【導(dǎo)讀】 --1 芀芄蚆螇膆芃螈肂節(jié)蒈螅羈芁薀羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅蒞薁袈肁蒞蚃肄羇蒄螆袇芅蒃蒅蝕膁蒂薈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿葿薂螆羋葿蚄膄蒈螇螄肀薇蒆羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芀薄袃?cè)h薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螈肅芇膈蕆袈膃芇蕿肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈肂節(jié)蒈螅羈芁薀羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅蒞薁袈肁蒞蚃肄羇蒄螆袇芅蒃蒅蝕膁蒂薈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿葿薂螆羋葿蚄膄蒈螇螄肀薇蒆羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芀薄袃?cè)h薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螈肅芇膈蕆袈膃芇蕿肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈肂節(jié)蒈螅羈芁薀羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅蒞薁袈肁蒞蚃肄羇蒄螆袇芅蒃蒅蝕膁蒂薈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿葿薂螆羋葿蚄膄蒈螇螄肀薇蒆羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芀薄袃?cè)h薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螈肅芇膈蕆袈膃芇蕿肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈肂節(jié)蒈螅羈芁薀羈

　　

【正文】 區(qū) 原則上應(yīng)當(dāng)劃分為 不同 的物業(yè)管理 區(qū)域 。 3.《 北京 市 物業(yè)管理辦法 》對(duì) 業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并 事項(xiàng)時(shí)的規(guī)定 第六條 業(yè)主共同 決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域 進(jìn)行分立或者合并 的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 提出 申請(qǐng) ，由街道辦事處 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同 區(qū)縣房屋行政主管部門 等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并 公告 。 11 4.《 北京 市 物業(yè)管理辦法 》對(duì)建設(shè)單位委托專項(xiàng)服務(wù)的規(guī)定 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任 。 銷售 房屋時(shí)， 前期物業(yè)服務(wù)合同 應(yīng)當(dāng)作為房屋 買賣合同的附件。 建設(shè)單位可以將 全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，也可以將 專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 5. 《 北京 市 物業(yè)管理辦法 》對(duì) 物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理 職責(zé) 的劃分 第三條 市 房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全 市 物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 區(qū) 縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政 區(qū) 域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等 專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門 和 專業(yè)監(jiān)管部門 依法按照職責(zé)負(fù)責(zé) 相關(guān)監(jiān)督管理工作 。 第四條 區(qū)縣人民政府 應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和 諧社區(qū)建設(shè) 的相關(guān)工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有 法人資格 ，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù) 企業(yè)資質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù) 合同簽訂之日起 15 日內(nèi) ，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣 房屋行政主管部門備案 ，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料 抄送 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在 地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 市 房屋行政主管部門 應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè) 信用信息系統(tǒng) ，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行 動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理 。 房屋行政主管部門 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的 監(jiān)督和管理 ，及時(shí) 處理物業(yè)服務(wù)投訴 。 6. 《 北京 市 物業(yè)管理辦法 》中規(guī)定在 物業(yè)管理活動(dòng) 中 區(qū)縣人民政府 、 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的職責(zé) 第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向 首次 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 籌備 組提供相關(guān)資料 的，由物業(yè)所在地 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府責(zé)令限期 改正 ；逾期不改 正的，可處 3萬 元罰款。 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè) 拒不撤出 物業(yè)管理區(qū)域的，由 區(qū)縣房屋行政主管 部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處 10 萬 元罰款； 不能維持正常 物業(yè)管理 秩序 的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地 街道辦事處 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。 第四十四條 業(yè)主委員會(huì)不履行 或者無法履行 職 責(zé)的，物業(yè)所在地 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng) 責(zé)令其限期履行 職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng) 指導(dǎo)協(xié) 助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議 決定 有關(guān)事項(xiàng)。 7. 新建住宅物業(yè) ，對(duì)建設(shè)單位配建的 物業(yè)服務(wù)用房 的要求與標(biāo)準(zhǔn) 第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建 物業(yè)服務(wù)用房 ，包括 客服接待 、 項(xiàng)目檔案資料保存 、工具物料存放 、 人員值班備勤 、 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房 等，并在房屋買賣 合同 中 明確 物業(yè)服務(wù)用房的 坐落位置 （具體到樓棟、房號(hào)）。物業(yè)服務(wù)用房建筑 面積不得低于 150 平方 米，其中地 上房屋不得低于 100平方米 ， 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 辦公用房建筑面積 30至 60平方米 。 12 規(guī)劃 行政主管 部門 在 規(guī)劃許可 、 驗(yàn)收 過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否 符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn) 測(cè)繪成果備 案 時(shí)應(yīng)當(dāng) 核查 物業(yè)服務(wù)用 房配置情況 。 8. 建設(shè)單位撤出管理區(qū)域的 規(guī)定 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列 資料 ： （一）物業(yè)管理區(qū)域 劃分資料 ； （二）建設(shè)用 地規(guī)劃許可證 和建設(shè) 工程規(guī)劃許可證 的附件、附圖； （三） 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料； （四） 設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料 ，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、 維護(hù) 保養(yǎng)記錄 ； （五）物業(yè)質(zhì)量 保修文件 和物業(yè) 使用說明文件 ； （六） 業(yè)主名冊(cè) ； （七）物業(yè)管理必需的 其他資料 。 全體業(yè)主 承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分 進(jìn)行查驗(yàn) ，可以 委托選聘 的 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。 全體業(yè)主與建設(shè)單位 也可以共同委托 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn) 。 第三十九條 違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位 不履行交接義務(wù) 的，由 區(qū)縣房屋行政主管部門 責(zé)令限期 改正 ；逾期不改正的，可處 3萬 元罰款。 9. 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理 的具體 事項(xiàng)范圍和決定 規(guī)則 第十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管 理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定或者修改管理 規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事 規(guī)則 ； （二） 選舉或者更換 業(yè)主委員會(huì)委員； （三） 確定或者變更物業(yè)管理 方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； （四） 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者 不再接受 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 事實(shí)服務(wù) ； （五） 籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金； （六） 申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施 ； （七） 申請(qǐng)分立 或者 合并 物業(yè)管理 區(qū)域 ； （八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 其他 重大物業(yè)管理事項(xiàng)。 決定第（五）、 (六 )項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專有部分 占建筑物總面積 三分之二 以上 的業(yè)主且占 總?cè)藬?shù)三分之二以 上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 13 未成立業(yè)主大會(huì)， 發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。 10. 業(yè)主大會(huì)的組成主體 業(yè)主可 以成立業(yè)主大會(huì)， 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成 ，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 11. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人 的前提條件 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付 業(yè)主的專有部分 達(dá)到建筑物總面積 50%以上 的，