【導(dǎo)讀】肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃羅肆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀節(jié)蠆肂膂薁蠆螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆蚅腿膅螅袈薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿蝿節(jié)莈蒆羈肅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁薁肀羄蕿薁蝿膀蒅薀袂羃蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈薅肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃羅肆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀節(jié)蠆肂膂薁蠆螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆蚅腿膅螅袈薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿蝿節(jié)莈蒆羈肅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁薁肀羄蕿薁蝿膀蒅薀袂羃蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈薅肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃羅肆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀節(jié)蠆肂膂薁蠆螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆蚅腿膅螅袈薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿蝿節(jié)莈蒆羈肅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁薁肀羄蕿薁蝿膀蒅薀袂羃蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈薅肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃羅肆薅螞螅莁蒁

　　

【正文】 6 年，注冊地為中國廈門市，注冊 資本為 2021 萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了 “雅景花園 ”、 “建寶海景花園 ”及其它房地產(chǎn)項目。 二、公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、工程部、財務(wù)部、辦公室、項目管理部等。 公司主要業(yè)績： 1995年籌建商住高級公寓 “建寶海景花園 ”，總投資額約人民幣 6200萬元，并于 1997年完工交付使用。 17 / 28 1996 年籌建商住高級公寓及別墅 “雅 景花園 ”，總投資額約人民幣 1800 萬元，并于 1998年初完工交付使用。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 四、管理團(tuán)隊 王世雄： 1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。 1988年起先后創(chuàng)建 “廈門新興彩色印刷有限公司 ”、 “廈門新興項目經(jīng)營有限公司 ”、 “廈門思明項目經(jīng)營管理公司 ”、 “廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ”及 “廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ”等地產(chǎn)項目公司，參與投資 “廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ”、 “特寶生物工程有限公司 ”，并任副 董事長。 1996年創(chuàng)辦廈門市大雅實業(yè)有限公司，任董事長。 朱福東： 1955年生，高中學(xué)歷， 1980年進(jìn)入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 1997 年起任廈門市大雅實業(yè)有限公司總經(jīng)理。 林青躍： 1948 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1971 年進(jìn)入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) 20余年。 1999年任廈門市大雅實業(yè)有限公司副總經(jīng)理。 陳金寶： 1936年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程 師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。 黃鳴江： 1935 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1956 年起先后參加過各類大、中型的機(jī)電設(shè)計及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。 張文萍： 1970 年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。 1992 年起擔(dān)任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計、注冊會計師及評估師，對企業(yè)籌融資運作管理具有豐富的理論和實踐經(jīng)驗，具備較強(qiáng)的財務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司財務(wù)部經(jīng)理。 五、項目其他背景 近年，廈門對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長；廈門與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點支持項目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設(shè)項目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計劃委員會批準(zhǔn)立項，現(xiàn)已完成設(shè)計方案 并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開工條件。 18 / 28 第六章項目規(guī)劃 一、項目位置 項目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。 項目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個高素質(zhì)的住宅小區(qū)。 開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū) 1， 西端（項目本案） 2， 綠化面積 1， 道路 2， 總和 7， 宗地的西端（即項目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基 ，以縮短相關(guān)的建筑時間。 二、相關(guān)法律文件 土地房屋權(quán)證 根據(jù)客戶提供廈門市土地房產(chǎn)管理局于 1997 年 11 月 14 日所發(fā)出的廈門市土地房屋權(quán)證（號碼：廈地房證第地 00000045號）， JSQ013地段土地面積約 7,平方米）及其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予廈門大雅實業(yè)有限公司。 