【導(dǎo)讀】本標(biāo)準(zhǔn)是按GB/T《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分:標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)和編寫》的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)由青島市國土資源和房屋管理局提出并歸口。秩序維護(hù)服務(wù)、突發(fā)事件處理、消防安全管理、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、監(jiān)督與投訴。本部分適用于青島市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務(wù)。下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的?！鶕?jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的物業(yè)服務(wù)需求設(shè)置相應(yīng)的職能部門；準(zhǔn)、投訴渠道等。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；況，宜聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對資金情況進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，公布監(jiān)督、投訴電話。布24小時服務(wù)電話。提供多種接待途徑，包括但不限于現(xiàn)場接待、接聽電話及傳真、收發(fā)信函及電子郵件。對業(yè)主或物業(yè)使用人的咨詢、求助等事項(xiàng)，應(yīng)及時答復(fù)，答復(fù)率100%。受理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)進(jìn)行記錄并存檔。正確分理已授權(quán)的信件，報(bào)刊雜志等應(yīng)進(jìn)行登記，業(yè)主簽收時做好相應(yīng)記錄。相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。

　　

【正文】 制柜手動及自動啟動正常，各類表計(jì)顯示正常。 自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好。 油料儲存應(yīng)符合安全要求。 電梯 電梯應(yīng)經(jīng)取得相應(yīng)資 質(zhì)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，并取得《安全檢驗(yàn)合格證》后投入使用，此后每年進(jìn)行 1次定期檢驗(yàn)，并張貼新的合格證。 應(yīng)由取得相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯進(jìn)行每月至少 2次定期保養(yǎng)和維修，并按照所簽定的設(shè)備維保合同對其提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。 電梯日常運(yùn)行平穩(wěn)舒適，動作準(zhǔn)確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好，每日巡檢有記錄。 建立應(yīng)急事件處理機(jī)制，培訓(xùn)本單位工程技術(shù)人員解決一般的電梯故障，發(fā)生重大故障時應(yīng)對維修保養(yǎng)單位到達(dá)現(xiàn)場的時間做出要求。 中央空調(diào)系統(tǒng) 對中央空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前進(jìn)行清 掃、檢查，測試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。 定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)、變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。 定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，做好記錄。 定期對空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。 定期檢查中央空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)。 定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定。 確保各種管道、閥件及儀表完好齊備。 確保能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。 保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。 保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。 應(yīng)委托取得資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)定期對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合相關(guān)規(guī)定。 給排水設(shè)施 每日對各類水泵、閥門等進(jìn)行檢查，確保給排水系統(tǒng)通暢，風(fēng)機(jī)正常，各種管道閥門完好。 確保儀表顯示正確，系統(tǒng)無明顯異味和噪聲。 每季度對樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對水泵、管道進(jìn)行除銹油漆，定期對軸承進(jìn)行潤滑，定期對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。 DB37/ XXXXX— XXXX 23 每半年 1次對二次供水水箱、蓄水池進(jìn)行清洗消 毒，生活飲用水水質(zhì)達(dá)到相關(guān)要求；生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 定期對電機(jī)、水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。 進(jìn)行規(guī)范加壓操作，確保用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保護(hù)。 定期對室內(nèi)集水坑、隔油池、室外化糞池進(jìn)行清理。 樓宇自動化系統(tǒng) 服務(wù)器、 UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整齊、整潔。 末端設(shè)備接線正確、線路無損、安裝 牢固。 定期對計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。 每年對傳感器、執(zhí)行器等儀器儀表相關(guān)設(shè)備進(jìn)行校對。 建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理，配備符合要求的滅火器材。 電子巡更及防盜報(bào)警系統(tǒng) 巡更器具工作正常。 巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常。 各類防盜探測器安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。 防盜報(bào)警控制器線路無損、工作正常、整潔。 監(jiān)控系統(tǒng) 攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔。 視頻記錄設(shè)備工作正常、整潔。 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。 矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識清楚。 車庫管理系統(tǒng) 服務(wù)器、收費(fèi)系統(tǒng)、工作正常、整潔；柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常。 區(qū)域及車庫車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)功能工作正常。 系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進(jìn)行，保證系統(tǒng)運(yùn)行正常。 廣播、會議背景音響 音源設(shè)備、功放設(shè)備工作正常，整潔完好。 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。 背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。 多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常。 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾。 避雷系統(tǒng) 避雷系統(tǒng)每年應(yīng)由取得資質(zhì)的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。 定期檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。 DB37/ XXXXX— XXXX 24 定期檢查重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。 定期對變配電室內(nèi)設(shè)備的接地帶、各重要機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。 消防設(shè)施 疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象；嚴(yán)禁占用防火間距。 室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應(yīng)能夠正常啟動消防水泵。 室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占 現(xiàn)象。 消防設(shè)施除檢修外，應(yīng)當(dāng)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。 滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測。 消防水池等消防儲水設(shè)施水量達(dá)到規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍措施。 設(shè)自動消防設(shè)施的，應(yīng)確保自動消防設(shè)施運(yùn)行正常；發(fā)生火災(zāi)時，火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾等應(yīng)能及時聯(lián)動，各設(shè)施啟停均在消防控制室有信號反饋。 設(shè)自動消防設(shè)施的，應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)對消防設(shè)施進(jìn)行檢測和維保，每年至少進(jìn)行 1次全面聯(lián)動檢測，每月進(jìn)行 1次專項(xiàng)檢查，檢測、檢查 應(yīng)有記錄。 消防管道、閥門至少每半年進(jìn)行一次除銹刷漆。 消防設(shè)施發(fā)生故障時，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)及時到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修。 保證消防用水的基本儲備，確?；馂?zāi)時消防滅火的基本用水量。 網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備 應(yīng)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的實(shí)際需求確定網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，達(dá)到以下要求： —— 通訊處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊工作正常； —— 維護(hù)終端工作正常、整潔； —— 工作電源及 UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損； —— 配線架、光纖配架排線整齊，標(biāo)識完好，數(shù)據(jù)齊全； —— 插座模塊安裝完好，線路暢 通，表面整潔； —— 對相關(guān)軟件定期進(jìn)行檢測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知軟件供應(yīng)商進(jìn)行維修； —— 做好機(jī)房防火、防霉、防潮、防雷擊的安全保衛(wèi)工作和清潔衛(wèi)生工作，機(jī)房內(nèi)設(shè)警示標(biāo)識，溫度應(yīng)保持在 25度左右，并定期做好安全檢查，排除隱患，避免發(fā)生事故； —— 對關(guān)鍵的數(shù)據(jù)和信息做好備份工作。 秩序維護(hù)服務(wù) 人員要求 秩序維護(hù)人員接受過相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識與技能培訓(xùn)，持證上崗。 上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，器械佩帶規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。 出入管理 主出入口實(shí)行 24小時值班制度。 DB37/ XXXXX— XXXX 25 對進(jìn)出寫字樓人員進(jìn)行進(jìn)出管理，非辦公人員進(jìn)入、非辦公時間進(jìn)入應(yīng)進(jìn) 行登記。 對于來訪人員用語文明規(guī)范。 對進(jìn)出寫字樓物品進(jìn)行進(jìn)出管理，大件物品搬出應(yīng)實(shí)行查驗(yàn)放行制度，并形成記錄；發(fā)現(xiàn)有可疑危險品時，應(yīng)予以扣留，并上報(bào)相關(guān)部門。 根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定車輛行駛路線，對進(jìn)出寫字樓的車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保證出入口的通暢。 監(jiān)控 監(jiān)控室內(nèi)實(shí)行專人 24小時值班制度。 監(jiān)控設(shè)施齊全，保證對出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警。 確保監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時。 監(jiān)控室收到火情、險情及其他異常情況報(bào)警信號后，應(yīng)及時報(bào)警，并安排相關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行前期處理。 監(jiān)控記錄保持完整，保存 時間不少于 30天。 巡查 應(yīng)根據(jù)寫字樓內(nèi)實(shí)際情況，制定相對固定的巡查路線。 白天巡查次數(shù)不少于 4次，夜間巡查次數(shù)不少于 4次，對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)備機(jī)房至少每 2小時巡查 1次，巡查有記錄。 