【導讀】XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度匯總（上）目。錄1、XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu)及責權(quán)……………………總工辦組織結(jié)構(gòu)與責權(quán)項目經(jīng)理部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán)。室組織結(jié)構(gòu)與責權(quán)造價管理部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán)材料設(shè)備部組?？椊Y(jié)構(gòu)與責權(quán)2、各崗位職位說明。技術(shù)檔案管理制度施工合同管理制度臨時水電使用。規(guī)定竣工驗收管理制度工程監(jiān)理管理制度施工現(xiàn)場。來訪客戶登記管理制度銷售合同及資料管理辦法。程樓盤項目定價管理流程項目廣告投放管理流程企。相關(guān)說明編制人數(shù)審核人員批準人員。職責編制年度銷售預測報告，制定年度銷售計劃并組織實施；負責設(shè)。立管理、監(jiān)督各售樓處的正常運轉(zhuǎn)；負責組織完成各樓盤項目的銷售及銷售隊。服務工作，維系并促進企業(yè)與客戶間的關(guān)系；配合營銷策劃部做好樓盤項目推。劃與實施各類企業(yè)形象、樓盤項目的推廣、促銷活動；負責開展各個項目開盤。提請?zhí)幜P；擁有本部門內(nèi)部組織機構(gòu)建立、員工考核的權(quán)力；有對本部門內(nèi)。理進行現(xiàn)場簽證、審核

　　

【正文】 文件管理部門 總經(jīng)理 辦公會 項目開發(fā)部 總工辦 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 開始 審批 審批 審批 結(jié)束 ?年度投資計劃 ? ?投資管理制度 ? ?市場調(diào)研報告 ? ?項目可行性研究報告 ? ?項目可行性研究報告 ? ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ? 編制日期 審核日期 生效日期 流程名稱 項目前期手續(xù)辦理流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 項目開發(fā)部 總工辦 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 開始 結(jié)束 投資項目備案文件 ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? ?建設(shè)用地批準書 ? ?土地證 ? ?規(guī)劃設(shè)計方案 ? ?建筑方案 ? ?地質(zhì)勘查報告 ? ?施工圖 ? ?開工證 ? ?銷售許可證 ? 編制日期 審核日期 生效日期 工程設(shè)計管理制度及工作流程 制度名稱 工程設(shè)計管理制度 受控狀態(tài) 執(zhí)行部門 監(jiān)督部門 編號 第一章 目的 第 1條 本著以下三個目的，特別制定本制度 ① 鼓勵在建工程設(shè)計活動中采用先進技術(shù)、工藝、設(shè)備及新型材料； ②保證設(shè)計工作的進度，提高工程設(shè)計的質(zhì)量，確保得得到符合要求的設(shè)計成果； ③ 提高工程質(zhì)量，降低工程造價，加快工程建設(shè)進度。 第 2條 適用范圍 ① 適用于從方案招標、開始到施工圖經(jīng)審圖公司審核完成為止； ② 該范圍的交付件為：經(jīng)審圖公司加蓋印章的施工圖。 相關(guān)部門及人員的職責 ① 總工辦負責方案、設(shè)計階段的組織、實施和設(shè)計控制協(xié)調(diào)； ② 總工辦主任負責擬定《設(shè)計任務書》，組織考察設(shè)計單位、發(fā)標、評標 、簽訂設(shè)計合同、進行方案設(shè)計評比； ③ 總工辦結(jié)構(gòu)工程設(shè)計師等相關(guān)人員負責初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的跟蹤控制和審查。 