【導(dǎo)讀】發(fā)展商提供的項(xiàng)目用地技術(shù)資料。市建設(shè)規(guī)劃管理部門的相關(guān)文件以及國家關(guān)于商品房銷售管理。長島公司在重慶近年積累的商品市場調(diào)查及銷售資料,以及重。慶同類項(xiàng)目的成本概預(yù)算及決算資料。項(xiàng)目業(yè)主為重慶奇瑞房地產(chǎn)有限公司;A項(xiàng)目用地為國有土地出讓所得;頂峰A區(qū)項(xiàng)目用地為未完成土地平整的平地，凈用地面積為。產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)建費(fèi)用支出水平，其他不確定因素在本方案中暫不考慮。區(qū)的投資費(fèi)用指標(biāo)。裝工程價(jià)按35元/平米測算。1)報(bào)建費(fèi)：為制圖、繪圖等雜費(fèi)，估為10萬元；4)權(quán)屬調(diào)查測繪費(fèi)：元/平方米×172400M2=萬元;6)審圖費(fèi)：1元/平方米×172400M2=萬元;2）城建配套費(fèi)：12元/M2×183450M²=萬元;勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi):建安總造價(jià)×2%=735元/M2×183450M2×

　　

【正文】 半年左右。 四 項(xiàng)目資金籌措安排 資金籌措方案建議 ? 重慶奇瑞 房地產(chǎn)有限公司的部分自有資金之外，可考慮用除第一組團(tuán)外的項(xiàng)目用地向銀行抵押獲取一定的開發(fā)資金貨款，用于項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。 ? 在與項(xiàng)目的工程承包方合作之中，采用工程款后付的合同模式，重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 27 也可為本項(xiàng)目解決部分啟動(dòng)資金問題。 項(xiàng)目資金平衡 （ 1） 本報(bào)告初步確定的項(xiàng)目投資開發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目的營銷量化預(yù)測，我們推算出 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目在采 用全部自有資金投資現(xiàn)金平衡情況 ,詳見 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 (自有 )現(xiàn)金流量表 (附表四 )。 （ 2） 從上表中可知 ,以項(xiàng)目全部自有資金投入測算 , 重慶 ?頂峰 A區(qū) 項(xiàng)目包括已購?fù)恋卣蹆r(jià)款在內(nèi) ,項(xiàng)目需最大投入的流動(dòng)資金量為 萬元 ,發(fā)生在項(xiàng)目啟動(dòng)后的第四季。 （ 3） 項(xiàng)目土地為土地出讓所得 ,在資金平衡表中扣除土地折價(jià)因素外 ,項(xiàng)目尚需投入開發(fā)建設(shè)的流動(dòng)資金約為 萬元 ,最大峰值出現(xiàn)在項(xiàng)目啟動(dòng)后的第四季。 項(xiàng)目融資條件 （ 1）本項(xiàng)目占地約為 畝，按折價(jià) 萬元 /畝，合計(jì)約 6100萬元 ,根據(jù) 重慶 區(qū)域當(dāng)前發(fā)展情況及本項(xiàng)目修正后且已獲通過的開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，本項(xiàng)目土地資產(chǎn)現(xiàn)值應(yīng)修正為 45 萬元 /畝，合計(jì)約 8091萬元 ,其中第一組團(tuán)用地為 48 畝 , 土地資產(chǎn)現(xiàn)值約 2160 萬元 ,其余用重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 28 地為 畝 , 土地資產(chǎn)現(xiàn)值約 5931 萬元。按現(xiàn)有金融政策及當(dāng)?shù)劂y行的融資慣例 ,開發(fā)用地可作為融資抵押物 ,使用除第一組團(tuán)外的項(xiàng)目用地可向當(dāng)?shù)劂y行融資達(dá)土地價(jià)值的 70%即 元的項(xiàng)目開發(fā)性貸款。 （ 2）按基本建設(shè)項(xiàng)目的慣例 ,項(xiàng)目投資商必須自籌項(xiàng)目總投資的 30%,本項(xiàng)目靜態(tài)總投資 萬元 (含土地折價(jià) ),即需自 籌資金的總額約為 萬元； 項(xiàng)目融資安排 （ 1） 從本項(xiàng)目的融資條件及項(xiàng)目的開發(fā)資金需求 ,初步考慮形成如下的后續(xù)開發(fā)資金安排 :項(xiàng)目發(fā)展商已自籌資金 9400 萬元 ,將除第一組團(tuán)外的項(xiàng)目開發(fā)用地 畝作為融資抵押物 ,向當(dāng)?shù)劂y行申請住宅項(xiàng)目開發(fā)貸款 3600 萬元以解決資金缺口。 （ 2） 按中國人民銀行現(xiàn)行的銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn) ,本項(xiàng)目按 13 年期的貸款年限考慮 ,規(guī)定年利率為 %并上浮 20%,項(xiàng)目的貸款年利率按 %計(jì)算，貸款利息按季支付 ,每季的利率為 %,每月的利率為 %。 （ 3） 按項(xiàng)目 口徑 ,項(xiàng)目采用開發(fā)貸款后的現(xiàn)金平衡情況如下表 ,詳見 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目資金使用還貸計(jì)算表 (附表五 ),經(jīng)計(jì)重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 29 算，本項(xiàng)目需向銀行貸款（開發(fā)流動(dòng)資金貸款） 3600 萬元 ,貸款最長使用年限為 1 年。 （ 4） 計(jì)算結(jié)果得 ,項(xiàng)目采用開發(fā)貸款后 ,貸款利息總計(jì)為 萬元。 五 項(xiàng)目效益分析 投資效果預(yù)測 ? 