【導讀】XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度匯總（上）目。錄1、XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結構及責權……………………總工辦組織結構與責權項目經(jīng)理部組織結構與責權。室組織結構與責權造價管理部組織結構與責權材料設備部組?？椊Y構與責權2、各崗位職位說明。技術檔案管理制度施工合同管理制度臨時水電使用。規(guī)定竣工驗收管理制度工程監(jiān)理管理制度施工現(xiàn)場。來訪客戶登記管理制度銷售合同及資料管理辦法。程樓盤項目定價管理流程項目廣告投放管理流程企。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員。職責編制年度銷售預測報告，制定年度銷售計劃并組織實施；負責設。立管理、監(jiān)督各售樓處的正常運轉；負責組織完成各樓盤項目的銷售及銷售隊。服務工作，維系并促進企業(yè)與客戶間的關系；配合營銷策劃部做好樓盤項目推。劃與實施各類企業(yè)形象、樓盤項目的推廣、促銷活動；負責開展各個項目開盤。提請?zhí)幜P；擁有本部門內(nèi)部組織機構建立、員工考核的權力；有對本部門內(nèi)。理進行現(xiàn)場簽證、審核

　　

【正文】 文件管理部門 總經(jīng)理 辦公會 項目開發(fā)部 總工辦 相關部門 相關制度 /表單 開始 審批 審批 審批 結束 ?年度投資計劃 ? ?投資管理制度 ? ?市場調(diào)研報告 ? ?項目可行性研究報告 ? ?項目可行性研究報告 ? ?土地使用權轉讓協(xié)議 ? 編制日期 審核日期 生效日期 流程名稱 項目前期手續(xù)辦理流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 項目開發(fā)部 總工辦 相關部門 相關制度 /表單 開始 結束 投資項目備案文件 ?建設用地規(guī)劃許可證 ? ?建設用地批準書 ? ?土地證 ? ?規(guī)劃設計方案 ? ?建筑方案 ? ?地質(zhì)勘查報告 ? ?施工圖 ? ?開工證 ? ?銷售許可證 ? 編制日期 審核日期 生效日期 工程設計管理制度及工作流程 制度名稱 工程設計管理制度 受控狀態(tài) 執(zhí)行部門 監(jiān)督部門 編號 第一章 目的 第 1條 本著以下三個目的，特別制定本制度 ① 鼓勵在建工程設計活動中采用先進技術、工藝、設備及新型材料； ②保證設計工作的進度，提高工程設計的質(zhì)量，確保得得到符合要求的設計成果； ③ 提高工程質(zhì)量，降低工程造價，加快工程建設進度。 第 2條 適用范圍 ① 適用于從方案招標、開始到施工圖經(jīng)審圖公司審核完成為止； ② 該范圍的交付件為：經(jīng)審圖公司加蓋印章的施工圖。 相關部門及人員的職責 ① 總工辦負責方案、設計階段的組織、實施和設計控制協(xié)調(diào)； ② 總工辦主任負責擬定《設計任務書》，組織考察設計單位、發(fā)標、評標 、簽訂設計合同、進行方案設計評比； ③ 總工辦結構工程設計師等相關人員負責初步設計、施工圖設計的跟蹤控制和審查。 第二章 設計招標管理 設計招標的原則 ① 確保企業(yè)選擇合格的設計單位，并充分體現(xiàn)公司的意圖和期望，得到符合要求的設計成果，確保設計文件的有效性、連續(xù)性并保證工程項目的安全性、經(jīng)濟性； ② 建設工程設計必須執(zhí)行工程建設的強制性標準，杜絕 “三邊 ”（邊勘察、邊設計、邊施工）工程，先勘察、后設計、再施工的原則開展； ③ 建設工程設計業(yè)務必須委托給資質(zhì)等級符合要求的設計單位； ④ 設計招標的評標標 準，包括設計方案優(yōu)劣，方案所采取的技術和工藝水平。整個方案投入產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益評估、服務細則承諾以及設計單位資歷和社會信譽等； ⑤ 方案設計招標，必須選擇在國內(nèi)或國際建設工程設計領域具有較高知名度的設計單位，參加方案競標的主要設計人員，應在設計領域具有較高的知名度，選擇方案設計單位的數(shù)量視具體項目而定，原則不少于三家。 第 5條 招標程序和內(nèi)容 ① 設計計劃 對每一次工程設計任務，總工辦主任負責制訂該項目的《設計控制計劃》，明確設計控制的內(nèi)容、參與人員及其責任分工，控制工作的方式、要求階段性交付件等。 ② 設計任務書 a、方案設計任務書 總工辦主任 菔占 降淖柿夏舛 ā督ㄖ こ躺杓迫撾袷欏罰 郊 ?），經(jīng)主管副總簽字審定后，報總經(jīng)理批準后實施。