此土地使用權(quán)的期限會基于土地用途的不同由 40年至 70年不等，詳細(xì)年期明細(xì)如下： 土地使用者土地使用權(quán)生效日期土地使用權(quán)完結(jié)日期 住宅 1994年 8月 7日 2064年 8月 6日 辦公室 1994年 8月 7日 2044年 8月 6日 商業(yè) 1994年 8月 7日 2034年 8月 6日 19 / 28 根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于2034年 8月 6日屆滿。 土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債的顯示。 廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書 宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈 門市土地管理局于 1994年 8月 17日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作為依據(jù)。此合同書的主要條款摘綠如下： 土地使用：商品房 動工期限： 1994年 8月 7日至 1997年 8月 6日前 建設(shè)期限： 1994年 8月 7日至 1997年 12月 6日完工 使用期限：如合同書內(nèi)述 出讓金額：人民幣 15,366,（＄ 1,860,402美元） 付款條約：于土地使用權(quán)出讓合同書當(dāng)日已付了 20%，其后于兩個月付上全數(shù)的 60%，而剩余金額會于一年內(nèi)繳付。 建筑類別：商業(yè) /住宅 覆蓋率：宗地面積 40%以下 容積率： 5 建筑高度： 75米（并不包括次要建筑） 綠化率： 30% 邊緣預(yù)留位置：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留 3米，而在南面則預(yù)留 10米。 退還：除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前 180天提出續(xù)約申請，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在申請續(xù)期時，必須能顯示項目本案興當(dāng)時的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。 項目增容的批復(fù) 根據(jù)廈門市城市規(guī)劃管理局于 1995年 9月 22日所發(fā)出的文件中，已批準(zhǔn)了宗地的容積 率由原本的 5增加至 。 項目批復(fù)文件 根據(jù)廈門市旅游局政旅（ 1998） 008 號文批準(zhǔn)，及廈門市大雅實業(yè)有限公司于1999年 5月 14日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門市旅游局已批準(zhǔn)了在宗地上建筑廈門 XX酒店的概念，此建筑的樓面面積達(dá) 42， 173平方米，投資額達(dá)人民幣五億四千三百多萬，此外，根據(jù)另外一封對于 2021年 9 月 2日發(fā)出的信件（文件號碼【 2021】 7），廈門市旅游局已批準(zhǔn)了酒店的擴(kuò)充，并以（文件號碼【 1998】 008）上的詳程作為基準(zhǔn)。 根據(jù)廈門規(guī)劃委員會所發(fā)出的信件 9 文件號碼【 1998】 051 及由廈門大雅實業(yè)于 1999年 4月 28日所發(fā)出信件，顯示（計劃）中投資額達(dá) 4億 7千兩百萬，總樓面面積達(dá) 42， 265平方米，高度為 ，擁有 418間客房【 29層（不包括兩層地庫）】?，F(xiàn)代化的四 /五星級 XX 廈門酒店已獲批核，并需按照國家的酒店標(biāo)準(zhǔn)，法例，商標(biāo)注冊等作為依據(jù)。 此項目批復(fù)有效期為一年。另外，項目的建設(shè)期限已獲批準(zhǔn)被延長至 2021年 9月底（此乃根據(jù) 2021年 9月 5日所發(fā)出的批復(fù)信件號碼【 2021】 76中所示） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 20 / 28 根據(jù)廈 門市規(guī)劃局于 2021年 5月 14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號碼【 2021】 0114），建筑項目于路江道及湖濱南路，宗地面積達(dá) 7， 。 規(guī)劃法規(guī)的要求 根據(jù)土地使用證上所示，項目的規(guī)模已獲批準(zhǔn)擴(kuò)展到 53,（ 579,027平方尺），此包括 9,（ 107,639平方尺）的一期及 43,（ 741，388平方尺）的二期。 其中有數(shù)個規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下： 1）容積率： 2）密度： % 3）綠化率：不少于 30% 營業(yè)執(zhí)照 根據(jù)廈門工商行政管理局于 2021 年 11 月 13 日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號 3502021020306），廈門大雅實業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本，而其營業(yè)期限則由 1996年 11 月 26日起計 10年。 證上資料顯示廈門大雅實業(yè)有限公司的主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及項目管理、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含化學(xué)危險品）、五金、紡織品及投資商務(wù)咨詢。 三、項目詳細(xì)規(guī)劃 根據(jù)提供最新的建筑圖則（于 2021 年 7 月 11 日的版本），本計劃書 并地發(fā)展宗地的西端，建成一間 29層，共 456個房間，達(dá)國際五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店。 項目明細(xì) 根據(jù)于 2021 年 7 月的建筑圖則，我司了解到在此酒店建成后，將會是一間達(dá)，共 456間客房，及其他附設(shè)功能如餐飲，會議，消防及泊車設(shè)施的現(xiàn)代代先進(jìn)酒店。 酒店的外墻交會鋪設(shè)玻璃反光幕墻。 酒店的一層至六層為平臺層，有著較大的面積，剩余的層數(shù)將于其上面興建。 酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會設(shè)于此層，大堂款客應(yīng)將設(shè)于間層。 酒店的二樓計劃設(shè)置一中式酒樓 ，而咖啡廳、酒吧及宴會分別會設(shè)于三樓及四樓。 會議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池。 客房將于八樓至二十九樓之間提供，而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層（二十九樓） 整個酒店項目設(shè)有四部客用升降機(jī)，兩部貨用升降機(jī)及兩組公用樓梯。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機(jī)用以上落這六層平臺層之用。 此酒店建成后將提供樓面面積達(dá) 43,，此包括了 35,的商層建筑物及 8,。 客房 酒店客房將會 由八樓及以上層樓提供。而八至二十八樓的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計為提供21間客房，包括兩間套房，總統(tǒng)套房已計劃設(shè)立于頂層（二十九樓）。 總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計分為三種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套房及總統(tǒng)套房。據(jù)資料所示，酒店共高能 412間標(biāo)準(zhǔn)房，