【正文】 絕密 * 精 品文檔 由 卡哇伊 2 第一篇 總論 ......................................................................................................... 1 項目名稱及概況 .............................................. 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想 ................................ 2 研究結論與主要經(jīng)濟指標 ...................................... 3 問題和建議 .................................................. 3 第二篇 項目提出的背景和建設意義 ........................................................... 4 項目提出的背景 .............................................. 4 項目的建設意義 ............................................... 6 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 ............................................................... 7 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. 8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預測 ................................. 19 本酒店市場定位 ............................................. 21 第四篇 項目總體規(guī)劃方案 ........................................................................... 22 規(guī)劃設計理念 ............................................... 22 總平面布局及酒店綜合體方案 ................................. 22 交通系統(tǒng) ................................................... 23 景觀系統(tǒng) ................................................... 24 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) ......................................... 24 技術設計 ................................................... 24 第五篇 項目實施進度計劃 ........................................................................... 29 項目實施進度建議 ........................................... 29 項目進度計劃表 ............................................. 29 第六篇 投資估算與資金籌措 ....................................................................... 30 投資估算表 ................................................. 30 資金籌措計劃 ............................................... 30 第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 ............................................................. 32 銷售收入估算 .............................................. 32 項目財務經(jīng)濟評價 ........................................... 34 項目不確定性分析 ........................................... 35 第八篇 綜合評價與結論 ................................................................................ 40 第九篇 附件 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 1 常德市萬馬置業(yè)有限公司 釣魚臺國際飯店及酒店式 公寓、住宅 可 行 性 研 究 報 告 第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況 本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。 項目占地 畝，其中釣魚臺國際飯店占地 103 畝，釣魚臺國際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。東面的沅江，水面寬廣，鱗波 蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。 氣象條件 :常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度，極端最低氣溫 度。年平均降雨量 1373mm，全年主導風向北東北風（ NNE），風速 ， 歷年最大風速 22m/s，靜風頻率較高，歷年土壤最大凍結深度 20mm。 地質(zhì)條件 :常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程 尚未進行地質(zhì)勘探 ，參考 相關 地質(zhì)資料 ， 地基土層 很可能 由第四系全新統(tǒng)（ Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫 、 卵石組成 。常 德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城 —— 常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。根據(jù)有關規(guī)定，擬建 工程可以 按基本烈度七度抗震設防。 交通條件 :德山距省會長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長 2 常高速（長沙 —— 常德）、常張高速（常德 —— 張家界）、常吉高速（常德 ——吉首）、常荊高速（常德 —— 湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 供電、供水 :常德已成為湖南最大的能源基地。工業(yè)用電均價 元 /度，重點工業(yè) 元 /度，低谷電價 元 /度。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價 元 /T，服務業(yè)用水均價 元 /T。 項目建設規(guī)模 ? 本項目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米 ，會議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 ?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％?？偼?資約 23680萬元，建設期 2021 年 11 月至 2021 年 11月。 本項目公寓及住宅部分 總占地面積約 畝，即 29570 ㎡，則可開發(fā)建設面積 30000 ㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積： 29570 ㎡，規(guī)劃凈用地面積 :20699㎡，容積率： ，總建筑面積： 30000 ㎡， 1015 層小高層，道路面積： 3000㎡，綠化面積： 5871 ㎡，戶型：公寓 80150 ㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)： 1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想 本項目可行性 研究報告依據(jù)國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設的必要性、建設條件、規(guī)劃方案、主要技術方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 釣魚臺國際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務金融于一體。酒店將與孤峰 公園 互通 ， 有一個天然的休閑景區(qū)，酒店 開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍天相結合，建成園林式的 酒店商務 區(qū)。本項目規(guī)劃沿乾明路正面 為 綠化 廣場 ，面廣場布置 為商務 金融 區(qū)； 中心區(qū)的酒店主樓 與湖光 3 水色、 花草樹木互相輝映。 研究結論與主要經(jīng)濟指標 主要經(jīng)濟指標 指標項目名稱 所得說前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。 財務凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬元） 動態(tài)投資回收期（含建設期） 靜態(tài)投資回收期（含建設期） 投資利潤率（ %） 投資利稅率（ %） 上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標，該項目經(jīng)濟財務評價可行。 問題和建議 關于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進一步優(yōu)化。 關于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎上需進一步細化和優(yōu)化。 關于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站 阻礙 了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。 關于基礎設施：本項目周邊的市政基礎設施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務必與本項目進度同步實施，還有水利設施也務必同期規(guī)劃施工。 關于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū) 尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進作用，本著互利互惠的原則，建議政府務必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。 4 第二篇 項目提出的背景和建設意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想 把常德建設成濱水生態(tài)園林城市 。全國旅游城市 。構筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。進一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到 2020 年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標。 常德市域城市空間結構布局 新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。 常德市整體交通體系構建：