【導(dǎo)讀】金玉花園小區(qū)的房地產(chǎn)進行評估。估價對象房屋建筑面積為121248㎡，土地獨。用面積為：40416㎡。估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估。房地產(chǎn)抵押價值，估價時點：2021年6月23日。經(jīng)過市場調(diào)查和實地查看，億陸仟零柒拾柒萬捌仟元整，單價為：元/㎡。1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2．本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　

【正文】 實習(xí)計算鞏固了從課本上學(xué)習(xí)的知識，學(xué)以致用，方是正道。 最后，要感謝老師在這門課上的辛勤教導(dǎo)。源源不斷的知識灌輸和生動形象的實例說明 ，讓我對投資項目分析不但有一個感性的認(rèn)識，還學(xué)到了很多理性的分析方法。要感謝隊友的齊心協(xié)力，這一份估價報告正是對大家的饋贈。 吳俊洋心得： 房地產(chǎn)估價作為我們的專業(yè)課程，要真正理解這門課的內(nèi)涵，并對它有一個深刻的認(rèn)知，必須要以實實在在地實踐作為基礎(chǔ)，而作為只有理論知識的我們這個實踐必然是艱難的，甚至是有時候寸步難行。 所謂成長的過程就是學(xué)會忍受白眼的過程，我們都天真的以為拿著老師開的介紹信就拿到了通向信息的通行證，當(dāng)我們興沖沖地來到項目售樓部時，才清楚一切是多么 的出乎我們的想象。“你們學(xué)生整天一批一 批又一批讓我們怎么做事情。 ”這是她們的工作人員聽到我們的來意之后說的第一句話，這無疑是當(dāng)頭棒喝，原來我們是如此的不受歡迎，那個漂亮的置業(yè)顧問 的表現(xiàn)跟她的長相真是相去甚遠，她陰沉著臉，貌似我們是一群討債的。 商家真的是無利不起早，當(dāng)我們想要索取她們的宣傳頁時，對我們這些非潛在客戶，她們又是如此的吝嗇。值 得一提的是，對于那些去咨詢的潛在購房者，她們的態(tài)度依然沒有好轉(zhuǎn)。 我在想是不 是中國住宅市場的剛性需求助長了她們對自己低下的職業(yè)素養(yǎng)的忽視。 無法從售樓部得到有價值的信息，我們就輾轉(zhuǎn)進入項目的施工現(xiàn)場，我們頂著烈日數(shù) 樓層，我們認(rèn)真觀察分析他們的小區(qū)規(guī)劃，我們靠自己的力量獲取第一手資料，這個過程是如此 的刻骨銘心?，F(xiàn)在想想還是毛主席他老人家說得對：自己動手豐衣足食。 每一次挫折，都不應(yīng) 該是你退縮和氣餒的理由，你勇往直前的動力就是一個完美的實訓(xùn)結(jié)果。 為了搜集可靠的可比實例資料 ，我們奔走于各個項目現(xiàn)場，常綠九天莊園，建業(yè)桂圓，大唐一品瀾山； 我們輾轉(zhuǎn)與平頂山各大網(wǎng)站，平頂山國土資源局 ，平頂山房地產(chǎn)管理局，平頂山新城區(qū)管委會，平頂山造價信息網(wǎng)等等。 我想一份估價報告是看得見的收獲，而這個過程中的心理變 化歷程則是最最珍貴的，這個過程無 法復(fù)制，這些收獲無法用語言表達。 我想說：與其說每一次實習(xí)經(jīng)歷是自己肉體的一次 折磨，不如說是對自己心理的一次無與倫比的鍛造。 事非經(jīng)過不知難，相比于紙上談兵，實踐經(jīng)歷更 能鍛煉一個人解決問題的能力，團隊合作的能力，搜集篩選信息的能力。 以一顆感恩的心對待每一次實踐經(jīng)歷，以一個 欣賞的眼光對待自己的每一次進步，相信成績靠團隊里的每一個人創(chuàng)造。 29 陳士建心得： 對于我來將每一次的實習(xí)自己都很興奮，因為這是一次“實戰(zhàn)演習(xí)”。對于每一次大的實習(xí)都是對所學(xué)知識的一種檢驗，也是對本學(xué)期自己學(xué)習(xí)不足之處的一種補充 ! 