【導讀】recordingthetitle.Severalstudies(JanssenandJobson,1980;JudandFrew,1986)observethatbuyers. Thisstudy. characteristics.

　　

【正文】 其實購房者在通過經(jīng)紀人買房子的過程中買到的不僅僅是房子，而同時是在取得經(jīng)紀人的服務。換言之，這些購買者通過經(jīng)紀人擁有了一個很好的的購房途徑。通過經(jīng)紀人購買房子的一個好處就是可以減少搜尋房子的時間，從而降低了買房過程中的成本。最近的研究認為（ 巴雷拉和祖帕諾 , 1995），通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人買房子，大大提高了購房者購房的效益，因為這樣這些購房者在尋找房子的過程中更有可能找到稱心如意的房子。 通過經(jīng)紀人買房子增加了可供購房者選擇的房源，購房者還可以向經(jīng)紀人提出 自己對房子的要求，如要求的房屋的質(zhì)量以及希望房屋的街道位置。經(jīng)紀人經(jīng)常會記錄買家的信息并協(xié)助買家辦理按揭融資和財產(chǎn)保險服務。 這些服務都表明，經(jīng)紀人向買家提供了額外的有價值的服務（除了向賣方提供服務），有時候，那些買家愿意支付那些額外的費用。因此，包含這些服務的房屋的銷售價格會高于無經(jīng)紀人協(xié)助置業(yè)的房屋的價格。 一些學者注意到買家對于那些業(yè)主代理上市的房子會支付更多。然而，要確定這是否適用于整個住宅市場是不可能的，因為研究這一點要依靠當?shù)氐臄?shù)據(jù)資料。較高的價格預示著買家相對于那些直接出售的房子更愿意較多支付那 些業(yè)主代理上市的房子。另外， 來自自有產(chǎn)權出售的競爭可能會阻止賣家以高價的形式將委托成本傳遞給買家。因此，問題 是 業(yè)主輔助銷售是否會導致價格的提高。 如果購房者是在經(jīng)紀人的協(xié)助下搜尋房子的，那么價格會是怎么樣呢？本文嘗試從經(jīng)紀人選擇的發(fā)展經(jīng)驗檢驗模式來回答這些問題。 在這個過程中，本 文 對整個住宅市場的效率以及經(jīng)紀中介市場的有效性提供了重要的見解。 具體來說，本文探討 的是在以 兩階段進程 的假設條件下對 一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人的影響。 第一步，買方?jīng)Q定是否聘請 一個 協(xié)助搜 尋房屋的服務 經(jīng)紀人 。根據(jù)經(jīng)驗，這個是由普羅比模型方程決定的， 而收入，年齡，經(jīng)驗和對買方市場的認識，以及其他買主的特點都將作為變量引起函數(shù)的移動（即改變在家庭或工作有關方面的移動），從而影響買方是否選擇使用代理。 8 第二步是購買。在這里房屋的銷售價格是根據(jù)房屋的特色，購買者的喜好，以及是否需要提供經(jīng)紀協(xié)助而確定的。這種方法需要提供相關決定因素的信息才能確定住宅的價格。尤其，這個模型可以讓我們確定買家是否可以接受代理協(xié)助房屋與業(yè)主自行出售房屋之間的差價。 本文參考了美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會研究部對全國購房者和銷售者所進行的調(diào)查的數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)包括了房地產(chǎn)經(jīng)紀人對經(jīng)紀輔助銷售和業(yè) 主銷售的兩種模式在影響銷售價格方面的評估，并揭示了經(jīng)紀人為賣方所提供的營銷服務的價值。 我們的研究結(jié)果表明，通過經(jīng)紀人買房的買家的確要比不通過經(jīng)紀人的買家支付更多的費用。但我們的結(jié)果也同樣表明，支付更多的費用并不是單單因為使用了經(jīng)紀人。相反的，這類買家無論以何種方式購買房子都會比其他買家花更多的錢。導致他們花更多錢的因素是：可能這些購買者的收入很高，可能他們來自其他地方，也可能是受別人的雇傭而這么做，更有可能的是他們通過經(jīng)紀人來購買自己的房子從而使自己的房子升值。當這些買家決定使用經(jīng) 紀人來買房時，他們也并不打算為此而付更多的錢，并且有一些證據(jù)表明，他們實際支付的錢比不使用經(jīng)紀人協(xié)助的買家要來的少。 本 文 的布局如下 ： 第 2 部分 回顧有關文獻 ， 第 3 部分對 數(shù)據(jù) 、 變量選擇和模型進行描述 ， 第 4 部分用 實 例 證 明 結(jié)果，最后一 部分記 載 本文 的結(jié)論。 文獻綜述 大多數(shù)文獻都集中的在研究 房價的決定因素，包括對住房需求，住房價格，以及價格和時間之間的關系的研究。當然也有一部分文獻研究了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的作用，經(jīng)紀人對購房者買房的深遠影響，以及利益和道德對經(jīng)紀中介的影響。但很少有研究試圖衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀人對住房市場的直接影 響，因為在如今的工作中往往會產(chǎn)生很多與研究文獻相矛盾的結(jié)果。