【正文】 能力。 定期組織防火巡查、防火檢查，巡查、檢查時填寫記錄，并由檢查人及其主管人員簽字；巡查、檢查時應(yīng)及時糾正違法違章行為，拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)上報公安機關(guān)消防機構(gòu)或當(dāng)?shù)毓才沙鏊? 每年組織 1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 突發(fā)事件處理 DB37/ XXXXX— XXXX 17 制定常見突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，建立快速響應(yīng)機制。 重點部位巡查應(yīng)保持記錄。 巡查宜使用巡更設(shè)備，保持巡更記錄。 監(jiān)控室收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)及時報警，并安排相關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進行前期處理。 根據(jù)實際情況規(guī)定車輛行駛路線，對進出寫字樓的車輛進行有效疏導(dǎo)，保證出入口的通暢。 出入管理 主出入口實行 24小時值班制度。 保證消防用水的基本儲備，確保火災(zāi)時消防滅火的基本用水量。 設(shè)自動消防設(shè)施的，應(yīng)確保自動消防設(shè)施運行正常；發(fā)生火災(zāi)時，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾等應(yīng)能及時聯(lián)動，各設(shè)施啟停均在消防控制室有信號反饋。 室外消 火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。 定期檢查重要機房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查。 圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機功能工作正常。 監(jiān)視器工作正常、整潔。 各類防盜探測器安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。 每年對傳感器、執(zhí)行器等儀器儀表相關(guān)設(shè)備進行校對。 定期對室內(nèi)集水坑、隔油池、室外化糞池進行清理。 每半年 1次對二次供水水箱、蓄水池進行清洗消毒，生活飲用水水質(zhì)達到相關(guān)要求；生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 應(yīng)委托取得資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)定期對空調(diào)系統(tǒng)進行清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合相關(guān)規(guī)定 。 確保各種管道、閥件及儀表完好齊備。 定期檢查冷卻塔風(fēng)機、變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要 求的冷卻水。 應(yīng)由取得相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯進行每月至少 2次定期 保養(yǎng)和維修，并按照所簽定的設(shè)備維保合同對其提供的服務(wù)進行監(jiān)督。 應(yīng)急供電系統(tǒng) 發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常。 蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求。 功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠。 發(fā)生重大人身、設(shè)備安全事故應(yīng)及時向供電主管部門報告，并記錄。 從業(yè)人員持證上崗，操作時嚴格執(zhí)行 DL408的規(guī)定，并熟練掌握觸電緊急救護法。 應(yīng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各項標(biāo)識進行有效管理，主要包括： —— 主要道路、停車場、泊車導(dǎo)向等標(biāo)識； —— 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)識； —— 各樓層指示、引導(dǎo)標(biāo)識； —— 公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺等公共服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)和位置標(biāo)識； —— 公共場所的安全設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)識； —— 共用設(shè)備設(shè)施的安全警示標(biāo)識； —— 臨時性服務(wù)標(biāo)識； —— 其他標(biāo)識。 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分巡查中發(fā)現(xiàn)損壞需要維修時，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時聯(lián)系相關(guān)單位進行維修，并做好維修保養(yǎng)記錄；超出保修期的，屬于合同約定由物業(yè)服務(wù)費用支出的項目應(yīng)在 24小時內(nèi)組織修復(fù)，并做好維修保養(yǎng)記錄；需要使用房屋專項維修資金的，應(yīng)及時按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。 特約服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況提供相應(yīng)的特約服務(wù)。 報修服務(wù) DB37/ XXXXX— XXXX 12 應(yīng)在雙方約定的時限內(nèi)處理業(yè)主或物業(yè)使用人的報修，急修 20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行應(yīng)急處理。 保證裝修期間的水電等供應(yīng)，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。 應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進 出園區(qū)的搬遷路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等事項。 對業(yè)主或物業(yè)使用人的咨詢、求助等事項，應(yīng)及時答復(fù)，答復(fù)率 100%。 6 二級 顧客服務(wù) 接待服務(wù) 服務(wù)場所工作時間不少于 8小時，工作時間應(yīng)有現(xiàn)場接待人員，其余時間設(shè) 值班人員。 DB37/ XXXXX— XXXX 11 災(zāi)前積極預(yù)防，對樹木加固，災(zāi)后及時清除倒樹斷枝，疏通道路，清理扶植，盡快恢復(fù)原狀。 