【導讀】a)建設單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。d)驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質量問題的處理方法處理。e)經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發(fā)驗收合格憑證，關應及時簽發(fā)接管文件。c)接管單位會同移交人按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。e)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋的使用狀況。固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗；繕，或可采取費用補償辦法，由物業(yè)管理企業(yè)處理；施工單位，共同分析研究，查明原因。原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經接管驗收的新建房。屋一律不得分配使用。d)按規(guī)定負責保修，并應向接管單位預付保修保證金和保修費。生的經濟損失和事故責任。縣房地產管理機關進行協(xié)調或裁決。

　　

【正文】 物業(yè)管理特種設備維修養(yǎng)護招標書的主要內容 基本操作 一、 特種 設備委托維修養(yǎng)護管理的程序 1． 確定特種設備維修養(yǎng)護的招標形式 a) 公開招標 b) 邀請招標 2． 確定特種設備維修養(yǎng)護的招標原則 a) 公平 b) 公正 c) 合理 3． 編寫特種設備維修養(yǎng)護的招標文件 a) 投標須知 b) 針對特種設備要求維修保養(yǎng)的說明書 c) 提供特種設備的技術資料。（如設備型號、數(shù)量、維修或更換的部件等） d) 維修保養(yǎng)范圍 e) 維修保養(yǎng)方式 4． 實施招標（招標過程通常需要經過以下幾個步驟） a) 選擇投標單位 b) 發(fā)放標書 c) 收取投標書 d) 開標（公開或不公開） e) 評標 f) 方案修正 g) 商務談判 h) 發(fā)中標通知書 5． 簽訂外包合同 a) 大包合同是指設備的所有維修保養(yǎng)，正常磨損更換零件，應急搶修，正常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負責，其維修保養(yǎng)費用較高 b) 中包合同是指專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對設備進行年度定期保養(yǎng)，小零部件更換（如 200以下），應急搶修以及小修和更換零配件的費用均由物業(yè)管理公司負擔 c) 小包合同是專業(yè)維修保養(yǎng)公司只負責提供供配件和技術指導，所有人工由物業(yè)管理管理公司的技術人員負責， 費用相對低廉 二、 特種設備安全技術檔案的建立 安全技術檔案應當包括以下內容： 1． 特種設備的設計文件、制造單位、產品質量合格證明、使用維護說明等文件以及安裝技術文件和資料 2． 特種設備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄 3． 特種設備的日常使用狀況記錄 4． 特種設備及其安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表的日常維護保養(yǎng)記錄 5． 特種設備運行故障和事故記錄 相關知識 一、 特種設備的含義 《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設備是指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器、 壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設施，同時也包括其附屬的安全附件、安全保護裝置和與安全保護裝置相關的設施 二、 特種設備維修養(yǎng)護管理的一般規(guī)定 1． 