【導讀】合法權益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經營行為，為顧客創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，為顧客提供符合要求的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理雙方當事人可根據辦公。樓具體情況，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。務、倉儲和搬運等六方面內容。本標準由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會提出并歸口。上實物業(yè)管理（上海）有限公司、上海市房地產科學研究院。范國春、肖陽、黃經曄、張俊華。本標準適用于本市行政區(qū)域內辦公樓物業(yè)管理服務活動。下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號，

　　

【正文】 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 35 頁 金屬材質 亞光絲紋不銹鋼 表面色澤均一、無斑點、無擦痕、無污跡。 拋光鏡面不銹鋼 明亮、無擦 痕、無印跡。 亞光 軋花不銹鋼 色澤均一、無斑點、無擦痕、無污跡。 鋁合金 表面光滑、潔凈、無斑點、無灰塵、無污跡。 其他材質 玻璃 潔凈明亮、通透性強、無劃痕、無水跡。 墻紙 無斑點、無污漬。 高密度板 (復合板 ) 色澤均一、無擦痕、無積灰、無污漬。 涂料 無灰塵、無污漬 金箔面 光亮、無灰塵、無污漬。 部位清潔要求 辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務要求（見表 4）。 表 4 環(huán)境衛(wèi)生服務要求 項目 服務要求 走廊、門廳、大堂、電梯廳、樓梯或消防梯地面 地表面、接縫、角落、邊線等 處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質原貌。門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。旋轉門、門中軸、門框、門邊縫部位光亮、無痕跡、無灰塵。旋轉門空調出風口無灰塵、無污跡。門把手干凈、無痕跡、定時消毒。 樓梯扶手、欄桿、窗臺、指示牌 保持干凈、無灰塵、光亮。窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡、無痕跡，金屬件表面光亮，無痕跡。 消防栓、消防箱、公共設施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插 座、滅火器表面光亮、無灰塵、無污跡。噴淋蓋、煙感器、喇叭無灰塵、無污漬。監(jiān)控攝像頭、門警器表面光亮、無灰塵、無斑點、無絮狀物。消防栓外表面光亮、無痕跡、無灰塵，內側無灰塵、無污跡。 天花板、風口、公共燈具內或外 目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網，表面、接縫、角落、邊線等處無污漬、無灰塵、無斑點。 走廊、樓梯窗玻璃、大堂門廳、電梯廳玻璃 保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡、無水跡 平臺、屋頂 無垃圾堆積。 服務功能性用房（如會議室、接待室、茶水間） 保持干凈、整潔、無垃圾。熱水爐外殼應無污跡、水漬。 不銹鋼臺 面無水跡、無污漬、無擦痕。不銹鋼水槽干凈、無斑點、無污跡無雜物、水垢，落水口無污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無污漬、無水垢。下水道無異味、定期滴入消毒液。 公共衛(wèi)生間 坐廁內、小便池內刷洗干凈、噴灑消毒，保持無異味、無污跡、無水漬、無垃圾、無積水， 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 35 頁 鏡面保持光亮，無水跡，面盆無水銹。云石臺面無水跡、無皂跡、無毛發(fā)，光潔明亮。潔具應表面光潔、明亮、內外側無污漬、無毛發(fā)、無異味、定時消毒。鏡子明凈、無水漬、無擦痕、鏡框邊緣無灰塵。廢物箱表面無污跡、無灰塵、無異味，定時消毒。外露水管連接處無堿性污垢 ,管道表面光亮、 無灰塵。衛(wèi)生間內保持空氣清新、無異味。 地下車庫 保持地面無垃圾、無污垢；空氣流暢，無異味。車庫管道無積灰、無污垢。燈泡、燈管、指示燈明亮、無積灰。燈罩無積灰、無污跡。地面無積灰、無積水。定位桿、減速條無積灰、無污垢。反光鏡干凈、明亮、無污跡、水漬。消防通道無灰塵、無污漬、無雜物。 