定期進行施肥，施肥均勻、充足、適度，保證綠化植物強壯、枝葉茂盛。針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢。 重大節(jié)日宜進行綠化裝飾。 平臺屋面定期清理，保持無垃圾堆積。 指引標(biāo)識牌、廣告牌定期清潔，保持表面無灰塵、無污漬。 照明設(shè)施定期清潔，保持燈桿無明顯污跡，無亂張貼；燈箱、燈罩外殼無明顯灰塵、污跡，燈罩內(nèi)無死蚊、蠅、蟲。 垃圾箱、房每日清潔，保持整體干凈干燥。 DB37/ XXXXX— XXXX 10 公共衛(wèi)生間每日清潔，保持整體無浮塵、無異味。大理石地面晶面處理后光澤均勻，防滑 條縫無藏污；木地板表面光亮，四周邊角無積灰；地面磚色澤均一，點、線、面線條清晰；地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致。 生活垃圾日產(chǎn)日清，并協(xié)助做好垃圾分類工作；裝修垃圾專門管理并督促及時清運。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立義務(wù)消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員的 30%，制定符合本單位特點的滅火疏散 預(yù)案，每年至少舉行 1次消防演習(xí)。 消防安全管理 制定消防安全管理制度，建立消防責(zé)任制，確定消防安全責(zé)任人、消防 安全管理人，明確專人維護、管理消防器材和消防設(shè)施。 事件發(fā)生時應(yīng)及時告知業(yè)主或物業(yè)使用人，重大突發(fā)事件按規(guī)定上報，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 指定車輛的停放區(qū)域，公開收費標(biāo)準(zhǔn)，實行專人管理，保證車輛停放有序。 巡查過程和監(jiān)控室實行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時到達現(xiàn)場。 巡查 應(yīng)根據(jù) 寫字樓內(nèi)實際情況，制定相對固定的巡查路線。 監(jiān)控設(shè)施運行良好，保證對出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像。 對于來訪人員用語文明規(guī)范。 秩序維護服務(wù) 人員要求 秩序維護人員接受過相關(guān)安全護衛(wèi)知識與技能培訓(xùn)。 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆。 滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測。 消防設(shè)施 疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通；嚴禁占用防火間距。 避雷系統(tǒng) 避雷系統(tǒng)每年應(yīng)由取得資質(zhì)的專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測。 車庫管理系統(tǒng) 服務(wù)器、收費系統(tǒng)、工作正常；柵欄機安裝牢固、工作正常。 監(jiān)控系統(tǒng) 攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常。 電子巡更及防盜報警系統(tǒng) 巡更器具工作正常。 末端設(shè)備接線正確、線路無損、安裝牢固。 進行規(guī)范加壓操作，確保用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。 確保儀表顯示正確，系統(tǒng)無明顯異味。 保證冷凍主機及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。 定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)。 建立應(yīng)急事件處理機制，培訓(xùn)本單位工程技術(shù)人員解決一般的電梯故障，發(fā)生重大故障時應(yīng)對維修保養(yǎng)單位到達現(xiàn)場的時間做出要求。 油料儲存應(yīng)符合安全要求。 確保運行時散熱功能正常。 項目前期配備的 EPS和 UPS電源系統(tǒng) 控制柜運行正常，檢測表計顯示正常。 高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動作正常，巡檢有記錄。 總配電室專人值守，定時檢查設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的配電室應(yīng)定期檢查，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室定期巡查；配電室安全標(biāo)識、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效 防止有害生物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔；配備符合要求的滅火器材。 共用設(shè)備設(shè)施維修與管理 公共照明 公共照明燈按時開啟，滿足物 業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)使用要求。 每年制訂房屋的年度維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人同意后，組織實施。 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、寫字樓巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。 報修、維修應(yīng)做好記錄。 建筑垃圾應(yīng)在指定地點臨時袋裝堆放，采取圍擋、遮蓋等措施。 受理裝修申請時應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人有關(guān)制度和規(guī)定，簽訂裝修協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)。 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù) 正確分理已授權(quán)的信件，報刊雜志等應(yīng)進行登記，業(yè)主簽收時做好相應(yīng)記錄。 提供 多種接待途徑，包括但不限于現(xiàn)場接待、接聽電話及傳真、收發(fā)信函及電子郵件。 服務(wù)監(jiān)督 DB37/ XXXXX— XXXX 3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，公布監(jiān)督、投訴電話。 檔案管理 技術(shù)檔案 主要包括： —— 工程竣工驗收檔案； —— 項目竣工綜合驗收檔案； —— 物業(yè)承接查驗檔案； —— 設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料； —— 其它資料。 