %，完全滿足建設(shè)部出臺的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的規(guī)定。 第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、抗震設(shè)防 本工程最高建筑 18 層，工程復(fù)雜程度一般，按現(xiàn)行的“中國地震烈度區(qū)劃圖”和“建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GBJn89”的有關(guān)規(guī)定， ****地區(qū)地震基本烈度為 7 度，本工程按 7 度抗震設(shè)防考慮。 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 16 二、結(jié)構(gòu)體系 本次建設(shè)項目各單元均為框架結(jié)構(gòu)，樓板的結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。屋面為現(xiàn)澆鋼筋混凝土坡屋頂上鋪英紅彩瓦，墻體采用加氣混凝土砌塊。 三、基礎(chǔ)方案 根據(jù)場地的巖土工程條件及建筑物自身特點，建議采用天然地基，以強風(fēng)化基巖作為基礎(chǔ)持力層?；A(chǔ)采用鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)或箱筏基礎(chǔ)。 第四節(jié) 公用設(shè)施方案 一、暖通空調(diào) （一）冷熱負(fù)荷：商務(wù)區(qū)采用中央空調(diào)系統(tǒng)；住宅采用分體空調(diào)和普通散熱器。 商場夏季冷負(fù)荷為 975 萬大卡，新風(fēng)量為 15 m3/h 人；冬季熱負(fù)荷為 607 萬大卡。 住宅 熱指標(biāo)按 53w/m2 計算，總熱負(fù)荷為 1662kw。 （二）冷熱源：本項目熱源由市熱電廠引入低溫循環(huán)水管道直接供熱，供回水溫度為 50～ 60℃；冷源為由制冷機制成的 5℃的 冷水供系統(tǒng)使用。 住宅部分 （ 1）室外系統(tǒng)：采用枝狀管網(wǎng)，各用戶入口加自力式 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 17 流量控制器。管道采用直埋敷設(shè)。入口及室內(nèi)采用半通行地溝。 （ 2）室內(nèi)系統(tǒng)：每棟樓內(nèi)各單元設(shè)置獨立系統(tǒng)。各系統(tǒng)立、支管均采用同程式，各戶支管采用水平串聯(lián)跨越式。分戶控制箱設(shè)在樓梯間內(nèi)。各系統(tǒng)立管均設(shè)于各戶管井內(nèi)。各戶水平支管均埋地敷設(shè)。 二、給水 （一）用水量：本項目建成運營期， 住宅 320 戶 ，每戶按 3 人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按 190 升 /人日，最高日用水量為182 立方米 /日，最大時用水量 18 立方米 /時。商務(wù)區(qū) 600 人，用水量標(biāo)準(zhǔn)按 50 升 /人日；客人 2020 人，用水量標(biāo)準(zhǔn)按 20升 /人日，最高日用水量為 70 立方米 /日，最大時用水量 7 立方米 /時。考慮洗車、綠化等未預(yù)見用水量按 10%計，則項目最高日用水量為 277 立方米 /日，最大時用水量為 27 立方米 /時。 （二）水源：本項目的供水源為城市自來水，由 東側(cè) 城市自來水管道就近接入本工程紅線內(nèi)水表井，城市供水壓力為 3kg，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。 （三）給水系統(tǒng)：為滿足供水壓力要求，本工程給水系統(tǒng)豎向分兩個區(qū)：一層至三層為下區(qū)，由室外給水管網(wǎng)直接供給；四層以上為上區(qū)，由屋頂水箱直接供給。水箱生活出 工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項目申請報告 18 水管上設(shè)置紫外臭 氧一體化飲水消毒器，生