由于經(jīng)歷的實 習(xí)次數(shù)較多，碰壁的事就司空見慣了。我們第八組所選的項目是金玉花園，也是即將完成的項目。實習(xí)的第一天我們組對項目的現(xiàn)場進行了考察，在銷售部向有關(guān)負責(zé)人了解情況，但結(jié)果卻不盡人意。在他們那里沒有得到我們想要的反而被的說的一同，但是我們組的組員并沒有放棄，也并沒有因此而消沉，卻讓我們更加團結(jié)，更加相信我們一定能成功。在接下來的幾天里我們組的成員，不斷的在各方得到有用的信息，通過組員之間的相互配合對信息和數(shù)據(jù)進行真實性的核對，并通過計算得出所估價項目的價值。 通過這次的實習(xí)使我對所學(xué)知識實質(zhì)性的得以應(yīng)用，也為日后工 作方面積累了經(jīng)驗。感謝第八組的全體成員在這次實習(xí)中對集體實習(xí)工作做出的貢獻和不懈的努力，相信團結(jié)的力量，希望我們組能取得好的成績 !感謝我們的指導(dǎo)老師幫助我們解決實習(xí)過程中遇到的問題和難題，同時感謝實習(xí)期間老師一直陪著我們，對老師表示深深地敬意。 張成建心得： 一開始實習(xí)的時候，我的心情激動、興奮、期盼、喜悅。我相信，只有我認(rèn)真學(xué)習(xí)，好好把握，做好每一件事，實習(xí)肯定會有成績。但后來很多東西看著簡單，其實要做好它很不容易。記得我工作的第一天，什么事情都不會，工作不知道怎么展開。后來還是通過自己的觀察和模仿，才慢 慢上手的。經(jīng)過這次的實習(xí)，我有以下體會：首先，還沒有實習(xí)之前就要認(rèn)真了解實習(xí)的整體情況和工作制度。這樣才能有足夠的信心，成功的機會也大一些。同時這也是給以后的工作做準(zhǔn)備，以后工作起來才能得心應(yīng)手，才能減少出錯的次數(shù)。 其次，要學(xué)會怎樣與人相處和與人溝通。只有這樣，才能有良好的人際關(guān)系。在快樂的氣氛下才能順利的完成工作，工作起來才能得心應(yīng)手。與同學(xué)相處一定要禮貌、謙虛、寬容、相互關(guān)心、相互幫忙和相互體諒。 總得來說在實習(xí)期間挺辛苦的，但是，在這艱苦的歲月中，我卻學(xué)到了不少東西，也受到了很大的啟發(fā)。也體會到很 多的人生道理，不在像在學(xué)校般那樣紙上談兵，現(xiàn)在是真正擁有了實戰(zhàn)經(jīng)驗，更加深的理解了名人所言的“點滴成就非凡”這句話。我明白，今后的工作還會遇到許多新的東西，這些東西會給我?guī)硇碌捏w驗和新的體會。也會遇到許多新的朋友，會讓自己學(xué)習(xí)更多新朋友的優(yōu)勢與看見他們自身所屬的優(yōu)點與個性。因此，我堅信：只要我用心去發(fā)掘，勇敢地去嘗試，一定會能更大的收獲和啟發(fā)的，也只有這樣才能為自己以后的工作和生 30 活積累更多豐富的知識和寶貴的經(jīng)驗。 閆文佼心得： 這次我在第八組主要負責(zé)信息的收集，及信息的整理工作， 有很多心得體會。房地產(chǎn)估價 總的要求是獨立、客觀、公正，從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價 — 估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡 稱房地產(chǎn)估價。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。通過這次的實習(xí)，還讓我知道了什么是專業(yè)的估價人員，專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度 ，他所具有 的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。雖然我們的實習(xí)結(jié)束了，但這次的實習(xí)對于我們不僅僅是一次經(jīng)歷 ， 更是一次經(jīng)驗。 