【導讀】并向國家有關部門或機構(gòu)送交論文的復印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。以采用影印、縮印或掃描等復印手段保存和匯編本學位論文。1．保密√□，在3年解密后適用本授權(quán)書；成都位于四川省中部，是中國西部地區(qū)重要城市。成都發(fā)展的目標是成為中國。于構(gòu)建中國中西部的金融中心。在過去十年里，成都的國內(nèi)生產(chǎn)總值、零售銷售額、外商投資和貨運總量一直保持持續(xù)穩(wěn)定的增長。自08年4季度金融危機爆發(fā)之后，受國內(nèi)外租賃需求的影響，工業(yè)增長率放緩。象，2021年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長%。成都的物流市場發(fā)展從2021年開始。近年來，隨著政府規(guī)劃將成都建設為中國。市區(qū)和周邊地區(qū)。2021年3季度，租金均價為，同比增長%。成都物流市場仍然處于發(fā)展初期，絕大部分的租戶對價格相當敏感，從倉庫。場有較多競爭對手，目前的項目會因為高價租金削弱其競爭力。隨著市場逐漸成熟、項。預計項目投入使用后的2-3年內(nèi)達到較高的租用率。

　　

【正文】 二仙橋，二環(huán)路三環(huán)路之間，靠近成綿高速，成都 青白江 金堂和外環(huán)路。主要開發(fā)商為中外運物流 , 成都商儲公司 , 中海物流。 位于火車東站的倉庫設施陳舊，大部分倉庫在 30 年前由國有企業(yè)修建。但由于其良好的地理位置，倉庫被全部占用。成都物流辦公室指出火車東站作為鐵路貨物運輸中心，將于未來 5 年在青白江重建。 目前入住火車東站的公司有甘孜物流、成都106 倉庫、四川對外經(jīng)貿(mào)合作局倉庫、中外運等。 五大物流服務站包括金橋物流 、招商物流 (高新 )、新地物流 (高新 )、普洛斯、 西南交通大學與國立南澳 大學 MBA 學位論文 第 21 頁 星獅物流。入駐的主要客戶有卡夫卡食品、 ABB、西門子、飛利浦 、馬科爾家居、DHL、聯(lián)邦快遞、伊藤洋華堂、亞馬遜 等。 物流倉儲設施需求分析 一、 吸納率和閑置 率預測 根據(jù)研究，吸納率和閑置率可能受以下三大因素影響：貨物量 (航空，鐵路和道路 )、零售額、外商直投。由于貨物量增長率和倉儲設施供應量有直接聯(lián)系，本研究選擇貨物量的貨物加權(quán)增長率（ %）來預測吸納率的增長速度。零售額的加權(quán)增長率和外商直接投資額被選為參考指標來衡量預測。 2021 年前，由于供應量緊張，所有的倉儲設施都被租賃 一空。 自 2021 年到 2021年，倉儲設施平均閑置率達到 14%。 2021 年 3季度，由于新都物流中心倉儲設施進入市場，閑置率猛增到 26%。 然而，研究報告指出，由于客戶和新建公司對優(yōu) 質(zhì)倉儲設施的需求提高，新都物流中心的吸納率增長為總供應量（ 211,122 平方米）的51%。主要客戶包括杜臣物流，玫琳凱，萬絡國際等。 隨著 09 年 4 季度 4 個項目竣工，預計到 09 年底，閑置率將飛漲到 47%。 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，預計從 2021 年至2021 年吸納率年增長速度將達到 %。研究預計客戶對高品質(zhì)物流設施的需求將持續(xù)增長，位于火車東站的客戶將搬遷。因此，年吸收率將保持平穩(wěn)增長，至 2021年底，閑置率保持在 20%。 二、 吸納率和閑置率預測（區(qū)域市場） 2021 年，新都物流中心（ 13， 511 平方米）作為第 一個建成項目進入市場，竣工時便達到 100%的吸納率。 2021 年，隨著 5個項目進入市場，供應面積達到 211,122平方米。 由于 2021 年市場供應量迅速增長， 空置 率猛增到 49%，預計 2021 年 空置率逐步回落到 3%。 西南交通大學與國立南澳 大學 MBA 學位論文 第 22 頁 4個項目在 2021 到 2021 年將陸續(xù)進入龍泉驛物流中心的市場，到 2021 年底倉庫總供應量達到 459,691 平方米。