垃圾收集 垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味、干凈整潔。 電梯轎廂 轎廂壁無浮灰；不銹鋼表面光亮、無污跡。垂直升降電梯轎廂四壁光潔明亮 ,操作面板無污跡、無灰塵、無擦痕 ,保持空氣清新、無異味。 自動扶梯踏步 、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠扶手保持色澤均一 ,無灰塵、無污漬、定時消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表 3 相關條款的規(guī)定。 廣場、停車場、綠地、花臺、明溝 廣場地面干凈。明溝無雜物，無積水。外圍通道地面應保持暢通，無堆放雜物、無積灰、積水、無污跡、油漬、輪胎印，地面應保持原色。各類告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無積灰、無污垢、無污跡。水池內無漂浮物、無沉積雜物、無青苔、水保持清澈、無異味。辦公樓各進出口臺階地面、地墊按表 3 相關條款的規(guī)定。綠地、花壇、隔離帶、周圍無雜物、無積水。 設備機房、管道 無衛(wèi)生 死角、無垃圾堆積，無灰塵、目視無蜘蛛網、無污漬、無水漬。 外墻 目視潔凈、光亮、無污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無灰塵、無劃痕。 垃圾箱房 箱房封閉式專人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。廢棄物收集箱外側表面光潔、無灰塵。廢棄物收集箱內側干凈、無殘留物、無異味、定時消毒。廢棄物及時收集，不滿溢。 煙灰缸、垃圾桶 桶無滿溢、無異味、無污跡、煙缸內煙蒂不多于三支。 消殺滅害 對通風口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠。 電器設施 燈泡、燈管無灰塵。燈罩無灰塵、 無污跡。其它裝飾件無灰塵、光亮、無污跡。開關、插座、配電箱無灰塵、無污跡。 外幕墻 按表 3 相關要求。 9 綠化擺放與養(yǎng)護服務 綠化擺放 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 35 頁 室內綠化應根據顧客的需要擺放，室內綠化應做到正常養(yǎng)護，及時更換，保持鮮艷。 室內綠化擺放要求（見表 5）。 表 5 室內綠化擺放分項養(yǎng)護要求 項 目 服務要求 修剪、更換 安排室內綠化修剪與鮮花擺放。 綠化外觀 葉片光澤、花朵鮮艷。土壤表層無雜物、無枯葉。整體造型應所選品種的觀賞效果一致。葉子健壯，葉色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不落葉。 擺放 根 據顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、疏密有度。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質應與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調。 選種 光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強、觀賞周期長，管理方便。 其他 室內盆栽應選用無毒、無害、無味、園藝型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病蟲害控制。發(fā)現(xiàn)病變、蟲害、枯萎應及時更換。 綠化養(yǎng)護 室外綠化養(yǎng)護要求（見表 6）。 表 6 室外綠化養(yǎng)護分項養(yǎng)護要求 項 目 服務要求 總要求 一級綠化養(yǎng)護應達到綠地或花壇內各類喬、灌、草等綠化存活率 100%。綠地設 施及硬質景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明，色彩艷麗，生長茂盛。 修剪 年普修 8 遍以上，草屑即時清，切邊整理 3 次以上，草坪常年保持平整、邊緣清晰，草高度不應超過 9cm。樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；主側枝分布勻稱、數(shù)量適宜、修剪科學合理；內膛不亂，通風透光。樹、喬木類要求樹冠圓整、樹勢均勻， 45 度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應保持明顯頂端優(yōu)勢?；ü嗄鹃_花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花。