【導(dǎo)讀】守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述。的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。值，為此次股權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。增減值變化；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為，評(píng)估價(jià)值為22,萬(wàn)元。6長(zhǎng)期股權(quán)投資48,71,23,

　　

【正文】 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無(wú)形資產(chǎn) 15 開(kāi)發(fā)支出 16 商譽(yù) 17 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計(jì) 48, 71, 23, 21 流動(dòng)負(fù)債 49, 49, 22 非流動(dòng)負(fù)債 23 負(fù)債合計(jì) 49, 49, 24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 22, 23, 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果與賬面值比較變動(dòng)情況及原因 美利諾公司凈資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果較賬面凈資產(chǎn)增值 23,，增值原因全 部在于長(zhǎng)期股權(quán)投資紫金新嘉增值，紫金新嘉增 值為其自身物業(yè)及其子公司持有 的物業(yè)由于近些年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，房產(chǎn)、土地價(jià)格逐年上漲。 （二）收益法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)及本報(bào)告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評(píng)估后美利諾公司 股東全部權(quán)益價(jià)值為 ，評(píng)估增值 。 （三） 最終評(píng)估結(jié)果的選取 美利諾公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過(guò)租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，回報(bào)周期長(zhǎng)但 效益穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時(shí)也受商場(chǎng)業(yè)態(tài) 美利諾私人有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 20頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 定位、所在商圈的供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)管理等的影響，采用收益法評(píng)估體現(xiàn)了評(píng)估基準(zhǔn) 日企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價(jià)值。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法反映了評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)企業(yè)購(gòu)置各項(xiàng)資產(chǎn)的重置價(jià)值，資產(chǎn)基礎(chǔ) 法中對(duì)公司的核心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場(chǎng)法評(píng)估，體現(xiàn)了城市土地價(jià)格 多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn)實(shí)，評(píng)估增值明顯；而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)并 不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值遠(yuǎn)高于收益法 的結(jié)果。 考慮到國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格反差較大的現(xiàn)實(shí)，收益法無(wú)法反映持有型物業(yè) 的完整價(jià)值，其結(jié)果難以為市場(chǎng)接受，故本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為 最終評(píng)估結(jié)果。即經(jīng)評(píng)估后美利諾公司的股東全部權(quán)益價(jià)值為 22,。 十一、特別事項(xiàng)的說(shuō)明 本報(bào)告是在獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，天健興業(yè)及參加 評(píng)估人員與委托方及被評(píng)估單位之間無(wú)任何特殊利害關(guān)系。 本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果是在被評(píng)估單位提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的， 我們對(duì)被評(píng)估單位提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn) 行了必要的 查驗(yàn)，并有責(zé)任對(duì)查驗(yàn)的情況予以披露。但本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、 準(zhǔn)確性和完整性由被評(píng)估單位負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們的責(zé)任在于對(duì)評(píng)估對(duì) 象于評(píng)估基準(zhǔn)日之價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬不發(fā)表 意見(jiàn)，也不作確認(rèn)或保證。 本報(bào)告所稱 “ 評(píng)估價(jià)值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營(yíng) 和在估值基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設(shè) 前提、方法、程序，在 2021年 7月 31日這一基準(zhǔn)日及本報(bào)告書(shū)所列明的目的下 對(duì)被估值資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，估值結(jié)論 只有在上述原則、依據(jù)、前提存 在的條件下成立，天健興業(yè)對(duì)這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意 見(jiàn)的責(zé)任。 本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則 確定的待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響， 未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值做任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的或有負(fù)債、未決訴訟或 任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付 美利諾私人有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 21頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變 化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。 本次評(píng)估結(jié)果基于本報(bào)告及其說(shuō)明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù) 據(jù)將會(huì)受多種市場(chǎng)因素影響而變化。我們對(duì)市場(chǎng)變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見(jiàn)的責(zé) 任，同時(shí)我們也沒(méi)有義務(wù)為了反映報(bào)告日后的事項(xiàng)而進(jìn)行任何修改。當(dāng)前述條件 以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā)生變化時(shí)，則會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。 