【導讀】城市化進程中的一些困難并能夠科學規(guī)劃城市發(fā)展。目前，我國土地儲備制度仍然處于初。級階段土地儲備融資渠道相對單一不夠完善。本文首先對土地儲備制度的進行了介紹；其。市規(guī)劃，對通過回收、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)，并予以儲存，以供應和調(diào)控城市各類建設用地需求的一種經(jīng)營管理機制或行為[1]。我國的土地儲備制度是在借鑒國外土地儲備制。儲備制度的設立和發(fā)展存在較大差距。革，是政府經(jīng)營城市的核心和關鍵。我國城市土地儲備制度自上個世紀末在滬杭地區(qū)最早?？?，全國大部分城市很快就開始了模仿和推行。題，這一問題是我國舊有土地使用制度留下的一個惡疾。20世紀90年代以前，我國長期。撥的方式無償供給。雖然自1990年后逐步確立并推行有償、有期限的土地使用權出讓制。隨著我國土地制度改革以及國有企業(yè)改革的不斷深化，解決這些存量土地的利。用問題日益顯現(xiàn)出現(xiàn)實的迫切性。

　　

【正文】 大用地規(guī)模，開發(fā)商 住 綜合樓進入市場。四 是 舊城改造用地不夠完善。地方政府為了加強城市建設，必須完善城市基礎設施，但在雅安，地方財政無力承擔巨大的基建支出，因而便采取“借雞下蛋”的辦法，出市統(tǒng)一建設辦公室管理，交由開發(fā)商拆遷舊城開 發(fā)房地產(chǎn)，未算清土地資產(chǎn)賬，開發(fā)商出售房屋遲遲不辦理用地手續(xù)，甚至有的用戶多次上訪。五、企業(yè)改制土地處置不夠規(guī)范。當前相當部分臨近破產(chǎn)的國有企業(yè)，在改制中并沒有按照程序，依法界定土地產(chǎn)權，評估土地資產(chǎn) ，通過出讓、轉(zhuǎn)讓等方式處置土地，把獲取土地收益優(yōu)先用于安置職工，以促進企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制。而是在企業(yè)轉(zhuǎn)、包、租、賣的同時，直接將收益用于安置職工、養(yǎng)老保險、償還債務等，土地資產(chǎn)管理不夠規(guī)范。 2．雅安市雨城區(qū)土地儲備制度融資方式的運作 雅安市土地整理儲備中心 是接受政府委托從事土地收購、儲備工作的職能機構，基本職 責 根 據(jù)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整 、 土地利用規(guī)劃和土地市場供應現(xiàn)狀，制定土地收購儲備計劃，適時收購、儲備土地，并將經(jīng)過開發(fā)或不經(jīng)過前期開發(fā)的儲備土地公開供應。同時，土地整理儲備中心又受政府、其他單位或個人委托，承擔土地使用權公開招標、拍賣的服務性工作，辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、租賃、登記發(fā)證等服務性工作?？梢姡虐彩杏?6 城區(qū)的土地儲備機構既承擔 著土地整理儲備的具體工作，又是一個服務性的機構。雅安市土地整理儲備中心屬于政府主導性質(zhì)。政府明文規(guī)定，雅安市雨城區(qū)范圍內(nèi)所有需要盤活的土地都要納入土地儲備體系，由土地儲備中心開發(fā) 后統(tǒng)一向市場提供，其他任何單位、個人都不能收購土地，也不能供應土地，劃撥土地使用者也不能通過補辦出讓手續(xù)的方式自行轉(zhuǎn)讓土地使用權。 雅安市雨城區(qū)土地儲備范圍： 在城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，政府統(tǒng)一征用的土地；依法無償收回的國有土地如土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期未獲批準的土地；違反土地管理法律法規(guī)，依法沒收的國有土地如示經(jīng)原批準機關同意，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)的土地閑置兩年以上的劃撥土地；依法有償收回的國有土地如因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進 行舊城區(qū)改造或公共利益需要，經(jīng)原批準用地機關或有批準權的人民政府批準依法回收的劃撥土地或出讓土地等。 雅安土地整理儲備中心的一般作用如下：首先申請凡列入收購儲備范圍內(nèi)的國有土地， 其土地使用權人持有關資料向市土地儲備中心提出土地儲備申請，逾期不申請的由土地儲備中心向有關部門申請；經(jīng)對儲備土地權屬、面積、用途、四至及地上建筑物等情況進行調(diào)查，并申請土地管理部門和房產(chǎn)管理部門對以上情況進行審核；市土地整理儲備中心根據(jù)土地儲備計劃和被收購土地的具體情況，向市城建規(guī)劃部門征求詳細規(guī)劃意見；根據(jù)審核情況，會同有關部門進 行土地收購補償費用的測算評估；擬實行土地置換的，需測算相關地塊的置換費；土地整理儲備中心提出土地收購的具體方案，進行報批；批準后，將土地收購方案予以公告；公告期滿后，無權屬爭議的簽訂合同進行收購。 如圖：雅安市雨城區(qū)土地儲備運作流程圖。 圖 1 雅 安市雨城區(qū)土地儲備運作流程圖 權屬核準 申請收回 征詢意見 測算費用 交付土地 權屬變更 收購補償 簽訂合同 公 告 方案報批 17 五 、拓寬土地儲備制度融資新 途徑 目前 我國由于資金不足，使土地儲備量較小，儲備時間較短，有些城市的儲備機構甚至有意控制 “ 吃進 ” 的土地數(shù)量。因此，探索一 種有效的土地儲備資金湊集渠道，是實施土地儲備制度的關鍵 。 