【導(dǎo)讀】a)建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。d)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理方法處理。e)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，關(guān)應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。c)接管單位會(huì)同移交人按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。e)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋的使用狀況。固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)；繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由物業(yè)管理企業(yè)處理；施工單位，共同分析研究，查明原因。原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。房屋竣工后要及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請，未經(jīng)接管驗(yàn)收的新建房。屋一律不得分配使用。d)按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。

　　

【正文】 物業(yè)管理特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)招標(biāo)書的主要內(nèi)容 基本操作 一、 特種 設(shè)備委托維修養(yǎng)護(hù)管理的程序 1． 確定特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的招標(biāo)形式 a) 公開招標(biāo) b) 邀請招標(biāo) 2． 確定特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的招標(biāo)原則 a) 公平 b) 公正 c) 合理 3． 編寫特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的招標(biāo)文件 a) 投標(biāo)須知 b) 針對特種設(shè)備要求維修保養(yǎng)的說明書 c) 提供特種設(shè)備的技術(shù)資料。（如設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、維修或更換的部件等） d) 維修保養(yǎng)范圍 e) 維修保養(yǎng)方式 4． 實(shí)施招標(biāo)（招標(biāo)過程通常需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟） a) 選擇投標(biāo)單位 b) 發(fā)放標(biāo)書 c) 收取投標(biāo)書 d) 開標(biāo)（公開或不公開） e) 評(píng)標(biāo) f) 方案修正 g) 商務(wù)談判 h) 發(fā)中標(biāo)通知書 5． 簽訂外包合同 a) 大包合同是指設(shè)備的所有維修保養(yǎng)，正常磨損更換零件，應(yīng)急搶修，正常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)，其維修保養(yǎng)費(fèi)用較高 b) 中包合同是指專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對設(shè)備進(jìn)行年度定期保養(yǎng)，小零部件更換（如 200以下），應(yīng)急搶修以及小修和更換零配件的費(fèi)用均由物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān) c) 小包合同是專業(yè)維修保養(yǎng)公司只負(fù)責(zé)提供供配件和技術(shù)指導(dǎo)，所有人工由物業(yè)管理管理公司的技術(shù)人員負(fù)責(zé)， 費(fèi)用相對低廉 二、 特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立 安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1． 特種設(shè)備的設(shè)計(jì)文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料 2． 特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查的記錄 3． 特種設(shè)備的日常使用狀況記錄 4． 特種設(shè)備及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄 5． 特種設(shè)備運(yùn)行故障和事故記錄 相關(guān)知識(shí) 一、 特種設(shè)備的含義 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設(shè)備是指涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的鍋爐、壓力容器、 壓力管道、電梯、起重機(jī)械、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施，同時(shí)也包括其附屬的安全附件、安全保護(hù)裝置和與安全保護(hù)裝置相關(guān)的設(shè)施 二、 特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理的一般規(guī)定 1． 特種設(shè)備出廠時(shí)，應(yīng)當(dāng)附有安全規(guī)范要求的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維修說明、監(jiān)督檢驗(yàn)證明等文件；（如果缺少上述規(guī)定的文件、物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕接收） 2． 