特種設備出廠時，應當附有安全規(guī)范要求的設計文件、產品質量合格證明、安裝及使用維修說明、監(jiān)督檢驗證明等文件；（如果缺少上述規(guī)定的文件、物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕接收） 2． 特種設備在投入使用前或者投入使用后 30 日后，特種設備使用單位應當向直轄市或者該區(qū)的市的特種設備安全監(jiān)督管理部門登記。登記標志應當置于或者附著于該特種設備的顯著位置 3． 特種設 備使用單位應當對在用特種設備進行經常性日常維護保養(yǎng)，并定期自行檢查。按照規(guī)定每月至少進行一次自檢，并做出記錄。特種設備使用單位在對在用特種設備進行自檢和日常維護保養(yǎng)時發(fā)現(xiàn)異常情況時，應當及時處理 4． 特種設備使用單位應當對在用特種設備的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置有關附屬儀器儀表進行定期校驗、檢修，并做出記錄 5． 國家鼓勵推行科學的管理方法，采用先進技術，提高特種設備安全性能和管理水平，增強特種設備生產、使用單位防范事故的能力 三、 特種設備維修養(yǎng)護管理的原則 1． 安全至上原則 2． 企業(yè)負責原則 3． 權現(xiàn)一致原則 4． 統(tǒng)一監(jiān)管原則 5． 綜合治理原則 四、 特種設備委托維修養(yǎng)護管理的必要性 1． 特種設備得到了專業(yè)的養(yǎng)護，避免了由于維修保養(yǎng)過程中，由于人工操作失誤給設備帶來的損失，從而延長了設備的使用壽命 2． 專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對特種設備養(yǎng)護，能使設備調試到最佳狀態(tài)，從而節(jié)省能源，降低物業(yè)管理公司運行成本 3． 減少了物業(yè)管理公司為維修保養(yǎng)特種設備而需要儲備的技術人員，提高人員的工作效率，減少了物業(yè)管理公司人工成本 4． 減少了物業(yè)管理公司為維修保養(yǎng)特種設備而 需要儲備的專業(yè)儀表設備，降低了物來管理公司的固定資產開支 5． 專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對特種設備應急、搶修均有豐富的經驗，物業(yè)公司通過合同條款約束，可化解部分設備風險，有利于危機算處理。 第四節(jié) 建筑智能化管理系統(tǒng) 學習目標 1． 了解建筑智能化管理系統(tǒng)的組成及功能，并能利用此系統(tǒng)對物業(yè)進行科學管理 2． 了解建筑智能化系統(tǒng)的運行管理及維護保養(yǎng)方法 基本操作 一、 運用建筑智能化系統(tǒng)對物業(yè)進行管理 1． 建筑設備自動化系統(tǒng) a) 空調監(jiān)控子系統(tǒng) b) 變配電子系統(tǒng) （ 1） 高壓進線、出線和中 間聯(lián)絡斷路器壯態(tài)監(jiān)測和故障報警，高壓進線電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)等參數(shù)的檢測 （ 2） 變壓器斷路器狀態(tài)監(jiān)測和故障報警，變壓器溫度檢測和超溫報警 （ 3） 低壓進線、中間聯(lián)絡和重要出線回路斷路器狀態(tài)監(jiān)測和故障報警；低壓進線電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)和電量統(tǒng)計等參數(shù)的檢測 （ 4） 直流操作柜斷路器狀態(tài)監(jiān)測與報警：直流輸出電壓、電流等參數(shù)的檢測 （ 5） 發(fā)電機組運行狀態(tài)、控制柜斷路器狀態(tài)與故障報警、電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)、頻率、油箱油位、進口油壓、冷卻出水水溫 和水箱水位等監(jiān)測和故障超限報警 （ 6） 火災時，切斷相關區(qū)域的非消防電源 （ 7） 負荷分配與能源管理 c) 給排水子系統(tǒng) d) 照明監(jiān)控子系統(tǒng) （ 1） 定時控制 （ 2） 燈光無級調節(jié) （ 3） 光線傳感器控制 e) 電梯監(jiān)控子系統(tǒng) （ 1） 監(jiān)視功能 （ 2） 管理功能 f) 三表遠傳自動接收系統(tǒng) (1) 遠程抄表系統(tǒng)由家庭智能控制器采集遠傳電表、遠傳水表、遠傳煤氣表的數(shù)據，通過智能節(jié)點將數(shù)據送到管理中心服務器。 (2) 管理中心計算中心將水、電、氣的有關數(shù)據傳送給供電局、自來水公司、煤 氣公司的計算機系統(tǒng)，并在規(guī)定的時間將這些資料傳送銀行計算機系統(tǒng) g) 停車場管理系統(tǒng) 2． 火災自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng) a) 報警功能 b) 火災滅火及消防聯(lián)動 3． 安全防范系統(tǒng) a) 電視監(jiān)控子系統(tǒng) b) 出入口控制子系統(tǒng) c) 防盜報警子系統(tǒng) d) 電子巡更子系統(tǒng) 4． 辦公自動化系統(tǒng) a) 事務型辦公系統(tǒng) b) 管理型辦公系統(tǒng) c) 決策型辦公系統(tǒng) 5． 通信自動化系統(tǒng) a) 在建筑物內裝設程控數(shù)字交換機，實現(xiàn)話音、數(shù)據、圖像、窄帶、寬帶等多媒體業(yè)務以及移動通信業(yè)務的綜 合通信 b) 采用多功能雙向有線電視系統(tǒng)，利用寬頻帶同軸電纜實時轉輸高性能的圖像、語言、數(shù)據和控制信號 c) 采用智能建筑寬帶接入 d) 計算機網絡 二、 智能化系統(tǒng)的運行管理 1． 工程部各專業(yè)工程師全程參與建筑智能化系統(tǒng)施工、調試和驗收，得到一次各智能化系統(tǒng)專業(yè)知識的強化培訓和提高，為物業(yè)投入運行后培養(yǎng)一批管理和操作骨干 2． 針對建筑智能化系統(tǒng)的實際裝置，根據物業(yè)工程人員的實際技術水平，制定《建筑各智能化系統(tǒng)操作手冊》 3． 落實員工崗位技術培訓 相關知識 一、 智能化住宅小區(qū)智能化系 統(tǒng)的組成 1． 智能化樓宇系統(tǒng) 2． 小區(qū)智能化系統(tǒng) 二、 建筑智能化系統(tǒng)運行管理及維修養(yǎng)護規(guī)程 1． 建筑設備自控系統(tǒng)運行管理及維修養(yǎng)護規(guī)程 a) 運行管理 b) 維修養(yǎng)護規(guī)程 2． 保安監(jiān)視系統(tǒng)運行管理 3． 消防報警與聯(lián)動控制設備運行管理 4． 計算機網絡設備運行管理及維修養(yǎng)護規(guī)程 a) 運行管理 b) 計算機網絡系統(tǒng)維修養(yǎng)護規(guī)程 5． 綜合布線系統(tǒng)維修養(yǎng)護規(guī)程 6． 緊急廣播系統(tǒng)維修養(yǎng)護規(guī)程 7． 程控交換機運行管理及維修養(yǎng)護規(guī)程 a) 運行管理 b) 維修養(yǎng)護規(guī)程 第七章 物業(yè)安全管理 第一節(jié) 安全管理制度的制定和實施 學習目標 1． 能夠合理設置保安部組織機構 2． 能夠制定安保服務管理運作程序和應急預案 3． 能夠有效地組織、實施安保服務管理工作，為客戶生活工作的方便、舒適、安全提供保障 4． 能夠預防和處理安保服務管理突發(fā)事件 基本操作 一、 安保服務機構的設置（安全保衛(wèi)工作是物業(yè)管理企業(yè)為保障所管理物業(yè)區(qū)域內的人身安全、財務安全、交通安全、客戶的生活和工作秩序正常而進行的防盜、防火、防破壞、防意外以及人為突發(fā)事故等一系列安全管理活動）一般包括安 保服務管理、消防管理、車輛服務管理等 3 個方面 1． 確定安全管理工作實施方式 2． 確定安保管理組織機構 二、 制定安保服務管理制度的程序 1． 收集資料 a) 收集外部資料 b) 收集內部資料 2． 研討安保部各崗位的職責和權限 a) 確定安保服務管理的工作范圍 b) 確定安保部經理的崗位責任和權限 c) 確定內保主管、警衛(wèi)主管的崗位責任和權限 d) 確定內勤員、巡邏崗警員、固定崗警員的崗位責任和權限 3． 