【導(dǎo)讀】 絕密* 精品文檔 由卡哇伊-紫羅蘭整理提供 薈螂芄蒄蝕羇膀蒃螂螀肆薃蒂羆薂薄螈芀薁蚇羄膆薀衿螇膂蕿蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃肀芃膄蒃袃腿膃薅聿肅節(jié)蚇袁羈芁螀蚄艿芀葿袀芅芀螞螃膁艿螄羈肇羋蒄螁羃芇薆羆節(jié)芆蚈蝿膈蒞螁羅肄莄蒀螇羀莄蚃羃羆莃螅袆芄莂蒅肁膀莁薇襖肆莀蠆肀荿螁袂芁葿蒁蚅膇蒈薃袁肅蕆螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蝕羇膀蒃螂螀肆薃蒂羆薂薄螈芀薁蚇羄膆薀衿螇膂蕿蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃肀芃膄蒃袃腿膃薅聿肅節(jié)蚇袁羈芁螀蚄艿芀葿袀芅芀螞螃膁艿螄羈肇羋蒄螁羃芇薆羆節(jié)芆蚈蝿膈蒞螁羅肄莄蒀螇羀莄蚃羃羆莃螅袆芄莂蒅肁膀莁薇襖肆莀蠆肀荿螁袂芁葿蒁蚅膇蒈薃袁肅蕆螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蝕羇膀蒃螂螀肆薃蒂羆薂薄螈芀薁蚇羄膆薀衿螇膂蕿蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃肀芃膄蒃袃腿膃薅聿肅節(jié)蚇袁羈芁螀蚄艿芀葿袀芅芀螞螃膁艿螄羈肇羋蒄螁羃芇薆羆節(jié)芆蚈蝿膈蒞螁羅肄莄蒀螇羀莄蚃羃羆莃螅袆

　　

【正文】 水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。設(shè)立 600M179。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水 ，同時(shí)設(shè)立 200M179。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。 2) 生活給水系統(tǒng)。生活給水系統(tǒng)分為三個(gè)區(qū)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。綠化澆灑道路用水 25 和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。 3) 生活熱水系統(tǒng)。 4) 熱水用水量：酒店客房按 200L/人 d考慮，其它人員按 50L/人 d考慮，生活熱水日用量估計(jì) 200M179。 5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、?電，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。 排水系統(tǒng) 排水體制，采用雨水、污水分流制。 污水系統(tǒng) 生活污水量按生活給水量的 90%計(jì)。 糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動(dòng)力自流排至市污水管。 地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。 電氣照明系統(tǒng)。 高低壓供配電系統(tǒng)。 酒店地下一層設(shè)立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV 的電源，一用一備。另設(shè)置一組約 600KW 的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。 本酒店用電負(fù) 荷按 6000KW 考慮。 動(dòng)力、照明系統(tǒng) 動(dòng)力部分。 所有供消防、報(bào)警、消防電梯等動(dòng)力配電，按一級(jí)負(fù)荷考慮，實(shí)行雙電源供電。 照明系統(tǒng)。 建筑物照度按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。公用部位采用高效節(jié)能燈源。 在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設(shè)備房等重要場所設(shè)置應(yīng)急照明，出口指示燈及疏散指示燈。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。 亮泛照明系統(tǒng) 用電容量考慮為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務(wù)活動(dòng)本酒店的亮泛照明。 防雷接地系統(tǒng) 26 本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。 利用自 然基礎(chǔ)接地，在本酒店 20 米高以上，每隔 3 層作一個(gè)閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。 消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專用接地線。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1歐姆。 本工程采用 TNS系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。 暖通系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng) 從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補(bǔ)充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。 空調(diào)冷熱源 考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直 燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。 ． 2 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 本酒店采用三種空調(diào)送風(fēng)形式： 大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機(jī)組，低走單風(fēng)道集中送回風(fēng)方式，送風(fēng)采用散流器頂送各雙層百葉風(fēng)口側(cè)送方式，回風(fēng)采用格柵風(fēng)口頂部回風(fēng)或側(cè)墻回風(fēng)。 中等空間采用吊裝式可變風(fēng)時(shí)空調(diào)機(jī)組，低速風(fēng)道集中送風(fēng)，頂送頂回方式 客房、小開間等采用風(fēng)機(jī)盤管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)方式 另分層設(shè)立新風(fēng)系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊裝式新風(fēng)機(jī)組集中處理后送至各空調(diào)房間。 ． 3 通風(fēng)系統(tǒng) 本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)兩種 方式。 另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。戰(zhàn)時(shí)或火災(zāi)時(shí)，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。 智能弱電系統(tǒng) 智能弱電系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為核心。 有線電視信號(hào)從當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)接入，寬帶上網(wǎng)從當(dāng)?shù)仉娦欧?wù)提供商接入Inter；酒店管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)酒店商務(wù)的日常工作處理，客人來了可以快速開房， 27 客人在住期間提供優(yōu)質(zhì)、舒適、便捷的五星級(jí)服務(wù)，客人離開可以快速結(jié)帳；酒店辦公自動(dòng)化系統(tǒng)為酒店日常的經(jīng)營管理助力，加強(qiáng)酒店日常管理工作的自動(dòng)化。 消防系統(tǒng) ． 1 消防給水系統(tǒng) 本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 消防用水量： 室外消火栓用水量： 30L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 40L/S 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)： 30L/S 消防給水及儲(chǔ)水量： 從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根 DN200 給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供應(yīng)酒店的生活及消防用水。 在建筑地下室設(shè)消防儲(chǔ)水池，儲(chǔ)存室內(nèi)消防用水 600M179。