特種設(shè)備在投入使用前或者投入使用后 30 日后，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)向直轄市或者該區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于或者附著于該特種設(shè)備的顯著位置 3． 特種設(shè) 備使用單位應(yīng)當(dāng)對在用特種設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性日常維護(hù)保養(yǎng)，并定期自行檢查。按照規(guī)定每月至少進(jìn)行一次自檢，并做出記錄。特種設(shè)備使用單位在對在用特種設(shè)備進(jìn)行自檢和日常維護(hù)保養(yǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理 4． 特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對在用特種設(shè)備的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置有關(guān)附屬儀器儀表進(jìn)行定期校驗(yàn)、檢修，并做出記錄 5． 國家鼓勵(lì)推行科學(xué)的管理方法，采用先進(jìn)技術(shù)，提高特種設(shè)備安全性能和管理水平，增強(qiáng)特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位防范事故的能力 三、 特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理的原則 1． 安全至上原則 2． 企業(yè)負(fù)責(zé)原則 3． 權(quán)現(xiàn)一致原則 4． 統(tǒng)一監(jiān)管原則 5． 綜合治理原則 四、 特種設(shè)備委托維修養(yǎng)護(hù)管理的必要性 1． 特種設(shè)備得到了專業(yè)的養(yǎng)護(hù)，避免了由于維修保養(yǎng)過程中，由于人工操作失誤給設(shè)備帶來的損失，從而延長了設(shè)備的使用壽命 2． 專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對特種設(shè)備養(yǎng)護(hù)，能使設(shè)備調(diào)試到最佳狀態(tài)，從而節(jié)省能源，降低物業(yè)管理公司運(yùn)行成本 3． 減少了物業(yè)管理公司為維修保養(yǎng)特種設(shè)備而需要儲(chǔ)備的技術(shù)人員，提高人員的工作效率，減少了物業(yè)管理公司人工成本 4． 減少了物業(yè)管理公司為維修保養(yǎng)特種設(shè)備而 需要儲(chǔ)備的專業(yè)儀表設(shè)備，降低了物來管理公司的固定資產(chǎn)開支 5． 專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對特種設(shè)備應(yīng)急、搶修均有豐富的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)公司通過合同條款約束，可化解部分設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)，有利于危機(jī)算處理。 第四節(jié) 建筑智能化管理系統(tǒng) 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 了解建筑智能化管理系統(tǒng)的組成及功能，并能利用此系統(tǒng)對物業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理 2． 了解建筑智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)方法 基本操作 一、 運(yùn)用建筑智能化系統(tǒng)對物業(yè)進(jìn)行管理 1． 建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) a) 空調(diào)監(jiān)控子系統(tǒng) b) 變配電子系統(tǒng) （ 1） 高壓進(jìn)線、出線和中 間聯(lián)絡(luò)斷路器壯態(tài)監(jiān)測和故障報(bào)警，高壓進(jìn)線電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)等參數(shù)的檢測 （ 2） 變壓器斷路器狀態(tài)監(jiān)測和故障報(bào)警，變壓器溫度檢測和超溫報(bào)警 （ 3） 低壓進(jìn)線、中間聯(lián)絡(luò)和重要出線回路斷路器狀態(tài)監(jiān)測和故障報(bào)警；低壓進(jìn)線電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)和電量統(tǒng)計(jì)等參數(shù)的檢測 （ 4） 直流操作柜斷路器狀態(tài)監(jiān)測與報(bào)警：直流輸出電壓、電流等參數(shù)的檢測 （ 5） 發(fā)電機(jī)組運(yùn)行狀態(tài)、控制柜斷路器狀態(tài)與故障報(bào)警、電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)、頻率、油箱油位、進(jìn)口油壓、冷卻出水水溫 和水箱水位等監(jiān)測和故障超限報(bào)警 （ 6） 火災(zāi)時(shí)，切斷相關(guān)區(qū)域的非消防電源 （ 7） 負(fù)荷分配與能源管理 c) 給排水子系統(tǒng) d) 照明監(jiān)控子系統(tǒng) （ 1） 定時(shí)控制 （ 2） 燈光無級(jí)調(diào)節(jié) （ 3） 光線傳感器控制 e) 電梯監(jiān)控子系統(tǒng) （ 1） 監(jiān)視功能 （ 2） 管理功能 f) 三表遠(yuǎn)傳自動(dòng)接收系統(tǒng) (1) 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)由家庭智能控制器采集遠(yuǎn)傳電表、遠(yuǎn)傳水表、遠(yuǎn)傳煤氣表的數(shù)據(jù)，通過智能節(jié)點(diǎn)將數(shù)據(jù)送到管理中心服務(wù)器。 (2) 管理中心計(jì)算中心將水、電、氣的有關(guān)數(shù)據(jù)傳送給供電局、自來水公司、煤 氣公司的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，并在規(guī)定的時(shí)間將這些資料傳送銀行計(jì)算機(jī)系統(tǒng) g) 停車場管理系統(tǒng) 2． 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) a) 報(bào)警功能 b) 火災(zāi)滅火及消防聯(lián)動(dòng) 3． 安全防范系統(tǒng) a) 電視監(jiān)控子系統(tǒng) b) 出入口控制子系統(tǒng) c) 防盜報(bào)警子系統(tǒng) d) 電子巡更子系統(tǒng) 4． 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) a) 事務(wù)型辦公系統(tǒng) b) 管理型辦公系統(tǒng) c) 決策型辦公系統(tǒng) 5． 通信自動(dòng)化系統(tǒng) a) 在建筑物內(nèi)裝設(shè)程控?cái)?shù)字交換機(jī)，實(shí)現(xiàn)話音、數(shù)據(jù)、圖像、窄帶、寬帶等多媒體業(yè)務(wù)以及移動(dòng)通信業(yè)務(wù)的綜 合通信 b) 采用多功能雙向有線電視系統(tǒng)，利用寬頻帶同軸電纜實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)輸高性能的圖像、語言、數(shù)據(jù)和控制信號(hào) c) 采用智能建筑寬帶接入 d) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò) 二、 智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理 1． 工程部各專業(yè)工程師全程參與建筑智能化系統(tǒng)施工、調(diào)試和驗(yàn)收，得到一次各智能化系統(tǒng)專業(yè)知識(shí)的強(qiáng)化培訓(xùn)和提高，為物業(yè)投入運(yùn)行后培養(yǎng)一批管理和操作骨干 2． 針對建筑智能化系統(tǒng)的實(shí)際裝置，根據(jù)物業(yè)工程人員的實(shí)際技術(shù)水平，制定《建筑各智能化系統(tǒng)操作手冊》 3． 落實(shí)員工崗位技術(shù)培訓(xùn) 相關(guān)知識(shí) 一、 智能化住宅小區(qū)智能化系 統(tǒng)的組成 1． 智能化樓宇系統(tǒng) 2． 小區(qū)智能化系統(tǒng) 二、 建筑智能化系統(tǒng)運(yùn)行管理及維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 1． 建筑設(shè)備自控系統(tǒng)運(yùn)行管理及維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 a) 運(yùn)行管理 b) 維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 2． 保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理 3． 消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備運(yùn)行管理 4． 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備運(yùn)行管理及維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 a) 運(yùn)行管理 b) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 5． 綜合布線系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 6． 緊急廣播系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 7． 程控交換機(jī)運(yùn)行管理及維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 a) 運(yùn)行管理 b) 維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 第七章 物業(yè)安全管理 第一節(jié) 安全管理制度的制定和實(shí)施 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 能夠合理設(shè)置保安部組織機(jī)構(gòu) 2． 能夠制定安保服務(wù)管理運(yùn)作程序和應(yīng)急預(yù)案 3． 能夠有效地組織、實(shí)施安保服務(wù)管理工作，為客戶生活工作的方便、舒適、安全提供保障 4． 能夠預(yù)防和處理安保服務(wù)管理突發(fā)事件 基本操作 一、 安保服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置（安全保衛(wèi)工作是物業(yè)管理企業(yè)為保障所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身安全、財(cái)務(wù)安全、交通安全、客戶的生活和工作秩序正常而進(jìn)行的防盜、防火、防破壞、防意外以及人為突發(fā)事故等一系列安全管理活動(dòng)）一般包括安 保服務(wù)管理、消防管理、車輛服務(wù)管理等 3 個(gè)方面 1． 確定安全管理工作實(shí)施方式 2． 確定安保管理組織機(jī)構(gòu) 二、 制定安保服務(wù)管理制度的程序 1． 收集資料 a) 收集外部資料 b) 收集內(nèi)部資料 2． 研討安保部各崗位的職責(zé)和權(quán)限 a) 確定安保服務(wù)管理的工作范圍 b) 確定安保部經(jīng)理的崗位責(zé)任和權(quán)限 c) 確定內(nèi)保主管、警衛(wèi)主管的崗位責(zé)任和權(quán)限 d) 確定內(nèi)勤員、巡邏崗警員、固定崗警員的崗位責(zé)任和權(quán)限 3． 確定安保服務(wù)管理工作與其他相關(guān)專業(yè)的接口配合性內(nèi)容 a) 與消防管理、車 輛管理相關(guān)的配合性工作內(nèi)容 b) 與工程、保潔、客服等相關(guān)的配合性工作內(nèi)容 c) 與相關(guān)行政主管部門銜接的工作內(nèi)容 4． 