由于未來巨大的供應量， 空置 率不會猛跌，預計到 2021 年空置 率會回落到 42%。值得注意的是，在 2021 年預計 151,301 平方米的倉庫會被占用。其中，蓋世理物流為沃爾瑪定制倉庫將占用 93,338 平方米。 截止 2021 年底，成都航空港物流園區(qū)供應量占總供應量（ 505,304 平方米）的56%。 至 2021 年 3 季度，新地物流一期是成都航空港物流園區(qū)唯一建成項目，它竣工于 08年 4季度，截止 09年 3季度此項目吸納率達到 83%。 盡管在未來數(shù)年有巨大的供應量，研究報告預計至 2021 年末，客戶對高品質(zhì)倉儲設施的需求將導致吸納率迅速回落至 23%。 保稅物流中心于 2021 年建成，最初規(guī)劃其用于保稅倉儲設施。但由于保稅業(yè)務的需求量有限， 49,305 平方米的倉庫用于非保稅物流。保稅物流中心是第一個竣工的政 府規(guī)劃項目，但高品質(zhì)物流設施供應量不足，項目建成時其占用面積只達到總面積的一半。并且由于新都物流中心于 2021 建成，部分客戶搬遷至新都，于是從2021 年至 2021 年保稅物流中心的空置 率從 25%上升至 44%。 三、 需求來源 – 整體市場 根據(jù)物流市場貨物貯藏分析，電子產(chǎn)品占有最大市場份額達到 45%，緊隨其后的是快消品達到 37%。 數(shù)據(jù)指出四川成都和鄰近省市區(qū)域提供了大量的市場和強勁的消費購買力。迅速擴張的連鎖零售業(yè)也說明這一事實，比如伊藤洋華堂、蘇寧和國美電器。根據(jù)客戶類型劃分，主要客戶分為制造業(yè)和第三方物流 商。 成都物流市場依然不成熟，來自第三方物流的需求遠遠高于制造業(yè)的需求。 兩大主要原因?qū)е驴焖傧M品倉儲集中于火車東站和新都物流中心。首先，這兩個區(qū)域的租金較低；其次，為了向國內(nèi)西南地區(qū)和東部地區(qū)提供配送服務，成都的東面和南面是主要的出口通道。是為了方便大部分銷售渠道位于市區(qū)南面的配送，電子產(chǎn)品包括家電和 IT 產(chǎn)品集中在高新區(qū)（保稅物流中心也位于高新西區(qū)） 西南交通大學與國立南澳 大學 MBA 學位論文 第 23 頁 和成都航空港物流園區(qū)。 盡管 快消品和電子產(chǎn)品仍然主導市面上的 A級倉庫，分別達到 27%和 24%的占有率。與所有區(qū)域市場 7%的占有率相比， IT 產(chǎn)品對 A 級倉庫 的占有率飛漲到 24%。 高附加值產(chǎn)品需求強勁，包括快速消費品、電器和 IT 產(chǎn)品。這些產(chǎn)品帶來的具有吸引力收益差額，它們需要更高規(guī)格的倉儲條件，而且還為制造商提高了租金負擔能力。同時，高效是零售商和制造商選擇 A 級倉庫的另一重要因素。由于成都作為IT 和軟件的產(chǎn)業(yè)中心，預計 IT 產(chǎn)品的比例將增加。 租戶比例沒有大的改變：制造和和第三方物流仍然占據(jù)了前兩個排名。電子商務在整體市場的占有率為 9%，為了提高配送效率其在 A級倉庫的占有率增長為 19%。 目前，越來越多的制造商將物流服務和專業(yè)服務外包給第三方物流。因此 ，第三方物流的需求比例在未來將超過制造業(yè)。高品質(zhì)的第三方物流認為效率是客戶選擇時的首要考慮因素，所以第三方物流傾向選擇 A級倉庫作為倉儲。 位于火車東站的倉庫陳舊，大多數(shù)修建于 80 年代和 90 年代。根據(jù)城市的密集區(qū)物流發(fā)展規(guī)劃和火車東站搬遷計劃，這些陳舊的倉庫將逐漸被市場淘汰。 震后，30%使用舊倉庫的客戶表示合同到期后，將搬到高品質(zhì)倉庫。并且， 60%的客戶把具備防震措施納入選擇倉庫的首要因素。 由于經(jīng)濟危機的影響，部分外資公司已推遲了在成都建立配送中心的計劃。一旦經(jīng)濟復蘇，對高品質(zhì)倉庫的需求將逐漸恢復。 物 流業(yè)的發(fā)展使單一倉儲的功能更加多元化。數(shù)據(jù)顯示成都物流設施的主要功能依然是倉儲，達到 60%的比例。其他功能，比如轉(zhuǎn)運，增值服務，鞏固和反向物流，只占了小部分比例。 根據(jù)未來三年的規(guī)劃，倉儲的主流功能將被其他功能逐漸代替。