第二章 設(shè)計招標管理 設(shè)計招標的原則 ① 確保企業(yè)選擇合格的設(shè)計單位，并充分體現(xiàn)公司的意圖和期望，得到符合要求的設(shè)計成果，確保設(shè)計文件的有效性、連續(xù)性并保證工程項目的安全性、經(jīng)濟性； ② 建設(shè)工程設(shè)計必須執(zhí)行工程建設(shè)的強制性標準，杜絕 “三邊 ”（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工）工程，先勘察、后設(shè)計、再施工的原則開展； ③ 建設(shè)工程設(shè)計業(yè)務必須委托給資質(zhì)等級符合要求的設(shè)計單位； ④ 設(shè)計招標的評標標 準，包括設(shè)計方案優(yōu)劣，方案所采取的技術(shù)和工藝水平。整個方案投入產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益評估、服務細則承諾以及設(shè)計單位資歷和社會信譽等； ⑤ 方案設(shè)計招標，必須選擇在國內(nèi)或國際建設(shè)工程設(shè)計領(lǐng)域具有較高知名度的設(shè)計單位，參加方案競標的主要設(shè)計人員，應在設(shè)計領(lǐng)域具有較高的知名度，選擇方案設(shè)計單位的數(shù)量視具體項目而定，原則不少于三家。 第 5條 招標程序和內(nèi)容 ① 設(shè)計計劃 對每一次工程設(shè)計任務，總工辦主任負責制訂該項目的《設(shè)計控制計劃》，明確設(shè)計控制的內(nèi)容、參與人員及其責任分工，控制工作的方式、要求階段性交付件等。 ② 設(shè)計任務書 a、方案設(shè)計任務書 總工辦主任 菔占 降淖柿夏舛 ā督ㄖ こ躺杓迫撾袷欏罰 郊 ?），經(jīng)主管副總簽字審定后，報總經(jīng)理批準后實施。如需中途修改需填寫《設(shè)計任務修改審批表》（見附件 2）。 b、初步設(shè)計說明 收到政府的規(guī)劃方案審批意見后，總工辦主任組織有關(guān)人員討論初步設(shè)計的有關(guān)問題，在滿足規(guī)劃意見，市場定位要求的前提下，最大限度的控制成本，最終形成《初步設(shè)計說明書》，經(jīng)主管副總簽字審定后，報總經(jīng)理審批后實施。 c、擴初設(shè)計的說明 根據(jù)初步設(shè)計審核意見的要求決定是否做擴初設(shè)計，如需要做擴初設(shè) 計，按企業(yè)規(guī)定的程序執(zhí)行。 ③ 招標邀請函。由總工辦負責編制《招標邀請函》 ④ 項目開發(fā)部、總工辦均可推薦設(shè)計單位 ⑤ 設(shè)計單位初選。總工辦主任組織相關(guān)人員，對擬邀請的設(shè)計單位進行考查，填寫《設(shè)計投 標企業(yè)審查表》 (見附件 3)，考察內(nèi)容為設(shè)計單位資質(zhì)、以往設(shè)計成果、人員 和設(shè)備情況、投標熱情、收費標準等，根據(jù)考察結(jié)果形成的初選擬邀請投標的單位名單，并報總經(jīng)理批準。 ⑥ 發(fā)標 由總工辦負責組織發(fā)標會，邀請各投標單位及有關(guān)部門參加進行設(shè)計發(fā)表，同時組織踏勘現(xiàn)場，解答招標文件中的問題。 ⑦ 評標 a、 在《投標書》確定的投標日期內(nèi)，總工辦負責接受《投標書》，接標人員根據(jù)《設(shè)計任務書》及招標文件的要求檢查《投標書》的有效性。 b、總工辦主任擬定的評委名單，需經(jīng)主管副總審核后報總經(jīng)理批準 c、經(jīng)評標確定中標單位后，由總工辦負責向中標單位發(fā)《中標通知書》，并擬定《委托設(shè)計合同書》報主管副總審定，總經(jīng)理批準。 ⑧ 簽約。主管副總代表企業(yè)與設(shè)計單位簽訂《委托設(shè)計合同書》。 第三章 設(shè)計過程控制管理 第 6條 設(shè)計過程的跟蹤控制 ① 每一個設(shè)計項目，在設(shè)計開始前，總工辦要求設(shè)計單位提供該項目的設(shè)計計劃和設(shè) 計輸入文件，由總工辦制定的控制人員審查認可，并填寫《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》（見附錄 4）。 ② 在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計進行過程中，總工辦應組織控制人員，依據(jù)《委托設(shè)計合同書》規(guī)定，前往設(shè)計單位進行實地跟蹤檢查。 ③ 實地跟蹤檢查內(nèi)容包括設(shè)計進度、人員資格及專業(yè)配合等，檢查的依據(jù)是《委托設(shè)計合同書》，設(shè)計單位編制的《設(shè)計計劃》，檢查結(jié)果應填入《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》，并將該文件報總工辦備案。 ④ 檢查中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，由檢查人員填入《整改意見》，要求設(shè)計單位整改，并要求設(shè)計單位將書面整改結(jié)果報總工辦備案。 第 7條 設(shè)計評審 ① 方案設(shè)計 a、在收到方案設(shè)計后，總工辦對方案設(shè)計進行施工成本估算，評估施工進度和工期。 b、總工辦在收到方案設(shè)計后 5日內(nèi)，組織相關(guān)人員對方案設(shè)計進行評審，并向與會人員通報成本估算、施工難度和工期。 c、方案設(shè)計的最終確定經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。 ② 初步設(shè)計 在收到初步設(shè)計方案后，總工辦根據(jù)規(guī)劃部門的意見，組織有關(guān)部門對初步設(shè)計進行審查，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下，最大限度的控制成本。最終形成的初步設(shè)計評審意見，經(jīng)主管副總簽字審定，報總經(jīng)理批準，由總工辦交給設(shè)計單位完 善初步設(shè)計。 ③ 擴初設(shè)計 a、擴初設(shè)計完成后，總工辦將設(shè)計文件同時送項目開發(fā)部，由項目開發(fā)部負責征詢當?shù)卣块T進行擴初評審。 b、項目開發(fā)部取得審查意見后，應明確市政意見中的修改是修改最初設(shè)計還是直接在施工圖中予以修改，為加快進度，項目開發(fā)部應將市政部門的審查意見直接中轉(zhuǎn)至設(shè)計單位、總工辦，原件保存于公司檔案室。 c、所有市政部門意見和各部門意見應由總工辦匯總至設(shè)計單位，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。 ④ 施工圖設(shè)計 a、設(shè)計單位開始設(shè)計施工圖前，總工辦應將以下資料準備好作為設(shè)計單位的設(shè)計依據(jù)，包括 地質(zhì)報告、甲方和市政部門的擴初設(shè)計意見和批復、市政配套的具體條件（其中時政配套的具體條件由公司和項目經(jīng)理部取得）。 b、總工辦根據(jù)項目的進度要求，對設(shè)計單位的設(shè)計進程準備具體的書面要求，包括設(shè)計是否分階段進行，施工圖的出圖日期、報建圖出圖日期、基礎(chǔ)施工圖出圖日期、主體建筑施工圖出圖日期等。 c、設(shè)計單位除了由總工辦直接將設(shè)計圖交項目開發(fā)部用于報建使用外，其他各階段的施工圖均由總工辦落實審圖公司審圖。 d、總工辦將審圖公司的審圖意見發(fā)回設(shè)計單位，用于對施工圖進行修改，修改完成的施工圖作為項目開發(fā)部招投標 的正式依據(jù)。 第 8條 設(shè)計輸出文件的審查與驗收 ① 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等各設(shè)計階段完成后，由總工辦組織項目開發(fā)部、市場營銷部、造價管理部參加，審圖公司、設(shè)計單位填寫《設(shè)計輸出文件審查表》（見附件 5）。 ② 設(shè)計輸出文件的審查，應包括如下兩個方面的審查：對設(shè)計結(jié)果文件的審查及對設(shè)計單位所進行設(shè)計評審、設(shè)計驗證的記錄的審查，審查后依據(jù)《設(shè)計任務書》、《委托設(shè)計合同書》和設(shè)計單位編制的《設(shè)計計劃》進行。 第 9條 設(shè)計控制總結(jié) 在設(shè)計驗收完成后，總工辦組織有關(guān)控制人員編寫《設(shè)計控制總結(jié)》，內(nèi)容包括設(shè)計進度控 制情況，設(shè)計質(zhì)量控制情況和設(shè)計投資控制情況等經(jīng)總經(jīng)理審核簽署后送檔案室存檔。 