列出安保服務(wù)管理動(dòng)作程序清單 a) 崗位描述 b) 程序規(guī)范 c) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) d) 工作指導(dǎo) 5． 制定編寫安保服務(wù)管理動(dòng)作程序計(jì)劃 6． 起草安保服務(wù)管理動(dòng)作程序 7． 對安保服務(wù)管理動(dòng)作程序初稿進(jìn)行討論和修改 a) 組織有關(guān)人員，結(jié)合各相關(guān)專業(yè)知識(shí)，對安保服務(wù)管理動(dòng)作程序文件進(jìn)行討論，討論程序的可操作性、一致性、完整性和針對性 b) 請安保專業(yè)人士檢查，根據(jù)專 業(yè)經(jīng)驗(yàn)提出意見 c) 根據(jù)上述 a、 b 的結(jié)果，對初稿進(jìn)行修改定稿 8． 對安保服務(wù)管理動(dòng)作程序進(jìn)行審核、批準(zhǔn)、實(shí)施 三、 實(shí)施安保服務(wù)管理制度的程序 1． 對實(shí)施運(yùn)作程序進(jìn)行培訓(xùn) 2． 對實(shí)施運(yùn)作程序進(jìn)行準(zhǔn)備工作 3． 開始實(shí)施動(dòng)作程序 4． 對運(yùn)作程序進(jìn)行修改 5． 對實(shí)施過程進(jìn)行檢查整改 四、 安保重點(diǎn)案件處置程序 1． 爆炸案件及可疑爆炸物品的處置程序 a) 發(fā)現(xiàn)爆炸和可疑爆炸物，一般分爆炸恐嚇和現(xiàn)場發(fā)現(xiàn) b) 無論是接聽威脅、恐嚇電話還是現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)爆炸物，都要及時(shí)采取措施通知上級(jí) 、公安機(jī)關(guān)及物業(yè)管理部門，但不要驚動(dòng)來電者，并要核實(shí)是否通知到位 c) 安保部經(jīng)理經(jīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場，組織警力，立即布置以爆炸物或爆炸現(xiàn)場為中心的警界線，控制保護(hù)現(xiàn)場 d) 在得到上級(jí)或公安機(jī)關(guān)指令后進(jìn)行人員疏散，所有人要疏散到相對安全區(qū)域 e) 物業(yè)管理各部門接到通告后，立刻做好相應(yīng)準(zhǔn)備 f) 公安或相關(guān)專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場后，聽從他們的指揮，全力配合他們排除險(xiǎn)情，同時(shí)應(yīng)清楚記下辦案警官官級(jí)、編號(hào)及報(bào)案的編號(hào)，做日后查閱、參考之用 g) 做好善后組織安排工作， h) 安保部經(jīng)理應(yīng)將事件處理經(jīng)過的情況， 以報(bào)告形式呈報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 2． 暴力案件處置程序 a) 迅速向安保部報(bào)案，報(bào)告時(shí)講清楚你的姓名、身份、聯(lián)系方式、案發(fā)地點(diǎn)、時(shí)間等簡要情況 b) 安保部經(jīng)理或向上級(jí)匯報(bào)、或決定上報(bào)公安機(jī)關(guān) c) 接到報(bào)案后，安保部經(jīng)理迅速趕到現(xiàn)場，確認(rèn)現(xiàn)場和組織警力保護(hù)現(xiàn)場，同時(shí)要認(rèn)真對待傳媒人員采訪 d) 在現(xiàn)場盡力控制犯罪嫌疑人員 e) 在現(xiàn)場，盡力尋找目擊證人或報(bào)案人，收集證言、證物 f) 如果有受傷人員，應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)丶本戎行幕蚋浇t(yī)療機(jī)構(gòu)，或采取必要的急救措施，但只有受過專業(yè)急救培訓(xùn)者方可實(shí)施急救 g) 做好相應(yīng)善后工作，得到公安機(jī)機(jī)關(guān)命令后，清理現(xiàn)場，撤離保護(hù)現(xiàn)場，清點(diǎn)、記錄財(cái)務(wù)情況，恢復(fù)被損壞設(shè)備、設(shè)施，盡快恢復(fù)經(jīng)營活動(dòng) h) 安保經(jīng)理應(yīng)將事件處置經(jīng)過和情況以報(bào)告形式呈報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 3． 突發(fā)死亡事件處置程序 a) 遇有突發(fā)死亡事件時(shí)，安保部經(jīng)理迅速趕赴現(xiàn)場，組織警力保護(hù)現(xiàn)場。 b) 及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān) c) 如無法確認(rèn)當(dāng)事者是否死亡，迅速通知當(dāng)?shù)丶本戎行幕蚋浇t(yī)療機(jī)構(gòu) d) 尋找記錄和收集證人、語言、遺言、遺物等線素 e) 公安人員到達(dá)現(xiàn)場后，認(rèn)真匯報(bào) 4． 販毒、吸毒案件處 置程序 a) 發(fā)現(xiàn)販毒、吸毒嫌疑人時(shí)，及時(shí)上報(bào)安保部，講明地點(diǎn)、人數(shù)、國籍、是否有兇器和自己的姓名、身份 b) 安保部經(jīng)理帶領(lǐng)警員迅速趕到現(xiàn)場，攜帶必要的工具，視情況決定是否上報(bào)公安機(jī)關(guān) c) 采取必要措施控制現(xiàn)場，并將嫌疑人帶回安保部 d) 在現(xiàn)場注意收集販毒、吸毒嫌疑語言、證物、并詳細(xì)記錄備案 e) 經(jīng)確認(rèn)，確有販毒、吸毒嫌疑，要及時(shí)交與公安機(jī)關(guān)處理 f) 安保部經(jīng)理應(yīng)將案件處置經(jīng)過和情況以報(bào)告形式呈上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 5． 惡意投毒案件處置程序 a) 接到中毒報(bào)警后，立即聯(lián)系當(dāng)?shù)丶本戎行幕虬才攀?件中毒者到最近醫(yī)院進(jìn)行搶救 b) 安保部經(jīng)理應(yīng)立刻趕赴現(xiàn)