為了有效滿足城市土地儲備資金運營的巨額需求，除了政府財政撥款、商業(yè)銀行貸款等融資方式以外，實行土地證券化，是現(xiàn)行城市土地儲備制度的最佳融資方式。 所謂土地證券化是指以土地收益作為擔保發(fā)行證券，在不喪失土地產(chǎn)權的前提下，利用證券市場的功能，將不可移動、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地轉(zhuǎn)化成可以流動的金融資產(chǎn)，吸收了直接融資和間接融資的優(yōu)點，是一種非負債型的全新融資方式，盤活了沉淀在土地上的大量的人類財富 。 在城市土地儲備融資過程中實施土地證券化的優(yōu)點 ：一 是 土地證券化可以拓寬土地儲備融資渠道，降低融資成本。 二是 土地證券化有利于分散城市土地儲備的投資風險。 三是 土地證券 化 有利于協(xié)調(diào)銀行信貸資金在時間期限上不匹配的需要。 四是 土地證券化可以規(guī)范并增加土地收益。 在城市土地儲備融資過程中實施 土 地證券化的運行步驟 如下 ： ： 城市土地儲備中心對擬進行證券化的土地未來現(xiàn)金流進行資產(chǎn)估算，這些未來現(xiàn)金流收入部分包括土地出讓金、利息、土地租金等，而支出部分包括征購土地費用、開發(fā)費用等，根據(jù)證券化的具體目標確定土地證券資產(chǎn)數(shù)。 ： 土地儲備中心將擬進行 證券化的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給 SPV。 SPV 是一個資產(chǎn)證券的特設機構，它是一個以土地資產(chǎn)證券化為唯一目的、獨立的信托實體。其經(jīng)營有嚴格的法律限制，不能發(fā)生證券之外的任何資產(chǎn)和負債，在對投資者付息前不能分配任何紅利，不得破產(chǎn)，其收入主要來自其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。為了保護投資者的利益，要實行真實出售，從而達到破產(chǎn)隔離的目的， SPV 從土地儲備中心購買所證券化的土地抵押貸款，加以一定的組合和信用提升，以其作為發(fā)行儲備土地證券的抵押。 ： 即由信用擔保機構對已發(fā)行的證券提供擔保。為了吸引更多的投資者，SPV 必須對土地 證券進行信用增級。 SPV 可以通過以下幾種方式進行信用增設：第一種方式是政府擔保。儲備土地是政府行為，政府通過信譽可以擔保，也可通過土地收入和其他收入擔保。另一種方式是金融擔保，即 SPV 向信用很高的專業(yè)金融擔保公司辦理金融擔保。如果發(fā)生違約，由金融擔保公司代為支付到期的證券本息。還有一種方法是破產(chǎn)隔離，通過剔除原始權益的信用風險對投資收益的影響，提高資產(chǎn)證券的信用等級。 18 ： 由信用評級機構對發(fā)行的證券進行評級。土地證券要想在資本市場上順利運行，必須得到不低于某一投資級別的信用評級，評級為土地證券 投資者提供了選擇的依據(jù)，評級考慮的因素是貸款的信用風險。證券評級以后，評級機構還要進行跟蹤監(jiān)督，根據(jù)經(jīng)濟金融形勢、資產(chǎn)債務履行情況，信用提高情況及提供信用提高的第三方財務狀況的變化等因素，作出監(jiān)督報告，并根據(jù)資產(chǎn)信用質(zhì)量的變化對已評出的證券級別進行升降調(diào)整、終止或取消，并將評級結果向投資者公告。信用評級會給投資者的投資決策提供信息，有利于他們作出正確投資選擇。 ： SPV 將土地證券出售給投資銀行或證券公司，然后由投資銀行或證券公司把它銷售給投資者，投資者既可以是機構投資者，也可以是個人投資者。 ： SPV 從證券承銷商獲得證券發(fā)行收入，向原始權益人支付購買價格并由土地儲備中心負責收取，記錄由資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金收入，并將這些收款全部存入托管行的收款帳戶；由 SPV 對收款進行管理，到期還本付息，對聘用機構支付服務費。到了規(guī)定期限，托管行將積累基金撥入付款帳戶，對投資者還本付息。 城市土地儲備制度中實施土地證券化對于土地儲備資金的籌集有著重要的意義，但實行土地儲備的證券化融資在我國畢竟是一種新生事物，它無論在理論上還是在實踐中都屬于一種全新的探索嘗試。它是一項技術性強、專業(yè)性高、程度復 雜的融資實踐，需要健全的法律法規(guī)，有效的市場條件及熟練的操作技術等。因此，要根據(jù)需要及時地修改、補充和完善相關法律法規(guī)體系，加快法律、會計和稅收等制度的建設。同時，在證券化初級階段，政府應給予必要支持，如利率與稅收優(yōu)惠、政府擔保等。在加強組織機構人才培養(yǎng)的同時，積極創(chuàng)造和拓寬資本市場的來源。 六、 結論 正確認識 土地儲備制度的內(nèi)涵是正確認識土地儲備的前提，更是研究土地儲備制度融資方式的前提。本文在第一、第二部分內(nèi)容中介紹了土地儲備制度的起源及理論基礎，第三部分對目前我國主要的土地儲備制度融資方式進行分析，提 出目前我國常用土地儲備制度融資方式存在的風險與不足。第四部分又分別以蘭州市、岳陽市、浦東新區(qū)、雅安市為例，具體分析了不同地區(qū)采用的主要土地儲備制度融資方式， 不難看出 不同地區(qū)土地儲備制度融資方式 各有各的特點，但又有不能避免的相同之處。文章最后一本部分在簡單總結前文的基礎上提出了拓寬土地儲備制度融資方式的新辦法 —— 土地證券化 。 19 參考文獻 [1]王敏燕 、 黃海珍 .正確定位土地儲備制度 [J].經(jīng)濟論壇 .2020. 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