綠籬修剪要保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整 型樹木造型雅觀。草坪修剪不能超過 5 ㎝、平整無雜草、無纏繞、無空禿，及時切邊，草坪邊緣線清晰。 灌溉 常年保持有效供水，草地充分生長，用覆沙保持調整，保持地形平整，排水流暢。 中耕除草、松土 年中耕除草、疏松表土 10 次以上，土壤疏松通透，無雜草。 施肥 按植物品種、生長、土壤狀況，適時、適量施肥。年普施基肥不少于 1 遍，花灌木追復合肥 2遍，充分滿足植物生長需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、無板結、呈饅頭狀。土壤理化性狀： PH 值 6. ， Ec值 (mS.㎝ˉ )。 病蟲害防治 預防為主， 生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防治指標。植物、草皮無病斑、無成蟲。植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、蟲囊、休眠蟲體及越冬蟲蛹。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 35 頁 扶正、加固 按規(guī)范做好綜合防護措施，及時扶正加固。 其它 綠草如茵，綠期在 250 以上，斑禿黃萎 5%。無白色垃圾、綠化生產垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）。無死樹缺株、無雜草、無枯枝爛頭。無積水，無干旱。 10 倉儲與搬運 貯存 基本要求 分類清楚，堆放整齊，賬、卡、物保持一致。 溫度、濕度適宜，不合 格品及廢棄物處置及時。 危險化學品貯存 危險化學品的采購宜做到即買即用。 危險化學品的貯存應符合 GB15603《常用危險化學品貯存通則》及《上海市危險化學品安全管理辦法》規(guī)定的要求。 消防器材貯存 各類消防器材應嚴格按照使用說明要求的溫度、濕度等儲存條件貯存。 搬運堆放 搬運時，物資應堆放整齊，必要時應對各層之間進行防護。庫存物資放置高度不應超過三倍的包裝疊加高度，水平長度不應超過其兩倍的疊加寬度。易損、易碎、壓力容器等物資的搬運，應 嚴格按照產品說明書、通用的搬運標準等進行操作。 庫區(qū)安全與環(huán)境 庫區(qū)安全 —— 禁止無關人員進出倉庫； 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 35 頁 —— 庫區(qū)嚴禁煙火，如確需動火的，應得到主管部門批準，并將該區(qū)域的易燃易爆物資、危險化學品搬離之后方可進行； —— 庫區(qū)應配置相應數(shù)量的消防器材，定期檢查消防器材的有效使用情況； —— 產生緊急情況時，應按應急預案迅速做出響應，及時報告主管人員，并做好記錄。 庫區(qū)環(huán)境 —— 保持倉庫地面、墻面及各類設施、照明設備無灰塵、污垢、劃痕、污漬、霉點等現(xiàn)象，接縫處無積塵； —— 保持空 氣流暢，保證物資干燥，防止受潮； —— 定期對倉庫進行適當清理； —— 對不合格品或廢棄物應嚴格按照相應規(guī)定予以處理；固體廢棄物的回收實施率宜達到 100%。 11 檢驗方法 自主檢查 服務人員自查 從事物業(yè)管理服務每一位員工均應對所提供的服務實施自主檢查，遇質量異?；蛘哳櫩椭苯油对V時，應及時糾正，如系重大或特殊異常應立即報告主管人員。 辦公樓物業(yè)管理服務機構自查 辦公樓物業(yè)管理服務機構自主檢查的主要方式：常規(guī)例行檢查、夜間巡查、全面自查。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 35 頁 物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢 查 物業(yè)管理企業(yè)應加強對辦公樓物業(yè)管理服務機構的監(jiān)督檢查，進行顧客意見征詢和管理服務工作自查評定。 特種設備安全監(jiān)察 應參照《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的要求實施。 顧客滿意 辦公樓物業(yè)管理服務機構應進行顧客意見征詢，征詢項目包括：顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、綠化擺放養(yǎng)護服務等方面。還可采取電話聯(lián)系、走訪、懇談會、問卷調查、聯(lián)誼活動、顧客聯(lián)系函、顧客滿意度測評等多種形式，與顧客保持聯(lián)系，征求顧客意見。意見征詢中發(fā)現(xiàn)的問題，應及時整改， 并對整改結果進行回訪。