第四章 設(shè)計變更管理 第 10條 定文、施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱為設(shè)計變更（以下統(tǒng)稱為 “設(shè)計變更 ”），由總工辦負責統(tǒng)一管理。 第 11條 設(shè)計變更管理程序如下 ① 因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因需提出設(shè)計變更的均應與設(shè)計單位溝通，同時書面報告給總工辦，總工辦設(shè)和后簽發(fā)《工程設(shè)計變更申請表》（見附件 6）。設(shè)計單位按《工程設(shè)計變更申請表》內(nèi)容修改并填寫《工程設(shè)計變更通知單》（見附件 7），總工辦將修改結(jié)果送 交相關(guān)部門。 ② 因施工單位原因變更設(shè)計時，可由施工單位以技術(shù)核定單形式送總工辦進行會簽，再送設(shè)計單位簽證后生效，但在施工圖交底時發(fā)生的變更應以會審記錄的形式處理，由會審單位簽字，交至總工辦備案。 ③ 因設(shè)計單位原因，變更設(shè)計的可由設(shè)計單位以《設(shè)計修改通知單》的形式送達總工辦，由總工辦發(fā)放至造價管理部、項目經(jīng)理部及有關(guān)單位。 ④ 其他部門不能直接通知設(shè)計單位變更設(shè)計，項目進入銷售期并于網(wǎng)上公布信息后原則上不再進行設(shè)計變更。 第五章 施工圖管理 第 12條 設(shè)計文件的發(fā)放和歸檔工作是加強設(shè)計工作使設(shè) 計及施工有序進行，確保工程質(zhì)量和進度的重要保證。 第 13條 通過審圖備案證實出圖的的施工圖、方案設(shè)計文本和初步設(shè)計文本均應先交總工辦等記歸檔，由總工辦統(tǒng)一發(fā)放，總工辦、項目經(jīng)理部應設(shè)資料管理員，負責通知和分發(fā)設(shè)計文件，撰寫《工程設(shè)計文件發(fā)放單》（見附件 8），各收圖單位由指定人員到檔案室簽領(lǐng)，如需超印增曬設(shè)計文件，統(tǒng)一由總工辦處理。 第 14條 設(shè)計文件的歸檔內(nèi)容和負責歸檔單位按下表的規(guī)定執(zhí)行 設(shè)計文件的歸檔單位一覽表 文件名稱 歸檔單位 設(shè)計任務書 總工辦 詳規(guī)設(shè)計 總工辦 方案設(shè) 計 總工辦 初步設(shè)計 總工辦 概算書 總工辦、造價管理部 施工圖審圖備案圖 項目經(jīng)理部、監(jiān)理公司、總工辦 施工圖電子文件 總工辦 設(shè)計變更通知單 項目經(jīng)理部、監(jiān)理公司、總工辦 施工技術(shù)核定單 項目經(jīng)理部、造價管理部、監(jiān)理公司、總工辦 竣工圖 項目經(jīng)理部、總工辦 第六章 附則 第 15條 本制度由總工辦擬訂，其修訂權(quán)、解釋權(quán)歸總工辦 本制度自發(fā)布之日起生效。 編制日期 審核日期 批準日期 修改情況 修改 處數(shù) 修改日期 附件 1：工程項目設(shè)計任務單 項目名稱： 專業(yè)： 編 號： 日期： 序 號 設(shè)計任務內(nèi)容 1 2 3 設(shè)計師： 專業(yè)負責人： 項目負責人： 附件 2：設(shè)計任務修改審批表 設(shè)計項目名稱： 編號： 序號 原設(shè)計任務 設(shè)計任務修改內(nèi)容 1 2 3 4 設(shè)計人 項目負責人 批準人 日期 日 期 日 期 附件 3：設(shè)計投標企業(yè)審查表 編號： 根據(jù)工程情況 工程名稱 工作類型 建筑面積 估算投資 技術(shù)復雜程度 擬 邀 請 投 標 單 位 基 本 情 況 企業(yè)名稱 經(jīng)濟性質(zhì) 地址 電話 設(shè)計資質(zhì)等級 定級時間 資質(zhì)證號 企業(yè)法人代表資料 姓名 職務 職稱 文化程度 出生年月 電話 企業(yè)技術(shù)負責人資料 姓名 職務 職稱 文化程度 出生年月 電話 專業(yè)技術(shù)人員狀況 高級職稱 人 中級職稱 人 助理級職稱 人 技術(shù)員級職稱 人 前三年業(yè)務成果 考察人 考察日期 年 月 日 審 查 意 見 審查人意見： 審查人簽名： 日期 年 月 日 招標投標領(lǐng)導小組審核意見： 審核人簽名： 日期 年 月 日 附件 4：涉及跟蹤檢查記錄單 編號