在某種程度上，這些不同的結(jié)果可能反映了數(shù)據(jù)的可用性問題，因為幾乎所有的這些早期研究都以本地數(shù)據(jù)為依據(jù)，并且所抽取的樣本的數(shù)量又往往很少，因此很難一概而論來衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀人對住房市場的直接影響。 詹森和喬布森 (1980)在關于經(jīng)紀人選擇的第一個實證研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也會對價格產(chǎn)生影響。分析了來自加拿大的房屋市場數(shù)據(jù)后，詹森和喬布森表明，在一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，對于同類物業(yè)經(jīng)紀人會比競爭者列出更高的價9 格從而實現(xiàn)銷售價格的顯著提高。較高的售價往往與 行政轉(zhuǎn)讓和經(jīng)紀人安排的再融資有關。這些結(jié)果可能反過來說明對于那些不了解當?shù)厥袌鲂畔⒉⑶覍r格缺乏敏感的買家，經(jīng)紀人能賣出高價格。亞瓦斯和科維爾（ 1994）認為至少在一定程度上賣方想通過經(jīng)紀人來控制價格。 喬德（ 1983）憑借其在住宅市場的研究，他估計了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的作用。根據(jù)來自北卡羅來納州的三個城市的住房交易數(shù)據(jù)，喬德認為，經(jīng)紀人不影響他們出售的房屋的銷售價格，即使他們似乎影響了購房者的住房消費水平。但在之后的研究中，喬德和弗瑞（ 1986）使用了不同的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀人能將房子賣到更高的價格。同時也證實了 有經(jīng)紀人協(xié)助的買家市場要比非經(jīng)紀協(xié)助的買家市場大。根據(jù)以上的結(jié)果他們得出了這樣的結(jié)論，他們認為在完全沒有信息的市場中經(jīng)紀人起到了類似廣告的作用。 近期特恩布爾和 錫爾曼斯 (1993)在調(diào)查不同的信息量和搜尋成本與房價的關系。根據(jù) 巴吞魯日的市場 數(shù)據(jù) ， 恩布爾和 錫爾曼斯 把第一次購房的買房者出示的價格和有著大量的信息量并且有廣闊的購買市場的外鎮(zhèn)買房者出示的價格進行了比較。經(jīng)過比較后他們發(fā)現(xiàn)，房價在不同的信息量和不同搜尋成本的買家中是相近的。恩布爾和 錫爾曼斯 的結(jié)論針對的是現(xiàn)有的經(jīng)紀機構，如大聯(lián)盟，成功地消除了信息不對稱 的影響，從而提高了住房市場的效益。 盡管 巴雷拉和祖帕諾 （ 1995）的首次研究沒有比較銷售價格，而是對經(jīng)紀人輔助交易和非經(jīng)紀人銷售交易進行調(diào)查研究。這項研究表明住宅房地產(chǎn)市場的信息是不對稱的，而且買方代理中介確實會影響房屋的搜尋工作。同時研究還表明，房地產(chǎn)經(jīng)紀人確實可以減少幾乎所有類型消費者的買方過程的時間，無論是第一次買房的，買房經(jīng)驗豐富的，本地的購房者或者是外地的。 數(shù)據(jù)和方法 本 文 使用來自由美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會在 1987 年 對 全國的購房者進行的調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查結(jié)果顯示， 在整個 房屋購買和銷售過程 中 ，是郵寄到超 過 30000戶 人家的 。在排除不完整或錯誤的問卷調(diào)查，共計 2495 觀測數(shù)據(jù)庫，所有這些都發(fā)生在 1986 年。 表 1 匯總統(tǒng)計顯示，從調(diào)查樣本中， 對 有關交易是否代理不協(xié)助或代理輔助進行 分類。香格里拉表顯示購房者之間的信息和搜尋成本的差異。 10 選擇性偏見的存在可能暗示了一些可能性。 其中之一 是偏見存在，并且在考慮到這些購房者的自我選擇，使用一個代理集團 的 房價仍較高（由代理的變量系數(shù)表示）。這一結(jié)果將意味著有兩個不同的住宅房地產(chǎn)市場：經(jīng)紀輔助 為其中之一 ，如果選擇存在偏差，住房價格 的經(jīng)紀 屬性 就 越高，價格差異可能是由于購房者傾 向使用經(jīng)紀人 來購買他們的房子 。如果沒有選擇 性偏見 存在，價格較高的價值可能是由 通過 經(jīng)紀人 買房 的購買者 來 補充。 赫克曼兩階段模型 是 是否使用代理及其后續(xù)效應對價格的 影響 。在第一階段，采用概率方程來模擬決定選擇一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人。這一決定被建模 成 一個八變量的函數(shù)。買方收入作為搜索的機會成本。它已被證明，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以減少買方搜尋期間的工作。如果收入較高的購房者有較高的機會成本， 則 我們可以預料，他們會選擇通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人 來 購買。 出處： 倫納德 V 祖帕諾， 哈羅德 W 埃德爾， 愛德華 A 巴雷拉 .《 房地產(chǎn) 金融和經(jīng)濟 》，學術出版社 .1996： 13:169181.