【導(dǎo)讀】xx市市場開發(fā)服務(wù)中心是市國資公司下屬的自收自支事業(yè)單位，建設(shè)、改造提升與日常管理。xx市市場開發(fā)服務(wù)中心現(xiàn)有正式員工20人，自中心成立以來，有30名市場協(xié)管員。與場地面積2694平方米。為地下一層、地上三層的建筑，底層按菜。上停車位7個，地下停車場建筑面積為2916平方米，項目建成后預(yù)計計算期平均年總收。投資回收期為年。當(dāng)折現(xiàn)率取8%，稅后財務(wù)收益凈現(xiàn)值。，稅后財務(wù)收益率為%，因此項目在財務(wù)上是可行的。于2021年完成，臨時菜市場目前尚在使用。根據(jù)規(guī)劃江濱區(qū)塊將建。目前高檔住宅小區(qū)建設(shè)正在進(jìn)行，道路等配套。xx臨時菜市場是2021年為解決該地段攤。市政府已將該項目列為市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)工程與2021年市區(qū)。市委、市政府督查室于2021年6月3日向市建設(shè)局、工商局發(fā)出了《重要事項交辦單》，要求11月底項目開工建設(shè)。治馬路市場，改善環(huán)境衛(wèi)生條件均有較大意義。提供也保持了較高水平。市委、市政府十分重視菜市。設(shè)作為2021年市區(qū)“十件實事”之一。

　　

【正文】 生產(chǎn)負(fù)荷 據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，結(jié)合項目具體情況，生產(chǎn)負(fù)荷確定為項目運(yùn)營期第一年為 80%，第二年為 90%，從第三年起至第 20 年為 100%。 （ 3） 財務(wù)基準(zhǔn)收益率 按行業(yè)規(guī)定，結(jié)合項目平均資金確定折現(xiàn)率為 8%,同時也作為對項目內(nèi)部收益 率指標(biāo)的評判（基準(zhǔn)收益率）。 （ 4） 其它計算參數(shù)按照國家和行業(yè)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項目的具體情況選取。 （ 5） 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 序號 名稱 計算參數(shù) 備注 1 固定資產(chǎn)折舊 建（構(gòu)）筑物 20 平均年限法，凈殘值率按 5% 2 無形資產(chǎn)攤銷 10年 平均攤銷 3 其它資產(chǎn)攤銷 5年 平均攤銷 4 工資及五金 11人， 20210元 /人年 企業(yè)五金占工資比例的 % 5 修理費(fèi) 40% 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為基數(shù) 6 其它稅收 營業(yè)稅率 6%，城建 稅 7% 教育附加費(fèi) 3% 7 銷售費(fèi)用 1% 銷售收入為基數(shù) 8 所得稅率 25% 三、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 本項目建成后，通過經(jīng)營使建設(shè)的項目維持正常運(yùn)營。 項目收入預(yù)測： 年收入估算 一層農(nóng)貿(mào)市場年租賃收入＝一層單位平均日租金可租賃面積 365= 萬元。 可租賃面積 =總建筑面積 垃圾站面積 廁所面積 門廳面積==㎡ 一層單位平均日租金 =4元 /㎡（ 參考目前 xx 菜市場租金 ） 二層農(nóng)超市租賃收入＝二 層單位平均日租金 可 租賃面積 365天＝ 二層單位平均日租金 =4 元 /㎡ = 元 /㎡（ 參考目前 xx 菜市場租金 ） 地下停車庫收入 =單位車位日收費(fèi) 車位數(shù) 365天車位周轉(zhuǎn)率 = 萬元 單位車位日收費(fèi)按每小時 2元計，則日收費(fèi)為 48 元 /天 總車位 =88輛 車位周轉(zhuǎn) 率 = 收入合計 = 萬元 ++ 萬元 = 萬元 生產(chǎn)投入物估算 項目運(yùn)營期的主要投入物為電力與水及其他輔助材料與辦公費(fèi)用 電力費(fèi)用 =總 裝機(jī)每天工作時間 365 天非經(jīng)營性負(fù)荷分?jǐn)倖蝺r =472 12 365 = 水費(fèi) =日用水量用水總天數(shù)單價 = 365 = 其他輔助材料與辦公費(fèi)用按上述費(fèi)用的 30%估計 其他輔助材料與辦公費(fèi)用 =（ +） = 主要投入物費(fèi)用合計 =（ +） =元 年總成本費(fèi)用估算 人員工資及福利費(fèi) 本項目按總?cè)藛T 11 人測算，工資按每人每年 萬元計算。估算總額為 萬元。 人員工 資 =11 /人年＝ 企業(yè)五金提取比例為 41%，其他工資性支出為 = 萬元41%= 萬元 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： (見輔助表 3) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，房屋及建筑物： 20 年 (不計建設(shè)期 2 年 )。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)采用直線法平均計算，殘值率按有關(guān)規(guī)定為 5%固定資產(chǎn)的折舊年限參照規(guī)定，按以下數(shù)據(jù)計算： 年折舊費(fèi) =（ 15%） /20= 萬元 攤銷費(fèi)和修理費(fèi) （ 1） 攤銷； 無形資產(chǎn)：按 10 年平均攤銷， 其它資產(chǎn)：按 5年攤銷 攤銷費(fèi)：無形資產(chǎn) 其他資產(chǎn) （ 2） 修理費(fèi)：每年大修理費(fèi)占折舊費(fèi)的 40%， 146..2740%= 萬元 銷售費(fèi)用： 銷售費(fèi)用按銷售額的 1%估算，銷售費(fèi)用 = 1%= 萬元 銷售稅金與附加： 銷售額為 萬元，營業(yè)稅率按 6%。 