確定安保服務管理工作與其他相關專業(yè)的接口配合性內容 a) 與消防管理、車 輛管理相關的配合性工作內容 b) 與工程、保潔、客服等相關的配合性工作內容 c) 與相關行政主管部門銜接的工作內容 4． 列出安保服務管理動作程序清單 a) 崗位描述 b) 程序規(guī)范 c) 服務標準 d) 工作指導 5． 制定編寫安保服務管理動作程序計劃 6． 起草安保服務管理動作程序 7． 對安保服務管理動作程序初稿進行討論和修改 a) 組織有關人員，結合各相關專業(yè)知識，對安保服務管理動作程序文件進行討論，討論程序的可操作性、一致性、完整性和針對性 b) 請安保專業(yè)人士檢查，根據專 業(yè)經驗提出意見 c) 根據上述 a、 b 的結果，對初稿進行修改定稿 8． 對安保服務管理動作程序進行審核、批準、實施 三、 實施安保服務管理制度的程序 1． 對實施運作程序進行培訓 2． 對實施運作程序進行準備工作 3． 開始實施動作程序 4． 對運作程序進行修改 5． 對實施過程進行檢查整改 四、 安保重點案件處置程序 1． 爆炸案件及可疑爆炸物品的處置程序 a) 發(fā)現(xiàn)爆炸和可疑爆炸物，一般分爆炸恐嚇和現(xiàn)場發(fā)現(xiàn) b) 無論是接聽威脅、恐嚇電話還是現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)爆炸物，都要及時采取措施通知上級 、公安機關及物業(yè)管理部門，但不要驚動來電者，并要核實是否通知到位 c) 安保部經理經及時趕到現(xiàn)場，組織警力，立即布置以爆炸物或爆炸現(xiàn)場為中心的警界線，控制保護現(xiàn)場 d) 在得到上級或公安機關指令后進行人員疏散，所有人要疏散到相對安全區(qū)域 e) 物業(yè)管理各部門接到通告后，立刻做好相應準備 f) 公安或相關專業(yè)人員到達現(xiàn)場后，聽從他們的指揮，全力配合他們排除險情，同時應清楚記下辦案警官官級、編號及報案的編號，做日后查閱、參考之用 g) 做好善后組織安排工作， h) 安保部經理應將事件處理經過的情況， 以報告形式呈報上級領導 2． 暴力案件處置程序 a) 迅速向安保部報案，報告時講清楚你的姓名、身份、聯(lián)系方式、案發(fā)地點、時間等簡要情況 b) 安保部經理或向上級匯報、或決定上報公安機關 c) 接到報案后，安保部經理迅速趕到現(xiàn)場，確認現(xiàn)場和組織警力保護現(xiàn)場，同時要認真對待傳媒人員采訪 d) 在現(xiàn)場盡力控制犯罪嫌疑人員 e) 在現(xiàn)場，盡力尋找目擊證人或報案人，收集證言、證物 f) 如果有受傷人員，應及時通知當?shù)丶本戎行幕蚋浇t(yī)療機構，或采取必要的急救措施，但只有受過專業(yè)急救培訓者方可實施急救 g) 做好相應善后工作，得到公安機機關命令后，清理現(xiàn)場，撤離保護現(xiàn)場，清點、記錄財務情況，恢復被損壞設備、設施，盡快恢復經營活動 h) 安保經理應將事件處置經過和情況以報告形式呈報上級領導 3． 突發(fā)死亡事件處置程序 a) 遇有突發(fā)死亡事件時，安保部經理迅速趕赴現(xiàn)場，組織警力保護現(xiàn)場。 b) 及時上報上級領導和公安機關 c) 如無法確認當事者是否死亡，迅速通知當?shù)丶本戎行幕蚋浇t(yī)療機構 d) 尋找記錄和收集證人、語言、遺言、遺物等線素 e) 公安人員到達現(xiàn)場后，認真匯報 4． 販毒、吸毒案件處 置程序 a) 發(fā)現(xiàn)販毒、吸毒嫌疑人時，及時上報安保部，講明地點、人數(shù)、國籍、是否有兇器和自己的姓名、身份 b) 安保部經理帶領警員迅速趕到現(xiàn)場，攜帶必要的工具，視情況決定是否上報公安機關 c) 采取必要措施控制現(xiàn)場，并將嫌疑人帶回安保部 d) 在現(xiàn)場注意收集販毒、吸毒嫌疑語言、證物、并詳細記錄備案 e) 經確認，確有販毒、吸毒嫌疑，要及時交與公安機關處理 f) 安保部經理應將案件處置經過和情況以報告形式呈上級領導 5． 惡意投毒案件處置程序 a) 接到中毒報警后，立即聯(lián)系當?shù)丶本戎行幕虬才攀?件中毒者到最近醫(yī)院進行搶救 b) 安保部經理應立刻趕赴現(xiàn)