如需中途修改需填寫《設計任務修改審批表》（見附件 2）。 b、初步設計說明 收到政府的規(guī)劃方案審批意見后，總工辦主任組織有關人員討論初步設計的有關問題，在滿足規(guī)劃意見，市場定位要求的前提下，最大限度的控制成本，最終形成《初步設計說明書》，經(jīng)主管副總簽字審定后，報總經(jīng)理審批后實施。 c、擴初設計的說明 根據(jù)初步設計審核意見的要求決定是否做擴初設計，如需要做擴初設 計，按企業(yè)規(guī)定的程序執(zhí)行。 ③ 招標邀請函。由總工辦負責編制《招標邀請函》 ④ 項目開發(fā)部、總工辦均可推薦設計單位 ⑤ 設計單位初選。總工辦主任組織相關人員，對擬邀請的設計單位進行考查，填寫《設計投 標企業(yè)審查表》 (見附件 3)，考察內(nèi)容為設計單位資質(zhì)、以往設計成果、人員 和設備情況、投標熱情、收費標準等，根據(jù)考察結果形成的初選擬邀請投標的單位名單，并報總經(jīng)理批準。 ⑥ 發(fā)標 由總工辦負責組織發(fā)標會，邀請各投標單位及有關部門參加進行設計發(fā)表，同時組織踏勘現(xiàn)場，解答招標文件中的問題。 ⑦ 評標 a、 在《投標書》確定的投標日期內(nèi)，總工辦負責接受《投標書》，接標人員根據(jù)《設計任務書》及招標文件的要求檢查《投標書》的有效性。 b、總工辦主任擬定的評委名單，需經(jīng)主管副總審核后報總經(jīng)理批準 c、經(jīng)評標確定中標單位后，由總工辦負責向中標單位發(fā)《中標通知書》，并擬定《委托設計合同書》報主管副總審定，總經(jīng)理批準。 ⑧ 簽約。主管副總代表企業(yè)與設計單位簽訂《委托設計合同書》。 第三章 設計過程控制管理 第 6條 設計過程的跟蹤控制 ① 每一個設計項目，在設計開始前，總工辦要求設計單位提供該項目的設計計劃和設 計輸入文件，由總工辦制定的控制人員審查認可，并填寫《設計跟蹤檢查記錄單》（見附錄 4）。 ② 在初步設計及施工圖設計進行過程中，總工辦應組織控制人員，依據(jù)《委托設計合同書》規(guī)定，前往設計單位進行實地跟蹤檢查。 ③ 實地跟蹤檢查內(nèi)容包括設計進度、人員資格及專業(yè)配合等，檢查的依據(jù)是《委托設計合同書》，設計單位編制的《設計計劃》，檢查結果應填入《設計跟蹤檢查記錄單》，并將該文件報總工辦備案。 ④ 檢查中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，由檢查人員填入《整改意見》，要求設計單位整改，并要求設計單位將書面整改結果報總工辦備案。 第 7條 設計評審 ① 方案設計 a、在收到方案設計后，總工辦對方案設計進行施工成本估算，評估施工進度和工期。 b、總工辦在收到方案設計后 5日內(nèi)，組織相關人員對方案設計進行評審，并向與會人員通報成本估算、施工難度和工期。 c、方案設計的最終確定經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。 ② 初步設計 在收到初步設計方案后，總工辦根據(jù)規(guī)劃部門的意見，組織有關部門對初步設計進行審查，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下，最大限度的控制成本。最終形成的初步設計評審意見，經(jīng)主管副總簽字審定，報總經(jīng)理批準，由總工辦交給設計單位完 善初步設計。 ③ 擴初設計 a、擴初設計完成后，總工辦將設計文件同時送項目開發(fā)部，由項目開發(fā)部負責征詢當?shù)卣块T進行擴初評審。 b、項目開發(fā)部取得審查意見后，應明確市政意見中的修改是修改最初設計還是直接在施工圖中予以修改，為加快進度，項目開發(fā)部應將市政部門的審查意見直接中轉至設計單位、總工辦，原件保存于公司檔案室。 c、所有市政部門意見和各部門意見應由總工辦匯總至設計單位，作為施工圖設計的依據(jù)。 ④ 施工圖設計 a、設計單位開始設計施工圖前，總工辦應將以下資料準備好作為設計單位的設計依據(jù)，包括 地質(zhì)報告、甲方和市政部門的擴初設計意見和批復、市政配套的具體條件（其中時政配套的具體條件由公司和項目經(jīng)理部取得）。 b、總工辦根據(jù)項目的進度要求，對設計單位的設計進程準備具體的書面要求，包括設計是否分階段進行，施工圖的出圖日期、報建圖出圖日期、基礎施工圖出圖日期、主體建筑施工圖出圖日期等。 c、設計單位除了由總工辦直接將設計圖交項目開發(fā)部用于報建使用外，其他各階段的施工圖均由總工辦落實審圖公司審圖。 