盡管傳統(tǒng)功能（倉儲）會保持其受歡迎程度甚至擴大，但增值服務、轉(zhuǎn)運和鞏固也會顯示出強勁的增長勢頭。 四、 租戶偏好趨勢 西南交通大學與國立南澳 大學 MBA 學位論文 第 24 頁 根據(jù)研究，所有租戶認為財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書是必不可少的要素。 租金，倉庫和運輸技術(shù)規(guī)范是關鍵資格。 除此之外，租戶要求根據(jù)不同產(chǎn)品類別，倉儲條件和服務有所區(qū)分。 物流倉 儲設施租金分析 火車東站，新都物流中心主要為快消、家電類型企業(yè)，由于租戶無法負擔高租金，火車東站倉庫設置陳舊，租金比新都物流中心低。物流服務站聚集了大部分快消類企業(yè)，因此，物流服務站把目標集中在市區(qū)配送。這些項目提供較高規(guī)格的倉庫設施，與火車東站和新都物流中心相比，租金價格較高。然而成都航空港物流園區(qū)，保稅物流中心的大部分客戶為 IT 產(chǎn)品 , 國際第三方物流 , 電子商務，客戶注重倉庫品質(zhì)、時效和專業(yè)服務，所以租金價格最高。 2021 年前，倉庫大多位于火車東站，屬于磚混結(jié)構(gòu)，設施規(guī)格較差，所以租金保持在較低水平 ，大約 8RMB/平方米 /月。自 2021 年到 2021 年，客戶對高規(guī)格的倉庫需求增加，租金均價達到 RMB/平方米 /月，增長率為 %。截止 2021 年 3季度，租金增長 %，達到 RMB/平方米 /月。來自物流服務站和成都航空港的強勁市場需求導致倉庫租金上漲。盡管未來有巨大的供應量，由于高品質(zhì)倉庫的竣工，地價上漲，修建費用和重建、倉庫設施升級需求，預計租金每年將以 3%的速度持續(xù)增長。 物流倉儲設施競爭分析 根據(jù)研究，在建項目針對高規(guī)格倉庫使用者，比如 IT 產(chǎn)品、高價值產(chǎn)品、大型零售商、國際第三方物流等。根據(jù)物流倉庫設施分類，在建項目屬于 A 級倉庫。開發(fā)商具備豐富的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。以上標準適用于判斷可比性。項目的競爭對手包括新地物流 、普洛斯、寶灣物流 、嘉里大通，以上競爭對手的目標客戶集中于IT 產(chǎn)品、高附加值產(chǎn)品、大型零售商、國際第三方物流，如 DHL, 聯(lián)邦快遞 , 近鐵 西南交通大學與國立南澳 大學 MBA 學位論文 第 25 頁 通運 , 伊藤洋華堂。 風險分析 目前，成都雙流國際機場對貨運吞吐量和后臺處理能力是不穩(wěn)定的。近兩年航空貨運量萎縮，反應了政府基礎設施建設的思路，空運的投入遠遠低于道路和鐵路系統(tǒng)?？者\貨物的需求量 給成都物流市場帶來風險，特別是雙流物流中心這一供應量大的區(qū)域。未來增加的供應量會給物流物業(yè)帶來挑戰(zhàn)，并且影響未來投資收益。宏觀經(jīng)濟的復蘇比預期慢或者經(jīng)濟符合預期波動，這將直接影響國際客戶擴大需求，升級和組建新倉庫。 成都物流市場仍然處于初級階段，大多現(xiàn)有租戶對成本相當敏感，從倉庫貯存邁向更高價值的活動這一觀念的轉(zhuǎn)變需要一段時間。鑒于成都市場有較多競爭對手，目前的項目會因為高價租金削弱其競爭力。除此之外，成都航空港物流園區(qū)的配套設置依然不完善，例如通往城區(qū)的交通，餐飲和住宿。 盡管如此，投資成都物流市場的 機遇與風險并存。成都的物流產(chǎn)業(yè)主要靠政府扶持，政府致力于將成都建設為中國西部物流中心?；A設施的建設將提高運輸效率，有助于成都成為中國西部分銷中心。對物流公司的財政優(yōu)惠政策將進一步提高倉庫質(zhì)量和改善成都物流系統(tǒng)。 盡管未來兩年內(nèi)有巨大的供應量，但大部分物流設施供應都由本地第三方物流開發(fā)，他們?nèi)狈ωS富的開發(fā)經(jīng)驗，高品質(zhì)的專業(yè)物流倉庫供應也有限。例如，在成都航空港物流園區(qū)，嘉里大通是唯一現(xiàn)有的高品質(zhì)專業(yè)物流倉庫供應商。