巡查宜使用巡更設(shè)備，保持巡更記錄。如無巡更設(shè)備，宜保持兩人一組進(jìn)行巡查。 巡查過程和監(jiān)控室實(shí)行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時到達(dá)現(xiàn)場。 巡查中注意異常聲響、氣味，如有可疑現(xiàn)象，應(yīng)立即查明并上報(bào)，并對緊急情況采取必要的處理措施。 重點(diǎn)部位巡查應(yīng)保持記錄。 車輛停放管理 車庫內(nèi)應(yīng)設(shè)監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設(shè) 施、門禁、車輛限速及指示標(biāo)志。 指定車輛的停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專人管理，保證車輛停放有序。 非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)集中存放，停放有序。 突發(fā)事件處理 制定常見突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，建立快速響應(yīng)機(jī)制。 明確突發(fā)事件責(zé)任人。 事件發(fā)生時應(yīng)及時告知業(yè)主或物業(yè)使用人，重大突發(fā)事件按規(guī)定上報(bào)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 定期對相關(guān)人員進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)。 每年組織 2次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 突發(fā)事件通常包括： —— 突發(fā)火災(zāi)； —— 電梯故障； —— 緊急停電停水； —— 治安事件； —— 意外傷害； —— 自然災(zāi)害。 DB37/ XXXXX— XXXX 26 消防安全管理 制定消防安全管理制度，建立消防 責(zé)任制，確定消防安全責(zé)任人、消防安全管理人，明確專人維護(hù)、管理消防器材和消防設(shè)施。 消防巡查人員、自動消防系統(tǒng)操作人員、專職消防隊(duì)及志愿消防隊(duì)消防員應(yīng)接受消防職業(yè)技能培訓(xùn)，自動消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家認(rèn)可職業(yè)資格證書，持證上崗。 定期組織防火巡查、防火檢查，巡查、檢查時填寫記錄，并由檢查人及其主管人員簽字；巡查、檢查時應(yīng)及時糾正違法違章行為，拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)上報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或當(dāng)?shù)毓才沙鏊? 消防控制室實(shí)行 24小時值班制度。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立義務(wù)消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員的 30%，制定符合本單位特點(diǎn)的滅火疏散預(yù)案，每年至少舉行 2次消防演習(xí)。 應(yīng)開展經(jīng)常性的消防安全宣傳和培訓(xùn)。應(yīng)組織有關(guān)人員每年至少進(jìn)行 2次消防教育培訓(xùn)，使其具備檢查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力。 根據(jù)情況確定消防安全重點(diǎn)部位，并設(shè)置明顯的警示標(biāo)志，配備符合要求的滅火器材，由專人每日巡查；對易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理，填寫檢查記錄。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。 保潔服務(wù) 建立保潔管理制度和保潔服務(wù)方案，對保潔服務(wù)工作做好記錄。 配置保潔服務(wù) 人員，明確保潔責(zé)任范圍，保潔服務(wù)實(shí)行定時定點(diǎn)和流動保潔相結(jié)合，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域整潔、干凈。 根據(jù)實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱，在適當(dāng)位置放置垃圾（衛(wèi)生）桶，設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房（站、車、箱），在集中裝修期間應(yīng)有臨時垃圾堆放處等。 生活垃圾日產(chǎn)日清，并協(xié)助做好垃圾分類工作；裝修垃圾專門管理并督促及時清運(yùn)。 雨雪天氣應(yīng)采取防滑措施，特殊部位保潔要做好安全防護(hù)。 適時開展衛(wèi)生防疫活動，配合做好突發(fā)性傳染病控制。 大廳、電梯廳、樓梯、過道地面每日清掃，不定期巡視，保持無垃圾、無雜物、無污跡。大 理石地面晶面處理后光澤均勻，防滑條縫無藏污；木地板表面光亮，四周邊角無積灰；地面磚色澤均一，點(diǎn)、線、面線條清晰；地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致。 墻面每周清潔，保持大理石墻面目視無灰塵、污漬，表面光滑、明亮；墻磚表面光滑，色澤均一，點(diǎn)、線、面、線條清晰；涂料無劃痕、無污垢；不銹鋼 /黃銅裝飾物表面明亮、色澤均一，無劃痕印跡，有金屬質(zhì)感；鋁合金板表面光滑，接縫處保持潔凈。 樓梯扶手、欄桿每周擦拭，保持干凈無灰塵。 大廳門、玻璃、窗臺每周擦拭，保持窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處無灰塵、印跡、 污垢；金屬框架拉手潔凈，無氧化斑點(diǎn)，色澤光亮；玻璃干凈明亮，無浮塵、無印跡；門底無污跡。 公共衛(wèi)生間每日清潔，保持整體無浮塵、無異味。臺面、鏡面無明顯水跡；小便斗、座便器無黃漬、無尿堿；水龍頭干凈無污漬；天花板、燈具、墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；衛(wèi)生紙架干凈無污跡，衛(wèi)生用品齊全；廁紙簍無污跡，廁紙不滿溢。 開水間每日清潔，保持整體潔凈干燥，無異味。水龍頭、地墊干凈無污漬；水槽干凈、無斑點(diǎn)、無污跡、無雜物、無水垢。 DB37/ XXXXX— XXXX 27 垃圾箱、房每日清潔，保持整體干凈干燥、無臭味。墻身無污跡、無粘附物；垃圾桶封閉良好，不滿溢，無積灰。 地下車庫每天清掃 1次，保持地面無垃圾雜物，無積水；標(biāo)識、指示牌干凈、無浮塵。 電梯轎廂每日清潔，保持地面干凈，無垃圾雜物；四壁光潔明亮，無污跡；顯示屏無灰塵、印跡、污漬、劃痕；吊頂無積灰。 照明設(shè)施每周清潔 4次，保持燈桿無明顯污跡，無亂張貼；燈箱、燈罩外殼無明顯灰塵、污跡，燈罩內(nèi)無死蚊、蠅、蟲。 消防設(shè)施每周清潔 4次，保持消防栓、消防箱、報(bào)警器、火警通訊、滅火器、煙感器、揚(yáng)聲器表面光亮，無積塵、無污漬。 空調(diào)風(fēng)口、排風(fēng)扇定期清潔，保持表面無灰塵、無污漬。 監(jiān)控設(shè)施無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。 指引標(biāo)識牌、廣告牌定期 清潔，保持表面無灰塵、無污漬。 外圍及周邊道路每日清掃，保持地面干凈無雜物，無積水，無明顯污跡、油跡；溝、渠、井不滿溢，無雜物，無異味。 綠化帶定期清理，保持無雜物，花臺表面干凈無污漬。 水池定期清撈，保持水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，整體無異味。 平臺屋面定期清理，保持無垃圾堆積。 綠化服務(wù) 建立物業(yè)