對(duì)于可能 影響估值結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)，在被評(píng)估單位及相關(guān)方未作特殊說(shuō) 明而估值人員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能知道的情況下，從事價(jià)值評(píng)估的機(jī)構(gòu)不 承擔(dān)責(zé)任。 發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。在本次評(píng) 估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào) 整。 在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，且評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變 化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估 值；若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn) 行相應(yīng)調(diào)整。 紫金新嘉的《房地產(chǎn)權(quán)證》津字第 103020900291號(hào)、津字第 103020900292 號(hào)及津字第 103020900294號(hào)均已設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行股份 有限公司，評(píng)估結(jié)論未考慮該事項(xiàng)的影響； 紫金新嘉的控股子公司濱河新亞《房地產(chǎn)權(quán)證》津字第 103020900293 號(hào)已設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行股份有限公司，評(píng)估結(jié)論未考慮該 事項(xiàng)的影響； 1紫金新嘉的控股子公司天津天環(huán)公司《房地產(chǎn)權(quán)證》津字第 104030915615 號(hào)第 104030915615號(hào)已設(shè)定抵 押登記，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行股份有限公司， 評(píng)估結(jié)論未考慮該事項(xiàng)的影響； 1紫金新嘉的控股子公司石家莊陽(yáng)光公司持有的坐落于石家莊市友誼北大 街 418號(hào)的物業(yè)，由于其坐落于集體土地上，未取得房屋所有權(quán)證，石家莊陽(yáng)光 公司承諾對(duì)石家莊市友誼北大街 418號(hào)的物業(yè)擁有房屋所有權(quán)。 紫金新嘉的控股子公司陜西紫金新嘉公司持有的西安北郊物業(yè)，由于其坐落 于集體土地上，目前尚未取得房屋所有權(quán)證，陜西紫金新嘉公司承諾對(duì)西安北郊 美利諾私人有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 22頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 的物業(yè)擁有房屋所有權(quán)。 對(duì)于兩宗集體土地上的物業(yè)，我們按其賬面成本列示作為評(píng)估值。 1紫金新嘉的控股子公司唐山陽(yáng)光公司的房產(chǎn)證及土地證證載權(quán)利人為原 唐山家樂(lè)有限公司，截止到報(bào)告出具日，唐山陽(yáng)光公司尚未辦理上述證件更名事 宜，唐山陽(yáng)光公司承諾擁有該物業(yè)房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。 1本報(bào)告含有若干附件，附件為報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有 同等法律效力。 十二、 評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 本報(bào)告僅供豪威投資公司用于收購(gòu)美利諾公司股權(quán)的評(píng)估目的；評(píng)估報(bào) 告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有。 本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，評(píng)估報(bào)告的作用依 照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 未經(jīng)委托方書(shū)面許可，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得將評(píng)估報(bào)告的內(nèi) 容向第三方提供或者公開(kāi)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 未征得天健興業(yè)書(shū)面同意，評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引 用或者披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；對(duì)不 當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告內(nèi)容于 其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé) 任。 報(bào)告僅在上述評(píng)估目的、上述條件及基準(zhǔn)日下成立。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī) 定，本評(píng)估結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 2021年 7月 31日起，至 2021年 7月 30日止，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 十三、評(píng)估報(bào)告日 本評(píng)估報(bào)告日為 2021年 12月 17日。 （本頁(yè)以下空白） 美利諾私人有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 23頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （本頁(yè)無(wú)正文，為報(bào)告簽字頁(yè)） 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 二〇一三年十二月十七日 美利諾私人有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 24頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)美利諾私人有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 天興評(píng)報(bào)字（ 2021）第 78703號(hào) 目錄 一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件 二、被評(píng)估單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 三、委托方與被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 四、委托方及被評(píng)估單位的承諾函 五、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件 七、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函 八、簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書(shū)復(fù)印件 九、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 十、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表 美利諾私人有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告 第 25頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件》使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件僅供委托方用于評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn)評(píng) 估行政主管部門審查使用；評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可 評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開(kāi)；未經(jīng)天健興業(yè)同意委托方不得將報(bào)告的部 分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上；對(duì)委托方不當(dāng)引用評(píng)估結(jié)果于其他經(jīng)濟(jì)行 為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé)任 。