隨著成都物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，研究報告認為市場對高品質(zhì)倉庫的需求在逐漸增加：政府決定重新規(guī)劃靠近火車 東站的低端物流倉庫，很多現(xiàn)有的客戶在尋找在未來可以滿足市場需求的倉庫設施。需求增長也歸因于公司對高效物流系統(tǒng)的要求提高。 國際第三方物流新建和擴大倉庫將會擴大需求，如 DHL，聯(lián)邦快遞和 YCH 等。強勁的銷售量促使零售商擴張，包括連鎖零售商和奢侈品零售商，他們帶來了更多 西南交通大學與國立南澳 大學 MBA 學位論文 第 26 頁 的高質(zhì)量倉庫的需求。 IT和通訊產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和快速增長刺激了對物流市場的需求。 第 4 章 項目 投資方案評價 針對成都物流倉儲設施發(fā)展現(xiàn)狀，確定雙流航空港物流園作為項目 首選地 。 計劃 在空港物流園以 億元人民幣購買， 凈用地 80,000 平方米， 總建筑面積為43,000 平方米符合現(xiàn)代物流發(fā)展標準的物流倉儲 項目，且該項目已經(jīng)出租 30， 000平方米給租戶，租金為 24 元 /平方米 /月 。 在投資決策過程中引入凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率作為 投資決策評價指標， 指 在 用于衡量 和 比較投資項目可行性，以便據(jù)以進行方案決策的定量化標準與尺度。 投資方案評價 指標 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值（ Net Present Value）是 投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項目投資成本之間的差值。凈現(xiàn)值法是評價投資方案的一種方法。該方法利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn) 值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評價投資方案。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負值，從理論上來講，投資方案是不可接受的 。 凈現(xiàn)值 =未來報酬總現(xiàn)值 建設投資總額 式中： NPV— 凈現(xiàn)值 Co— 初始投資額 西南交通大學與國立南澳 大學 MBA 學位論文 第 27 頁 Ct — t 年 現(xiàn)金流量 r— 貼現(xiàn)率 n— 投資項 目的壽命周期 凈現(xiàn)值指標是反映項目投資獲利能力的指標。 決策標準： 凈現(xiàn)值≥ 0 方案可行； 凈現(xiàn)值＜ 0 方案不可行； 凈現(xiàn)值均＞ 0 凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。 優(yōu)點： 考慮了資金時間價值，增強了投資經(jīng)濟性的評價； 考慮了全過程的凈現(xiàn)金流量，體現(xiàn)了流動性與收益性的統(tǒng)一； 考慮了投資風險，風險大則采用高折現(xiàn)率，風險小則采用低折現(xiàn)率。 缺點： 凈現(xiàn)值的計算較麻煩，難掌握； 凈現(xiàn)金流量的測量和折現(xiàn)率較難確定； 不能從動態(tài)角度直接反映投資項目的實際收益水平； 項目投資額不等 時，無法準確判斷方案的優(yōu)劣。 內(nèi)部收益率（ IRR） 內(nèi)部收益率就是使企業(yè)投資凈現(xiàn)值為零的那個貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率本身不受資本市場利息率的影響，完全取決于企業(yè)的現(xiàn)金流量，反映了企業(yè)內(nèi)部所固有的特性。 西南交通大學與國立南澳 大學 MBA 學位論文 第 28 頁 計算公式為： 內(nèi)部收益率法的優(yōu)點是能夠把項目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來，指出這個項目