d、總工辦將審圖公司的審圖意見發(fā)回設計單位，用于對施工圖進行修改，修改完成的施工圖作為項目開發(fā)部招投標 的正式依據(jù)。 第 8條 設計輸出文件的審查與驗收 ① 初步設計及施工圖設計等各設計階段完成后，由總工辦組織項目開發(fā)部、市場營銷部、造價管理部參加，審圖公司、設計單位填寫《設計輸出文件審查表》（見附件 5）。 ② 設計輸出文件的審查，應包括如下兩個方面的審查：對設計結果文件的審查及對設計單位所進行設計評審、設計驗證的記錄的審查，審查后依據(jù)《設計任務書》、《委托設計合同書》和設計單位編制的《設計計劃》進行。 第 9條 設計控制總結 在設計驗收完成后，總工辦組織有關控制人員編寫《設計控制總結》，內(nèi)容包括設計進度控 制情況，設計質(zhì)量控制情況和設計投資控制情況等經(jīng)總經(jīng)理審核簽署后送檔案室存檔。 第四章 設計變更管理 第 10條 定文、施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱為設計變更（以下統(tǒng)稱為 “設計變更 ”），由總工辦負責統(tǒng)一管理。 第 11條 設計變更管理程序如下 ① 因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因需提出設計變更的均應與設計單位溝通，同時書面報告給總工辦，總工辦設和后簽發(fā)《工程設計變更申請表》（見附件 6）。設計單位按《工程設計變更申請表》內(nèi)容修改并填寫《工程設計變更通知單》（見附件 7），總工辦將修改結果送 交相關部門。 ② 因施工單位原因變更設計時，可由施工單位以技術核定單形式送總工辦進行會簽，再送設計單位簽證后生效，但在施工圖交底時發(fā)生的變更應以會審記錄的形式處理，由會審單位簽字，交至總工辦備案。 ③ 因設計單位原因，變更設計的可由設計單位以《設計修改通知單》的形式送達總工辦，由總工辦發(fā)放至造價管理部、項目經(jīng)理部及有關單位。 ④ 其他部門不能直接通知設計單位變更設計，項目進入銷售期并于網(wǎng)上公布信息后原則上不再進行設計變更。 第五章 施工圖管理 第 12條 設計文件的發(fā)放和歸檔工作是加強設計工作使設 計及施工有序進行，確保工程質(zhì)量和進度的重要保證。 第 13條 通過審圖備案證實出圖的的施工圖、方案設計文本和初步設計文本均應先交總工辦等記歸檔，由總工辦統(tǒng)一發(fā)放，總工辦、項目經(jīng)理部應設資料管理員，負責通知和分發(fā)設計文件，撰寫《工程設計文件發(fā)放單》（見附件 8），各收圖單位由指定人員到檔案室簽領，如需超印增曬設計文件，統(tǒng)一由總工辦處理。 第 14條 設計文件的歸檔內(nèi)容和負責歸檔單位按下表的規(guī)定執(zhí)行 設計文件的歸檔單位一覽表 文件名稱 歸檔單位 設計任務書 總工辦 詳規(guī)設計 總工辦 方案設 計 總工辦 初步設計 總工辦 概算書 總工辦、造價管理部 施工圖審圖備案圖 項目經(jīng)理部、監(jiān)理公司、總工辦 施工圖電子文件 總工辦 設計變更通知單 項目經(jīng)理部、監(jiān)理公司、總工辦 施工技術核定單 項目經(jīng)理部、造價管理部、監(jiān)理公司、總工辦 竣工圖 項目經(jīng)理部、總工辦 第六章 附則 第 15條 本制度由總工辦擬訂，其修訂權、解釋權歸總工辦 本制度自發(fā)布之日起生效。 編制日期 審核日期 批準日期 修改情況 修改 處數(shù) 修改日期 附件 1：工程項目設計任務單 項目名稱： 專業(yè)： 編 號： 日期： 序 號 設計任務內(nèi)容 1 2 3 設計師： 專業(yè)負責人： 項目負責人： 附件 2：設計任務修改審批表 設計項目名稱： 編號： 序號 原設計任務 設計任務修改內(nèi)容 1 2 3 4 設計人 項目負責人 批準人 日期 日 期 日 期 附件 3：設計投標企業(yè)審查表 編號： 根據(jù)工程情況 工程名稱 工作類型 建筑面積 估算投資 技術復雜程度 擬 邀 請 投 標 單 位 基 本 情 況 企業(yè)名稱 經(jīng)濟性質(zhì) 地址 電話 設計資質(zhì)等級 定級時間 資質(zhì)證號 企業(yè)法人代表資料 姓名 職務 職稱 文化程度 出生年月 電話 企業(yè)技術負責人資料 姓名 職務 職稱 文化程度 出生年月 電話 專業(yè)技術人員狀況 高級職稱 人 中級職稱 人 助理級職稱 人 技術員級職稱 人 前三年業(yè)務成果 考察人 考察日期 年 月 日 審 查 意 見 審查人意見： 審查人簽名： 日期 年 月 日 招標投標領導小組審核意見： 審核人簽名： 日期 年 月 日 附件 4：涉及跟蹤檢查記錄單 編號