重慶奇瑞 房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目總投資 萬元人民幣，通過銷售將可實(shí)現(xiàn)資金回收 39507 萬元，項(xiàng)目所得稅前利潤約10145 萬元，靜態(tài)總投資利潤率約 %。 ? 由于本項(xiàng)目采用的一次性控制土地資源，分期滾動(dòng)式的 開發(fā)投入經(jīng)營，將會(huì)取得很高的項(xiàng)目自有投資利潤率。 參數(shù)取值 根據(jù)城市房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率水平及目前國家短期債券的利率水平 ,本項(xiàng)目確定投資年基準(zhǔn)收益率 (FIRR)為 12%,季基準(zhǔn)投資收益率為 3%。 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 30 效益測算 （ 1）項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量情況 ,詳見 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 (貸款 )現(xiàn)金流量表 (附表六 )。 （ 2）根據(jù)測算 ,項(xiàng)目全部投資年收益率 (FIRR)為 19%,季投資收益率為5%。 （ 3）采用銀行貸款后 ,項(xiàng)目所得稅后利潤為 萬元 ,動(dòng)態(tài)總投資為 萬元 ,項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資利潤率為 %。 （ 4）當(dāng)基準(zhǔn)收益率取值為年 12%時(shí) ,項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 萬元 ,項(xiàng)目全部投資回收期為 季 ,即 年。 效益評價(jià) （ 1）從項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算結(jié)果 ,本項(xiàng)目內(nèi)部財(cái)務(wù)收益率達(dá)14%,超過基準(zhǔn)收益率 12%。項(xiàng)目全部投資回收期 ,投資回收周期較短；項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 萬元 ,為凈值。 （ 2）各方面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表明 , 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目是一個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性很強(qiáng) ,有良好投資前景的優(yōu)秀住宅項(xiàng)目。 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 31 項(xiàng)目敏感性分析 由于本項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)測試效果良好 ,內(nèi)部收益率超過基準(zhǔn)收益 率較大 ,投資回收期很短 ,表明本項(xiàng)目有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ,故不再進(jìn)行項(xiàng)目的敏感性分析。 六 結(jié)論與建議 1 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)總評價(jià)。 ? 本項(xiàng)目的發(fā)展具有投資回報(bào)率高且穩(wěn)妥（項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資利潤率為 %） ，項(xiàng)目投資回收期較短（ 年）、啟動(dòng)資金較小、風(fēng)險(xiǎn)可控等特點(diǎn)，如開發(fā)成功，將給投資方帶來相應(yīng)可觀的財(cái)務(wù)利益。 ? 通過對本項(xiàng)目可能的定位、產(chǎn)品、合作等方面的規(guī)劃，并進(jìn)行項(xiàng)目市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的初步測試，結(jié)果表明，本項(xiàng)目是一個(gè)可行性強(qiáng)且具有良好價(jià)值的投資機(jī)會(huì)。 2 項(xiàng)目推進(jìn)的要點(diǎn)建議 ? 在項(xiàng)目眾多的前期 工作中，我們認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目發(fā)展重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 32 的靈魂，將在很大的程度上對項(xiàng)目的成敗起決定性的作用，發(fā)展商相當(dāng)重視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)作業(yè)，已選擇有經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)擔(dān)綱本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)或承擔(dān)規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問。我們看到項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上具有一定超前性，并在市場推廣和市場營銷上有獨(dú)到之處，本項(xiàng)目一定在 重慶 未來樓中占領(lǐng)先機(jī)。 ? 重慶市 一些大規(guī)模中偏低價(jià)位樓盤 (尤其是 重慶 開發(fā)區(qū)方向 )目前已在進(jìn)行籌劃或啟動(dòng)前期工作，本項(xiàng)目推進(jìn)的速度亦格外的重要，關(guān)系到本項(xiàng)目能否搶占市場先機(jī)，建議發(fā)展商加快項(xiàng)目的前期作業(yè)進(jìn)度。 重慶奇瑞 項(xiàng)目咨詢有限責(zé)任公司 二 OO 四年七月編制