因為這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺充實了很多。我想如果我們在多幾次這樣的實習(xí)估價，我們的專業(yè)水平一定更加上升一個檔次。同時我們還要感謝老師在這學(xué)期對我們的教導(dǎo)。 宋海燕心得 : 實習(xí)期間 ，我們組一起勘察了現(xiàn)場， 我 真切的感受到了“身在樓中不知樓”的感覺。面對復(fù)雜的建筑結(jié)構(gòu) （如復(fù)式住宅） ， 甚至高層之間的裙樓， 為簡便起見 ，我們在估價時統(tǒng)一了所選 五 棟高層建筑結(jié)構(gòu) ， 均按照框剪， 且按一般戶型 ，不考慮復(fù)式住宅 ， 因建筑面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)難以獲得，加之它給這幾棟高層帶來的潛在價值，無法細致考量，則這次估價對裙樓不予考慮 。面對這個沒有辦理預(yù)售證的小區(qū)，也可以想象到開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)不盡順利。但估價不因此而終止，在假設(shè)條件、限制條件成立前提下，任何類型房地產(chǎn)都可以拿來估價。尋找可比實例還算順利，周邊幾棟類似房地產(chǎn)也已完美的呈現(xiàn)在我們眼前。嚴(yán)格來講，對于住宅來說， 估價對象和可比實例之間，若戶型、 朝向 、樓層 等細節(jié) 有較大差異，也需要進行修正 。 31 這次 我 主要 做的是 報告中的成本法， 同時做這個方法的有陳乾坤、李洪會。在 通過各種途徑 搜集了 所需 資料后，我用了可行性研究的思路，對成本逐項列出，依據(jù)地方慣例及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確定取費基數(shù)和取費比例。結(jié)合成本法原理與公式，對估價對象進行了詳細測算。之后，我利用剩余時間做了一下市場比較法，可比實例選擇并搜集信息后，修正的各項及修正系數(shù)的確定要利用到獨特的經(jīng)驗。之后結(jié)合市場比較法原理及公式進行詳細測算。最終求出兩種方法得到的市場總價的算數(shù)平均值作為估價對象的市場總價，進而求出估價對象的單價，將總價和單價計入最終的估價結(jié)果。 在這幾 天里，我把書本上的一部分知識用到了實際工作中，感覺收獲頗多 。很多能力的獲得靠的不僅僅是知識， 還要 結(jié)合 數(shù)次經(jīng)歷后得到的 經(jīng)驗。估價，從一開始，我就很喜歡這門課程，興趣是最好的老師，沒有興趣，就很難創(chuàng)新。如今的 估價 體系貌似 一成不變， 盡管體系完整，但從側(cè)面反映出新時代缺乏的 是創(chuàng)新。結(jié)合所估對象的實際情況，我們有千千萬萬種想法， 卻只是停留在想法上，沒有形成一套理論。干一行愛一行不假，但要愛的有價值。誠然，固有的方法會讓我們少走彎路，可沒有“柳暗”，就很難感受到“花明” 這一轉(zhuǎn)折 的出現(xiàn)。所以，在這次實習(xí)中，我努力地發(fā)現(xiàn)問 題，翻看資料或咨詢老師，或與同學(xué)討論，最終解決問題。盡管，估價的方法依然是那些固有的整套理論，但許多新的事物，新的想法，會隨著我們自己， 對知識和實踐的不斷深入理解的同時，在我們的腦海中形成一種解決問題的 富有 價值 的 新思路。 很感謝老師的耐心講解，讓我對一些疑難問題有了更深層次的認(rèn)識。我會繼續(xù)努力 學(xué)習(xí)，勇于實踐，善于總結(jié) ，逐步塑造一個更為專業(yè)的自己。 第八組全體同學(xué)致謝： 感謝王老師 和李老師 的悉心指導(dǎo)，讓我們在實習(xí)的過程中不斷改進，不斷進步，爭取又快又好的完成了您給我們第八組的任務(wù)，謝謝老師。 2021年 6月 25 日