【導讀】 --1 芀芄蚆螇膆芃螈肂節(jié)蒈螅羈芁薀羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅蒞薁袈肁蒞蚃肄羇蒄螆袇芅蒃蒅蝕膁蒂薈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿葿薂螆羋葿蚄膄蒈螇螄肀薇蒆羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螈肅芇膈蕆袈膃芇蕿肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈肂節(jié)蒈螅羈芁薀羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅蒞薁袈肁蒞蚃肄羇蒄螆袇芅蒃蒅蝕膁蒂薈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿葿薂螆羋葿蚄膄蒈螇螄肀薇蒆羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螈肅芇膈蕆袈膃芇蕿肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈肂節(jié)蒈螅羈芁薀羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅蒞薁袈肁蒞蚃肄羇蒄螆袇芅蒃蒅蝕膁蒂薈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿葿薂螆羋葿蚄膄蒈螇螄肀薇蒆羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螈肅芇膈蕆袈膃芇蕿肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈肂節(jié)蒈螅羈芁薀羈

　　

【正文】 區(qū) 原則上應當劃分為 不同 的物業(yè)管理 區(qū)域 。 3.《 北京 市 物業(yè)管理辦法 》對 業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并 事項時的規(guī)定 第六條 業(yè)主共同 決定對物業(yè)管理區(qū)域 進行分立或者合并 的，應當向物業(yè)所在地 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 提出 申請 ，由街道辦事處 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同 區(qū)縣房屋行政主管部門 等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并 公告 。 11 4.《 北京 市 物業(yè)管理辦法 》對建設單位委托專項服務的規(guī)定 建設單位承擔前期物業(yè)服務責任 。 銷售 房屋時， 前期物業(yè)服務合同 應當作為房屋 買賣合同的附件。 建設單位可以將 全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè) ，也可以將 專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。 5. 《 北京 市 物業(yè)管理辦法 》對 物業(yè)管理活動監(jiān)督管理 職責 的劃分 第三條 市 房屋行政主管部門負責全 市 物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 區(qū) 縣房屋行政主管部門負責本行政 區(qū) 域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等 專項服務的行業(yè)主管部門 和 專業(yè)監(jiān)管部門 依法按照職責負責 相關(guān)監(jiān)督管理工作 。 第四條 區(qū)縣人民政府 應當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和 諧社區(qū)建設 的相關(guān)工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。 業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有 法人資格 ，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務 企業(yè)資質(zhì)。 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務 合同簽訂之日起 15 日內(nèi) ，將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地區(qū)縣 房屋行政主管部門備案 ，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料 抄送 物業(yè)服務項目所在 地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 市 房屋行政主管部門 應當建立物業(yè)服務企業(yè) 信用信息系統(tǒng) ，對物業(yè)服務企業(yè)實行 動態(tài)監(jiān)督管理 。 房屋行政主管部門 應當加強對物業(yè)服務活動的 監(jiān)督和管理 ，及時 處理物業(yè)服務投訴 。 6. 《 北京 市 物業(yè)管理辦法 》中規(guī)定在 物業(yè)管理活動 中 區(qū)縣人民政府 、 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的職責 第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定向 首次 業(yè)主大會會議 籌備 組提供相關(guān)資料 的，由物業(yè)所在地 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府責令限期 改正 ；逾期不改 正的，可處 3萬 元罰款。 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè) 拒不撤出 物業(yè)管理區(qū)域的，由 區(qū)縣房屋行政主管 部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處 10 萬 元罰款； 不能維持正常 物業(yè)管理 秩序 的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地 街道辦事處 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關(guān)組織接管。 第四十四條 業(yè)主委員會不履行 或者無法履行 職 責的，物業(yè)所在地 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應當 責令其限期履行 職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當 指導協(xié) 助業(yè)主召開業(yè)主大會會議 決定 有關(guān)事項。 7. 新建住宅物業(yè) ，對建設單位配建的 物業(yè)服務用房 的要求與標準 第七條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建 物業(yè)服務用房 ，包括 客服接待 、 項目檔案資料保存 、工具物料存放 、 人員值班備勤 、 業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房 等，并在房屋買賣 合同 中 明確 物業(yè)服務用房的 坐落位置 （具體到樓棟、房號）。物業(yè)服務用房建筑 面積不得低于 150 平方 米，其中地 上房屋不得低于 100平方米 ， 業(yè)主大會及業(yè)主委員會 辦公用房建筑面積 30至 60平方米 。 12 規(guī)劃 行政主管 部門 在 規(guī)劃許可 、 驗收 過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否 符合規(guī)劃設計指標 。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn) 測繪成果備 案 時應當 核查 物業(yè)服務用 房配置情況 。 8. 建設單位撤出管理區(qū)域的 規(guī)定 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列 資料 ： （一）物業(yè)管理區(qū)域 劃分資料 ； （二）建設用 地規(guī)劃許可證 和建設 工程規(guī)劃許可證 的附件、附圖； （三） 竣工驗收報告 及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料； （四） 設施設備的出廠隨機資料 ，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、 維護 保養(yǎng)記錄 ； （五）物業(yè)質(zhì)量 保修文件 和物業(yè) 使用說明文件 ； （六） 業(yè)主名冊 ； （七）物業(yè)管理必需的 其他資料 。 全體業(yè)主 承接前應當對物業(yè)共用部分 進行查驗 ，可以 委托選聘 的 物業(yè)服務企 業(yè)進行查驗。 全體業(yè)主與建設單位 也可以共同委托 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗 。 第三十九條 違反本辦法第十條規(guī)定，建設單位 不履行交接義務 的，由 區(qū)縣房屋行政主管部門 責令限期 改正 ；逾期不改正的，可處 3萬 元罰款。 9. 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理 的具體 事項范圍和決定 規(guī)則 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管 理。下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定或者修改管理 規(guī)約 、業(yè)主大會議事 規(guī)則 ； （二） 選舉或者更換 業(yè)主委員會委員； （三） 確定或者變更物業(yè)管理 方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案； （四） 選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè) 或者 不再接受 物業(yè)服務企業(yè) 事實服務 ； （五） 籌集、管理和使用專項維修資金； （六） 申請改建、重建建筑物及附屬設施 ； （七） 申請分立 或者 合并 物業(yè)管理 區(qū)域 ； （八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 其他 重大物業(yè)管理事項。 決定第（五）、 (六 )項事項，應當經(jīng) 專有部分 占建筑物總面積 三分之二 以上 的業(yè)主且占 總?cè)藬?shù)三分之二以 上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 13 未成立業(yè)主大會， 發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。 10. 業(yè)主大會的組成主體 業(yè)主可 以成立業(yè)主大會， 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成 ，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 11. 建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人 的前提條件 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付 業(yè)主的專有部分 達到建筑物總面積 50%以上 的，