，包括 3小時(shí)的室內(nèi)消火栓用水量及 1 小時(shí)的自動(dòng)噴水滅火用水量。 室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。 至內(nèi)消火栓系統(tǒng) 賓館、商場、公共場所及車庫均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。 室內(nèi)消火栓，采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內(nèi)設(shè)消火栓泵兩臺(tái)（一用一備）。 消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。在室外設(shè)置多臺(tái)水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。（略） 水噴霧系統(tǒng)。（略） 滅火器設(shè)置。按《建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ 14090）布置滅火器。 ． 2 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 本工程采用智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警 系統(tǒng)負(fù)責(zé)各建筑物的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián) 28 動(dòng)控制。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。 環(huán)保及節(jié)能措施 從節(jié)約型社會(huì)理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設(shè)備和器具。如， 1）設(shè)計(jì)上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合； 2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具； 3）采用高效節(jié)能式光源； 4）充分利用市政給水管道的壓力； 5）采用變頻供水技術(shù)； 6）空調(diào)機(jī)房送風(fēng)主管上均設(shè)有消聲器等； 7）制冷機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、平時(shí)使用的風(fēng)機(jī)房等采用吸間及隔音措施； 8）熱水鍋爐煙氣由土建風(fēng)道從裙樓屋頂排放。 29 第五篇 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn) 度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 2021 年 810 月完成全部可行性論證，公司融資意向基本完成。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。 2021 年 1012 月完成場地平整，建筑設(shè)計(jì)基本完成。 2021 年 112 月建筑主體工程完工。 2021 年 110 月完成全部裝飾裝修及附屬設(shè)施。 2021 年 712 月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作， 2021 年元月 1 日試營業(yè)。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 見附表 .進(jìn)度計(jì)劃 30 第六篇 投資估算與資金籌措 投資估算表 估算依據(jù)： 依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建設(shè)規(guī)模； 依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議及會(huì)議紀(jì)要； 參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)； 總投資 23680 萬元，估算表附后。 資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措： 1） 自籌資金： 5000 萬元 2） 開發(fā)貸款： 6000 萬元 3） 產(chǎn)權(quán)出售滾動(dòng)投入 12021 萬元（考慮利用銷售收入的 75%）。 31 見附表 .投資估算 32 第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售收入估算 本項(xiàng)目 工程 占地面積 公頃，總建筑面積 70625 平方米。 包括餐飲 9715平方米 ，會(huì)議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會(huì)議中心和酒店輔助面積外考慮出租。 按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的 25%后開始銷售工作，預(yù)計(jì)從 2021 年開始預(yù)售起 3年內(nèi)可全部銷售完畢。 銷售價(jià)格 通過對常德市房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查分析研究， 并按市場比較法推算確定本項(xiàng)目出售、出租 價(jià)格及客房價(jià)格。 主要樓盤出售、出租價(jià)格 樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷售情況 金鉆廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20210 出售出租% 銅鑼灣廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20210 商鋪 40% 得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180間 3688 剩約 10間 匯美家居廣場 商住 12層 約 8000平米 500012021 金鉆廣場寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在 G 區(qū)二、三層共計(jì) 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30— 40 平方米。租賃價(jià)約為 25 元 / 平方米； F 區(qū)二 至六層總計(jì)面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450 萬。 主要酒店客房價(jià)格 酒店名稱 星級(jí) 客房數(shù) 價(jià)格 出租率 備注 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 33 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時(shí)滿員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項(xiàng)目客房出售價(jià)格均價(jià)定為 4000元 /m2；客房經(jīng)營價(jià)格均價(jià)定為 350元 /套；租賃價(jià)格均價(jià)定為 20 元 /月 .m2。 銷售收入 按以上原則估算各期收入，從 2021 年開始預(yù)售，至 2021 年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成后總銷售收入為 萬元。詳見下表： 銷售收入年估算： 2021 年： 160048000*50%=80， 024， 000元 2021 年： 160048000*30%=48， 014， 400元 2021 年： 160048000*20%=32， 009， 600元 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按 60%計(jì)算。） 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 面積（ m2） 價(jià)格（元 /月） 年租收入（元） 1 餐飲 9715 15 1748700 2 會(huì)議中心 3243 3 娛樂中心 8879 30 3196440 4 商業(yè) 3138 20 753120 5 酒店辦公輔助 2880 6 大堂 2758 7 合計(jì) 5698260 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 面積（ m2） 價(jià)格（元） 銷售收入（元） 1 客房 40012 4000 160， 048， 000 34 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入 假設(shè)客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營日為 360天計(jì)算，得 350 500 70% 360 天 =44， 100， 000 元。試營業(yè)按