營業(yè)稅 = 6%= 萬元 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)。以增值稅為基數(shù)，稅率為 7%，則城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)為 萬元 7%= 教育附加費(fèi)。以增值稅為基數(shù)， 稅率為 3%，則教育附加費(fèi)為 萬元 3%= 總成本費(fèi)用 =生產(chǎn)投入物 +修理費(fèi) +修理費(fèi) +折舊費(fèi) +工資 +其他工資性支 +銷售費(fèi)用 +稅金與附加 = 萬元 不同年份的總成本費(fèi)用詳見下表： 總成本費(fèi)用表 序號 項目 /年份 合計 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 20年 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 80% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 一 產(chǎn)品制造成本 1 直接材料 原材料 2 直接工資 3 其他直接支出 4 制造費(fèi)用 折舊 修理費(fèi) 二 管理費(fèi)用 1 無形資產(chǎn)攤銷 2 開辦費(fèi)攤銷 三 財務(wù)費(fèi)用 四 銷售費(fèi)用 五 總成本費(fèi)用 六 經(jīng)營成本 七 固定成本 八 可變成本 項目效益預(yù)測 根據(jù)上面所作的收入成本預(yù)測，項目建成后預(yù)計計算期平均年總收入 萬元（稅前），年總成本 萬元，年利潤為 萬元。 靜態(tài)投資回收期 根據(jù)現(xiàn)金流量表計算（附表評估表 7）， 投資 回收期為 。 投資回收期 =2+91+ 現(xiàn)金流量分析： 現(xiàn)金流量表 序 項 目 建設(shè)期 生產(chǎn)期 號 第 1 年 第 2 年 第 1 年 第 2 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 20 年 生產(chǎn)負(fù)荷 80% 90% 100% 100% 100% 100% 一 現(xiàn)金流入 產(chǎn)品銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 二 現(xiàn)金流出 1 靜態(tài)投資 6 經(jīng)營成本 7 銷售稅金及附加 8 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn)金流量 項目現(xiàn)金流量在生產(chǎn)期第 9 年開始出現(xiàn)正值，當(dāng)折現(xiàn)率取 8%，稅后財務(wù)收益凈現(xiàn)值 萬元 ，稅后財務(wù)收益率為 %，因此項目在財務(wù)上是可行的。 主要財務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名 稱 數(shù)據(jù) 單位 一 基本數(shù)據(jù) 1 職工人數(shù) 11 人 2 固定資產(chǎn)投資 萬元 3 年銷售收入 萬元 4 年總成本費(fèi)用 萬元 5 年經(jīng)營成本 萬元 6 年銷售稅金及附加 萬元 7 年利潤總額 萬元 8 年利稅總額 萬元 9 年稅后利潤 萬元 二 評估指標(biāo) 1 項目折現(xiàn)率 8% 2 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 3 財務(wù)收益凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 4 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前 ) % 5 財務(wù)收益凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬元 6 投資利潤率 % 7 銷售利潤率 % 三 盈虧平衡點(diǎn) 1 生產(chǎn)能力利用率 % 2 銷售價格 % 項目風(fēng)險分析 從敏感性分析圖與表中可以看出，總體上項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，但相對而言項目對投資與銷售價格較為敏感。 所得稅后內(nèi)部收益率 項 目 固 定 生 產(chǎn) 產(chǎn) 品 生產(chǎn)能力 資產(chǎn)投資 投入物價格 銷售價格 利用率 20% % % % % 15% % % % % 10% % % % % 5% % % % % 0 % % % % +5% % % % % +10% % % % % +15% % % % % +20% % % % % 第十三章 社會評價 為了了解本項目的建設(shè)對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊懞彤?dāng)?shù)厣鐣l件對項目的適應(yīng)性和可接受程度，在本項目可行性研究期間，我們通過咨詢式參與和邀請式參與的方式，共征求或聽取本地居民及工作人員對本項目建設(shè)的意見，經(jīng)過匯總分析如下： 一、社會影響分析 增加就業(yè)崗位 項目建成后，預(yù)計直接新增就業(yè)崗位 11 個， 至少間接增加就業(yè)崗位約 300500個。 增加政府稅收 改善市區(qū)南部市民日常購物條件。 對整治馬路市場，改善城市市容市貌，改善環(huán)境衛(wèi)生條件均有較大意義，項目建設(shè)還可以分流目前府前菜市場的擁堵狀態(tài)，較好地緩解其周邊交通不暢的問題。 