DL 408 電業(yè)安全工作規(guī)程 DB37/T 物業(yè)服務(wù)規(guī)范 第 5部分： 寫字樓物業(yè) 3 基本要求 服務(wù)機構(gòu) 應(yīng)符合以下要求： —— 取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì) 證書； —— 具備滿足服務(wù)需要的設(shè)備設(shè)施； —— 根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的物業(yè)服務(wù)需求設(shè)置相應(yīng)的職能部門； —— 服務(wù)窗口公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)流程、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等。 注： 在物業(yè)服務(wù)實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇服務(wù)內(nèi)容，增減服務(wù)項目。 本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：青島市國土資源和房屋管理局、青島市物業(yè)管理辦公室、 青島市技術(shù)監(jiān)督科技信息所（ 青島市技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)研究所 ） 。 本標(biāo)準(zhǔn)由青島市國土資源和房屋管理局提出并歸口。 本部分適用于青島市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務(wù)。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。 財務(wù)管理 應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，并符合以下要求： —— 規(guī)范操作，賬目清晰； DB37/ XXXXX— XXXX 2 —— 對于提供特約服務(wù)的費用、代收代繳的費用，應(yīng)單獨列帳，按實際支出費用和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收??； —— 實行酬金制物業(yè)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況，宜聘請專業(yè)機構(gòu)對資金情況進行審計。 節(jié)能管理 應(yīng)根據(jù)寫字樓內(nèi)的實際情況，鼓勵采取相應(yīng)的節(jié)能降耗措施，節(jié)能降耗措施通常包括： —— 執(zhí)行國家關(guān)于公共建筑空調(diào)溫度控制的相關(guān)規(guī)定； —— 定期對共用設(shè)備設(shè)施進行巡檢，防止管道、閥門出現(xiàn)跑、冒、滴、漏； —— 寫字樓內(nèi)張貼節(jié)能提示； —— 根據(jù)寫字樓辦公人員的作息時間確定合理的照明、空調(diào) 關(guān)閉時間 。 5 一級 顧客服務(wù) 接待服務(wù) 服務(wù)場所工作時間不少于 8小時，工作時間應(yīng)有現(xiàn)場接待人員，其余時間設(shè)值班人員，公布 24小時服務(wù)電話。 受理服務(wù)事項應(yīng)進行記錄并存檔。 裝修服務(wù) 建立業(yè)主裝修申請審批制度。 建立業(yè)主或物業(yè)使用人的裝修檔案，包括裝修申請、審批、驗收資料等。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。 房屋維修與管理 指導(dǎo)業(yè)主或物業(yè)使用人正確使用房屋，指導(dǎo)其遵守房屋安全使用的相關(guān)規(guī)范。并做好維修保養(yǎng)記錄；超出保修期的，屬于合同約定由物業(yè)服務(wù)費用支出的項目應(yīng)在 24小時內(nèi)組織修復(fù)，并做好維修保養(yǎng)記錄；需要使用房屋專項維修資金的，應(yīng)及時按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。 應(yīng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各項標(biāo)識進行有效管理，主要包括： —— 主要道路、停車場、泊車導(dǎo)向等標(biāo)識； —— 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)識； —— 各樓層指示、引導(dǎo)標(biāo)識； —— 公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺等公共服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)和位置標(biāo)識； —— 公共場所的安全設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)識； —— 共用設(shè)備設(shè)施的安全警示標(biāo)識； —— 臨時性服務(wù)標(biāo)識； —— 其他標(biāo)識。 從業(yè)人員應(yīng)持證上崗，操作時嚴格執(zhí)行 DL408的規(guī)定，并熟練掌握觸電緊急救護法。 技術(shù)要求 高低壓供電系統(tǒng) 高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準(zhǔn)確，巡檢有記錄。 變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。 電源切換功能正常，不出現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象。 自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好。 電梯日常運行平穩(wěn)舒適，動作準(zhǔn)確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好，巡檢有記錄。 定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風(fēng)機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，做好記錄。 確保能量計費系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。 給排水設(shè)施 每日對供水設(shè)備、設(shè)施進行巡查，確保給排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好。 定期對電機、水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進行保養(yǎng)。 樓宇自動化系統(tǒng) 服務(wù)器、 UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整齊、整潔。 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，配備符合要求的滅火器材 。 防盜報警控制器線路無損、工作正常、整潔。 矩陣工作正常、標(biāo)識清楚。 系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進行，保證系統(tǒng)運行正常。