【導(dǎo)讀】成都建信·奧林匹克花園。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 的別墅群、度假村，均 因溫泉的開發(fā)而更添風(fēng)采。 ? 陳家桅桿 這座坐 落于溫江縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功名 20 標(biāo)志，故被當(dāng)?shù)厝朔Q “陳家桅桿 ”，系翰林陳宗典父子于清同治三年（ 1863）所造，歷時(shí)8 年，傾注匠心。 陳家桅桿 具有 “小橋、流水、人家 ”的情調(diào)。 其 四面溪水環(huán)繞，風(fēng)景別致。門前的雙斗石桅桿巍然屹立，氣勢(shì)雄偉，院前照壁橫陳，八字粉墻分列兩旁，墻上鐫刻有浮雕石刻及鏤空的 “福 ”、 “壽 ”兩字和蝙蝠等，圖案精湛；黑漆卷拱重檐大龍門，上有花鳥彩繪，十分逼真，光耀奪目。 在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風(fēng)景園林專家熊世堯、建設(shè)部專家錢震岳、李素樂、古民居學(xué)者季 富政等 專家學(xué)者 的眼里，陳家桅桿是一個(gè) “活生生的民間文化博物館 ”。 ? 西南花木第一縣 溫江 是 國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，素有花木之鄉(xiāng)的美譽(yù)，有著悠久的花木種植歷史，是川西園林之母和川派樹樁盆景的發(fā)祥地之一?，F(xiàn) 已 發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地，共有花木 3 萬多畝，占成都花木總量的 50%以上，是 “四川省重點(diǎn)花木市場(chǎng)和花木產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)縣 ”。別具特色的溫江花木沿著產(chǎn)業(yè)化道路不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)形成規(guī)?；?、 商品化 和 專業(yè)化。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅漢松等綠化觀賞花木 2020 多種；古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕， 具有很高的美化欣賞價(jià)值。種花木、靠技術(shù)。作為全國最大的花木集散地之一，現(xiàn)有交易服務(wù)帶 1 萬余畝，交易區(qū) 4個(gè)，門市 300 個(gè)，花木產(chǎn)品遠(yuǎn)銷北京、廣州、昆明等地。每年銷量近 2020 車皮，銷售額達(dá) 到 1 億元?；井a(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的 城市 生態(tài)環(huán)境，又取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。 1． 5 項(xiàng)目區(qū)位道路與交通狀況 ? 溫江縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程 354 公里，其中一級(jí)公路 32． 8 公里，二級(jí)公路 78． 1 公里，三級(jí)公路 60． 8 公里，四級(jí)公路 182． 3 公里。 目前溫江雖然村村通公路，但溫江的骨干交通大道卻只有成 —溫 —邛路一條與成都相連。 而成都至溫江 1． 8 萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新跨越的 “必由之路 ”。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ? 溫江縣 距成都市區(qū)僅 10 公里 12 分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年 5 月全面完成的連接成都市中心的高等級(jí)公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機(jī)制造公司（ 132 廠）；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。 另外 ， 溫江縣 準(zhǔn)備再修建三條與成都相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長 12． 5 公里的快速通道 ——光華大道；第二 條是正在規(guī)劃中的從成都 —黃田壩 —永寧 —溫江，第三條是從大石西路 —機(jī)投 —溫江。 ? 項(xiàng)目所在地涌 泉鎮(zhèn)占地 21． 3 平方公里，距三環(huán)路僅 8 公里，與青羊區(qū)僅一線之隔 。 總長 12． 5 公里 、 預(yù)計(jì)投資 1． 3 億 、 雙向 8 車道的光華大道西延線 青羊段 將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。 光華大道 該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點(diǎn)，止于柳城大道，全長 12． 5 公里 ， 貫穿溫江國家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待 2020 年 此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進(jìn)入市中心僅 7 分鐘車程，距雙流國際機(jī)場(chǎng)僅 10 公里。與境內(nèi)的向陽路、溫雙 路、土龍路、公金路形成了發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，這將為 整個(gè)溫江 房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施 ， 極大地改善溫江招商引資環(huán)境，加快溫江 城 市化進(jìn)程，使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點(diǎn)。 3． 6 項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 ? 城市建設(shè) 溫江的城市建設(shè)目標(biāo)是要建 設(shè) 一個(gè)現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源 “引水入城 ”，讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正 擬 投資上千萬元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地 167 畝的溫江公園，讓公園 完全開放，提升溫江縣的形象，并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時(shí)，溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢(shì)，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準(zhǔn)備利用這 6 萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。 ? 溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況 目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為：項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體為本地消費(fèi)者，付款方式單一。 