社會影響分析評見下表： 項目社會影響分析表 序號 社 會 因 素 影響的范圍、程度 可能出現(xiàn)的后果 措 施 建 議 1 對市民收入的影響 能增加新就業(yè)市民收入 無 2 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 居民生活水平與生活質(zhì)量有提高 無 3 對市民就業(yè)的影響 能解決一部分人就業(yè) 無 4 對本社區(qū)群眾的影響 最大受益者 無 5 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 將推動該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量擴(kuò)大和城市化進(jìn)程的加速 無 6 對地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化的影響 將推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 無 7 對不同利益群體的影響 無多大影響 無 8 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響 無多大影響 無 二、社會對項目適應(yīng)性和可受接程度分析 本項目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)厝罕姷恼J(rèn)可，并用各種方法為本項目的建成獻(xiàn)計獻(xiàn)策。 本 項目建設(shè)得到了各級政府和有關(guān)部門的大力支持，項目用地已列入城市規(guī)劃，各職能部門對項目建設(shè)及運(yùn)營所需的電力、通信、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)作了統(tǒng)籌的安排，確保項目順利實施。 項目所在地 xx市是浙西南中心城市，其現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能適應(yīng)項目建設(shè)和發(fā)展的要求，當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃揭餐耆苓m應(yīng)項目要求的技術(shù)條件，確保項目建設(shè)的既定目標(biāo)，社會對項目適應(yīng)性和可接受程度分析詳見下表。 社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表 序 號 社會因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的問題 措 施 建 議 1 不同利益群體 積極參與該項目建設(shè) 無 2 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) 非常支持該項目建設(shè) 無 3 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)支持條件 適應(yīng)該項目的要求保證實現(xiàn) 項目既定目標(biāo) 無 三、社會評價結(jié)論 通過以上社會影響分析及社會對項目適應(yīng)性和可接受程度分析，本項目社會效益顯著，同時社會對項目認(rèn)可程度非常高，并且得到了當(dāng)?shù)馗骷壵吐毮懿块T的大力支持，各項條件都已具備。項目在建設(shè)過程中及建成實施后均無社會風(fēng)險。 第十四章 結(jié)論與建議 xx 市 xx 區(qū)塊社區(qū)公共設(shè)施用房項目規(guī)劃用地面積 7378 平方米（其中原有市場用地 4189 平方米，新增用地 3154 平方米），總建筑面積 6522平方米，（不包括地下停車場建筑面積 2916 平方米），道路與場地面積 2694 平方米。為地下一層、地上三層的建筑，底層按菜市場設(shè)計，建筑面積 2798平方米（ 240攤位）、二層按農(nóng)產(chǎn)品超市模式設(shè)計，建筑面積 2798 平方米，三層作為市場管理用房，建筑面積690 平方米，垃圾中轉(zhuǎn)站面積 236 平方米，停車位 95 個，其中：地上停車位 7 個，地下停車場建筑面積為 2916 平方米（ 88 個車位），項目總投資估算為 。項目建成后預(yù)計計算期平均年總收入 （稅前），年總成本 萬元，年收益為 元。 投資回收期為 年 。當(dāng)折現(xiàn)率取 8%，稅后財務(wù)收益凈現(xiàn)值，稅后財務(wù)收益率為 %，因此項目在財務(wù)上是可行的?？傮w上項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，但相對而言項目對投資與銷售價格較為敏感。 項目按浙江省農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)技術(shù)規(guī)范》要求建設(shè)成四星級的標(biāo)準(zhǔn)化菜市場示范工程。 xx 市 xx 區(qū)塊社區(qū)公共設(shè)施用房項目的建設(shè)，是適應(yīng) xx 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。它的建設(shè)將給 xx 市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加新亮點(diǎn)。xx 區(qū)塊社區(qū)公共設(shè)施用房與新建的江 濱高檔住宅區(qū)相配套，對于提高城市品位，改善社區(qū)服務(wù)的硬件設(shè)施，能起到良好的社會經(jīng)濟(jì)效果。項目的建成使用，還能為社會提供就業(yè)崗位，解決部分市民的就業(yè)問題，同時對整治馬路市場，改善城市市容市貌，改善環(huán)境衛(wèi)生條件均