22 比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在 80m2—150m2 之間，較好樓層的銷售單價(jià)為 900 元 /m2 左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好， 130m2 以下的戶型都已基本售完， 150 左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達(dá)到 70%和 80%。 3． 7 項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 3． 7． 1． 能源 狀況 ? 電力狀況 現(xiàn)有 35KV變電站 4 座， 110KV變電站 2 座；有各級(jí)輸電線路 51 條，其中 110KV輸電線路 4 條， 35KV 線路 6 條， 10KV 線路 41 條；共有小水電站 10 個(gè)，總裝機(jī)容量8170KW；日供電量為 206KWH。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運(yùn)行”的配網(wǎng)框架。 ? 天然氣狀況 天然氣主管道 92． 3 公里，日供氣能力 22 萬立方米。 3． 7． 2．通訊狀況 總裝機(jī)容量達(dá) 6． 6 萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都 — 溫江 SDH高速傳輸網(wǎng)和 DDN 數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動(dòng)通信方面，有 GSM 網(wǎng)一個(gè)， 900MNZ 基站 21 個(gè)，能同時(shí)容納 30000 部手機(jī)同時(shí)通話。 3． 7． 3．教育條件 境內(nèi)具有各類學(xué)校（含成教） 78 所，其中大中專院校 11 所；在校學(xué)生人數(shù)為 4． 6萬人。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。 3． 7． 4．醫(yī)療條件 全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 22 個(gè)，有成都 市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 7 個(gè)。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 3． 8 項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 溫江縣按照國家建設(shè)部對(duì)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)工作的部署和要求，從溫江縣的實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設(shè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點(diǎn)為基點(diǎn)的新型城鄉(xiāng)體系。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、以點(diǎn)帶面、梯次推進(jìn)，到 2020 年，鄉(xiāng)村城市化各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。 3． 9 項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析 3． 9． 1 有利因素 ? 自然環(huán)境優(yōu)越 “上風(fēng)上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時(shí)”和“地利”。除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強(qiáng)于成都市及成都東、南、北幾個(gè)方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢(shì)。 ? 土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā) 溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之溫江政府 對(duì)招商引資 的 注重 ，因此， 溫江是成都近郊適合開發(fā) “第一居所 ”的一塊寶地。 而且， 目前在溫江 可 拿到一手地，地價(jià)相對(duì)便宜 。 溫江豐富的土地資源 有 利 與開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。 ? 文化附加價(jià)值高 溫江 相傳 是 4000 多年前古蜀國魚鳧王都的所在地。古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。 此外， 水文化是溫江的文脈 ，古老的川西習(xí)俗與文化至今 24 仍隨處可見，形成了其獨(dú)有的文化優(yōu)勢(shì)。 ? 一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施 溫江縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿。 ? 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn) 溫江縣政府對(duì)房地產(chǎn) 開發(fā) 的重視程度高，不僅給予了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而且在城 市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。 ? 規(guī)劃后的交通狀況良好 溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò) —— 通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向成都和周邊郊縣的干線，勢(shì)必提升溫江的綜合開發(fā)價(jià)值。 3． 9． 2 不利 因素 ? 成都市向東向南發(fā)展對(duì)溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響 成都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對(duì)溫江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當(dāng)?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足?dǎo)致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費(fèi)者對(duì)溫江房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。 ? 華陽、龍泉、中和等 郊縣房地產(chǎn)對(duì)溫江房地產(chǎn)的沖擊 華陽 、龍泉、中和等郊縣 的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且成都市消費(fèi)者對(duì)華陽的認(rèn)知程度比對(duì)溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，華陽目前占據(jù)相對(duì)有利的地位。 ? 交通道路建設(shè)中的不確定因素 本項(xiàng)目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項(xiàng)目與成都通行的光華大道青羊段的開工與通車時(shí)間尚難以確定。 ? 開發(fā)商對(duì)開發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不確定性 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 溫江開發(fā)時(shí)機(jī)的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)。 ? 本地房產(chǎn)開發(fā)對(duì)溫江房地產(chǎn)市場(chǎng) 的影響 溫江本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項(xiàng)目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費(fèi)者對(duì)于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會(huì)需要一定的時(shí)間。 ? 開發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng) 溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)使其大多都進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場(chǎng)條件下可能會(huì)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，影響項(xiàng)目的贏利。 ? 規(guī)模化的居住環(huán)境尚未形成 各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?；?的居住環(huán)境。 26 第四章 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 研究成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況及市場(chǎng)特征，對(duì)項(xiàng)目可行性作區(qū)域性研判。 4． 1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加 成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。 歷史數(shù)據(jù)分析， 1990 年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為 億元，占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）的 %，經(jīng)過 90 年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國民經(jīng)濟(jì)增長速度，到 1990 年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 億元，占國內(nèi) 生產(chǎn)總值的 %，突破了 3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點(diǎn)，確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色： 1998 年全市完成住宅建設(shè)投資 億元，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)； 1999 年全市完成住宅建設(shè)投資82.。 98 億元，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)； 2020 年完成住宅建設(shè)投資達(dá) 億元，拉動(dòng) GDP 增長 3 個(gè)百分點(diǎn)。 隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的比重日益增加，成都市政府及各區(qū)政府充分意識(shí)到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市”，相繼出臺(tái)各種相關(guān)配套政策扶 持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁 從投資增占速度情況看，成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在 19921995 年期間，歷經(jīng)了一個(gè)高速發(fā)展的重要時(shí)期： 1992 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，于 1991 年相比增長 %；1995 年投資額為 億元，增長率為 %。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場(chǎng)拆遷等一系列的重點(diǎn)工程建設(shè)為契機(jī)，成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展。 19961999 年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著成都市住房制度改革的不斷深化， 1998 年底取 消福利分房制度，實(shí)行并鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款，消費(fèi)結(jié)構(gòu)從集團(tuán)性消費(fèi)向散戶時(shí)代全面過渡，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。 2020 年，在國家實(shí)施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達(dá) 萬平方米，比上年相比，凈增加 萬平方米，增幅達(dá) %，全年完成投資 億元，李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 名列各項(xiàng)投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。 4． 3 住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大 隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴(kuò)大住宅開 發(fā)份額。 2020 年成都使住宅開發(fā)投資 億元（含經(jīng)濟(jì)適用房），與上年相比增長 %，占開發(fā)總投資比重從 1999年 %上升為 %，尤其是于 98 年相比住宅比重攀升幅度達(dá) 個(gè)百分點(diǎn)。從住宅開工規(guī)模來看， 2020 年開工面積為 萬平方米，其中新開工規(guī)模 667 萬平方米，比去年同期相比分別增長 24%和 %。住宅新開工規(guī)模已占上平房新開規(guī)模的 %，由此反映出開發(fā)商對(duì)住宅消費(fèi)市場(chǎng)看好的信心較強(qiáng)。 4． 4 規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高 隨著房地產(chǎn)業(yè)